Cómo Comprar Inmuebles en Subastas. Explicado para principiantes
¿Alguna vez has querido comprar una propiedad en subasta?
Pues bien, en este artículo me adentro en el mundo de las subastas inmobiliarias, un negocio en el que llevo más de 30 años.
Las subastas, cuando entiendes cómo funcionan y cómo abordarlas de forma estratégica, pueden ser una oportunidad increíble para el inversor inmobiliario. Pero ojo, porque comprar en subastas inmobiliarias no consiste en encontrar “chollos”. Consiste en entender un procedimiento legal mejor que la mayoría y actuar en consecuencia.
Esa es la diferencia entre invertir como un pro que gana dinero o hacerlo como el típico novato despistado que comete un error fatal en su primera subasta. Error que le sale muy caro.
Después de más de 30 años invirtiendo en el negocio de las subastas y viendo operar a otros inversores, hay algo claro: el que entra sin entender las reglas, paga el aprendizaje caro. El que entiende el sistema, encuentra oportunidades que el mercado tradicional no ofrece.
Si tienes tiempo, mejor ve a ver el vídeo de mi canal de Youtube
Y si no dispones de tiempo para ver el vídeo, este artículo es una guía muy básica para empezar con buen pie.
1. Qué es realmente una subasta inmobiliaria
Una subasta no es una inmobiliaria con descuento.
Una subasta es un procedimiento -habitualmente judicial- para vender un inmueble vinculado a una deuda.
Es decir, por un lado hay un acreedor que quiere cobrar lo que se le debe. Y por otro lado hay un deudor que se resiste a pagar, seguramente porque tiene bienes, pero no tiene dinero.
Y para que se pueda celebrar una subasta, se tiene que producir que el deudor no solo NO tenga dinero para pagar su deuda, sino que SÍ tenga propiedades, pero que no las quiera vender para hacer frente a su responsabilidad
Y también hace falta una tercera persona, el juez, que es quien obliga al deudor a vender alguno de sus bienes para que el acreedor pueda cobrar su deuda.
Porque las subastas no son otra cosa que VENTAS JUDICIALES FORZOSAS.
A todos los efectos, es como si el bien lo vendiera directamente el deudor, aunque en realidad lo haga forzado por el juez.
Por eso, cuando compras en subasta no estás adquiriendo solo una vivienda; en realidad estás adquiriendo una posición jurídica dentro de un proceso judicial. Y si no entiendes eso desde el principio, no deberías pujar. Porque al adquirir una vivienda en una subasta judicial, te estás subrogando en todo lo que haya sucedido, bueno o malo, en dicho procedimiento judicial.
Y como los funcionarios judiciales son nefastos e incompetentes en grado superlativo, es muy importante que antes de decidir pujar en una subasta, hayas averiguado algunas cosas.
2. Una vía de invertir muy diferente: las subastas
Normalmente, cuando compras una vivienda que está en el mercado a través de una agencia inmobiliaria, llamas al agente, le pides que te explique los detalles de la casa que te interesa, conciertas y realizas la visita, presentas una oferta y comienzas la negociación con el propietario. Si acordáis un precio, el plazo habitual de compra suele estar entre 8 y 12 semanas.
En cambio, en una propiedad en subasta el proceso no tiene nada que ver.
Primero tienes que encontrar la subasta que te interesa. Luego tienes que investigarla, averiguar una serie de cosas. Luego que tienes que hacer los números para ver si hay margen de beneficio. Luego calcular cuál va a ser tu puja máxima. Y finalmente tienes que participar en la subasta y ganarla.
Pero ahí no acaba el proceso. Porque, si has comprado en una subasta, lo normal es que la casa esté ocupada por el ex propietario. Esto es así en el 70% de los casos. Eso quiere decir que tendrás que negociar su salida acordada o bien pedirle al juzgado que le desaloje.
Y este proceso es muy sencillo, pero toma su tiempo. Lo normal es conseguir las llaves en un plazo que oscila entre 5 y 12 meses.
3. El precio de salida no significa nada.
El primer error del principiante es fijarse en el precio de salida. Pero el precio de salida no significa nada.
Lo verdaderamente relevante es el valor de mercado real del inmueble.
Lo voy a explicar mejor. Si un piso de Puerto Banús sale a cien mil euros, ¿eso significa algo? No, ese precio irrisorio no significa que nadie lo vaya a poder adquirir en la subasta por una miseria. Lo verdaderamente relevante es que ese piso vale realmente un millón de euros, por lo que será esa la cifra en la que hay que fijarse para calcular el precio aproximado de adjudicación.
La gente que acuda en manada a esa subasta, soñando al calor de un precio de salida de cien mil euros se va a llevar una sorpresa cuando vea que las pujas se disparan. Y luego llorará a los cuatro vientos que las subastas ya no son lo que eran.
4. Lo que de verdad importa en una subasta
Estas son las cosas en las que de verdad hay que fijarse:
- El valor real en el mercado
- La deuda que origina la subasta
- Las posibles cargas anteriores
- Las deudas de IBI y de la comunidad de propietarios
- La situación posesoria, es decir, quién vive en el piso y en concepto de qué
Porque un piso puede parecer muy atractivo en números y convertirse en un problema si está ocupado o arrastra cargas que no habías previsto.
5. A tener muy en cuenta en tu primera subasta
Antes de plantearte pujar, necesitas:
- Estudiar la Certificación de Cargas que aporte el juzgado. De no haberla, hay que sacar una nota simple para estudiar las cargas registrales.
- Hay que estudiar bien y leer muy detenidamente el Edicto de Subasta. Porque no todas las subastas son iguales. Aquí es donde conocerás la normativa por la que se rige la subasta y las condiciones de la misma.
- Imprescindible haber hablado con la persona que viva en la vivienda. Por lo que he comentado acerca de que hay que conocer bien la situación posesoria.
- Importante hablar con los vecinos del inmueble y el administrador de la comunidad para tasar lo mejor posible las deudas que haya.
- Averiguar en el ayuntamiento si hay recibos pendientes de IBI.
- Si es posible, hay que visitar el juzgado y examinar los autos judiciales para comprobar algunas cosillas.
6. Cómo calcular si hay margen de beneficio en una subasta
Ahora bien, si quieres hacer esto bien, como un pro de verdad, te tienes que despojar de sentimentalismos. No se trata de comprar la casa de tus sueños, con orientación sur, ventanas a dos calles diferentes, con la distribución ideal, etc. Esa es una casa que nos gustaría a cualquiera y que va a atraer a muchos postores.
Cuando yo empecé en este negocio, allá por los años 90, enseguida me di cuenta de que las casas que me encantaban, también le gustaba a mucha otra gente. Y entonces era imposible comprarlas porque su precio se disparaba.
Lo que hay que hacer es un cálculo frío:
Primero hay que estimar correctamente los costes de la inversión: Impuestos sobre la compra, gastos registrales, posibles deudas de comunidad, deudas de IBI y cualquier gasto derivado de la toma de posesión.
Además, hay que tener en cuenta que, una vez tengamos la posesión de la vivienda, habrá que adecuarla para su venta o alquiler. Es decir, gastos de reforma.
Y finalmente, si el destino de la inversión es un flipping, hay que tener en cuenta los gastos de la venta: notario y comisión de la inmobiliaria.
Es decir, que el margen que va a ser nuestro beneficio no se improvisa; se calcula.
Una regla sencilla para principiantes es esta: valor de mercado real menos precio previsible de adjudicación menos todos los gastos menos un margen de seguridad razonable.
Es decir, esta sería la fórmula básica:
Valor de Mercado – [suma del Precio de Adjudicación + todos los gastos mencionados + el margen de seguridad] = Beneficio Potencial.
Si el resultado no es claramente atractivo, no compensa el riesgo.
Yo exijo a todas mis inversiones un margen mínimo de beneficio del 25%.
No me refiero al TIR, sino que me refiero al beneficio sin anualizar. A veces conseguiré ese beneficio en 10 meses, otras veces lo conseguiré en 18 meses y otras veces conseguiré un beneficio muy superior.
7. Cómo pujar correctamente
Otro punto crítico es la puja. Las subastas online han facilitado el acceso, pero también han aumentado la competencia y las decisiones emocionales.
Esto es MUY IMPORTANTE. Antes de pujar debes tener decidido tu límite máximo. Si te superan, te retiras. Entrar en una guerra de pujas casi nunca termina bien para el inversor.
Nunca hay que entrar en una subasta sin haber decidido cuál va a ser nuestro límite. Eso no hay que hacerlo jamás. Nada de entrar pensando “bueno, eso ya lo iremos viendo”. Si haces eso, estás muerto. Porque tarde o temprano ganarás una subasta y luego te darás cuenta de que pagaste demasiado.
8. Trámites tras la subasta.
Además, ganar la subasta no significa que todo haya terminado. Después vienen la aprobación del remate, el pago del resto del precio, la tasación de costas, la entrega del decreto de adjudicación, el pago del impuesto de transmisiones, la inscripción registral y, en algunos casos, la gestión de la posesión.
Muchos principiantes subestiman esta fase y, si va a haber problemas, es en esta fase donde aparecen.
9. Distintos tipos de subasta
Hay distintos tipos de subasta:
- Las subastas judiciales se celebran en el Portal de Subastas del B.O.E.
- Las subastas de Hacienda y de las haciendas locales de los ayuntamientos y diputaciones también se celebran en el Portal de Subastas del B.O.E.
- Las subastas extrajudiciales o notariales, que también se celebran en el Portal de Subastas del B.O.E.
- Las subastas de la Seguridad Social se celebran presencialmente en las distintas oficinas provinciales. Son presenciales, aunque también se puede pujar enviando nuestra puja en un sobre cerrado.
- Y luego están las subastas particulares que suelen hacer los bancos y los fondos de inversión, que suelen celebrarse en notarías y también en webs como Scrapalia. Estas últimas no me interesan en absoluto.
Cada uno de estos tipos de subasta es distinto y tiene sus propias normas. Es fundamental entender bien las reglas específicas de la subasta en la que participas y leer detenidamente las condiciones especiales que pueda haber.
10. El mayor riesgo del principiante
Las subastas pueden ofrecer oportunidades únicas, pero el mayor riesgo del inversor novato es creer que esto de las subastas es como coser y cantar.
Y no es así, es un negocio que requiere conocer perfectamente cuatro o cinco conceptos fundamentales. Por lo tanto, requiere formación, método y capacidad para decir NO más veces de las que dices SÍ.
El objetivo no es comprar mucho, sino comprar bien.
Comprar en subastas puede ser una de las formas más rentables de invertir en inmobiliario. Pero solo si:
- Entiendes la parte jurídica
- Calculas bien los números
- Actúas con sangre fría
- Y sabes cuándo no pujar
Si quieres empezar, hazlo con una subasta pequeña, analízala a fondo y, sobre todo, prioriza aprender antes que ganar.
En este negocio, el conocimiento no es opcional. Es la diferencia entre invertir… o pagar por aprender.
Y aquí acaba este artículo. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si has aprendido cosas que te van a ayudar en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.
