Impuestos a la compra de vivienda

Impuestos a la compra de vivienda

James es norteamericano y hace un par de meses compró una casa en Mallorca por la que unas semanas antes había entregado una fianza de treinta mil euros. El día señalado llegó a la notaría con un cheque bancario por la diferencia y, cuando en la notaría le pidieron una cifra tremenda para gestionarle los impuestos y la inscripción de su nuevo título, al tipo casi le da una lipotimia.

Pero cómo es posible que inscribir la propiedad cueste esa barbaridad, se quejó amargamente.

Pues muy sencillo, Mister, sucede que aquí, en España, hay un impuesto que grava la compra de propiedades inmobiliarias y que aquí, en Baleares, en este caso concreto, dicho impuesto asciende nada menos que al diez por ciento del precio declarado de compra.

Y así es como Mr. James Blackwood se enteró de que se había venido a vivir a un infierno fiscal.

1. No hay nada seguro salvo la muerte y los impuestos

Y es que, como muy bien dejó dicho su viejo compatriota (y padre de la patria) Benjamín Franklin, la muerte y los impuestos son la única cosa que tenemos asegurada en esta vida.

Y puede que en algunos estados de Estados Unidos no se grave con impuestos la compra de viviendas, pero esto no es así en España, donde, según el tipo de inmueble de que se trate, su compra está sujeta a uno de estos dos impuestos:

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
  • Impuesto sobre el Valor Añadido

O dicho de otra forma:

2. PARA VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP

La compraventa de inmuebles está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales siempre que se trate de viviendas usadas o de segunda mano.

Se trata de un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que cada una de ellas ha fijado una tarifa diferente y todas cuentan con normativas también diferentes.

Se tributa sobre el precio de compra declarado, pero todas las comunidades autónomas tienen para cada propiedad inmobiliaria un valor fiscal por debajo del cual es muy aventurado declarar su compra pues te garantizas que te envían una valoración paralela. Con multa e intereses incluidos.

Y en algunas comunidades NO se puede declarar una compra por debajo del Valor Fiscal, simplemente es imposible.

Este impuesto, el ITP, se paga por el sistema de autoliquidación, lo que implica que cada cual es responsable de rellenar los impresos del impuesto y de efectuar el ingreso en las entidades colaboradoras.

Una vez hecho el ingreso hay que presentar el impreso sellado por el banco junto a una copia de la escritura de compraventa (o fotocopia del decreto de adjudicación) en la Oficina de Hacienda que corresponda a la localidad de la propiedad transmitida.

Impuesto de Transmisiones PatrimonialesEl plazo para liquidar el ITP es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa (excepto en Navarra, que es de dos meses).

IMPORTANTE PARA LICITADORES: Si se trata de un decreto de adjudicación la fecha a contar es la de la entrega y sellado del testimonio del decreto y NO la fecha en que dictaron el original.

3. Tipo impositivo del ITP (en 2016) por comunidades autónomas

Álava:

  • Tarifa general: 4%
  • 2,5% si se trata de la vivienda habitual y es menor de 120 m2 o es para familia numerosa.

Andalucía:

  • Tipo general: entre el 8 y el 10% en función de la base imponible.
  • 3,5% si se trata de vivienda habitual de menor de 35 años o discapacitado.
  • 2% para profesionales que compran con la intención de vender el inmueble.

Aragón:

  • Tipo general: entre el 8 y el 10% dependiendo del valor del inmueble.
  • Con bonificación del 12,5% si se reúnen una serie de condiciones y otra bonificación del 50% se es para vivienda habitual de familia numerosa.

Asturias:

  • Tipo general: entre el 8 y el 10% en función de la base imponible
  • VPO: 3%

Baleares:

  • Tipo general: entre el 8 y el 11% según la base imponible

Castilla y León:

  • Tipo general: 8%
  • VPO: 5%
  • 5% si se trata de vivienda habitual de familia numerosa o de menor de 36 años o sea discapacitado.

Castilla la Mancha:

  • Tipo general: 8%
  • 7% si se trata de la primera vivienda habitual y su valor no excede los 180.000 euros

Canarias:

  • Tipo general: 6,5%
  • VPO para vivienda habitual: 4%
  • 4% si se trata de vivienda habitual y el comprador es discapacitado, menor de 35 años o familia numerosa.

Cantabria:

  • Tipo general: el 7 o el 8% en función de la base imponible
  • VPO: 5%
  • 5% si se trata de vivienda habitual adquirida por menor de 35 años o discapacitado o familia numerosa.

Cataluña:

  • Tarifa general: 10%
  • VPO: 7%
  • 5% si se trata de vivienda habitual de familia numerosa, de menores de 33 años o el comprador tiene alguna minusvalía.

Extremadura:

  • Tipo general: entre el 8 y el 11% en función de la base imponible
  • VPO: 4%
  • 7% si se trata de la vivienda habitual y su precio no excede de 122.000 euros.

Galicia:

  • Tipo general: 10%
  • Vivienda habitual: 8% con algunos requisitos.
  • 4% si el comprador es discapacitado o tiene menos de 36 años o se trata de una familia numerosa.

Guipúzcoa:

  • Tarifa general: 7%
  • Viviendas: 4%
  • El 2,5% si es la primera vez que se tributa por ITP, si es vivienda habitual y si es menor de 120 m2 construidos o 96 m2 útiles.

La Rioja:

  • Tipo general: 7%
  • Viviendas para rehabilitar: 6%
  • VPO: 5% si se vivienda habitual
  • 5% para viviendas habituales de menores de 36 años o de personas con minusvalía de al menos el 33% o de familias numerosas.
  • 3% para familias numerosas especialmente protegidas.

Madrid:

  • Tipo general: 6%
  • VPO: 4% con algunos requisitos
  • 4% para vivienda habitual de familia numerosa que cumpla ciertos requisitos.
  • 2% para profesionales o empresas cuya actividad principal sea la compraventa de bienes inmuebles que declaren en el mismo acto de compraventa que su intención es vender el inmueble antes de dos años de plazo y siempre que así quede reflejado en la escritura notarial. Se exceptúan las adquisiciones en subastas judiciales.

Murcia:

  • Tarifa general: 8%
  • 3% para menores de 36 años y familias numerosas.

Navarra:

Tarifa general: 6%
5% para viviendas habituales de familias con dos o más hijos, siempre que la base imponible no supere los 1809.304 euros, tributándose el exceso al 6%.

Valencia:

  • Tipo general: 10%
  •  VPO de régimen general: 8%
  • VPO de régimen especial: 4%
  • 8% para primera vivienda habitual de menores de 35 años.
  • 4% para vivienda habitual de familias numerosas y discapacitados.

Vizcaya:

  • Tarifa general: 7%
  • Viviendas: 4%
  • El 2,5% si es la primera vez que se tributa por ITP, si es vivienda habitual y si es menor de 120 m2 construidos.

Conclusión, que esto es un galimatías y que si realmente estás interesado en averiguar lo que te va a tocar pagar en función de tus circunstancias y de las del piso que vayas a comprar, más vale que lo consultes en la Consejería de hacienda

Cambios fiscales de las Comunidades autónomas en 2016

4. PARA VIVIENDAS NUEVAS, impuesto del IVA + AJD

Cuando la transmisión se realiza por un inmueble de nueva construcción vendido directamente por el constructor/promotor, entonces, en vez de tributar por ITP se tributa por IVA más Actos Jurídicos Documentados.

1ª transmisión = IVA + AJD

Este impuesto es de carácter estatal y NO lo regulan las comunidades autónomas. Excepto en Canarias, que goza de un régimen fiscal especial.

4.1 Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

El IVA tiene los siguientes tipos impositivos:

  • Viviendas: 10% ( y plazas de garaje hasta un máximo de dos por vivienda)
  • Locales, garajes, inmuebles en construcción, etc.: 21%
  • VPO: 4%

4.2 Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

En general, siempre que la compra está sujeta al IVA también lo está al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. ¿Será por recaudar más?

Sin embargo, a diferencia del IVA, este otro impuesto sí cuenta con tarifas diferentes según las comunidades autónomas y, cómo no, también con diferentes regulaciones.

Por ejemplo, en Madrid, el AJD puede ser del 0,2%, 0,4%, 0,5% ó 0,75% según el tipo de vivienda o las características de la compraventa.

Así que lo mejor será que cada cual pregunte en su comunidad autónoma porque, además, esto cambia al ritmo de los gobiernos autonómicos.

Por un IVA súper reducido para primeras viviendas

5. Trámites del Impuesto de Transmisiones en Hacienda

Así como el IVA se le entrega al vendedor (junto con el precio de la venta) para que sea éste quien lo entregue o compense con Hacienda, el ITP (y el AJD, en su caso) debe liquidarlo el comprador en Hacienda directamente, antes de que transcurran 30 días hábiles desde la fecha de la escritura o del testimonio del decreto de adjudicación.

Antes de llevar el Testimonio del Decreto de Adjudicación al Registro de la Propiedad, para inscribir nuestro título, y los Mandamientos de Cancelación de Cargas, para dejar limpia de ellas la finca registral, hay que pasar por la Agencia Tributaria para liquidar los impuestos correspondientes.

En Madrid capital (solo para los inmuebles de la ciudad) la oficina liquidadora está en el Paseo General Martínez Campos nº 30, primera planta.

En los distintos pueblos de la Comunidad de Madrid suele haber una Oficina Liquidadora cerca del Registro de la Propiedad (y a veces en el mismo edificio) y es allí donde se liquidan estos impuestos.

Los pueblos grandes tienen su propia Delegación de hacienda.

Y en el resto de España…

Pues eso, que hay que ir a Hacienda y pasar por caja.

Trámites en HaciendaPor la adjudicación en una subasta tendremos que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que, por ejemplo en Madrid, es el 6% sobre el precio de adjudicación (modelo 600) y que en el resto de las comunidades autónomas es diferente, como hemos visto.

El impreso modelo se compra en Hacienda o también se puede descargar por internet.

En muchas comunidades autónomas, aunque todavía no en todas, se puede rellenar el modelo por internet e incluso pagar el impuesto a través de la página de la Consejería de Hacienda. Si no se puede tramitar telemáticamente, al menos  se puede rellenar e imprimir y luego se va al banco a pagarlo.

Para liquidar el ITP debemos aportar la siguiente documentación:

  1. El impreso de Hacienda con el sello bancario de haber realizado el pago. Deben devolverte selladas la carta de pago (para el Registro) y la copia para el interesado.
  2. El testimonio del Decreto de Adjudicación original, sobre el cual deben estampar el sello de Hacienda y luego devolver el documento para que sea llevado al Registro.
  3. Una fotocopia del Testimonio de adjudicación
  4. Una fotocopia del NIF o CIF del adjudicatario

Los Mandamientos de Cancelación también se tienen que pasar por Hacienda, aunque están exentos de pagar por tratarse de un mandamiento judicial. En realidad están “no sujetos”.

Tributan por Actos Jurídicos Documentados (AJD).

En Madrid, por ejemplo,  el modelo a rellenar es el 601 y como ya he señalado están exentos de pago. En otras provincias el modelo a rellenar tiene otro número, pero en todas están exentos de pago.

Para liquidar Actos jurídicos Documentados de los Mandamientos de Cancelación debemos aportar:

  1. El impreso de Hacienda, modelo 601 (la expresión abreviada es AJO y el concepto es Actos jurídicos documentados no sujetos). En la Autoliquidación hay que marcar con una x  en la casilla “ No sujeto” y en el fundamento legal de la exención se puede poner por ejemplo “por tratarse de una resolución Judicial”. Deben devolverte dos copias, la carta de pago (para el Registro) y la copia para el interesado.
  2. Original de los mandamientos de cancelación que deben devolver y una de ellas con el sello de Hacienda estampado.
  3. Fotocopia de los mandamientos de Cancelación (solo una fotocopia)
  4. Fotocopia del DNI o Cif del adjudicatario.

Lo más importante ya está hecho.

Luego, tras haber pasado por hacienda, ya estaremos en disposición de inscribir nuestro título en el Registro de la Propiedad.

6. El Impuesto de Plusvalía de toda la vida, ahora llamado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

El hecho imponible gravado por este impuesto es la obtención del incremento de valor experimentado por los terrenos urbanos desde la anterior transmisión hasta la actual.

Es decir, que este impuesto grava el incremento del valor que ha experimentado un suelo durante el tiempo que una persona ha sido propietaria de un piso, un local o un terreno y se liquida cuando se transmite la propiedad, como sucede en una compraventa. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad.

Al tratarse de un tributo local, es competencia de cada ayuntamiento determinar el tipo de gravamen aplicable en cada caso.

Este impuesto es el gran desconocido porque muchos vendedores desconocen su existencia hasta que se la comunica el notario el mismo día que formalizan ante él la venta de su vivienda. Y es un impuesto que, con la revisión al alza de miles de viviendas en los últimos años, se ha convertido en un auténtico quebradero de cabeza para miles de vendedores y en una suculenta fuente de ingresos para las arcas municipales.

El problema es que en los últimos años ese valor se ha revisado al alza en miles de viviendas en toda España, lo que ha provocado que este impuesto haya crecido exponencialmente. A lo que se une que en algunas ciudades, por ejemplo en Madrid, los municipios han eliminado la bonificación del 60% que tenían sobre el impuesto, de manera que ahora no solo se ha revisado al alza el valor catastral sino que ya no existe esta bonificación.

Hay muchos casos de gente que con la crisis se han visto obligados a vender a pérdidas o sin obtener un solo euro de ganancias y que sin embargo por este tributo les ha salido a pagar un pastizal.

Aunque es cierto que si se ha vendido a pérdidas o sin ganancia patrimonial se puede recurrir a los tribunales y los jueces, de momento, están dando la razón a los ciudadanos.

El sujeto pasivo de este impuesto es:

  • Si la transmisión se ha realizado a título oneroso, es decir, a cambio de dinero, el sujeto pasivo será el vendedor o “transmitente” del terreno o derecho real de goce sobre el mismo.
  • Si la transmisión se ha realizado a título lucrativo (gratuito), por donación o herencia, entonces el sujeto pasivo será el adquiriente del terreno o derecho real de goce sobre el mismo.

Sin embargo, en los casos en los que el que transmite a título oneroso el bien o el derecho real es una persona sin residencia en España, el obligado a pagar el impuesto será siempre el adquirente.

Las partes pueden pactar cuál de ellas debe abonar el impuesto, pero son pactos que no afectan a la Administración por lo que, en el caso de que el impuesto no sea abonado, exigirá el pago al sujeto pasivo “oficial”, esto es, al adquirente (en operaciones a título gratuito) o el transmitente (en operaciones a título no gratuito).

El sujeto pasivo está obligado a presentar ante el Ayuntamiento la declaración o impreso que determine la Ordenanza Fiscal, con todos los datos necesarios para que el Ayuntamiento practique la liquidación del impuesto.

Debe aportarse también la documentación en la que consten los actos o contratos que originan el nacimiento de la plusvalía.

El plazo para presentar la declaración del impuesto es de 30 días si se trata de actos intervivos (compraventa o donación) y de 6 meses (prorrogables hasta un año, previa solicitud) si se trata de actos “mortis causa”.

¿En el caso de compra en subasta quién lo paga?

Siempre lo tiene que liquidar el vendedor a menos que resida en el extranjero, en cuyo caso lo tendrá que hacer el adjudicatario (mala suerte).

Sin embargo, como es de suponer, no es razonable pensar que el expropietario de la casa que nos hemos adjudicado en una subasta vaya a acudir al ayuntamiento a hacer la declaración pertinente.

Por tanto seremos nosotros, los adjudicatarios, quienes hagamos la declaración ante el ayuntamiento. Lo que no significa que vayamos a pagar el impuesto, algo que nunca haremos puesto que NO nos corresponde a nosotros.

Pero sí hacer la declaración.

¿Y cuando vendamos lo que hemos comprado en subasta?

Entonces sí tendremos que hacer la declaración y liquidar el impuesto, teniendo en cuenta que si no ha transcurrido más de un año desde la anterior transmisión, entonces la liquidación saldrá a pagar cero euros.

7. ¿Se puede tributar por IVA+AJD en las subastas judiciales?

Se puede intentar, aunque la reglamentación es súper confusa y muchos que se han aventurado por esta vía se han encontrado finalmente que por ahorrarse el ITP al final han pagado mucho más en concepto de impuestos.

Este no es el lugar para explicar los intríngulis del problema. Quien tenga interés en ahondar sobre este asunto y quiera arriesgarse a experimentar, que lo consulte con su asesor fiscal.

Ahora, que os digo que mucha gente ha metido la pata con esto.

Surfeando las temibles paralelas de Hacienda

8. Las temidas paralelas de Hacienda

Como he comentado, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se tributa por el sistema de autoliquidación sobre el precio de compra declarado, lo que implica que el sujeto pasivo es el responsable de rellenar los impresos del impuesto y de pagarlo.

Pero ojo con la valoración que le damos a la compraventa porque las comunidades autónomas disponen de unas tablas de valoraciones de todos los bienes inmobiliarios existentes en cada región, así como de las plazas de garaje, locales comerciales y solares. Ello a efectos de determinar las cuantías a pagar en los impuestos de transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados, sucesiones y donaciones.

En estas tablas el valor de los bienes inmobiliarios es un valor mínimo de referencia por debajo delLas temidas paralelas de Hacienda cual la Consejería de Hacienda de la comunidad autónoma tiene la certeza de que estamos intentando aminorar el importe de la base imponible del impuesto.

Como transmisiones patrimoniales grava el valor del bien y no su precio (el que figura en la escritura), si un contribuyente alega que encontró un chollo porque al vendedor le urgía la operación, no servirá como excusa para librarse de pagar el impuesto por la cuantía que corresponda.

El contribuyente logrará justificar rebajas de valor de hasta el 20% si, por el contrario, se producen alguna de las dos circunstancias que admite la ley:

  1. Estado de conservación deficiente que se pueda probar documentalmente y con facturas de la reforma.
  2. Vivienda con una distribución obsoleta, ubicada en zona de botellón o próxima al aeropuerto, etc.

8.1 ¿Y si se ha comprado en subasta también hay un precio mínimo?

En el caso de las adjudicaciones en subasta hay que tributar el impuesto por el precio de adjudicación según dispone el artículo 39 del Decreto 828/1995 de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Artículo 39: Transmisiones en subasta pública. En las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición.

En este sentido, como ha declarado el Tribunal Supremo en Sentencia de 5 de octubre 1995, en las subastas públicas, el precio de adjudicación es, por imperio de la ley, el valor real, coincidente con el precio cierto o verdadero.

Es decir, que si hemos comprado el bien inmueble en una subasta a un precio ridículo, ese precio será el que sirva de base imponible sin importar el valor mínimo de referencia que la comunidad autónoma haya calculado para ese inmueble.

La doctrina que sienta la base de la no necesidad de la comprobación del valor de la finca subastada por la Administración y la fijación del precio de adjudicación como base del ITP es posible encontrarla en la STS de 27-09-96, reiterando la del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 27-05-95 cuando señala que “cuando por expresa disposición de la Ley (determinación legal de los precios) o por intervención de la propia Administración, como parte contratante, o por transmisión en subasta judicial, notarial o administrativa, se tiene la absoluta certeza de la realidad de la operación y de su importe, la comprobación de valores carece de sentido porque es inútil, dado que no hay que descubrir precio alguno ocultado, vinculado o de afección”.

A pesar de esto, tengo que mencionar que hay comunidades autónomas que no lo tienen tan claro y que como liquides por un valor inferior a su valor mínimo de referencia te envían la paralela como que dos más dos son cuatro.

Como tributar por ITP cuando hay cargas anteriores

8.2 ¿Y si hay cargas anteriores? ¿Cómo tributar por ITP cuando hay cargas anteriores?

En torno a las subastas judiciales hay una cuestión pendiente en la que no nos ponemos de acuerdo los profesionales de las subastas que invertimos en comunidades autónomas diferentes. ¿Para el pago del Impuesto de Transmisiones cuenta solo el precio de adjudicación o hay que sumarle el total de las cargas anteriores?

La opinión mayoritaria es que para calcular la base imponible del ITP no basta con hacerlo coincidir con el precio de adjudicación, sino que a éste hay que sumarle el total de embargos e hipotecas anteriores que graven la finca, formándose el valor con la suma de todos.

Dicho esto, parece lógico, de conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que la base imponible del impuesto se conforme con aquélla cantidad que refleje fielmente el valor real de la finca transmitida en subasta, y su determinación incluya no sólo el precio de adjudicación sino el valor de las cargas anteriores o preferentes.

Como argumento contrario, el Tribunal Supremo, a partir de su sentencia de 1 de diciembre de 1993, seguida por otras como la de 5 y 26 de octubre, 27 de noviembre y 5 de diciembre de 1995, 27 de septiembre y 19 de noviembre de 1996, viene entendiendo que las subastas judiciales reúnen suficientes condiciones de publicidad, libre concurrencia y transparencia para considerar como valor real de los bienes su precio de adjudicación, no procediendo comprobación administrativa.

Ahora bien, cuando el rematante asume cargas anteriores, garantizadas con los bienes adjudicados, la cuantía de las mismas forma parte también, junto con el importe en metálico del remate, del precio satisfecho por el objeto transmitido, al quedar el adjudicatario subrogado y responsable de ellas.

Además se supone que estas cargas anteriores han sido tenidas muy en cuenta por los interesados al fijar el precio de la adjudicación, por lo que, en consecuencia, el importe de tales cargas subsistentes debe sumarse al precio de remate con objeto de determinar la base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

¿Y cómo se podrían cuantificar dichas cargas anteriores si como es notorio jamás coinciden las cifras anotadas en el registro de la propiedad con la verdadera cuantía adeudada?

A efectos de cuantificar estas cargas o gravámenes anteriores que no desaparecen con la adjudicación o remate, cabe decir que es la suma de todas las cargas preferentes asumidas, salvo que se pruebe por la parte interesada el importe exacto en el momento de la adjudicación o remate».

Hasta aquí la opinión mayoritaria.

Sin embargo, a pesar de todo lo dicho…

Debo confesar que yo jamás he tributado sumando el precio de adjudicación a las cargas anteriores para calcular la base imponible sino que siempre lo he hecho sobre una base imponible idéntica al precio de adjudicación.

Y hasta ahora no he tenido problemas y la Consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid solo me ha molestado salvo una única vez en que me envió una paralela que desactivó admirablemente el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAR).

Cómo argumenté el recurso ante el TEAR, ni me acuerdo, pero tampoco creo que mi argumentación fuera nada del otro mundo. El caso es que estimaron mi recurso y la Consejería de Hacienda se la tuvo que envainar.

Aunque es cierto que a otros muchos no les ha salido tan bien esta estrategia.

En cualquier caso, opino que siempre hay que liquidar sobre una base imponible que no tenga en cuenta las cargas anteriores y que sea hacienda quien haga sus deberes si lo cree necesario.

Tampoco estamos nosotros para hacerles el trabajo.

9. Y por último…

Solo añadir que sí, que reconozco que en este post me he dejado algunas cosas en el tintero pero que no he olvidado mencionar ninguna generalidad cuyo conocimiento sea imprescindible para comenzar a invertir en el negocio inmobiliario.

Y declaro solemnemente que esta cerrazón a comentar algunos secretillos fiscales tiene su origen exclusivamente en el afán de competir con mayor ventaja en el negocio de las subastas.

De verdad que el motivo no es otro que ese.

Y además también quiero añadir que todo lo dicho en este capítulo respecto a los impuestos que gravan las adquisiciones judiciales está fuera de mi territorio natural, de manera que lo que he podido comentar lo he hecho solamente desde el punto de vista de alguien que está constantemente pagando estos impuestos, pero que NO es asesor fiscal, por lo que ruego clemencia por los errores que haya podido cometer.

Consecuentemente, el lector inteligente tomará lo aquí expuesto solo como una indicación a tener en cuenta pero de ninguna manera como texto a imprimir en bronce.

¿Y qué más?

Pues que si habéis llegado hasta aquí es porque habéis leído 4.198 palabras, lo que significa, según mi opinión, que el asunto os habrá parecido al menos “algo” interesante, por lo que ahora os pido siempre, que si el post os ha gustado me ayudéis a difundirlo en vuestras redes sociales. Porque Google lo valora como mejor o peor según lo hayan movido los lectores.

Y hoy os lo vuelvo a pedir.

Estaría genial que me ayudarais de esa forma.

Así que ya sabes, amable lector, si lo que has leído te ha sido útil o entretenido, por favor demuéstralo recomendándolo en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.

Flechas rojas redes sociales

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

67 comentarios en “Impuestos a la compra de vivienda

  1. Kyrie Lomthe

    Muy buena entrada Tristán, pero permíteme añadir y corregir un poco lo que has expuesto.

    Lo primero es decirle a Mr. James Blackwood que, antes de plantearse tan siquiera la localidad, zona y piso a comprar, ha de pasarse por Hacienda y pedir que le den un NIF (los españoles lo tenemos desde que nos dan el primer DNI, pero ellos han de solicitarlo), con eso ya le meterán en el Censo de Obligados Tributarios (es decir, la lista de sujetos que tiene Hacienda que están bajo vigilancia más o menos importante). Si va de listo y no se pasa antes a pedir un NIF que no se preocupe, que ya llegará el Notario en el momento de la compraventa y le parará los pies por no aportársele y no podrá comprar hasta que no lo tenga.

    Respecto a los valores de los bienes, y más de cara a las compraventas normales y no a las subastas, te puedes arriesgar a poner un valor más bajo que el que da la CCAA y puedes estar tranquilo que no te van a sancionar (cosa diferente es que libres de la paralela) SIEMPRE Y CUANDO no pongas un valor inferior al catastral, como lo pongas por debajo y no tengas las cosas muy claras prepárate porque ahí si que va a haber sanción, y paralela, por supuesto.

    Dices que Canarias tiene unas particularidades con el IVA; no es correcto decir eso, sino decir que en Canarias (Ceuta y Melilla también) no hay IVA; de hecho la Ley del IVA los excluye, al primero por no estar sujeto a armonización de impuestos del volumen de negocios (cosas de la UE) y a los segundos por ser considerados territorios terceros (sí, para Hacienda traer una cosa de Ceuta, Melilla o Marruecos es exactamente lo mismo: una importación; nuevamente esto es cosa de la UE).

    Con respecto al AJD, una pequeña precisión, estás hablando siempre de AJD en su modalidad variable, el cual es incompatible con TPO pero no con IVA como muy bien dices, pero hay otra modalidad: AJD fijo, que es compatible absolutamente con todo impuesto que se te ocurra (desde TPO a ISD) ¿Y cuándo pagas este? Pues es tan nimio y pasa tan inadvertido que la gente no lo ve, pero está ahí, arriba, presidiendo el folio o pliego notarial, sí, justo ese “sellito” de España que pone 0,15 ó 0,30 € es un impuesto que lleva todo documento notarial que se te ocurra.

    Respecto al IIVTNU (la Plusvalía Municipal, vamos), decir que es potestativo del Ayuntamiento, no es como “el rodaje” que el Ayuntamiento lo tiene que exigir a los propietarios de los vehículos sí o sí, le guste o no; este puede optar por aplicarle el Ayuntamiento o no, aunque conozco pocos que no lo exijan (generalmente los muy pequeños). Pero hay una cosa importante del mismo, RESTA a la hora de calcular la ganancia o pérdida patrimonial obtenida con el inmueble.

    1. Gracias por las puntualizaciones, Kyrie Lomthe, pero respecto a Mr. Blackwood, seguramente acudió a la notaría con su flamante nif nuevo, pero cuando cuando se lo entregaron nadie le dijo que era el pasaporte para el infierno fiscal. Mejor hubiera hecho comprando en algún resort de Bahamas.

      1. Jotaerre

        Pues voy a ser aún más quisquiloso: el NIF para extranjeros es el NIE, y debe justificarse el motivo para pedirlo (un cto. de arras, la reserva de una denominación social, una declaración de herederos, en algunos casos un escrito del abogado, etc…), no lo dan porque sí.
        Saludos,

        1. Kyrie Lomthe

          ¿Conque esas tenemos Jotaerre? Pues voy a ser más quisquilloso y, además, arrogante, jejejeje…

          Conforme el apartado segundo del artículo 20 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos:

          “Las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española y no dispongan del número de identidad de extranjero, bien de forma transitoria por estar obligados a tenerlo o bien de forma definitiva al no estar obligados a ello, deberán solicitar a la Administración tributaria la asignación de un número de identificación fiscal cuando vayan a realizar operaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria (…)”

          Como verás Jotaerre el NIF de un extranjero puede existir sin que exista su NIE, de hecho en base a lo que dices, el NIE no es fácil de conseguir sin embargo el NIF tan sencillo como acercarse a Hacienda y en lo que tardas en rellenar un 030 te lo dan.

          ¿Utilidad práctica de esto? Pues entiendo que, si Mr. James sólo viene “de paso” por aquí no tiene derecho a NIE, pero se entera por un amigo que, si tiene un NIF, puede beneficiarse del Régimen de Viajeros del IVA, así que decide solicitar uno para poder comprarse un super smartphone, una mega cámara digital,… Y que le devuelvan todo el IVA (menos una pequeña comisión) soportado por la compra.

          1. Ostrás, que interesante. ¿Eso quiere decir que si Mr. Blackwood hubiera comprado una vivienda nueva hubiera podido reclamar la devolución del IVA?

          2. Kyrie Lomthe

            Pues a menos que la casa te la puedas meter en la maleta y llevártela como puedes llevar algo en el equipaje de mano mucho me temo que no XDDD
            El Régimen de Viajeros del IVA está destinado a pequeños muebles y semimovientes que puedan ser transportados en las maletas de los mismos, siempre y cuando no constituyan una expedición comercial (es decir, que no puedes comprar 20 móviles y pretender meterlos por este régimen), entre otros requisitos; se aplica tanto a las importaciones (si te compras una cámara en Madagascar, si no fuera por esa exención, te tocaría pagar IVA al pasar por aduanas; sin perjuicio de los derechos aduaneros) como a las exportaciones (el caso de Mr. James y la cámara).

  2. Arlauckas

    Muy buen post Tristán.
    Has hecho bien en no extenderte más en el tema de la tributación que corresponde (IVA ó Transmisiones Patrimoniales) de adjudicaciones que sean la primera transmisión del bien, porque puedes escribir un libro el respecto.
    Gracias por compartir tus conocimientos y enhorabuena por el blog.

  3. mfmelo

    Después de habértelo currado tanto, es ingrato y descorazonador que le llamen la atención a tu personaje, por mi parte voy a seguir de subastero hasta que aprenda un poco más sobre leyes e impuestos, haber si puedo llegar a ser un Jotaerre o Kyrie, me va a costar unos años, pero al final lo conseguiré, o no.
    Saludos.

  4. pepe

    Con nada que aportar, pero con algo adquirido, gracias a todos. En Castilla-León hice alguna escrituración por debajo de la valoración de la Comunidad y me la aceptaron para EL ITP. Justificando y no sé en qué porcentaje de desviación. En estos días voy a presentar en Madrid una transmisión por 35.000 € valorada en 70.000. Ya me he confesado y arrepentido de mis pecados,ahora a esperar.
    Hace un año, le expliqué a un funcionario una situación similar. El hijo puta se lo tomó terrible, creí que me daba una hostia. Que si me iba a asesorar él para delinquir, me respondió.

  5. Maximiliano Rodríguez García

    Me gustaría hacer una pequeña corrección acerca del Impuesto de Plusvalía. No se calcula sobre el valor catastral del inmueble, sino sobre el valor catastral del suelo. Y ya que estoy con el tema, voy a despotricar un poco o un mucho del último que he pagado, hace apenas una semana.
    Se trata de un pequeño almacén de unos 50 m en el centro de Madrid. Precio de venta: 170.000 (real y escriturado). Impuesto de plusvalía pagado: 12.483,91 €. Esto es, un 7,34% del precio de la venta, no del beneficio obtenido, que, como muy bien ha dicho Tristán, podría haber sido una pérdida. No es éste el caso, pero podría haberlo sido.
    Me parece un insulto a la inteligencia que los señores funcionarios y políticos del ayuntamiento tengan en su cerebro la idea de que en los últimos 9 años el valor del suelo ha subido, pero así es.
    La crisis, de la que aún no hemos salido, ha supuesto un bajón de los valores de los inmuebles muy importante, en algunas zonas de España, superiores al 50%, pero en el caso del suelo la rebaja ha sido mucho mayor. Podemos decir que el “coste de construir” se ha podido reducir en un 20% ó 30%. El resto de la rebaja, que en algunos casos puede llegar al 80% ó 90% hay que aplicársela al suelo. En otras palabras, en el caso de venta de inmuebles adquiridos hace menos de 9 años el Ayuntamiento correspondiente debería observar una rebaja del valor del suelo y por lo tanto pagarnos a los vendedores un impuesto de Plusvalía negativo.
    El principio de este impuesto debe ser que las maravillosas actuaciones del ayuntamiento sobre el municipio revalorizan el suelo a lo largo del tiempo. Por lo tanto, los ciudadanos estamos obligados a agradecérselo aportándo al ayuntamiento una parte del beneficio obtenido en la venta. Si ésto pudiera tener sentido en el caso de valores al alza, también lo tendría en el caso de valores a la baja. ¿o es eso ya no es responsabilidad del ayuntamiento?
    Para colmo, en el cálculo de las valoraciones no se tiene en cuenta algo tan elemental como la inflación o depreciación del dinero: Si el suelo tenía un valor X en 1990, en 2016, debido a inflación debería tener un valor X x 2,28 aproximadamente, que sería el valor a partir del cual habría que calcular el “incremento de valor de los Terrenos”, como indica el título del impuesto.
    ¡¡Esto es un saqueo!!

  6. ruben

    Muchas gracias por el post Tristan!! Y también a los que han matizado y aclarado aún más el tema.

    Saludos de un seguidor que te admira y agradece y valora tus aportaciones.

  7. Enderw35

    Es muy interesante aunqie creo que os quedáis en lo básico, para ser útil a nuestros propósitos falta mención y explicación de la renuncia a la exención y la inversión del sujeto pasivo,

    1. Kyrie Lomthe

      Es cierto lo que dices, pero date cuenta que este es un blog de subastas judiciales y no un blog de fiscalidad, así que yo creo que bastante se ha metido ya haciendo una exposición tan amplia no siendo su campo.

      Por mi parte; si te das cuenta mis contribuciones han sido bastante genéricas o de cosas curiosas y para un ciudadano cualquiera, y para aplicar la ISP no sólo hay que presentar un modelo 600 (cosa que cualquiera que compre una casa a lo largo de su vida, algo bastante normal en nuestra cultura, hará), hay que dar bastantes pasos y cumplir determinados requisitos para que se pueda aplicar y nada mejor que hacerlo de la mano de un asesor fiscal para no meter la pata.

  8. Civis

    Buenas tardes.

    Tengo una curiosidad: cuando el banco ejecutante se queda con el inmueble, ¿tiene que pagar también el ITP?

  9. Pecks

    Supongo, y creo que es así, que en las adjudicaciones directas también se aplica el artículo 39 del Reglamento del ITPAJD. Ya que primero alguien ofrece un precio por un determinado bien y luego la administración lo acepta y aprueba dándolo por bueno, adquiriendo este precio ofrecido validez oficial y siendo un precio de venta público.
    En definitiva, ¿se aplica también el artículo en las adjudicaciones directas?

    1. mfmelo

      Como dicen por ahi, hasta el rabo todo es toro.
      La subasta en cualquiera de sus etapas, siguen siendo subastas y la adjudicación directa es analizada y autorizada por el mismo personal o funcionario público que la subasta en primera y segunda. Nunca me han hecho una paralela por una subasta en cualquier etapa de adjudicación y muchas veces han sido del 2% del valor de tasación de la administración.
      Saludos.

      1. Pecks

        Gracias mfmelo. Es lo que pensaba.
        Por otro lado, viendo el panorama actual de las subastas (judiciales sobretodo) en lo que se refiere a los precios que se alcanzan a veces, me quedo atónito cuando comentas en varias ocasiones que sueles adjudicarte bienes por el 2%, el 5%, etc…..No sé como lo haces, pero debes buscar y rebuscar entre las subastas hasta encontrar algo en principio no atractivo pero que luego puede resultar en un buen negocio finalmente.

        1. mfmelo

          Pecks no debería decirlo pero creo que tempoco pasa nada por ello. Creí que con las electrónicas, el comprar a precios de chollo, chollo se había acabado, pues te digo por experiencia que no. Es más estoy comprando con márgenes mayores que en las presenciales y por otro lado te puedo asegurar que no pierdo el tiempo y que luego me presenten a un tercerro. Hay que estudiar más, llegar a tus límites, dejar que los demás también compren y gasten sus dineros y energías, que con el tiempo que están tardando ahora, te puedo asegurar que los primeros se les van a acabar pronto y el reponerlos les va a tardar.
          Saludos.

  10. Braveheart

    Hola a todos. Sigo este blog y el de Rankia desde hace unos meses. Muy interesante, gracias su creador, Tristán, y a los que lo alimentáis asiduamente.
    Soy propietario de una agencia inmobiliaria, por circunstancias de la vida me he lancé a una subasta a finales del 2015. Todo salió bien, creo. Tengo una consulta (muy tonta) pero que me gustaría que alguien con más experiencia que yo en estas batallas me la aclarase. Bueno, sobra decir que el juzgado de turno que subastó la vivienda que me adjudiqué me vuelven loco, su diligencia y atención brillan por su ausencia, el personal es la alegría de la huerta (especialmente ellas, leonas de la administración de justicia, o al menos la que lleva mi caso). Cada vez que pregunto me dicen que me espere sentado y cuando tomo la iniciativa me dicen de muy malas formas que llevo esto con pinzas y que por qué no contrato a un abogado. Bueno, yo con buenas formas, sentido común, y leyendo y aprendiendo lo que se tercie voy a toda partes. Estudie una carrera de ciencias y si, no tengo abogado para una cosa como esta porque por mi profesión he tenido que tratar o trato con muchos frecuentemente y para encontrar uno “bueno” o que sepa al 100% de lo que habla, casi mejor me estudio yo todas las leyes, jurisprudencia, y flecos diversos que intervienen en estos asuntos de las subastas judiciales, aprendo y acabo antes. Que es en lo que estoy.
    Bueno, mi caso es el siguiente: concurrí a la subasta, me adjudiqué la vivienda, pujando un poco más que del precio del que lo podía sacar por ley y con el beneplácito de la procuradora de la parte actora con quien ya había hablado antes.
    No os quiero aburrir con detalles que ni suman ni restan, resumiendo, el asunto es que nunca he recibido ninguna comunicación del juzgado excepto el edicto de aprobación del remate a mi favor que me llevé del juzgado ese día o un poco después que fui a por él por iniciativa propia. En este tiempo he llamado al juzgado, he ido presencialmente, he enviado e-mails, y siempre me han dicho que me espere sentado (a los emails nunca me han contestado, y el fax lo tienen estropeado, dicen). Hoy he ido presencialmente al juzgado y me dicen que sí, que me han enviado el decreto de adjudicación por correo certificado muchas veces, que lo ha puesto en el juzgado de paz y ha ido la policía local a mi casa, y que al final me lo han notificado por edicto y me dan por comunicado. No tengo ningún papel ni de correos ni de nadie en mi buzón ni debajo de la puerta en todos estos meses. Así que hoy he pedido que me notifiquen el decreto de adjudicación ya que estaba allí y me lo han sacado, indicando en la notificación que lo he recogido hoy., 02/05/2016, pero el decreto tiene fecha del 07/01/2016.
    Luego he pedido los mandamientos de cancelación de cargas y el testimonio del decreto de adjudicación y me han dicho que me fuese a otra planta a entregar allí un escrito. En la planta a la que me han mandado al final he dejado el escrito en Decanato que es el único sitio donde me lo cogían y les he preguntado que como iba a recibir lo que solicitaba, y como no tenían ni idea les he comentado que el Juzgado me había dicho que por correo y me han contestado, ah, pues que si, si me han dicho eso así será. Les he indicado otra dirección de correo postal no vaya a ser que nunca reciba nada como hasta la fecha.
    Mis dudas son:
    – ¿Qué diferencia hay entre el decreto de adjudicación y el testimonio del decreto de adjudicación?
    – ¿Cuándo puedo registrar el inmueble a mi nombre? ¿Necesito el testimonio del decreto de adjudicación?

    – ¿He de llevar yo el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas al registro de la propiedad?

    – ¿Qué plazo hay para registrar el inmueble y desde cuando empieza a contar? Porque he recogido hoy el decreto de adjudicación que tiene fecha del 07/01/2016, aunque en la notificación de entrega que he formado se indica que lo recojo hoy, 02/05/2016

    Bueno, muchas gracias, y espero que me podáis contestar y acabar pronto con esto, mi primera subasta 
    Un saludo

    1. Pues lamento darte una mala noticia, Braveheart, pero lo que te han dado en el juzgado NO es el decreto de adjudicación. ¿Que cómo lo se? Pues muy sencillo, porque esta prohibido que salgan del juzgado documentos originales. Solo pueden salir “testimonios” del documento original.

      Y con esto queda respondida la primera pregunta. Suficiente por ahora.

      1. mfmelo

        Pues como le tengas que responder todos los días una de sus preguntas, serás muyy anciano cuando termines.
        Saludos.

    2. Tonigs

      Tienes todo el tiempo del mundo para inscribir tu titulo, como si quieres no inscribirlo, aunque si saliese a subasta por otra deuda posterior podría alargarse el tema… Y si no vas tu al registro alguien tendrá que llevarlo, una gestoría, un vespa (ves pá aquí, ves pá allí)… Lo podrás inscribir cuando tengas toda la documentación y los impuestos pagados.

    3. mfmelo

      Todo lo que te ha sucedido es lo normal, nada que no nos ocurra diariamente a los “subasteros”. Todo lo que quieras del juzgado, siempre por escrito y presentado en decanato, llevando duplicado que te darán sellado uno y otro para juzgado. Si quieres acelerar el proceso, muy pesado con los escritos (todas las semanas uno), repitiendote: es el terccer escrito que le hago por la misma causa y razón, al no haber tenido contestación a mi otro de fecha….. y otra y otra…
      1º.- acta de subasta
      2º.- decreto de ramate y antes de 2 meses ingreso de la diferencia.
      3º. decreto de adjudicación, ya que hemos ingresado la diferencia y le consta al juzgado, si queremos que se acelere, le debemos hacer un escrito acompañando el resto del ingreso, ellos ya lo saben, pero es lo que les gusta.
      4º petición de cancelación de cargas registrales es otro escrito.
      5º Testimonio del decreto de adjudicaicón en el que consta que es firme dicho decreto, por no haberse opuesto ninguna de las partes.
      6º presentación en ayuntamiento de una copia del testimonio del decreto, para que cobren el impuesto de plus-valia al antiguo propietario¿¿¿????
      7º pago de los ITPAJD en hacienda foral o autonómica.
      8º.- rellenar otro modelo 600 con el mandamiento de cancelación poniendo “excento” no se paga nada de impuestos.
      9º.- legitimación de firma ante notario registrador haciendo constar que la finca no tiene inquilinos y que nosotros lo firmamos en documento oficial.
      10.- pedir posesión y lanzamiento de la finca, si anteriormente no se ha hecho.
      11.- todo al RP, si queremos, sino al cajón.
      12.- pagar los recibos de la cp. y recibos de los IBI atrasados.
      13.- buscar a un buen cerrajero para el día del lanzamiento.
      14.- cagarte en los muertos del hijo de puta de como me ha dejado la finca, que perdió por su mala racha o cabeza o porque era un cabrón.

      Y después de todo intenta venderla a precio normal de calle y verás lo alegre que te pones.
      Despues de todo esto, te puedo asegurar que he oido a un amigo mío, que conoce a alguien que escuchó una vez que en una subasta ganaron dinero, pero que no se acordaba muy bien cuando fue.
      Saludos.

      1. Pecks

        El día que Tristán abandone su etapa de bloguero, y espero que para eso falte mucho muuuuuuchoooo tiempo; deberías plantearte hacerte tú uno mfmelo. Contando tus historias y vivencias, el día a día, etc….. Creo que se te daría bien. Te lo digo muy en serio. Tienes tu particular estilo de contar las cosas.

        No quiero decir que ni uno sea mejor que el otro ni nada de eso. Ambos son geniales contando anécdotas y la forma de relatarlo. Tampoco quiero, ni mucho menos, el adiós de Tristán. ¡Ni de coña! Si por mi fuera, ojalá siguiera toda la vida con su blog. Aunque cada uno es libre de su vida y su tiempo.
        Saludos.

      2. Ingenio

        Buenos días, Tristán & Cía. Mi duda de hoy es tributaria.
        Me acabo de hacer en subasta de la Agencia Tributaria con una casa. Después de hacer todo el papeleo, voy a pagar el IBI y me dicen que debe desde 2011 el pago del IBI, pero también en impuesto de recogida de basuras, etc. Quieren cobrarme toda la deuda (desde 2011), pero como bien exponéis solo estaría obligado “subsidiariamente” al pago de los últimos 4 años.
        Mis preguntas son las siguientes:
        – Me corresponde el pago de todos los impuestos municipales que adeude, a parte del IBI? (Recogida de basuras, agua,etc).
        – Debo mantenerme en mis 13 y abonar solo los 2 últimos años, a la espera de que que intenten cobrar la deuda a la persona embargada? (En un empresario que reside en la provincia, y tiene más inmuebles a su nombre). Si así lo hago, me pueden aplicar algún recargo por no abonar las otras 2 anualidades en un principio?
        Muchas gracias.

        1. Tristán

          Eso te pasa por adelantar acontecimientos.

          Te tienes que limitar a pagar el recibo que te envíen y preocuparte solo cuando te reclamen (del verbo reclamar) los recibos anteriores. Eso no ocurrirá hasta haberlo intentado con el anterior propietario y solo si ven que a éste es imposible embargarle.

          Ahora bien, si vas a la ventanilla en plan “qué se debe aquí”, no te extrañe que te intenten clavar todo lo que puedan.

          1. Ingenio

            Gracias por tu pronta respuesta Tristán, tienes toda la razón.
            Enviar, no me han enviado ningún recibo (yo no les figuro como nuevo propietario en sus bases de datos).
            He ido a preguntar cómo bien dices, y eso es lo que me han respondido (todavía no pagué ningún impuesto, ni les entregué documentación).
            Debo esperar tranquilamente en mi casa a que me envíen los recibos?
            Con respecto al pago de la recogida de basuras y agua, me corresponde también a mí el pago?
            Gracias nuevamente.

      3. Madmax

        Buenos días,
        De esa clase magistral que nos ha dado mfmelo sobre el día a día de una adjudicación, yo me encuentro ahora mismo en el punto 5º: Ya tengo el decreto de adjudicación.

        Ahora me asaltan ciertas dudas. En mi caso la adjudicación ha sido de un local. ¿Qué impuesto he de pagar? ¿El ITP ó el IVA? Dado que el ejecutado es una promotora, ¿Puedo elegir? En caso de ser el IVA – creo que es lo que más me conviene -, ¿qué impreso he de utilizar?

        La otra duda que me asalta son los interrogantes que ha puesto mfmelo en el punto 6º. ¿Hay que avisar al ayuntamiento? ¿Porqué los interrogantes?

        Un saludo y enhorabuena por tan interesante blog.

        1. ¿Ya tienes el decreto de adjudicación? Entonces deja de plantearte qué impuesto tienes que pagar. Tu única opción es pagar el ITP. Luego comunica al ayuntamiento tu compra y… al Registro de la Propiedad.

  11. Braveheart

    Buenas tardes. Gracias por los comentarios. Sigo teniendo esta dudas:

    – ¿Que diferencia hay entre el decreto de adjudicación y el testimonio del decreto de adjudicación?

    – ¿Lo que me han dado en el juzgado es el decreto de adjudicación o el testimonio del decreto de adjudicación?

    – ¿Para pagar el ITP necesito el testimonio o puedo liquidar el ITP presentando el decreto?

    – ¿Cual es el plazo para pagar el ITP? ¿Cuando empieza a contar el plazo para pagar el ITP? ¿Desde la fecha del decreto de adjudicación o desde la fecha en que lo he recogido?

    – ¿El mandamiento de cancelación de cargas me lo dan a mi (como he solicitado por escrito) y de llevarlo yo al registro o se lo envía el Juzgado de oficio al registrador? Esto ultimo lo pregunto porque en el decreto de adjudicación que me dieron el otro día se indica en uno de sus párrafos que el juzgado da orden al registro para cancelar las cargas, etc …

    Muchas gracias, un saludo

    1. mfmelo

      Buenas tardes. Gracias por los comentarios. Sigo teniendo esta dudas:
      Tienes dudas porque no te has leído lo que he puesto de forma detenida, te lo voy a poner por separado, si sigues teniendo dudas, has de contratar el consultorio de Tristán o al letrado Jotaerre.
      – ¿Que diferencia hay entre el decreto de adjudicación y el testimonio del decreto de adjudicación?
      Los dos son lo mismo. Pero una vez emitido el decreto hay que esperar por ley a que este devenga en firme, por no haberse opuesto ninguna de las partes a lo que en él se dice.
      – ¿Lo que me han dado en el juzgado es el decreto de adjudicación o el testimonio del decreto de adjudicación?
      No tengo ni idea, no lo he visto. Lo más probable es que sea el decreto.
      – ¿Para pagar el ITP necesito el testimonio o puedo liquidar el ITP presentando el decreto?
      Si, puedes hacerlo, pero es una tontería, que no te va a adelantar nada en los trámites y si vas a tener que presentar en el RP (registro de la propiedad) más documentos de lo necesario. Así que espera a que te den el Testimonio del decreto, junto al mandamiento de cancelación e iras una sola vez a la oficina liquidadora(lo puedes rellenar por internet, pero lo has de presentar en la oficina liquidadora para que te pongan las etiquetas)
      – ¿Cual es el plazo para pagar el ITP? ¿Cuando empieza a contar el plazo para pagar el ITP? ¿Desde la fecha del decreto de adjudicación o desde la fecha en que lo he recogido?
      El plazo es de un mes de la aprobación del TESTIMONIO de DECRETO, no del decreto y es desde que lo recogiste, ya que tienes que firmar un acta en el juzgado o firmar una certificación del día que te llegue por correo; si es por entrega del servicio común, también te harán entrega de copia de la firma de la entrega.
      – ¿El mandamiento de cancelación de cargas me lo dan a mi (como he solicitado por escrito) y de llevarlo yo al registro o se lo envía el Juzgado de oficio al registrador? Esto ultimo lo pregunto porque en el decreto de adjudicación que me dieron el otro día se indica en uno de sus párrafos que el juzgado da orden al registro para cancelar las cargas, etc …
      Tú lo has solicitado, a ti te lo han de entregar y tú llevarlo al RP, pero antes has de pasarlo por la oficina liquidadora y rellenar otro modelo 600, el cual está exento de de tributos.
      -.Muchas gracias, un saludo
      No hay de que, ya te pasaré la minuta y un saludo a ti también y tienes que estudiar más que te estás quedando el último de la clase.

  12. Ismael

    Tristan, voy a abusar de tu buena fe. Como seguidor desde hace tiempo de tu blog, tanto en Subatanomics como en Rankia.
    Hace un mes y medio he comprado un piso (hecho una mierda todo hay que decirlo) en un pueblo de Extremadura por 36000€. Pues bien, fui hasta la oficina liquidadora y pague el 8% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
    Pues bien, hoy me llega una carta certificada que según ellos el piso cuesta 47000€, 11000€ más de lo que yo pagué y que tengo que liquidar casi 1000€ del impuesto de marras.
    Yo estaba mirando cosillas por mi pueblo, vi este piso que me gustó y me encantó su precio. Era de una señora jubilada que lo compró hace unos años al vender un terrenito. Lo compró como inversión por 6 millones de pesetas. Ahora lo vende porque necesita el dinero urgentemente para que su hija, que se está separando, le compre la mitad del piso a su exmarido. El piso está viejo no, lo siguiente. Yo pago lo que me piden, ni más ni menos.
    Lo pude pagar en efectivo, era tan feliz, ya tenía una segunda vivienda en propiedad sin acercarme a los bancos. He conseguido tener dos propiedades invirtiendo mi ahorros, sin pasar por lo bancos. Pensaba que poco a poco la iría mejorando, cuando fuera ahorrando.
    Ni que decir tiene, que me he quedado sin un duro para pagar nada más. Entre los 36000€ del piso, los 500€ del notario y los 2880€ del impuesto, mi mediocre tesorería está en 0. Vamos que mis cálculos fueron correctos, en una situación normal. Aun me falta que los del registro me digan cuanto es la gracia, pero bueno eso no será mucho dinero.
    Si no consigo hacer nada, tendré que pedir un préstamo para pagar este impuesto que se han inventado. Joder que sin sentido, compro algo barato pero en mal estado pero con potencial, para alejarme de los bancos y Extremadura me arroja a ellos por no poder afrontar el pago de lo que ellos creen que cuesta un piso.
    ¿Alguna idea? ¿Alguna experiencia previa para saber cómo abordar este asunto?

    PD: independientemente de si me contestas o no, tus blogs me parece geniales, divertidos, informativos, coherentes.
    Gracias de antemano
    Un saludo

    1. Hola Ismael. Tienes que documentar fotográficamente el estado ruinoso del inmueble y además obtener facturas de las obras de reforma. Es el único camino que Hacienda admite para aceptar la minusvaloración de los bienes. Y con todo esto presentas un recurso y cruzas los dedos.

    2. Pecks

      Tienes que presentar un recurso ante el Tribunal Económico Administrativo Regional (TEAR) de tu Comunidad Autónoma, tal como te ha dicho Tristán. Presentas el escrito con tus alegaciones fundamentadas y demás datos que consideres como las facturas de obras ya hechas o necesarias, etc…… Con todo esto ya después te pueden dar la razón o no. Si “pierdes” y siguen reclamándote la liquidación complementaria puedes pedir una solicitud de tasación pericial contradictoria.

      Es importante decir que, desde que presentas dicha solicitud de tasación pericial contradictoria o la reserva al derecho a pedirla más adelante, se suspende el pago que te exigen en la complementaria.

      Por último, si finalmente, aunque se te haya rebajado la deuda exigida gracias a la nueva tasación, sigues teniendo que pagar y no estás de acuerdo, puedes iniciar un juicio via recurso contencioso-administrativo.

  13. xifli

    HOla primero que todo he entrado por 1º vez en la web nueva ,,y quiero preguntar ese que sale en la foto eres tu tristan?? o es un americano de esos de las publicidades inmobiliarias.? despues de este inciso queria comentar al hilo de los iimpuestos , tengo un piso adjudicado y no se si pagar al ayuntamiento los impuestos que se debe de ibi ,o esperarme a que me los soliciten y solicitar lo de la derivacion y tal .. lo de la comunidad no me salva ni el tato .. pagare los 3 años y el natural en curso. que opinais al respecto?

    1. No hay más que verlo. Fíjate en esa apostura y en la arrogancia con la que domina a la cámara. Ese tío debe ser un modelo profesional. Menudo tipo.

  14. Torino

    Excelente post!
    Una consulta: En el caso de una adjudicacion directa de hacienda (no judicial) de un garage de la que todavía es propietario el promotor, se debería pagar IVA (por ser primera transmisión) o ITP+AJD por proceder de subasta?
    Y en caso de ser IVA, estariamos hablando de un un 21%?
    Muchas gracias!

  15. Ingenio

    Buenos días, Tristán.
    Lo primero quiero felicitarte por el excelente trabajo que realizas en el blog, siendo complementado por un variado grupo de expertos colaboradores, que si bien por sus experiencias o conocimientos, hacen más fácil este mundo de las subastas.
    Y una vez dicho esto, mi consulta es la siguiente: En muchos artículos haces mención al riesgo de entrar en el inmueble adquirido sin haber tomado la posesión (simplemente habiendo registrado tu titularidad en el R. Propiedad), pero también comentas que lo has hecho en varias ocasiones, con diferentes resultados. Legislativamente a que preceptos legales nos enfrentamos por entrar en un inmueble no habitado y sin uso (no me gusta el término abandonado) siendo nosotros los titulares? Art. 245.2 del C.P.? Alguno más? Según tus experiencias vividas en estos casos, cual suele ser el resultado final?.
    Disculpa por la extensión de mis argumentaciones.
    Un saludo, y gracias por compartir siempre con todos nosotros tus experiencias y conocimientos.

    1. Incluso con inmuebles abandonados hay que intentar localizar al ex propietario por todos los medios y solo valorar otras opciones cuando estemos completamente seguros de que la noticia de ello no les va a llegar. No me ha ocurrido una vez ni dos, sino que ya acumulo varias experiencias en que tras meses de infructuosa búsqueda del antiguo propietario, decido tomar posesión por mi cuenta y… zas, a las veinticuatro horas aparece como por encanto y me demanda por allanamiento de morada.

      Y no es una demanda civil sino penal. Muy desagradable.

      Aunque, obviamente, como no se trata de una violación o asesinato, las consecuencias no son dramáticas.

      1. Ingenio

        Gracias por tu respuesta, Tristán.
        Y en los casos complicados que comentas no merece la pena proceder al Desahucio por Precario (entiendo que tardarías más o menos lo mismo en tomar posesión del bien, sin perder el tiempo intentando infructuosamente al antiguo titular, que normalmente se encuentra en “paradero desconocido”).
        No obstante, me es incomprensible que en un inmueble en desuso (vivienda o local), en el que no constan inquilinos ni arrendatarios (solo el antiguo propietario al que se le subasta el inmueble), prospere una denuncia por allanamiento de morada, cuando éste no puede demostrar por ningún medio el uso del bien (no vive ni utiliza durante años).
        Lo que está claro es que tus experiencias son reales, por lo que todos mis planteamientos teóricos se van por los suelos.
        Gracia nuevamente por tu aclaración.

      2. Madmax

        ´Buenos días Tristán,
        Dices que, para tomar posesión, hay que buscar al expropietario. Y, una vez que lo encuentras, ¿qué tienes que hacer?
        Saludos,

  16. Juan

    Buenos días
    En breve pujare por un inmueble en una subasta de la seguridad social. ¿Si pujo a título personal y me adjudican el inmueble, puedo escriturar el mismo a nombre de mi mujer y mío o solo a mi nombre ? Para escriturar a nombre de los 2 que debo hacer?
    Muchas gracias por tu ayuda Julián , impresionantes tus conocimientos sobre el tema.

  17. Carlos

    Buenas,
    Mi pregunta es la siguiente:
    Que ocurre si me adjudican un piso en subasta que tiene una carga para uno de los copropietarios de Sustitución Fideicomisaria de varias generaciones y que además impide la enajenación onerosa o mortis causa.
    Tendré que mantener a esas personas como copropietarios de por vida, o quedaría extinguido anticipadamente por la subasta ?

    1. Sea como sea, Carlos, la subasta no extingue es carga si ésta es anterior. Otra cosa sería si la subasta tuviese su causa por una hipoteca o embargo anteriores a la citada.

      1. Carlos

        Gracias por tu respuesta Tristán,

        Siguiendo el hilo…
        El caso es que se trata de una subasta por una demanda de división de la cosa común. Son 10 herederos, y el demandado es uno de ellos, precisamente quien tiene la carga que le obliga a transmitir su parte a futuros descendientes. Pero lo que no entiendo es que por subasta no quede extinguida esta obligación, ya que sino les bloquean esta propiedad a todos de por vida.

        Carlos

  18. Carlos

    Gracias de nuevo Tristán, veo que trabajas hasta tarde…
    En este caso me acercaré al Juzgado a ver si me dejan ver la sentencia de división de la cosa común.

    1. Carlos

      Buenos días, Tristán
      Para conocimiento de todos y continuando con el tema que abría hace unos días,
      He estado en el Juzgado y una Secretaria muy “seca”, me ha indicado que la carga de sustitución fideicomisaria subsistirá después de la subasta y que en todo caso podría solicitar el levantamiento de la carga, pero eso abriría un nuevo procedimiento, seguramente con oposición de los fiduciarios, y por tanto no me aseguraba el resultado.

      1. Callejón sin salida. Yo, en general, huyo de todas estas subastas de resultado incierto. ¿Para qué perder el tiempo con subastas embrolladas cuando hay tanto producto satisfactorio por ahí?

  19. José Luis

    Buenas, mi consulta es la siguiente:
    He reservado una vivienda VPO en una localidad Valenciana con la promotora. Mi hijo tiene una minusvalía psiquica solicitada pero no resuelta todavía aunque nos han asegurado que un 33% seguro (Ojala no fuese así). El caso es que no se si tenemos derecho a algún tipo de ayuda ó de iva superreducido en la adquisición de la vivienda tratándose de su vivienda habitual. Si fuese así, presentando la solicitud con los informes y al tener la resolución posteriormente pedir dichas reducciones con carácter retroactivo. Sería posible esto? Gracias anticipadas por su respuesta.

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