La buena estrella de algunos inversores novatos en el negocio de las subastas

Que no te sorprenda la buena estrella que tienen los inversores novatos en el negocio de las subastas

Todavía me sorprende la buena estrella que tienen los inversores novatos en el negocio de las subastas. Dicen que a la ocasión la pintan calva, lo que es una manera de decir que las apariencias engañan y que si solo investigamos las inversiones que pintan muy bien, seguramente estaremos desaprovechando muchas otra buenas oportunidades.

Quizás sea esta la razón por la que en el negocio de las subastas los inversores novatos han tenido siempre tanta suerte en sus primeras inversiones. Ojo, que también me incluyo en esta afirmación, porque en mis primeros años de subastero hice algunas inversiones verdaderamente muy notables. Ahora también las tengo, pero las de ahora se las debo más a mi instinto que a mi buena estrella.

Lo he visto muchas veces.

Por ejemplo, hace un par de años, un inversor novato que era alumno de mi curso de subastas nos contó en el blog de Rankia que en una subasta de Hacienda había comprado una finca rústica de 11 hectáreas, plantada con unas treinta mil cepas de más de 80 años en una zona famosa por la denominación de origen de sus vino. Como el tipo creía que estaba comprando una simple rústica en un secarral, solo pagó 27.000 euros y al final multiplicó la inversión por 32.

Si esa no es la suerte del novato, que venga Dios y lo vea.

No sabes qué hacer con tu vida? Comienza por hacerte la cama

Yo soy muy prudente con las cosas que publico y nadie me ha oído nunca manifestar que las subastas judiciales estén llenas de chollos. Y tampoco me gusta andar dando cuartos al pregonero ni ponerle los dientes largos a mis lectores con mis pequeños éxitos. Pero lo cierto es que desde la primera subasta en la que participé a mediados de los años ochenta hasta la última subasta que me he adjudicado, yo no he hecho otra cosa que ganar dinero y ver como mis contendientes también se hinchaban a ganar dinero. Éstos incluso más que yo, dada mi escasa afición a correr riesgos.

Al contrario, respecto a mis resultados, siempre digo que lo más normal en este negocio de las subastas es conseguir rebajas de hasta el treinta por ciento respecto del valor real de los activos subastados. Participar buscando ahorros superiores al 30% solo nos puede traer mucha frustración y mucho trabajo hecho de balde.

De hecho, se cuentan con los dedos de las manos los dobletes que yo he podido conseguir en toda una vida de invertir mi dinero en el negocio de las subastas. Para contar los tripletes me basta con una mano, ¡en casi 30 años!

¿Y por qué los novatos de este negocio tienen tanta suerte?

Yo creo que es porque los más veteranos dejamos de investigar algunas subastas porque experiencias previas nos han demostrado que son una pérdida de tiempo. De manera que para ahorrar ese trabajo baldío, las dejamos de lado. En cambio, los principiantes, al no tener ese sentimiento negativo respecto a según qué subastas, lo estudian todo. La mayoría de sus investigaciones serán una pérdida de tiempo y tarde o temprano seguirán los pasos de la manada, pero al ser los únicos que investigan las subastas que el resto rechazamos investigar, son los que de vez en cuando se encuentran con las pepitas de oro.

Y eso es lo que le acaba de suceder a mi alumno Pablo quien, siguiendo mi consejo de comenzar invirtiendo en subastas de poco interés y de poco dinero, decidió investigar la subasta de un trastero de 15 metros cuadrados situado en el sótano de un edificio de la periferia madrileña. No tuvo demasiada competencia y lo pudo comprar por 8.000 euros.

(ojo, que nadie trate de buscar la subasta porque el precio y la localización han sido deliberadamente desfigurados)

A quien esa cifra le parezca mucho dinero por un trastero es porque desconoce lo mucho que ha subido la demanda de estos activos, sobre todo en las ciudades. Lo cierto es que cada vez tenemos más cosas y menos sitio donde guardarlas. El caso es que ese fue un buen precio de compra dado que se trataba de un trastero bastante grande, de 15 metros cuadrados y Pablo pensó que podría ganar unos tres o cuatro mil euros con su venta.

El administrador de la comunidad le confirmó que el propietario del trastero llevaba varios años ilocalizable y decidió no esperar a la posesión judicial sino que contrató a un cerrajero y entró en el trastero por las bravas.

La buena estrella de algunos inversores novatos

Y aquí es donde está la sorpresa, porque el trastero no es tal, sino un simple vestíbulo de 15 metros cuadrados del que sale una escalera de un solo tramo que conduce a un apartamento de unos 65 metros cuadrados, completamente vacío y con todos los servicios: agua corriente, caja de luces, antena de TV, entrada de cable del teléfono, baño, cocina, etc. Incluso tiene ventanas a la calle porque el edificio está situado en una ladera y el apartamento está orientado hacia la parte inferior, por lo que es completamente exterior. El vestíbulo (ya no simple trastero) está situado en la planta de sótano del edificio, pero como hay que subir un tramo de escaleras, el apartamento se podría decir que está en la planta baja de ese lado del edificio.

Y ojo, algo muy importante, al apartamento solo se puede acceder desde el trastero subastado. No tiene ningún otro acceso, por lo que su existencia es ignorada por todos los vecinos.

¿Qué tal? ¿Cómo se os queda el cuerpo?

Me imagino la cara de sorpresa que debió poner Pablo cuando vio lo que había comprado por ocho mil miserables euros. Yo mismo me he llevado muchas alegrías en algunos lanzamientos, aunque tengo que reconocer que nunca de este nivel.

Por ejemplo, en 1998 compré un piso de unos 60 metros cuadrados situado en la última planta de un edificio antiguo situado a un minuto de la Puerta del Sol, en Madrid. Y cuando me lo abrió la comisión judicial nos encontramos con que el anterior propietario había tirado el techo sin que ningún vecino lo supiera y había ampliado su vivienda con el hueco que había bajo el tejado a dos aguas del edificio. Y como además los techos eran altísimos, el tipo había construido un altillo que le había regalado a la vivienda otros 35 ó 40 metros cuadrados, suficiente para dos dormitorios más y un baño en la vertical del baño de abajo. Imaginaros mi alegría. Estas sorpresas te dan una alegría que no se olvida nunca. Lo estoy rememorando y vuelvo a vivir aquella alegría.

Pero volvamos a Pablo. Tras la sorpresa, se puso a investigar y comprobó que el apartamento no aparecía ni en el Catastro, ni en la declaración de división horizontal que consta en el Registro, ni en los estatutos de la comunidad, ni en ningún otro sitio. Seguramente se trató de la típica modificación llevada a cabo durante la construcción del edificio, de forma que no consta en el proyecto del mismo.

Apuesto a que este «trastero» se lo quedó el promotor para su uso y disfrute.

¿Y, tras la alegría inicial, qué es lo primero que piensa quien encuentra un tesoro? Porque si yo me encuentro un cofre lleno de doblones de oro del siglo XVI, lo primero en lo que pienso es en protegerlo de la insaciable Hacienda española, quien sin duda me lo va a quitar si no actúo con astucia.

Pues Pablo, exactamente igual que yo, tras la inmensa alegría al descubrir que le ha tocado la lotería de las subastas, lo siguiente en lo que ha pensado es en cómo proceder a continuación.

  • Le acojona que la comunidad de propietarios tenga algo que decir.
  • Le acojona que Hacienda le pase una súper paralela si lo da de alta en el catastro.
  • Le acojona ponerlo a la venta como vivienda y que los interesados se pongan a husmear al ver que no está inscrito como tal. En realidad lo que le acojona es lo que puede salir a la luz si se ponen a husmear.
  • Le acojona publicarlo en Idealista.
  • Le acojona que el órgano subastador eche atrás la subasta si se entera de que ha hecho semejante regalo. La cicatería de nuestros funcionarios es proverbial.
  • Le acojona alquilarlo y que los vecinos vean mucho movimiento de inquilinos entrando y saliendo.

En fin, que tiene algo parecido al «Síndrome del impostor» y ahora le toca proteger lo conseguido.

La buena estrella de algunos inversores novatos en el negocio de las subastasMe consta que Pablo ya ha contactado con Jotaerre, ilustre letrado que responde a muchísimas dudas que los alumnos nos plantean en Triunfa Con Las Subastas y que lleva con mucho éxito las adjudicaciones de muchos alumnos del curso, que recurren a él al primer síntoma de resfriado. Como debe ser, porque en los asuntos judiciales todo es mucho más sencillo cuando se le aplica el mejor tratamiento desde el principio. El caso es que este señor, Jotaerre, es actualmente el abogado más especializado de España en el negocio de las subastas judiciales.

Yo le he recomendado a Pablo no vender esa joya, sino aprovecharse de por vida de la mayor rentabilidad por alquiler de la Historia del negocio inmobiliario. Y el valor de venta siempre estará ahí, pudiendo convertir el ladrillo en dinero durante la próxima burbuja de precios, que quién sabe cuándo será. Mientras tanto, podrá cobrar como mínimo 500 pavos al mes, 6.000 al año. ¡Y con una cuota de comunidad ridícula!

Y esto es lo que os quería contar hoy, amigos lectores que me soportáis con santa paciencia. Solo deciros somos un montón de gente que continuamos ganando dinero en el negocio de las subastas mientras los quejicas que creían que esto iba a ser llegar y besar al santo se desgañitan llorando por los rincones  cuando ven que no todo es coser y cantar y que hay que currar para que las cosas salgan bien.

Aquí acaba este artículo. Si te ha gustado el contenido o lo has encontrado útil, te ruego que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Tan sencillo como pinchar en los iconos de ahí abajo.

Y otra cosa. Últimamente estoy muy animado con mi perfil de Linkedin. Si tú eres usuario de esa red social sería fantástico que me ayudaras a arrancar. No se, por ejemplo, validando algunas de mis «aptitudes» o, si eres alumno del curso de subastas o has sido usuario de algunas de mis consultorías, dando tu opinión en la sección de «Recomendaciones». No tiene por qué ser una opinión positiva, solo que sea una opinión sincera.

https://www.linkedin.com/in/tristan-subastero/

Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.

24 comentarios en “La buena estrella de algunos inversores novatos en el negocio de las subastas
  1. Tonigs

    Como siempre un artículo MUY ameno de leer y entretenido.

    Como bien dices doblar no es muy común y ocasiones como la de Pablo son pocas pero existen.

    Esperemos poder pillar alguna pepita de oro de esas que cuestan tanto encontrar.

      1. En principio, no hay nada en la LAU que impida arrendarlo ni en la LEC que impida desahuciarlo, ya que ambas son ajenas a la situación registral del inmueble. La realidad física es que eso es una vivienda y la descripción registral no entra en juego aquí en un sumario por expiración de plazo o impago de rentas. Pero hay posibles problemas,a saber:

        1) Que algún Juzgado decida -indebidamente-pedirte que acredites la propiedad del inmueble antes de accionar en desahucio arrendaticio y te veas obligado a dar explicaciones curiosas sobre lo que registralmente es un trastero. Creo que es un problema menor.

        2) Se sale absolutamente de lo que domino y conozco, pero algún inquilino con un nivel muy elevado de tocanarices puede provocarte un quilombo con el Ayuntamiento, con consecuencias -para mí-potencialmente desconocidas.

        1. Sí, quizas no sea mala idea acabar proponiendo un cambio de uso y luego darlo de alta como vivienda en el catastro. paga más de IBI pero quizás se quede más tranquilo.

          1. Cornamuso

            Hubo algo de trabajo y estudio todo hay que decirlo 😁, podría extenderme mucho más, tanto el que decidiese seguir subiendo como lo rápido que tuve el inmueble a disposición no fue fruto de la casualidad, podría decirse que la inspiración me pilló trabajando.

  2. Cain

    Creo conocer las viñas compradas por un valor muy inferior al de mercado. Si sin esas que yo había estudiado, el principal problema que le vi y por el qué no pujé, era que según la Agencia Tributaria estaban arrendadas, por lo que di por hecho que el arrendador ejercería el derecho de tanteo, aunque luego resultó ser un contrato por compra de la cosecha o algo parecido, pero no un arrendamiento

  3. Fina

    Al leerlo, espero tener la misma suerte, estoy justo en ese momento de la primera vez con un garaje. Y con la incertidumbre de que va a pasar al final, desde mi reciente nombramiento como «segunda mejor postora». Gracias por compartir tus experiencias.

  4. Dondemartín

    Pues que siga la suerte de los novatos. Me da más confianza:) Ahora que, según me cuentan, sí que creen que las viviendas van a bajar de precio, lo de comprar en subastas para vender al cabo de 8-10-12 meses se convierte en algo más incierto.

      1. Omiug

        Gracias de nuevo Tristán por tus blogs y emails. Efectivamente, lo que está ya más que visto es que, tras las bajadas debidas a las crisis, luego vienen las subidas y los rebotes cíclicos; que sean en V, en U o en W, no es tan importante. Así que el que tenga el temple de «surfear» sobre ello siempre ganará. Eso sí, con la venia de los grandes pícaros de la economía o de los súper virus justicieros, que nos pueden devolver a esta realidad que nos merecemos, por ser tan zotes y no aprender nunca —todos a la vez— de lo anteriormente ocurrido.

  5. Cornamuso

    Yo compre el año pasado un chalet en una subasta, mi primera subasta, de la AEAT por 200k de puja más 50k de cargas, a los 2 días tenía las llaves y a los 5 la tasación que fue de 750K. Decir además que solicite el otorgamiento de la escritura escritura pública de venta aportando el 5% adicional lo cual me dio el tiempo necesario para llegar al día de la firma con una hipoteca concedida del 80% del importe de la puja más las cargas por un periodo de 20 años, otro banco me ofreció el 70% a 15 años, todo esta operación la realice a través de una sociedad la cual hace menos de 3 años que esta constituida. 😀

  6. Cristina

    Buenas Tristán, soy una novata pura y dura, llevo tres días indagando en esto, y creo que me voy a lanzar a la piscina. Pero necesito que me ayudes por favor con una consulta, quizás sea una pregunta bastante tonta… es respecto a una de las condiciones generales de la subasta, reflejadas en el apartado de «Traslado para mejora de postura», dice así:

    – Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

    Entiendo que se tiene que dar una circunstancia u otra, NO AMBAS ¿es así?

    La subasta en la que estoy interesada, solo cumple que es superior al 50%, pero no cubre la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

    Valor de subasta: 100.000€
    Cantidad reclamada: 60.000€ e intereses y costas 5.000€, por tanto, en total 65.000€.

    Si ni el deudor ni ejecutante hacen uso de su facultad y yo pujo por el 51%, 51.000€. ¿Me aprobarán el remate hacia mi favor? Supero el 50%, aunque esto no dé para pagar los 65.000€…

    Muchas gracias.

    1. Jotaerre

      Hola, Cristina, y solo una precisión: como puedes ver, ese artículo, para variar, está redactado con salva sea la parte, porque ¿si primero dice «supere» el 50% y luego «o siendo inferior», dónde queda el supuesto de que se puje por el 50% exacto?
      En realidad, basta con el 50%, por eso muchos Edictos ya titulan uno de sus apartados «Pujas inferiores al 50%», dando por sentado que ese 50% justo es suficiente, y siempre que lo permitan los tramos, si los hay.
      Saludos,

  7. Jose Manuel

    Buenas noches,

    Llevo 20 días dándole vueltas a una subasta, es una subasta de la AEAT, he pedido la nota simple en el registro y veo que tiene una anotación de embargo (B) que es la de la ejecucion de la subasta y otra posterior (C) de anotacion de embargo de una entidad bancaria. Por lo que he leído gracias a los comentarios de Tristán, Jotaerra y demás personas que participan de este blog, las anotaciones posteriores se cancelan, pero no debería haber una anotación (A)?
    Luego de pensar que tengo resuelto más o menos todos los pasos hasta que se produzca la adjudicación del inmueble, me veo con las dudas de después de la adjudicación. Una de ellas es si se necesita hacer la escritura pública de compra-venta, o con la certificación del acta de adjudicación de los bienes es suficiente? Según el artículo 104 bis apartado i) dice que la citada certificación constituye un documento público de venta a todos los efectos.
    Por lo anterior no entiendo la diferencia entre solicitar la escritura pública, debiendo pagar el 5% del precio de adjudicación, o no hacerlo y quedarme únicamente con la certificación del acta de adjudicación.
    Veo que también luego aparece el impuesto de trasmisiones patrimoniales que se debe pagar en un plazo y que es un % del valor de adjudicación.

    Bueno todavía no ha finalizado la subasta por lo que no soy el mayor postor, pero si me podéis decir o arrojar un poco de luz en los trámites posteriores os estaría muy agradecido.

    Saludos y gracias.

  8. José Manuel

    Sí, la verdad que son muchas dudas para arriesgarme. No se qué hacer, sí pujar o no. Jajajajaj!!!! Otra duda más.

    1. Cornamuso

      Demasiadas dudas José Manuel para jugarse unos buenos cuartos, pero tu sabrás. En cuanto a las dudas por si puede serte de ayuda, no es necesaria hacer la escritura pública de compraventa con el acta de adjudicación podrías hacer la inscripción del bien el registro, la solicitud de elevarlo a escritura pública pagando el 5% del precio de adjudicación lo que te da es la posibilidad de ampliar el plazo que tienes para aportar la diferencia entre el depósito necesario para acudir a la subasta y el precio del remate, y este tiempo lo puedes utilizar por ejemplo para solicitar a un banco una hipoteca sobre ese bien, la cual será más fácil que te concedan en este punto que una vez lo hayas pagado e inscrito a tu nombre, al menos mi experiencia es esa, pero no soy un experto ni mucho menos, novato con suerte más bien por lo que puede haber mejores criterios que el mío. Lo que si te diría a tener de las dudas que manifiestas es que o bien te retires y sigas estudiando el tema, o contrates a alguien que lo tenga estudiado ya, hacer lo contrario puede salirte bien pero corres un riesgo enorme. Saludos.

  9. José Manuel

    Muchas gracias por la aclaración Cornamuso, si esa es la diferencia entre el acta de adjudicación y la escritura pública, me quedaré con el acta de adjudicación, si fuera el adjudicatario. Por lo demás ya sería pagar el ITP y registrar la finca en el registro de la propiedad.

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