Cómo calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando hay cargas anteriores

Aunque a algunos nos parezca súper injusto, lo cierto es que en este infierno fiscal llamado España hay que pagar impuestos por la compra de viviendas. Si compramos una vivienda nueva pagamos IVA y si compramos una vivienda de segunda mano pagamos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Pero pagar hay que pagar siempre.

Cómo calcular el impuesto de transmisiones patrimoniales

 

Pagar impuestos de transmisiones patrimoniales es algo inherente al negocio de las subastas y que los inversores inmobiliarios tenemos que saber hacer con puntual exactitud.

En este sentido, cuando hace unas semanas estuve en el programa de Tele5 Sábado Deluxe me encontré con la sorpresa de que la gente del equipo de Belén Esteban estaban muy convencidos de que si al final el adjudicatario quebraba la subasta y la adjudicación recaía en ellos, su obligación de pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales no incluía la de añadir el importe de la hipoteca anterior en el cálculo de la base imponible.

Y cuando les dije que eso no era así y que el artículo 10 de la Ley del impuesto indicaba que había que incluir las cargas anteriores a las que el adjudicatario se debe subrogar me respondieron que en mayo de 2017 había habido una respuesta vinculante de Hacienda que indicaba todo lo contrario.

Entonces les respondí que posteriormente a la respuesta que ellos mencionaban, el pasado mes de septiembre, había habido otra respuesta vinculante que anulaba la anterior y resolvía en sentido completamente opuesto. Ya no dijeron nada y la cosa quedó así.

Pero este asunto conviene aclararlo porque ahora mismo hay mucha gente muy despistada que solo se acuerdan de la respuesta vinculante de mayo de 2017 y que no tienen ni idea de la que hubo después.

Y de eso va a tratar este post, de cómo pagar menos ITP pero haciéndolo siempre dentro de la Ley.

1. Lo primero, qué es el ITP

Qué es el Impuesto de Transmisiones PatrimonialesEl Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), es un impuesto estatal cuya gestión y cobro está transferido a las Comunidades Autónomas y que grava las transmisiones patrimoniales onerosas como la compraventa de bienes, la constitución de derechos reales, y los alquileres.

La modalidad sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas debe autoliquidarse cuando se realizan transmisiones retribuidas e inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas, así como la constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas.

Pero en este blog solo nos interesa el impuesto de transmisiones patrimoniales por la compra de viviendas de segunda mano. Más concretamente el impuesto de transmisiones patrimoniales por la compra de vivienda en subasta.

1.1 Quién paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El sujeto pasivo del impuesto de transmisiones patrimoniales es siempre el comprador, que, si ha comprado la vivienda de segunda mano en una subasta, entonces se le llama «adjudicatario».

1.2 Cuándo se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El plazo para liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa (excepto en Navarra, que es de dos meses, toma ya).

Y ojo, porque si se ha comprado en una subasta judicial, el plazo comienza a contar desde que se le entrega al adjudicatario el testimonio del decreto de adjudicación y no desde la fecha en que se dictó el decreto original. Se puede ver la fecha de entrega porque al entregarlo se imprime un sello con la fecha de ese momento y la firma original del secretario judicial.

Y esto es válido para todas las subastas. Para el pago de impuestos la fecha que cuenta en las adjudicaciones de subastas no es la fecha de subasta ni la fecha en que se realizó el pago sino la fecha del Certificado de Adjudicación.

1.3 Dónde se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El ITP hay que pagarlo en la oficina liquidadora correspondiente al territorio donde está ubicado el inmueble. En ocasiones dentro de los registros de la propiedad o en sus inmediaciones hay oficinas liquidadoras especiales para el pago de este impuesto.

Ya sabemos quién paga el ITP, cuándo se paga el ITP y dónde se paga el ITP. Nos falta por saber cómo calcular el ITP cuando hay cargas anteriores y también cómo pagar menos ITP.

 

Cuánto pagar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

 

2. ¿Qué valor tengo que calcular como base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando adquirimos una vivienda en subasta judicial?

El artículo 39 del Reglamento del ITPAJD recoge que «(…) la base imponible en las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa será el valor de adquisición».

Esto nos podría llevar a pensar que la base imponible sería igual al valor de remate, independientemente de las cargas registrales que tuviera el inmueble subastado.

3. Entonces, cómo calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando hay cargas anteriores

Si el inmueble subastado tiene cargas la cosa cambia: el artículo 10 de TRLITPAJD, establece que «(…) la base imponible estará constituida por el valor real del bien transmitido, deduciendo únicamente de dicho valor las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca».

Es decir,

Valor real (i.e. base imponible) = Valor de remate + cargas subsistentes

Cómo calcular el ITP cuando hay cargas anterioresNo se puede negar que, en este caso, la norma tiene perfecta lógica: a la hora de fijar el precio de tasación en la subasta, el LAJ ha tenido en cuenta (o debería de haber tenido según el artículo 666 de la LEC) todas aquellas cargas que disminuyen el valor; y, por tanto, a la hora de calcular la base imponible, las mismas deberán adicionarse al valor del remate.

Es decir, que siendo justos y coherentes, tiene sentido: el precio de adjudicación es tal porque el adjudicatario se subroga en las cargas, las cuales se entienden rebajadas al fijar el precio.

«Ello supone que si subsisten tras la ejecución judicial mediante auto de adjudicación cargas que tienen la consideración de preferentes y no canceladas, se presume que han sido rebajadas a la hora de adquirir en subasta los bienes embargados y en consecuencia, de acuerdo con aquella presunción debe aumentarse su valor -esto es el importe de la deuda por el que respondían- al precio fijado en este caso por la aprobación del remate y adjudicación, presunción que no significa otra cosa sino que al menos el acreedor adjudicatario estaba dispuesto a responder del importe de esas cargas para poder mantener la adquisición del bien adjudicado (TSJ Galicia 02/11/2016)».

Cristalino como el agua, pero ¿a dónde quieres llegar, Tristán?

A que, pese a que parece un tema claro, ha habido pronunciamientos a favor y en contra de incluir las cargas anteriores (aquellas en las que el adjudicatario se subroga) en la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Si bien, el número de sentencias a favor de incluirlas era mucho más numeroso que la posición contraria, por lo que debate parecía finalizado desde hace ya unos años.

4. ¿Y hay diferencias autonómicas al calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando el inmueble subastado tiene cargas?

En principio, la Ley es la misma en todo el territorio nacional, pero en la práctica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es un impuesto cedido a las autonomías, quienes han dictado sus propias normativas.

Esto no tendría por qué afectar al cálculo de la base imponible del ITP dado que, como he mencionado, la Ley es la misma para todos. Sin embargo la realidad es que el cálculo de la base imponible de los activos que yo compro en Cataluña lo hago sumando el importe de las cargas al precio de adjudicación. Y cuando compro en otras comunidades autónomas (que me callo) hago los cálculos de una manera muy diferente. Esta es la realidad.

 

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

 

5. La respuesta vinculante que nos trajo la alegría

Y así estaban las cosas cuando, el 9 de mayo de 2017 aparece la Dirección General de Tributos (DGT) y publica su consulta vinculante V-1079/17, en la que nos dice –mucho más cristalino que el agua- que…

“(…) la base imponible será el valor de adquisición constituido por el precio de remate, sin tener en consideración el valor de las cargas en las que el consultante (i.e. adjudicatario) se subrogue”.

Sin ninguna coma mal puesta ni palabra que de origen a alguna duda.

Y, desde que se hizo pública la consulta, hemos vivido en el foro de Triunfa con las Subastas con una moderada alegría. La alegría de ahorrarnos entre un 6 y un 10% del valor de las cargas (el tipo del ITP).

Digo “hemos” y digo “moderada”, porque sabíamos que –como suele pasar con las buenas noticias y más si son a favor de los contribuyentes- ese nuevo criterio iba a durar poco.

6. La respuesta vinculante que puso las cosas en su sitio

Que poco dura la alegría en casa del pobre.

Así, la Dirección General de Tributos emitió el pasado mes de septiembre una nueva consulta vinculante, la V-2497/18 de 17 de septiembre de 2018, la cual finaliza con la siguiente conclusión:

«El valor de adquisición estará constituido por el precio pagado en la subasta, 1.250,00 euros, más los 49.500,00 euros a que ascienden el valor de las cargas anteriores que quedan a cargo del adquirente, al ser ambos importes los que integran la contraprestación real del bien adquirido».

Resumiendo, que el valor de adquisición estará constituido por el precio pagado en la subasta más el valor de las cargas anteriores. Fin de la fiesta.

7. ¿Y ahora qué hacemos? Yo quiero pagar menos ITP

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de vivienda de segunda manoComo es sabido, las consultas tributarias tienen efecto vinculante para todos los órganos y entidades de la Administración tributaria, que deberían de aplicar los criterios establecidos en dichas consultas.

Por tanto, a partir de la publicación de esta última consulta V-2497/18 de 17 septiembre de 2018, los contribuyentes deberían seguir el criterio marcado por la Dirección General de Tributos. De lo contrario, la Administración tributaria podría regularizar la base imponible declarada y, en su caso, imponer las correspondientes sanciones.

No obstante, si de acuerdo con el anterior criterio, has declarado operaciones realizadas antes de la publicación de la última Consulta de la DGT (esto es, declarando como valor de adquisición el valor de remate) y recibes una “paralela”, entonces ponte en manos de un profesional porque tienes argumentos para ganarla.

Y cuando digo que te pongas en manos de un profesional te estoy indicando que te pongas en manos de Fiscaly, el experto fiscalista inmobiliario que me ha asesorado para este post y ha redactado las partes más técnicas. Además de ser el experto que está detrás del módulo de fiscalidad inmobiliaria del curso Triunfa con Las Subastas. O sea, quien responde todas las dudas que los alumnos puedan tener en asuntos de fiscalidad inmobiliaria.

8. ¿Y tú que vas a hacer Tristán? ¿Vas a pagar menos ITP?

Yo siempre le hago caso a los que saben más que yo.

Y sin duda San Ignacio de Loyola sabía mucho más que todos nosotros cuando dijo aquello de «en tiempos de tribulación no hacer mudanza», lo que en mi caso significa que hasta que los señores de Hacienda no se aclaren definitivamente yo voy a seguir calculando la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales como venía haciendo hasta ahora.

Y cuando choque con la autoridad competente, entonces haré lo de siempre, adaptarme a las nuevas circunstancias.

9. Pero nos vas a contar o no cómo pagar menos ITP

No hay nada que contar. Al principio del post dije que sí lo había, pero eso fue solo para que siguierais leyendo hasta el final. ¿En qué cabeza cabe que se pueda pagar menos ITP del que está legislado por Ley?

10. ¿Sabes que en mi curso de subastas hay un súper módulo sobre fiscalidad inmobiliaria?

En febrero de 2017, lancé mi curso online de subastas. Hoy, Triunfa con las Subastas es la mejor escuela de subastas en línea, con una gran comunidad detrás y decenas de profesionales que ya invierten y han conseguido la libertad financiera que tanto deseaban gracias a las inversiones inmobiliarias.

Uno de los módulos más visitados es el de la fiscalidad inmobiliaria. Pero reconozco que no soy yo quien lo ha redactado ni lo gestiona. Zapatero a tus zapatos, yo ahí solo soy un alumno más. Lo gestiona un abogado fiscalista súper especializado en fiscalidad inmobiliaria.

Si tienes interés en conocer más sobre mi forma de vivir y generar ingresos pasivos a través de las inversiones inmobiliarias, te invito a que visites la escuela de subastas (siguiendo el enlace de más arriba) y te apuntes al único curso que te enseñará a invertir y a conseguir la mayor rentabilidad en tus negocios.

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Y esto es todo amigos. Aquí finaliza este desagradable post que trata de cómo nuestros amados líderes políticos han convertido esta tierra en un infierno fiscal simplemente para poder recaudar lo máximo posible para atender a un número creciente de gorrones sociales que nos parasitan sin rubor.

Y ahora lo que toca es pedirte que si has disfrutado de esta lectura o si crees que el post te ha sido de utilidad, entonces me ayudes a difundirlo por las redes sociales. ¿Cómo puedes hacerlo? Muy sencillo, simplemente pincha en los iconos sociales de ahí abajo.

9 comentarios en “Cómo calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando hay cargas anteriores

  1. Jotaerre

    Hola, Tristán, ¿es posible que el equipo de la Esteban se refirieran a esta Sentencia?:

    http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=8609875&statsQueryId=104387442&calledfrom=searchresults&links=&optimize=20190111&publicinterface=true

    Es posterior a la última Vinculante y, aunque decide sobre la Plusvalía, dice que la tasación a efectos de subasta, y el precio de adjudicación, son pruebas suficientes para considerar que no hubo incremento patrimonial.
    Cogida un poco con pinzas, lo cierto es que ni se entra en que pudiera haber cargas anteriores que sumar, o no…:

    «Partiendo de la base de que la carga de la prueba de la minusvalía -que excluye del hecho imponible del
    impuesto la transmisión expresada- corresponde al sujeto pasivo, en este caso debemos entenderla satisfecha
    con la aportación de una valoración certificada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de
    España, que arroja un valor de adquisición del local comercial ascendente a 260.190 euros, cantidad que, por
    lo demás, es exactamente coincidente con la tomada por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Zaragoza
    como valor de tasación a los efectos de subasta del bien en los autos de ejecución hipotecaria nº 178/2014,
    que determinaron la adjudicación en subasta del local al ejecutante, Banco Santander, S.A., por la suma de
    130.095 euros, equivalente al 50 por 100 del valor de tasación judicialmente establecido. Tal porcentaje deriva
    de lo estatuido en el artículo 671 de la LEC, conforme al cual «…si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá
    el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien.
    Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del
    valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos».
    Tal prueba basta por sí sola para demostrar, sin contradicción, una minusvalía patrimonial que hace inviable el
    gravamen efectuado por el IIVTNU.»

    (De paso, también podría servir para tocarle las narices a la DGRN, pues asume, sin que sea el tema del debate, desde luego, el 671 en su literalidad)

    Saludos,

      1. Jotaerre

        Pero sí recuerdo que me comentaste que, según ellos, el TS había resuelto igual que la CV2017, después de la CV2018, por eso de vez en cuando hago mis pesquisas…

  2. Sí, ahora que hago memoria, recuerdo que cuando les dije que su respuesta vinculante de mayo de 2017 había sido superada por la del último septiembre, me dijeron algo de que luego había habido una sentencia del Supremo que había puesto las cosas en su sitio.

    ¿Tú crees que se referían a esta sentencia que has aportado?

    1. Jotaerre

      No te lo puedo asegurar, pero es la única del Supremo que he encontrado que podría alegarse, aunque sea de refilón…

  3. Antonio

    Buenas noches: Mi caso es un poco particular. Yo me adjudiqué un inmueble con una importante carga anterior la cuál sabía y asumí. Al liquidar el ITP lo hice por el importe del remate. Tuve la suerte que al final la carga anterior la pude eliminar por caducidad. Ahora he vendido éste inmueble y me surge la duda. Qué valor debo de tener como valor de adquisición? El valor de remate más las cargas anteriores ó sólo el importe del remate? Graciasssss

    1. Mira qué listo, cuando compra solo liquida el ITP por el precio de adjudicación pero ahora que ha vendido quiere declarar que las cargas registrales no le han caducado sino que las ha pagado él. Como en Hacienda son tontos…

  4. Juan S.

    Buenas tardes Tristán.

    Yo te quería preguntar por curiosidad, ¿cual es la tributación de una compra de inmueble por una mercantil?
    Debe hacerlo por IVA o por ITP, tengo entendido que si adquiere en primera transmisión está sujeto a IVA, ¿pero en el resto de casos?, si va a ser una compra para vender a la mayor brevedad ¿se puede hacer por ITP o está obligado a IVA?.

    Gracias de antemano y un saludo!

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