Novatos con suerte que triunfan en las subastas

Novatos con suerte que triunfan en las subastas

Aunque yo escalaba más o menos desde 1990, no fue hasta mediada esa década cuando tuve la oportunidad de hacer mi primera escalada en hielo. ¡Guau!, no os lo aconsejo porque se pasa mucho miedo. Pues bien, en uno de los largos que me tocó escalar de primero había un resalte rocoso en el que como seguro tuve que clavar el primer pitón (clavo) de toda mi vida. Detrás de mi vino el líder de la cordada, un alpinista con muchos años de experiencia, y cuando le dije que ese había sido mi primer clavo y le pregunté qué tal me había quedado, me miró y, muy serio, me dijo: «Dios protege a los inocentes».

O sea, que lo había clavado fatal pero que como no me caí no tuve que probar, a costa de mi salud, si estaba o no bien colocado. En aquella ocasión fui un novato con suerte.

Y esto es exactamente lo que pasa a veces en el negocio de las subastas, en el que  novatos con suerte, que no tienen ni pajolera idea de cómo funcionan las cosas, llegan, buscan una subasta en la que participar, eligen la peor posible, pujan, se la adjudican y, a veces se meten en un lio de órdago y otras veces transitan a través de la tramitación sin enterarse siquiera del peligro en el que han estado.

Pero Óscar ha nacido con una flor en el culo.

Se matriculó en mi curso Triunfa Con Las Subastas el pasado mes de octubre y me dijo que lo hacía porque unos meses antes había hecho una súper adjudicación de un piso en la provincia de Madrid y que se había prometido así mismo que si conseguía adjudicarse una subasta, lo siguiente que haría iba a ser matricularse en el curso de subastas. Cuando le pregunté en qué subasta y me lo dijo, ¡¡no me lo podía creer!!

¿En esa subasta? Si yo mismo la estuve estudiando en julio y la rechacé porque tenía dos marrones de difícil solución.

Se acojonó y me pidió que le echara un vistazo al expediente judicial, algo que no hizo falta hacer porque guardo un fichero con todas las subastas que estudiamos en Subastanomics, de manera que confirmé que aquella subasta tenía los siguientes dos problemas:

Novatos con suerte que solucionan sus problemas1) El deudor había fallecido y la comunidad de propietarios había subastado sin notificarle a los herederos ni al administrador de la herencia. Esto es un marrón porque pueden presentarse en el juzgado y conseguir la nulidad de actuaciones. Además, en el decreto de adjudicación debería ponerse de manifiesto las notificaciones realizadas o su ausencia de ellas. Al no haber sido bien notificada la demanda lo más normal sería que el registrador de la propiedad rechazase inscribir el nuevo título de propiedad derivado de la adjudicación judicial.

2) El número de finca registral estaba correcto, pero la descripción que aparecía en el edicto de subasta correspondía a una vivienda diferente. El origen de este error seguramente se debió a un copia pega mal ejecutado por el funcionario. La consecuencia de esto es similar a la del punto anterior: si al registrador le llega el Decreto de Adjudicación con la descripción registral equivocada, con toda seguridad rechazará la inscripción y devolverá el título sin registrar.

No me extraña que el joven Óscar hubiera podido adjudicarse tan barata aquella subasta. Lo más seguro es que todos los demás se hubieran retirado al detectar los errores.

Yo animo a todos mis alumnos a rechazar aquellas subastas en las que haya errores capitales de los que pueden tumbar la adjudicación o traer problemas aún mayores. Pero es cierto que a veces todos sopesamos las posibilidades de que el deudor, el juzgado o el registrador vaya a detectar o no el error. Muchas veces puedes seguir adelante y no pasa nada porque nadie se da cuenta de que el error se ha producido.

Este caso no iba a ser de esos porque ambos errores eran bastante gordos y obvios.

No obstante, el alumno decidió seguir adelante porque no quería renunciar a lo barato que le había salido la adjudicación de esa subasta. Entonces se me ocurrió una idea que podía salir bien, aunque sin garantías. Era una chorrada, pero a veces son precisamente estas chorradas las que te pueden salvar de la catástrofe. Tras el confinamiento presentó un escrito al juzgado en el que solicitaba el Decreto de Adjudicación y los Mandamientos de cancelación de Cargas, pero mencionando que la descripción que había en el Edicto de Subasta estaba equivocada y pertenecía a una finca registral diferente, aportando la correcta descripción registral.

Además le llamó al funcionario y le explicó que en el decreto debía incluir la verdadera descripción registral o, de lo contrario, el registrador rechazaría inscribir y nos devolvería el documento para que el funcionario lo hiciese de nuevo.

Y no querrás tener que volverlo a hacer, ¿verdad?

No hay nada que le guste menos a un funcionario que tener que hacer dos veces el mismo trabajo, así que ni siquiera se molestó en contarle a su secretario judicial el error cometido en el Edicto de Subasta. Copió y pegó la descripción directamente desde nuestro escrito.

También le dijo al funcionario que en el Decreto de Adjudicación tenía que mencionar que en los autos estaba de manifiesto que se había notificado por edictos a los ignorados herederos y al administrador de la herencia yacente. Por lo visto solo era cierto en cuanto a los ignorados herederos.

En esto último no hubo suerte y el funcionario manifestó la verdad, que se había notificado por edictos a los ignorados herederos, que es lo que le dijo el secretario judicial que hiciera.

Ideas para solucionar problemas de novatos

Pero… o estaba bien así o el registrador no se dio cuenta, porque Óscar me acaba de contactar para contarme que el viernes pasado le llamaron desde el Registro de la Propiedad con la noticia de que su título ya está inscrito.

¡¡Bingooooo!!

Y no solo eso. ¿Dije antes que Óscar es un novato con suerte?

Por lo visto se acaba de adjudicar otra subasta a un precio muy competitivo. Le he echado un ojo por encima y aparentemente ha comprado a un precio realmente bueno que, además, recoge la actual situación de bajadas inminentes de precios de la vivienda.

Yo llevo meses sin estudiar subastas y recomendando a mis alumnos no hacerlo porque estoy convencido de que a la vuelta de la esquina vamos a entrar en un periodo de buenísimas oportunidades, para las que vamos a necesitar disponer de la máxima liquidez, pero también es cierto que si todos hacemos lo mismo, quizás algunos estén pudiendo comprar sin mucha competencia. Esta no es la primera buena adjudicación de la que tengo noticias en estos meses que llevo sin dar palo al agua.

No obstante, por ahora voy a seguir sesteando hasta que vea sangre en las calles, como decía el Barón Rothschild.

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40 comentarios en “Novatos con suerte que triunfan en las subastas
  1. Miguel

    Hola Tristán,

    He empezado a ver los videos de tu curso gratuito y me llama la atención. Muchas veces me lo había planteado pero no doy el paso porque me da miedo meter la pata, no me sobran balas para probar algo así… El caso es que le he puesto el ojo a una subasta. Pero no tendría todo el importe necesario si rematase por encima del 50%, es posible comprar inmuebles provenientes de subastas constituyendo hipotecas o es ya el colmo de la pobreza y te echan los bancos?

    1. Mario

      Los bancos no te dan dinero para comprar en una subasta. Precisamente porque puedan haber errores como los que se comentan en este post y esa subasta se declare nula.

    2. Los bancos no dan hipotecas para bienes subastados. Hay alguna entidad financiera (pero no un banco) que sí lo hace (a veces), pero si te dijera cuál es luego tendría que matarte.

        1. No, no, Marc, que bastante me he comprometido ya. Ahora miro mi bola de cristal y no veo nada. Y luego me doy cuenta de que llevo la máscara puesta y no me deja ver.

          1. marc88

            Vamos hacia una España muy compleja. A falta de estado que de seguridad jurídica, seremos los inversores los que deberemos de luchar contra okupas, morosos, desahucios, comunidades y líos variados. Tendremos que ser un inversor-padrino, sino no hay manera de gestionar la situación.

  2. edu

    Sin leer el expediente judicial , no se puede saber si habían notificado a los herederos ni al administrador de la herencia??? O se podia saber solo con la info de la subasta y nota simple?Gracias

  3. Este es el único blog del que me llegan avisos a mi email… es como un regalo, como un amigo que te cuenta un chisme interesante o te habla de lo que más te gusta “los negocios”. Nunca he parado de leer un post del tirón, incluso comentarios…
    Deberías hacer un libro, yo lo compro seguro y eso que soy agarrado 🙂
    Me sorprendió mucho algo, y es ¿Como demonios supiste que el de usar había fallecido y debían comunicar a herederos? Si ya leer edictos y peor aún notas simples es muy complicado de entender, y más cuando los bancos no dicen deudas pendientes etc… ¿Como?
    Un abrazo

    1. Jejeje, gracias por tus palabras, Alberto. Los juzgados no siempre permiten ver los expedientes judiciales, pero cuando lo hacen no hay que desaprovechar la oportunidad. Incluso es posible investigar bien las subastas aunque el juzgado no te permita acceder a su expediente, pero esa es otra historia…

  4. mfmelo

    PUes será que estamos en estos momentos todos en standby. Hace mucho que no participo en subasta y por lo tanto no las estudio. Es el mayor tiempo que he estado sin participar en alguna.
    Los empleados que tengo para analizar me dicen que al menos estudiemos algunas para conseguir chollos, pero ni esos quiero en la actualidad.
    La semana pasada me señalaron una finca. La tengo vendida pero sólo me han entregado el 50% de la venta, ya con lo cobrado gano dinero y el resto, que lo he aplazado para el año que viene, son todo ganancias.
    Tengo mucho en venta, en toda España y no me llaman ni para discutir precios.
    Me están aprobando adjudicaciones del año 2.018 y 2.019, que no me esperaba me las aprobaran por las adjudicaciones tan disparatadas, pero….. La semana pasada me llegó una aprobación de una ciudad de las buenas, que ni de coña esperaba su aprobación: ofrecí +- 8.000 € y el piso fue valorado por perito judicial en +- 145.000 €; espero venderlo en 100.000 €.
    Pero hasta que no venda algunos de los inmuebles que tengo en venta, de momento no miro ni las subasta, que siempre son una tentación.

    Saludos y como dice un refrán gitano: » …no quiero hijos con buenos principios…»

    1. Hola, interesante… Yo como estoy en ligas menores no puedo bajar la guardia, lo que noto es que hay mucha gente pujando y que parecen particulares, ya que suben y suben que me hacen retirar, yo busco márgenes superiores al -40% del hipotetico valor de mercado, por la situación actual y luego por todo lo que hay que pagar, parece que al banco, al perjudicado o particular no les importa…

      1. ¡¡Uy, el 40% de descuento!! eso es mucho descuento por ahora, Alberto. No digo que no puedas conseguirlo si escarbas mucho y lo intentas muchas veces. Pero yo creo que más adelante serán más frecuentas esas adjudicaciones que buscas.

        1. Sí Tristán, se que se baraja DE UN 20% A 35% Pero es que después tiene tantos tramites y cosas que pagar que no me arriesgo a pagar más, bueno a lo mejor llegaría a un 35%, seguro he perdido muchas cosas por mi avaricia y precaución pero es que además no manejo tanto cash flow como para reducir márgenes y tener largas esperas para el retorno. Actualmente me he adjudicado plazas de aparcamiento por el 20% del valor pero resulta que entre pitos y flautas se me suben con todos los gastos al 30% del valor Mínimo, me adjudique otra por 8.000€ y después de todos los gastos se me monta en 11.000€ eso sin pagar la plusvalía… Que me niego la estoy impugnando a ver si tengo suerte, buen en esta última por el gasto me bajó 33%…
          Me sirven para seguir en forma y para perder tiempo jajaja, y lo hago en tres fases de investigación, 1.- Precios de zona, tipo edificio, necesidad, lectura de edictos, y documentos presentados Y SI GANO LA PUJA 2.- Estudio más fondo toda la documentación aclaro dudas y voy más seguro y 3.-Rezo para que todo fluya y vaya lo más rápido posible y firmo, pero ya en face 2 tengo mis anuncios desplegados de Alquiler o venta.

          1. Sí, las plazas de garaje son un buen negocio, pero tienen el inconveniente de que como el dinero invertido es poco, cualquier gasto incrementa mucho el coste porcentual e impacta en la rentabilidad.

  5. Loto10

    «Dios protege a los inocentes» Jaaaaaaaaaaajajajjajajajaja

    Otra anécdota de inocentes, relacionadas con el mundo inmobiliario, aunque no con las subastas:
    Desde hace un año, me encuentro un montón de novatos como locos por comprar pisos okupados de bancos. Los compran con un margen de 6.000€ – 8.000€, asumiendo que le van a dar al okupa 6.000€.
    Otra frase para enmarcar. El peligro de «el sesgo de la superviviencia»

      1. Loto10

        Sí, yo también flipo.
        Pero ya se lo he escuchado a muchos novatos que recién entran en compraventa (en pleno mercado bajista, lo que también se las trae!).
        «Tú compras un piso okupado, y luego vas allí y le ofreces 6k. Si todos se van cuando les enseñas la pasta….» – van contando por redes sociales.

        Dios protege a los inocentes…

        1. Pecks

          Estaría bien que les entrara otro okupa nada más salir el anterior….. A ver si sueltan tan alegremente otros 6000 euros.

      2. marc88

        1000 euros o patada en el culo. Para comprar un piso con okupas con un margen de 8000 euros, es muy mal negocio. Hay que valorar el estado de la vivienda, la pérdida de rentabilidad, los gastos de desokupación, y un margen para tu ganancia por comerte el marrón. Un piso sin okupas de 80000, con okupas vale como mucho 45000 euros.

  6. Susana

    El Decreto de Adjudicación se puede pedir si eres el de la puja más alta directamente, o tienes que. esperar a que te notifiquen algo o hacerlo mediante un procurador?

  7. mfmelo

    Con permisos de Tristán.
    Antes del decreto de adjudicación te han de aprobar
    A.- decreto de remate.
    B.- rematas.
    C.- te emitirán decreto de adjudicación.
    D.- Has de solicitar Testimonio decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas (es a instancia del adjudicatario, aunque lo pueden emitir sin pedirlo).

    Al ser la oferente mayor puedes presentar un escrito dirigido al juzgado pertinente comunicándole todos tus datos, es decir te «presentas», aunque no es obligatorio, pero agiliza algo.
    Si en la puja llegaste a ofrecer más del 70% es casi seguro que la adjudicación devenga en firme y te la han de aprobar en el mismo día o al día siguiente, al menos eso dice la Ley, pero en la práctica real el juzgado no se entera de los resultados oficiales hasta pasados +- 20 días.
    Puedes llamar al juzgado, pero jamás exijas, siempre suplica, a ellos/as les gusta que nos humillemos.

    Saludos y el curso de subastas te está esperando.

    1. Muy bueno y el punto final muy gracioso jaja, es así, si llegas chulo o exigiendo ya que el funcionario público tiene el puesto de por vida y le da igual lo mal que lo haga o cómo nos trate siempre estará allí. jaja
      Yo uso la técnica gitana, término mí argumentos y empiezo a soltar lastima y dolor, jajaja crisis, mi hijas, no llego a fin de mes, mi alma ayuda… y si realmente funciona.

      1. mfmelo

        La coletilla final es obligada, sino, no hay gratificación.
        Hablando de gitanos,(…y dices tú de mili), recientemente he vendido una propiedad a una familia gitana. La finca era de ellos y la perdieron en una subasta por una audiencia provincial por ser condenados en estafas, secuestros, trapicheos, etc. Tenía que haber tomado posesión de esta finca en mes de febrero-20, pero se canceló por el corona; me pusieron fecha de posesión y lanzamiento para mes de septiembre-20; para que me facilitasen las llaves, no tener problemas ni tumultos, etc, igual que otras veces me puse en contacto con el patriarca de la familia. Empezamos a hablar y hablar y al final terminé de venderle la misma finca, pero multiplicando por 3 lo invertido y hemos quedado como «más que primos» (los gitanos son todos primos), yo no soy gitano. El patriarca muuuu agradecio por too, por haberle dado la oportunidad de recuperar algo que ya consideraban perdido, etc, etc. La finca seguirá estando puesta a mi nombre hasta que ellos encuentren a alguien sin antecedentes, ya que toda la familia está, de una u otra forma, enmarronada.
        Yo soy persona que cumple sus compromisos, pero como pasen los años y no encuentren a uno/a las fincas vuelvo a venderlas, ya que les he dejado claro en contrato privado que cumplan con el plazo máximo de escrituras, ya que cobrar ya he cobrado.

        Saludos.

          1. mfmelo

            Siii, primo, pero siempre salgo ganaaaando, que buena gente son.
            Ésta familia tiene apellidos gitanos hasta la 500ª generación, pá que te hagas una idea Primo.
            La verdad es que estaba un poco acojonado, pero después resulto que los lobos eran corderos.

            Saluuudos.

  8. anonimo

    Eso es un BINGO en toda regla!

    Yo tengo una adjudicación de 2011 con un caso exacto al expuesto.

    Ejecutante: comunidad de propietarios
    Ejecutado: Ignorados herederos de Doña XXXXXXX

    El precio de la compra fue realmente bueno (aún eran subastas presenciales, y en plena crisis).

    Cuando llegué con mi testimonio y mandamiento al registro, SORPRESA, defecto por no haberse nombrado administrador de la herencia, fundamento art. 790 LEC.

    Con esta calificación me voy a hablar con el sr secretario, a lo que me indica que no se nombró ningún administrador de la herencia (con un par de cojones), por lo que no puede adicionarme nada que me lo solucione.

    Para enredar aún más el tema, antes de obtener la calificación del sr registrador, había invertido unos 15.000€ en reformar el piso…

    Pedir nulidad de actuaciones implicaba dejarme por el camino todo el dinero invertido en reformarlo.

    La solución o camino que tomé ante esta situación, la dejo para otro capítulo.

  9. Buenas tardes Tristán,

    He aquí uno de tus «alumnos». Lo pongo entre comillas, porque apuntarme al curso, fue mi promesa de fin de año.
    Como ir al gimnasio, dejar de fumar, ese tipo de cosas…

    Aún así, y aunque alguno no lo crea. Lo doy por bien invertido.
    El día que me proponga lo hago, la opción la tengo ahí.

    Sobre el tema que nos ocupa.
    Soy el primer sorprendido, en ver como los inmuebles, en las dos últimas crisis que he vivido, se han convertido sin yo quererlo, en mi valor refugio. No tengo tan claro que los inmuebles vayan a bajar mucho, y me explicó:

    – BAJADAS por personas que precisan liquidez, por supuesto, siempre las habrá. Ahora que llegué la sangre a las calles (Rostchild- Napoleón), no lo tengo tan claro. Hay muchos fondos dispuestos a soportar patrimonio.
    Estos últimos años, todo el mundo habla de la película de «La GRAN APUESTA» y Michael Burry. Efectivamente es un genio.
    Su legión de seguidores, llevan esperando para ponere en «corto» desde 2018, para pegar el pelotazo.
    Resultado? Se han perdido una subida indexada del 23 % anual durante 3 años.
    Por intentar pegar un pelotazo del 40 %, no sólo te pierdes un 60 % , sino que no ganas nada…. si lo sé, tampoco pierdes… pues como todo en la vida….

    – ALZAS en la rentabilidad por alquiler. Aquí es donde me refiero con el valor refugio. Nunca he alquilado tan bien los activos, tanto a residencial, como a negocios, que en estas dos crisis. Muy muy ligeras bajadas y ajustes, pero muchísimas más peticiones.
    Me imagino que influirá el hecho de que nadie se propone hoy comprar, y financieramente cada vez lo tendrán más complicado, con lo que la opción preferida, a futuro, y en tiempos de crisis, acaba siendo el alquiler

    Un abrazo y suerte.

    PD- Por supuesto, esta reflexión es para comprar en precio y rentabilizar. Si es meramente para especular ni loco.

  10. Jay

    Hola, soy novato en el mundillo, os sigo hace tiempo, y este verano me he decido a pujar finalmente por un lote (de dos) en una subasta (Ejecución Hipotecaria). El lote 2º es una finca rustica (lote 1º una vivienda). Ambos lotes han tenido pujadores. El lote 2 por el que yo he pujado (superando el 70%) , ya me ha sido adjudicado y ha sido emitido el corrspondiente decreto de aprobación de remate, (tras insistir al juzgado, varias semanas despues). Ya abone la diferencia restante al deposito consignado tambien. Han pasado varias semanas y aun no tengo el decreto definitivo de adjudicación. En el juzgado me dicen que están pendientes de la tasación de costas (depende de parte ejecutante) para poder emitirlo. ¿Sabéis si esto es lo habitual? Pensaba que una vez abonado el importe (en pujas superiores al 70%) ya podían emitirlo directamente sin esperar otros tramites.

      1. Jay

        Vale, ya entiendo entonces, jaja, me daré cómo se suele decir con un canto en los dientes, seguiré pacientemente esperando.

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