La mejor estrategia para disolver el proindiviso

Comprar un bien inmobiliario en proindiviso (a medias) es casi siempre muy mal negocio, sobre todo cuando los partícipes en el mismo no son gente razonable. Y nadie menos razonable que dos cónyuges que se han separado, en cuyo caso, al potaje de los problemas usuales de los proindivisos hay que añadirle una pizca del odio que nace cuando una pareja se rompe.

La mejor estrategia para disolver el proindiviso

Y solo hay un negocio peor que comprar una casa en proindiviso con tu novia, que es comprar una casa a medias con tu novia pidiendo además un crédito hipotecario.

Eso es como mear y no echar gota.

Porque si ya son duras las rupturas matrimoniales, se hacen mucho más duras cuando hay un proindiviso y una hipoteca de por medio. Y la situación se agrava considerablemente si dicha hipoteca está avalada por los padres de uno de los novios. Eso ya es la releche.

Frente a este problema, la única solución simple y razonable es vender la casa (con su hipoteca) o que se la quede uno de ellos haciéndose cargo del crédito.

Pero el sentido común y los ex-cónyuges razonables no son frecuentes y ese es el motivo de que haya tantos abogados y de que les vaya tan bien.

Y así hemos llegado al procedimiento judicial de la división de cosa común o disolución del proindiviso, que consiste básicamente en la aplicación del artículo 400 del Código Civil, que dice que…

 “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común(…)“.

O lo que es lo mismo, que nadie nos puede impedir salir de una copropiedad que ya no nos interesa mantener. Cualquier demanda que iniciemos invocando este artículo de la Ley tiene el éxito asegurado.

Y otro artículo esencial en este asunto es el artículo 404 del mismo Código Civil:

Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

Y aquí empieza el lío.

1. La vía notarial, ¿existe una vía notarial para disolver el proindiviso?

Resolución de problemas de proindivisoFrente al infierno judicial, la ventaja de las notarías es que los plazos notariales se cuentan por semanas frente a los judiciales que se cuentan por años.

La novedad de las notarías para resolver estos conflictos tiene su origen en  que la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria (LJV) dispone expresamente que los actos de conciliación podrán realizarse ante notario.

Pero si hay acuerdo, ¿no sería mejor aplicarlo en la vía judicial?

De ninguna manera. En general en todo lo que podamos evitar la galopante incompetencia judicial y los inmensos plazos judiciales saldremos ganando si recurrimos a los notarios.

La gran ventaja de conciliar en una notaría es que el acuerdo celebrado en presencia notarial mediante una escritura de conciliación tiene el carácter de título ejecutivo según el artículo 83 de la Ley del Notariado (que expresamente declara aplicable el artículo 517.2.9 de la LEC), por lo que el valor de esa escritura es el mismo que el de una sentencia.

Desde la entrada en vigor la Ley de Jurisdicción Voluntaria, cualquier persona podrá solicitar al notario la realización de una conciliación. Entonces el notario citará a la otra parte a un acto de conciliación (al que puede presentarse o no, ya que no es obligatorio hacerlo) y recogerá en una escritura pública los acuerdos que se alcancen. Esta escritura pública tendrá fuerza ejecutiva, de modo que la parte que incumpla los acuerdos se verá forzada a hacerlo en un procedimiento judicial de ejecución en el que no se entrará en el fondo del asunto, sino que se limitarán a obligar al incumplidor a cumplir lo acordado.

Con la desventaja de que esta vía notarial solo es práctica si hay acuerdo entre las partes. De no haberlo solo nos quedaría acudir al juez.

Acuerdo para la disolución del proindiviso

Ah y otra cosa, si (el futuro demandado) es requerido para conciliar ante Notario y no comparece, o comparece pero no llega a un acuerdo de disolución del proindiviso, en tal caso las costas de la demanda judicial que se interponga como consecuencia de esa falta de conciliación las pagará el otro. Y ésta es otra ventaja de comenzar la disolución del proindiviso por la vía notarial y el motivo por el que, incluso aunque sepamos que no va a haber acuerdo, puede ser muy interesante incorporar a la batalla judicial una pequeña escaramuza notarial. Simple cuestión de estrategia.

2. La venta del bien en subasta notarial

Si ambas partes están de acuerdo en celebrar la subasta no hay mejor vía para ello que la subasta notarial. El ahorro en tiempo respecto a las subastas judiciales es más que considerable.

3. Cómo llevar a cabo una disolución del proindiviso
por la vía judicial

Cómo llevar a cabo la disolución del proindiviso por la vía judicial

Como siempre, la vía judicial puede convertirse en un calvario a menos que la parte demandada se allane a la disolución del proindiviso para evitar que el juez le imponga las costas del procedimiento.

Pero seamos optimistas y supongamos que el demandado se allana a la demanda. Porque, además, no hacerlo no le serviría de nada dado que el artículo 400 mencionado lo deja muy clarito y es sabido que por las buenas o por las malas antes o después la división de la cosa común se va a producir.

Eso es un hecho que no admite discusión.

Lo que poca gente sabe es que estos procedimientos judiciales se dividen en dos fases que son completamente diferentes y que en la primera fase, tras la vista oral, lo único que hace el juez es declarar disuelto el condominio.

Solo declara disuelto el proindiviso, sin resolver el cómo ni el cuándo y sin entrar en si la casa se tiene que vender o si se tiene que subastar o lo que sea.

Lo repito, el juez simplemente declara que el demandante tiene razón y que la copropiedad queda disuelta.

El resto lo tienen que negociar las partes y si no llegan a un acuerdo voluntario el demandante tiene 5 años para pedirle al juzgado la ejecución de la sentencia.

Y esa (la ejecución de la sentencia) sería la segunda fase de este largo procedimiento judicial, que implica nuevas costas y alargamiento de los plazos. Porque, además, es en esta fase donde las partes se hostian a base de bien y donde más abundan los recursos que todo lo retrasan. Los letrados lo pasan bomba en esta fase de ejecución.

4. Venta del bien común

En la fase de ejecución de sentencia, antes de decidir sacar el bien a subasta, el secretario judicial (ahora llamado L.A.J.) puede intentar otras vías, como por ejemplo que ambas partes concilien un encargo de venta a persona especializada (agente inmobiliario).

Esta es la segunda mejor solución en las disoluciones de proindivisos. Lo mejor hubiera sido, obviamente, llegar a un acuerdo amistoso y evitar caer en las incompetentes manos judiciales, pero si eso no ha sido posible, la mejor vía para disolver la copropiedad es encargar la venta a un agente inmobiliario que la lleve a cabo de la mejor manera posible y obteniendo el mayor precio que nos ofrezca el libre mercado.

El problema de esta vía es que ambas partes deben estar de acuerdo con el precio obtenido y deben firmar la venta, lo que no siempre es posible cuando una de ellas tiene como único objetivo el de jorobar lo más posible a la otra parte.

5. Subasta judicial para la disolución del proindiviso

La disolución del proindiviso en la subasta judicialA pesar de ser esta la vía que más me interesa a mi y a los lectores habituales de este blog, lo cierto es que ya la hemos tratado largo y tendido, sobre todo cuando publiqué aquél pedazo de megatutorial sobre las disoluciones de proindivisos y las disposiciones más convenientes en las subastas judiciales de estas propiedades para asegurarse la división de la cosa común según la estrategia del demandante.

Aquél post fue tan rotundo que sobre estas subastas judiciales poco más puedo aportar.

Porque naturalmente, las estrategias a aplicar en estas subastas me las reservo para mi y mis clientes.

6. ¿Y qué hacemos con la hipoteca en las disoluciones de proindiviso?

Aquí el problema es que aunque la hipoteca va siempre de la mano de la casa, el crédito asociado a la misma se queda con los deudores. Es decir, que aunque la casa se venda en la subasta, los deudores que pidieron el crédito hipotecario seguirán siendo deudores y respondiendo del pago de la deuda con sus bienes presentes y futuros.

Y menudo problemón si además los padres de él o de ella fueron tan primos como para avalar el crédito.

Y aquí viene perfecto recordar el artículo 405 del Código Civil:

La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

Qué hacemos con la hipoteca en las disoluciones de proindivisoEs decir, que al banco no le vengas con historias sobre que os habéis separado y que habéis subastado la casa ni milongas de esas.

El crédito hay que pagarlo.

Y si el nuevo propietario no lo paga, el banco puede reclamártelo a ti.

O a los suegros. Esos pringaos que no saben que nunca hay que avalar.

Por lo que más vale haber diseñado y acordado con la otra parte (o no) una estrategia adecuada para que la venta en pública subasta no nos traiga más problemas que beneficios.

Sobre todo hay que tener en cuenta que el banco no tiene ninguna obligación legal de aceptar la nueva situación que plantean los ex-dueños y que NO es posible obligarle a aceptar la subrogación del crédito del nuevo propietario ni a liberar a uno o a ambos deudores o a que reparta la deuda entre ellos.

Lo que haga el banco será por decisión propia y siempre obtendrá algún beneficio a cambio, como por ejemplo el aumento de los intereses o el cobro de nuevas comisiones.

Y como digo, es esencial tener esto en cuenta al diseñar las condiciones de la subasta.

¿Y qué más?

Pues que si has llegado hasta aquí es porque has leído  las más de 1.750 palabras que forman este artículo, por lo que ahora te pido lo de siempre, que si el post te ha resultado entretenido me ayudes a difundirlo en las redes sociales porque Google lo valora como mejor o peor según lo hayan movido los lectores.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

28 comentarios en “La mejor estrategia para disolver el proindiviso

  1. Luna creciente

    Genial el artículo! Describe mi caso a la perfección… Actualmente estoy en la fase previa a la subasta judicial y en mi caso no ha habido ni intento de diálogo para sacar el piso a la venta… Directamente lo ha mandado a la subasta… Supongo que debe tener muy clara la estrategia para quedarse con el bien, porque de no ser así, no entiendo una jugada en la que ambos vamos a perder hasta la camisa…

    1. Quizás el no pretenda perder la camisa sino quedarse con la casa a precio de subasta. O quizás solo quiera hacer daño.

  2. DL

    Genial artículo. En mi caso ella se quiere quedar con el piso a precio subasta con bien vaticinas. Y se ha metido en el piso, cambiado cerradura y presentado subasta que se ha aceptado y está en fase peritaje. Yo por mi parte he presentado enriquecimiento ilícito por disfrutar de la propiedad e impedirme hacerlo a mi.
    Ya ves que confirmo todas tus teorías. Quien sabe cómo acabara esto…

  3. loto10

    Yo en los proindivisos a veces me siento como un Cupido: les paso ofertas tan sumamente bajas, que a veces las partes deciden reconciliarse. Es muy romántico.

    Me ha encantado el tip de la vía notarial!!

  4. Jomes

    Muy buen artículo, como siempre. Una pequeña corrección: en realidad, no es el art. 83 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria el que otorga fuerza ejecutiva a la escritura de conciliación, sino el art. 83 de la Ley Orgánica del Notariado (introducido, eso sí, por una disposición final de la primera). Saludos.

  5. loto10

    “Sobre todo hay que tener en cuenta que el banco no tiene ninguna obligación legal de aceptar la nueva situación […]”.

    Pero habrá casos en los que el banco no se entere, y esto no aplique, no?
    Por ejemplo: Una vivienda de 2 personas (A y B). Hay una hipoteca. Yo compro el 50% del piso a A y me quedo de socio con B. A no va a notificar nada al banco, con lo que yo me quedaría pagando la hipoteca (como si fuera A).
    ¿Esto es así? ¿O el notario está obligado a notificar al acreedor?

    Otro ejemplo: una hipoteca como carga anterior en una subasta, en la que te enteres de la CCC y vayas pagando las cuotas en lugar de la deuda entera de golpe.

    ¿Es así?

    1. El notario NO está obligado a notificar al banco acreedor, Loto10, pero quizás si lo haga el anterior propietario de la mitad indivisa que ahora es tuya. Y por qué haría eso, te estarás preguntando. Pues muy sencillo, te respondo, porque el expropietario continúa apareciendo como deudor frente al banco y esa es una situación harto incómoda.

      Cuando se entere el banco podrá hacer dos cosas:
      1) No hacer nada, porque mientras le sigan pagando quizás prefiera no menearlo.
      2) Obligaros a formalizar la subrogación oficial incrementando un poco los intereses y clavando alguna comisioncilla de nada.

  6. Fernandez

    Muy buen artículo, Tristán… te abre los ojos antes de tomar decisiones. Me queda la duda de qué pasa cuando el proindiviso, además se comparte con un co-propietario (del 33%) del bien. ¿Entra este copropietario en los acuerdos, pe, de venta o también hay que involucrarlo en el acuerdo, sea notarial o judicial?. Un saludo de “novato” en tu blog.

    1. Sí, claro, los proindivisos pueden ser de mitades indivisas o pueden estar divididos en cualquier proporción. Y cualquier acuerdo tiene que contar con la unanimidad de todos los copropietarios o no hay acuerdo.

  7. Fernandez

    “…..Aunque si se organiza bien, el retracto puede convertirse en una buena oportunidad más que en un peligro. Otra cosa que me callo…”. ¿Te refieres a las posibilidades de impugnar o declarar nula la venta por haberse ocultado el derecho de retracto?

  8. Jesús alcantarilla

    Perfecto el comentario y las aclaraciones.
    Ahora solo me queda saber cual seria la mejor forma de comprar una propiedad con tu pareja? Esa con la que crees que vas a envejecer, pero que las estadísticas dicen lo contrario. Y así tener los menos lios posibles

  9. CFGA

    Que puede ocurrir cuando sale a subasta un piso al 50% de dos cónyuges separados y cuya propiedad está adjudicada a un menor y está debidamente registrada?

    1. Supongo que quieres decir que actualmente la propiedad está dividida al 50% entre el menor y uno de los cónyuges separados y que es ésta última mitad indivisa la que sale a subasta. En tal caso lo que ocurrirá es que el adjudicatario compartirá la propiedad con el menor. Y si no quiere compartirla… pues instará la disolución del proindiviso.

      1. CFGA

        no la propiedad es al 50% de los 2 cónyuges, pero con una sentencia judicial se le adjudica (digamos el usufructo ) al menor hasta solvencia económica absoluta. Esa carga está registrada en el registro de la propiedad pero ahora una de las partes quiere disolver el condominio y sacar la propiedad a subasta

  10. Javier García

    Señores, una pregunta.. desde que “ganas” la subasta hasta que te entregan las llaves (sé que esto depende del cada juzgado) de media cuanto tiempo suele ser ? Es para hacer mis cálculos.

    Un saludo y gracias

      1. Javier García

        Lo decía por hacerme una idea de cuánto puede tardar el proceso de media, 4 meses ? 8 meses ? Un saludo

  11. Alberto

    Hola Tristán.
    Respecto a este párrafo de tu fantástico y genial artículo:
    “Ah y otra cosa, si (el futuro demandado) es requerido para conciliar ante Notario y no comparece, o comparece pero no llega a un acuerdo de disolución del proindiviso, en tal caso las costas de la demanda judicial que se interponga como consecuencia de esa falta de conciliación las pagará el otro. ”

    Acabo de ser demandado.
    La parte demandante ofrece un precio objetivamente rídiculo por mi 50%.
    La parte demandante se opuso a la venta del inmueble ante un comprador en firme(estuvo de acuerdo en vender hasta que apareció un comprador)
    Ofrecí ante la falta de acuerdo que alquilásemos el piso a un tercero, para esperar tiempos mejores y venderlo posteriormente a un mejor precio. También se negó.
    Quiero llegar al acuerdo de que el que más ofrezca por el piso de los dos se quede con él.
    Pero el simple hecho de ser yo el demandado implica que la falta de conciliación es responsabilidad mia?
    Si soy yo- el demandado- quien pide la conciliación ante notario, puedo pedir que las costas vayan a cuenta del demandante?
    Y aunque vayamos a juicio al final, puedo pedir que las costas se carguen al demandante al probar que la falta de acuerdo es responsabilidad suya?
    Muchas Gracias.
    A

    1. Hola, Alberto. Parece evidente que quien te demanda quiere comprar muy barato ese piso y eso solo se puede hacer en una subasta judicial. Debes personarte en el procedimiento judicial y dejar claro que estás completamente de acuerdo en disolver el proindiviso y si te es posible ofrecer una cifra con la cual te de lo mismo ser comprador del otro 50% que vendedor de tu 50%. Eso dejará claras tus buenas intenciones.

      Pero en estos casos lo más normal es que cada parte cargue con sus costas. No obstante eso lo decidirá el juez tras ver como transcurre todo.

      1. Alberto

        Muchas Gracias por tu respuesta Tristán.

        Quisiera comentarte una duda respecto a las subastas.

        Supongamos que acuden a la subasta los dos copropietarios de un piso que tiene una hipoteca de 60.000euros.
        Uno de los propietarios se adjudica el piso por 100.000 euros.
        Por lo tanto debe pagar a la otra parte 20.000, verdad?
        Pero el adjudicatario, debe disponer de esos 100000 euros para poder acudir a la subasta? (en principio ya tiene adjudicada una hipoteca) o es suficiente con que tenga los 20.000?
        El adjudicatario se hace cargo de la hipoteca desde luego, pero es necesario que se haya aprobado antes la subrogación, o
        es posible que se adjudique la vivienda y siga con la misma hipoteca?
        Si el banco se niega a la subrogación del adjudicatario,-ya que ahora sólo figurará un deudor en vez de dos-puede el adjudicatario perder la propiedad?
        Y el que no se la ha adjudicado seguirá figurando como deudor aunque haya perdido la propiedad?
        Muchas Gracias.

        1. No. Alberto. Esto se puede hacer de muchas maneras y depende de las condiciones de la subasta. Por ejemplo, si no se dice nada al respecto, lo natural es que quien lo compre se haga cargo de la hipoteca. Si lo compro yo por esos cien mil euros, entonces a cada uno de vosotros se os darían cincuenta mil euros y yo tendría que pagar, además, el importe de la hipoteca.

          La clave está en las condiciones pactadas de la subasta. Ahí es donde se decide todo y donde se plasma la estrategia de ambas partes.

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