Hace unos días mantuve una conversación muy interesante con Juan Carlos Balaguer, abogado y alumno de TOPsubastas. Lo invité al canal para hablar de un tema que cada vez preocupa más a los inversores: la complejidad creciente del derecho inmobiliario y, sobre todo, la situación de los desahucios y okupación en España.
Juan Carlos llegó al sector casi por casualidad. Era un abogado generalista y se matriculó en 2018 en TOPsubastas para especializarse en Derecho Inmobiliario y Registral, dado que tenía muchos clientes que eran inversores. Así llegó al laberinto jurídico que rodea a las okupaciones, los inquilinos morosos y los procedimientos de desahucio.
A raíz del Real Decreto 11/2020 —que introdujo requisitos de “vulnerabilidad” que paralizan muchos lanzamientos— la mayoría de abogados abandonaron este tipo de casos. Él decidió hacer justo lo contrario: profundizar.
No te pierdas el vídeo de la entrevista sobre desahucios y okupación👇👇👇
Y si eres más de leer textos que de ver vídeos, a continuación te cuento de qué tratamos en la entrevista.
1. El panorama que cambió por completo con el Real Decreto 11/2020
Durante la entrevista comentamos cómo este decreto permitió que un inquilino moroso o un okupa puedan frenar el lanzamiento con algo tan simple como un certificado de ingreso mínimo vital o un informe social.
Para el propietario, esto supone meses —o años— de bloqueo, y obliga a recurrir a abogados especializados e incluso detectives privados para desmontar alegaciones que, en muchos casos, no tienen fundamento.
Juan Carlos insistió en que la mayoría de autos de vulnerabilidad son prácticamente un “copia y pega”, lo que obliga a recurrirlos constantemente. Y, mientras tanto, el dueño del inmueble no puede recuperar su propiedad.
2. Allanamiento, usurpación e “inquiokupación”: no es todo lo mismo
Uno de los puntos más interesantes de la conversación fue la diferencia entre los tres conceptos que suelen confundirse:
- Allanamiento: invasión de la vivienda habitual. La policía puede actuar de inmediato. Es lo mismo que se trate de la vivienda habitual o de una segunda vivienda que tengamos, por ejemplo, en la montaña o en la playa. Si es una vivienda que utilizamos, aunque sea ocasionalmente, entonces se trata de un allanamiento.
- Usurpación: okupación de viviendas que no son morada. El ejemplo más claro son las viviendas de bancos y fondos de inversión. O una vivienda que estemos reformando para ponerla a la venta. Aquí las vías son civiles (precario o tutela sumaria) y los plazos son largos. De un año como mínimo.
- InquioKupación: término mediático para referirse al inquilino que deja de pagar pero permanece dentro. O sea, lo que siempre he mos llamado inquilino moroso, hasta que a los medios se les ha ocurrido la «genial» idea de inventar el neologismo inquiokupas. No son okupas porque tienen un contrato de alquiler.
Cada caso requiere un procedimiento distinto y, según Juan Carlos, este es el error más habitual entre los propietarios: no identificar correctamente qué tipo de okupación están sufriendo.
3. La estafa como vía penal: una opción poco conocida
Hablamos también de la posibilidad —existente, aunque difícil de demostrar— de perseguir por estafa a los inquilinos que entran a una vivienda sabiendo desde el primer día que no van a pagar. Hay sentencias que avalan esta vía, y si se demuestra el engaño inicial (nóminas manipuladas, mensajes de WhatsApp, vida laboral falsa…), el desalojo puede ser inmediato.
4. Cómo filtrar inquilinos para evitar problemas
Aquí Juan Carlos fue muy claro: con la legislación actual, el filtrado del inquilino es más importante que nunca. Recomendó comprobar el CSV de las nóminas, pedir vida laboral y contratar un seguro de impago. Yo añadí revisar los movimientos bancarios del último año del aspirante a inquilino para ver si tiene los ingresos recurrentes que dice tener. Y un detalle práctico: pedir siempre el número del arrendador anterior. Si no quieren darlo, mala señal.
5. Desalojar okupas de viviendas de bancos: qué funciona y qué no
Para viviendas que no son morada, Juan Carlos considera que lo más eficaz es el procedimiento precario, aunque el proceso puede tardar más de un año. Otra vía es la tutela sumaria, más rápida si se puede demostrar que hubo desposesión durante una reforma u obra menor, lo que puede acortar el procedimiento a unos meses.
6 Lo que prometen las nuevas leyes… y lo que ocurre en realidad
Coincidimos en que la famosa promesa de “desalojos en 15 días” legislada hace unos meses por iniciativa del Partido Popular no se está cumpliendo. Además, la mediación obligatoria en casos de precario con okupas desconocidos es, según Juan Carlos, absurda. Incluso puede llevar a que un juez inadmita la demanda si cree que el propietario no intentó negociar.
¿Cómo es posible que la Administración nos obligue a negociar con un delincuente que ha usurpado una propiedad nuestra? Es una locura.
7. El “ticket” de los okupas y las empresas de desocupación
Otro tema que tratamos fue el dinero que algunos propietarios «gilipollas» ofrecen a los okupas para que abandonen la vivienda. Ese “ticket”, como lo llama Juan Carlos, se ha disparado y hoy puede superar cifras que hacen inviable este camino.
Sobre las empresas de desokupación, Juan Carlos fue tajante: malas experiencias, riesgos penales y muchos problemas. Recomienda acudir solo a mediadores profesionales.
Cada cual tiene su estrategia, pero yo suelo usar a las empresas de desokupación, más como amenaza en la negociación que como solución final.
8. La actitud del propietario: la clave de todo
Tanto Juan Carlos como yo coincidimos en esto: el peor error del propietario es abandonar o dejar que la situación le desgaste. Los litigios son incómodos, pero tienen plazos, se acaban, y un abogado puede gestionar absolutamente todo, incluso el lanzamiento. Lo importante es no quedarse paralizado.
Hay clientes que le llegan cuando el inquilino lleva más de dos años sin pagar su alquiler. Eso es inadmisible.,
9. Compra de inmuebles okupados y estrategias reales
Hablamos también de casos de compra donde el comprador confunde un deudor hipotecario con un okupa. Esto puede ser un desastre debido a la Ley 1/2013, que suspende lanzamientos en situaciones de vulnerabilidad.
A un okupa se le desahucia, tarde o temprano.
Pero es imposible desahuciar a un ex propietario amparado en la moratoria de la Ley 1/2013.
Y comentamos cómo los fondos de inversión obligan muchas veces a firmar arras “a ciegas”, sin darles apenas información. Y con contratos de arras muy duros. Los inversores profesionales no tenemos problema porque investigamos lo que haya que investigar y siempre acabamos descubriendo el sapo que está escondiendo el fondo de inversión, si es que lo hay. Pero muchos novatos están cayendo como chinches. Los fondos les están vendiendo como pisos okupados, lo que en realidad son pisos de los que nunca podrán tomar posesión, al menos hasta 2028.
Según mi opinión esto es una estafa.
10. ¿Y qué esperar del mercado?
Cerramos reflexionando sobre el momento actual. A pesar de todas estas complicaciones, sigo pensando que el mercado español está lejos de una burbuja. Veo un escenario de precios al alza sostenidos en el tiempo, parecido a lo que ha ocurrido en países como Suiza, en los que tanto comprar como alquilar una vivienda está a precios altísimos.
Para quien sabe moverse —y sabe defender su propiedad— sigue siendo un gran momento para invertir.
Y aquí acaba este artículo. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si has aprendido cosas que te han ayudado en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.
