Si en la legislación española hay un artículo difícil de interpretar ese es el artículo 670 de la LEC. Además, es el más importante para las subastas judiciales y el que mejor hay que conocer pues en sus entresijos se puede ganar o perder una subasta. Hasta ahora este contenido estaba protegido por contraseña, pero ahora he decidido publicarlo en abierto. No sin antes haber eliminado algunos puntos, que mantengo reservados para mis alumnos.
Ya ni recuerdo las veces que habré tenido que volver a él para resolver dudas o para reafirmar algún concepto. Y para colmo de males lo han retocado varias veces creando aún más confusión de la que había.
1. Artículo 670 de la LEC. Puntos 1 y 2: Cuando la mejor postura supera el 70% del Tipo de Subasta
1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor.
Vaya por Dios, resulta que ya en la primera frase del artículo tenemos la polémica servida pues no solo apenas hay juzgados que respeten este primer punto del artículo 670 de la LEC sino que cuando se les requiere a los secretarios judiciales para que dicten el decreto de Aprobación de Remate si la adjudicación es firme, suelen poner cara de signo de interrogación y, desde luego, se niegan rotundamente.
A pesar de que las consecuencias de no dictar la aprobación del remate pueden ser catastróficas para nuestros intereses pues como veremos al analizar el punto siete, mientras no se haya dictado el deudor puede suspender la subasta por el sencillo método de pagar la deuda.
¡¡¡Aunque hayamos rematado el precio y hayan transcurrido meses desde la fecha de la subasta!!!
Sigamos…
En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
Hay que tener en cuenta que este plazo es de cuarenta días hábiles, sin contar sábados ni domingos ni festivos, ni los días 24 o 31 de diciembre ni los días del mes de agosto.
Sigamos…
2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere.
Cuando el legislador dice «notificada esta liquidación» en realidad se está refiriendo a que la liquidación debe ser notificada al deudor y ser firme antes de ser considerada definitiva. Tras ese detalle el ejecutante podrá pagar la diferencia entre el precio de adjudicación y la deuda recién calculada.
Sigamos…
2. Artículo 670 de la LEC. Punto 3: Pago a plazos en las subastas judiciales
3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por 100 del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.
Este punto sí que es la caña y además se está poniendo muy de moda en algunas regiones de España. Solo hay unos pocos escenarios en los que el acreedor podría transigir y, desde luego, es necesario elaborar una estrategia si pretendemos pagar a plazos.
Sigamos…
3. Artículo 670 de la LEC. Punto 4: La mejor puja no cubre el 70% del tipo de subasta. Plazo al demandado
4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días,(…)
Aquí empieza el bacalao.
Que nadie se equivoque, podría parecer que el legislador se refiere a diez días desde el día de la subasta, pero en realidad se está refiriendo a que el ejecutado tiene diez días desde que se le notifique oficialmente del resultado de la subasta y de su derecho a presentar a un mejor postor.
Esta diferencia, en un juzgado de los que todos conocemos algunos ejemplos, puede costarnos la broma de diez o veinte meses. Mi récord está en haber tardado dieciocho meses en uno de los peores juzgados de España.
¡¡¡Mamma mia!!!
(…) presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Sobre este punto también hay muchos equívocos.
¡¡SÍ, ES CIERTO!! El deudor puede presentar a un mejor postor que en realidad sea un peor postor, es decir, que ofrezca una cifra que sea inferior a la del adjudicatario provisional. Basta solo con que dicha postura cubra completamente la deuda.
Lo voy a repetir porque estoy seguro de que aún no ha quedado claro:
El deudor puede presentar a un familiar y/o amiguete que ofrezca una postura inferior a la del mejor postor, bastando solo con que dicha postura sea suficiente para que la deuda quede saldada.
Esta interpretación no es pacífica. Hay juzgados que no lo ven así. Otra interpretación, pero que no tiene mucho éxito, es la de que el mejorante debe por fuerza mejorar la mayor puja pues el párrafo empieza precisamente por la frase «presentar tercero que mejore la postura».
¿Y qué pasa con los acreedores posteriores, que en tal caso verían defraudadas sus esperanzas de cobrar el sobrante? Se joroban y se quedan sin cobrar. Si lo hubieran pensado mejor se habrían acogido al art. 659 de la LEC, subrogándose en los derechos del actor.
Sigamos…
4. El demandado no presenta mejor postor. Plazo al acreedor
Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.
Este plazo de cinco días que tiene el ejecutante suele transcurrir mucho más rápido que el anterior pues se le notifica a través de su procurador.
Hay dos situaciones posibles:
4.1 Posibilidades del acreedor si el bien subastado es la vivienda habitual del deudor
En esta situación las dos únicas posturas que puede elegir el ejecutante son:
- El 70% del tipo de subasta
- El total de la deuda, siempre que se cumplan estos dos requisitos:
a) que el total de la deuda sea superior al 60% del tipo de subasta: ojo, muy importante, lo vuelvo a repetir, aquí no se menciona para nada la distinción que se hace en el art. 671 sobre si se trata o no de la vivienda habitual del demandado. La mejora de postura del ejecutante debe ser superior al 60% del tipo de subasta y punto.
b) que el total de la deuda sea superior a la mejor postura del adjudicatario provisional
4.2 Posibilidades del acreedor si el bien subastado NO es la vivienda habitual del deudor
Respecto a lo que debe hacerse en el caso de que la vivienda subastada NO sea la vivienda habitual del deudor hay cierta discordancia entre el texto del 670.4 de la L.E.C. y la reforma llevada a cabo en la Ley 37/2011 de 10 de octubre y plasmada en la disposición adicional sexta, la cual no ha sido derogada.
En resumen, para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, el acreedor podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.
Hasta aquí lo que dicta el legislador respecto a este punto, pero ahora yo por mi cuenta voy a añadir otro requisito que el ejecutante debe cumplir (y que el legislador ha olvidado mencionar) si quiere tener opción a mejorar la postura del hasta ese momento adjudicatario provisional. Adjudicatario que podría ser yo o quizá tú mismo, querido lector. No lo olvidemos.
4.3 El requisito que la Ley no menciona
Contenido censurado por el autor, que el muy cachondo lo reserva para los alumnos de su curso TOPsubastas.
5. Ni hay mejor postor ni el acreedor mejora la postura
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas (…)
¿Quiere esto decir que si la mejor postura es inferior al 50% pero es suficiente para cubrir el principal de la deuda y la cantidad presupuestada para intereses y costas el juez debe aprobarla?
Respuesta: Sí
¿Siempre?
Sí
¿Aunque el porcentaje respecto al tipo de subasta sea un ridículo 30%?
Sí, sí, sí, aunque el precio de adjudicación fuera un diez o veinte por ciento respecto del tipo de subasta, el juez tendría que aprobarlo si dicho precio bastara para satisfacer las cantidades reclamadas en la demanda. Y si alguna vez un juez ideologizado y fan de La Sexta os rechazara aprobar el remate, recurrid porque lo tenéis ganado con toda seguridad.
Ojo, que aquí es importante resaltar que al principio del apartado 4 se dice que el mejor postor presentado por el demandado debe ofrecer una cantidad que resulte «suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante«, sin embargo, en esta última parte, cuando no ha habido mejoras, lo que dice la Ley es que se admitirá la puja del adjudicatario provisional siempre que «cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas«.
No es lo mismo una cosa que la otra. No es lo mismo que una cantidad cubra el principal y lo presupuestado para intereses y costas o que cubra toda la deuda hasta la completa satisfacción del demandante.
Hay que recordar que todas las decisiones jurisdiccionales de los tribunales unipersonales son susceptibles de ser recurridas ante órganos jurisdiccionales colegiados. Es nuestro derecho.
Sigamos…
6. Finalmente, la decisión del juez
(…) Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución (…)
Es decir, que si ni el ejecutado presenta a un mejor postor ni el ejecutante mejora la postura y resulta que ésta es inferior al 50% y tampoco es suficiente para cubrir la deuda reclamada, en tal caso, todo depende de la decisión del juez y sobre eso poco podemos decir, salvo que si el juez no acepta la puja, entonces el acreedor estaría más que jodi… fastidiado, pues en tal caso estaríamos a lo dispuesto en el artículo 671 donde las cosas no pintan nada bien para la parte actora.
Hay quien opina que el juez no puede no aceptar esas posturas que no cubren la deuda, pero eso es no conocer a los jueces.
Sigamos…
7. No se aprueba el remate. Subasta desierta
(…) Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente.
Lo que ya he mencionado, si el juez no acepta la postura, la subasta se declara desierta y sería de aplicación el art. 671 subasta sin ningún postor.
5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.
Este punto abunda en lo mismo que el art. 668.3 de la LEC, y es muy importante porque hay quien cree (con razón) que las cargas anteriores que nos veamos obligados a pagar luego se las podremos repercutir al deudor. Puede que así sea, pero este artículo dice lo contrario. Y aquí lo dejo.
Sigamos…
8. Punto censurado por el autor, que lo reserva para sus alumnos.
9. Artículo 670 de la LEC. Punto 7: El deudor siempre puede pagar su deuda antes de que haya aprobación del remate
7. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.
Ya lo mencioné al principio. Mientras el juzgado no dicte el decreto aprobando el remate, el deudor podrá anular la subasta pagando la deuda con sus intereses y costas. Por eso sería muy interesante convencer al secretario del juzgado de la necesidad de dictarlo y de la obligación que tiene de hacerlo tal como hemos visto en el art. 670.1
¿Pero alguien ha convencido jamás de algo a un secretario judicial?
Y para terminar con el artículo 670 de la LEC…
10. El Decreto de Adjudicación se dicta de oficio
8. Aprobado el remate y consignado, cuando proceda, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.
Vale. Bien. Échale meses.
11. Resumen del artículo 670 de la LEC
Contenido eliminado por el autor en abril de 2021, antes de publicar este contenido en abierto.
12. Efectos de la aprobación del remate
Para el ejecutado, una vez que se ha aprobado el remate se produce la irrevocabilidad de la venta judicial, de manera que ya no podrá suspender la subasta por la vía de pagar toda la deuda con los intereses y las costas.
Se acabó, perdió la propiedad definitivamente.
Para el adjudicatario, a partir de ese momento es el nuevo propietario del bien subastado y en cuanto lo haya rematado podrá pedir que se le ponga en posesión del mismo.
Igualmente, antes de pagar el precio, podrá solicitar que el Letrado de la Administración de Justicia expida testimonio del decreto de aprobación del remate, haciendo constar que se expide a fin de constituir hipoteca sobre el mismo.
Una vez presentada esta solicitud el plazo de 40 días para rematar queda suspendido hasta que se le haya entregado el testimonio solicitado.
Y con esto hemos terminado de comentar los ocho puntos del artículo más importante y controvertido artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Pero como he prometido hace algunos párrafos, ahora vamos a repasar los legendarios escenarios que hace unos años nos regaló Francisco Calvo
13. Para terminar, los distintos escenarios que se pueden presentar
Como este contenido también lo he eliminado, aquí doy por finalizado este análisis del artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Actualmente (abril de 2021) hay un proyecto de Ley que dicen que va a poner algo de orden en este caos. Yo me permito dudarlo. Desde que estoy en este negocio, hace 30 años, no ha habido una sola reforma que no haya incrementado la confusión.
Y ya está, aquí lo dejo, aquí acaba el artículo. Si lo has disfrutado o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido que hagas es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.
Y otra cosa. Últimamente estoy muy animado con mi perfil de Linkedin. Si tú eres usuario de esa red social sería fantástico que me ayudaras a arrancar. Por ejemplo, validando algunas de mis «aptitudes» o, si eres alumno del curso de subastas o has sido usuario de algunas de mis consultorías, dando tu opinión en la sección de «Recomendaciones». No tiene por qué ser una opinión positiva, solo que sea una opinión sincera.
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Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
