Estrategia para pagar a plazos en las subastas judiciales

pagar a plazos en las subastas judiciales

Antes de nada hay que preguntarse si es posible pagar a plazos en las subastas judiciales. Si la respuesta es que no es posible, entonces apaga y vámonos. Pero el caso es que SÍ es posible pagar a plazos en las subastas judiciales.

Al menos eso es lo que dice la Ley en el art. 670 de la L.E.C.

3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por 100 del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.

Los artículos de la L.E.C, 670.3 para bienes inmuebles (y 650.3 para bien muebles), tratan de mejorar las perspectivas de éxito de la subasta judicial, sacrificando la inmediatez en el cobro en aras de la obtención de un precio más elevado.

Sin embargo, parece obvio que la aplicación práctica de estos artículos genera muchas dudas en cuanto a la aprobación del remate en estas condiciones. De hecho, hasta hace tres o cuatro años se contaban con los dedos de una mano los éxitos de quienes habían intentado esta estrategia.

Aparentemente la cosa es muy sencilla y al ejecutante no le queda más remedio que aceptar el pago a plazos del remate (con el calendario de pago y las garantías ofrecidas por el postor) o adjudicarse él mismo la subasta por el 70 por ciento del tipo de subasta. Si no hay ninguna puja superior al 70% del Valor de Subasta y el acreedor ejecutante no está dispuesto a aceptar adjudicase el bien subastado por ese 70%, entonces el texto parece indicar que el juzgado deberá aprobar el remate y aceptar el pago a plazos ofrecido por el adjudicatario.

O sea, que el ejecutante, en teoría, lo tiene crudo. U ofrece el 70% o acepta el pago a cámara lenta. Pero en la práctica las cosas son diferentes…

1. Situaciones en las que SÍ es una estrategia viable pagar a plazos en las subastas judiciales

Pero en la práctica solo hay unos pocos escenarios en los que el acreedor podría transigir en un pago a plazos y que, además, sean interesantes para nosotros:

  1. Solo se puede pagar a plazos en las subastas judiciales cuando la deuda con el ejecutante sea exigua y quede cubierta con lo que hayamos ingresado como fianza o con la parte que estemos dispuestos a ingresar de inmediato.  Así, teniendo asegurado el cobro de su deuda, el ejecutante, que es quien tiene la última palabra sobre nuestra propuesta, será mucho más susceptible de aceptarla.
  2. Otra condición para asegurar que el pagar a plazos en las subastas va a ser posible es que, además de lo anterior, el Valor de Subasta sea lo suficientemente elevado como para hacer inviable la adjudicación en efectivo por el 70% del Valor de Subasta. Esto porque solo con que haya una puja igual o superior al 70% del Valor de Subasta el pago a plazos no será legal según los términos del art. 670.3, aunque como veremos más adelante esto sea imposible de verificar con el funcionamiento actual del Portal de Subastas del B.O.E.
  3. Cuando, además, haya cargas posteriores que hayan llevado al ejecutado a tirar la toalla y, no solo no pagar la “exigua” deuda del ejecutante, sino incluso a desentenderse de la propiedad e importarle un pito quien vaya a cobrar el sobrante y cuánto tarde en hacerlo. De no haber cargas posteriores y tener derecho el ejecutado a cobrar todo el sobrante, obviamente se opondría ante el juzgado a cobrar dicho sobrante a plazos.
  4. Cuando, como ocurre tantas veces en la actualidad, los acreedores posteriores se hayan medio desentendido de la ejecución y hayan dejado de prestarle atención. Ciertamente esta situación no siempre es fácil que se produzca, pero en los últimos años, el increíble incremento de la morosidad ha provocado cierta confusión entre las entidades financieras y no siempre han atendido sus procedimientos judiciales con la debida diligencia. Es muy normal que acreedores posteriores con poca o ninguna esperanza de llegar a cobrar algún sobrante se desentiendan de las ejecuciones de las cargas anteriores a las suyas.

1.1 Por qué el acreedor o el juzgado no desean aceptar el pago a plazos en las subastas

Si al acreedor le dices que le vas a pagar a plazos y que tiene que esperar otros 25 años para cobrar te va a decir que no casi con toda seguridad. Pero si en tu plan de pago a plazos, incluyes un primer pago que cubre la totalidad de la deuda reclamada, entonces él habrá cobrado y le importará una higa lo que pase después con el resto del dinero.

Por otro lado, supongamos que hay sobrante y que no hay acreedores posteriores. En tal caso todo el dinero sobrante del remate iría a parar al deudor, la persona que ha perdido su casa porque se le ha subastado. Tampoco le va a hacer mucha gracia que le digan que ese dinero lo va a recibir en 300 cuotas repartidas durante los próximos 25 años.

Y finalmente al juzgado tampoco le va a hacer ni pizca de gracia tener el expediente abierto tropecientos años por haber aceptado -sin haber meditado suficientemente-, un enloquecido plan de pago a plazos a 50 años.

1.2 Entonces, ¿están aceptando o no el pagar a plazos en las subastas?

Hasta hace tres o cuatro años se contaban con los dedos de una mano las situaciones en las que los juzgados aceptaban las pujas condicionadas de planes de pago a plazos. El noventa y nueve por ciento de las propuestas eran rechazadas sin contemplaciones.

Hasta que hace poco algunos friquis decidieron intentarlo en serio y poniendo toda la carne en el asador. Al principio parecía que iban a perder algunos depósitos, pero hicieron los recursos necesarios y consiguieron que los juzgados que no les admitían el pago a plazos, al menos les devolvieran el depósito. No recuperaron todos los depósitos pero sí la inmensa mayoría.

Además también recurrieron aquellas resoluciones que rechazaba el plan de pago a plazos, ganando también en muchas ocasiones.

El resultado es que hoy los juzgados sí están aceptando muchas adjudicaciones condicionadas a pagar a plazos en las subastas, por lo que esta vía se está extendiendo como estrategia de adjudicación en las subastas.

EL PROBLEMA es que los humanos somos abusones (y algunos subasteros aún más) y pagar a 30 años con un interés del 0,3% no es lo mismo que pagar a tocateja.

2. Vamos a intentarlo: Cómo plantear el pago a plazos
en las subastas judiciales

Estrategia para el pago a pagos en las subastasLo primero es dejar claro que es imposible conseguir un pago a plazos si no podemos ofrecer garantías hipotecarias o inmobiliarias. Es decir, que a menos que dispongamos de alguna propiedad inmobiliaria libre de cargas nos podemos ir olvidando de esta estrategia.

Conozco el caso de un adjudicatario que ha conseguido que le aprueben el remate ofreciendo pagar a plazos y poniendo como garantía hipotecaria la propia finca subastada. O algo así. Pero de verdad que a mi me parece alucinante y no le veo el sentido. Pero se trata de un subastero muy experimentador y esa vez le salió bien, pero no creo que hubiera conseguido algo así en muchos juzgados.

2.1 Pasos a seguir para conseguir pagar a plazos en las subastas:

  • Lo primero es encargar a un perito la tasación de la propiedad que vamos a aportar como garantía. En el objeto del informe pericial podría constar algo así como “aportación de garantía para pago a plazos en subasta judicial”.
  • En la Plataforma de Subastas Online del B.O.E. aún no se ha implementado el medio de hacer este tipo de pujas condicionadas a la aceptación de un calendario de pago a plazos, motivo por el que sugiero la presentación tras la subasta de un escrito al juzgado acompañado de la tasación anterior y en el que se mencione que la puja ganadora lo era con la condición de la aceptación del calendario de pago a plazos. O, aún mejor, dicho escrito se puede presentar de forma previa a la presentación de la puja, para que en el juzgado no se piensen que la propuesta del pago a plazos no es más que una estratagema para que nos devuelvan el depósito tras una puja equivocada. Esto lo explico luego.
  • Si se quieren hacer las cosas bien lo ideal sería visitar al letrado para la administración de justicia con el fin de ponerle en antecedentes sobre lo que nos proponemos y para que nos haga alguna sugerencia en cuanto a la forma de presentarle la oferta, si en escrito (como yo he sugerido) o por Internet (si conoce alguna manera), etc.
  • En dicho escrito también hemos de manifestar muy claramente que dicha oferta está condicionada al calendario de pago a plazos que acompañamos en escrito aparte o que incluimos en el mismo escrito. Esto es para asegurarse como sea que de no aceptarse el pago a plazos, que al menos no den la subasta como quebrada y nos devuelvan el depósito.
  • Es de importancia capital que en el escrito que presentemos al juzgado quede meridianamente claro (incluso escribiéndolo con mayúsculas y en negrita) que si el secretario judicial o la parte ejecutante no dan por válida la garantía inmobiliaria que hemos presentado, que en tal caso se tenga por desestimada nuestra propuesta. El objeto de esto es impedir que primero acepten la puja (e incluso que se dicte el decreto aprobando el remate) pero que más tarde decidan no validar la garantía inmobiliaria y les de por reclamar el pago en efectivo.
  • Otra cosa también muy importante que se debe poner de manifiesto en el escrito es nuestra voluntad de aceptar la constitución de una “hipoteca voluntaria” sobre la finca que aportemos como garantía. El motivo de esto es que el expediente judicial se cierre ahí porque haciéndolo así podremos realizar todos los ingresos mensuales en la cuenta bancaria que se designe para dichos pagos, en vez de tenerlos que hacer en la cuenta de consignaciones del juzgado, lo cual llevaría a que el mismo debiera mantener abierto el expediente durante cuarenta años, algo que ningún juzgado aceptaría.

2.2 Calendario del pago a plazos

Se puede hacer un calendario de pago a plazos tan amplio como se desee, incluso 50 años (como en algunas hipotecas actuales) y es muy importante darle el mismo formato que se utiliza en las hipotecas. Es decir, mencionando cada uno de los vencimientos y todos los saldos restantes después de cada vencimiento.

Algo así:

Calendario del pago a plazos en las subastas judiciales

Conseguir una tabla de amortización de una hipoteca es muy sencillo y se pueden encontrar calculadores de hipotecas en Internet. Por ejemplo, esta que he insertado aquí la he elaborado en Idealista para una deuda de 300.000 euros a pagar en 40 años con un interés del 0,30%.

Por supuesto que el calendario de pago a plazos que aportemos con la oferta estará completo, desde el primer pago hasta el último y no como el del ejemplo que acabo de exponer, que solo es válido como ejemplo para ilustrar cómo debe presentarse.

3. ¿Existe peligro de perder el depósito?

Problemas derivados del pago a plazos en las subastasSí, ese peligro existe. Y, de hecho, en este chat de Letrados para la Administración de Justicia (los antiguamente llamados Secretarios Judiciales), hay varios LAJ que dan por hecho que si no aceptan el pago a plazos, el adjudicatario tendrá que rematar el precio a tocateja en los 40 días de plazo, o perder el depósito.

De hecho me consta que no son pocos los que han ofrecido pagar a plazos en las subastas judiciales y han perdido el depósito en el intento.

Sin embargo yo no comparto la idea de que esto tenga que ser así y considero que debería ser sencillo argumentar que al tratarse de una puja condicionada, si no aceptas la condición previa, la puja se tiene que dar por no hecha.

Tampoco se debería tratar de confiscar el dinero de alguien que solo ha tratado de probar la aplicación del artículo 670.3.

 

4. La penosa legislación española no está preparada para los tiempos modernos

El artículo 670.3 exige que se den dos condiciones inexorables:

  1. Que todas las demás pujas habidas en la subasta sean inferiores al 70% del Valor de Subasta
  2. Que el ejecutante no quiera adjudicarse el bien subastado por ese 70%.

Es decir, que solo con que hubiera habido una sola puja por valor igual o superior al 70% del Valor de Subasta, sin propuesta de pago aplazado, ya tendría que aprobarse esta propuesta aunque la puja ganadora (con petición de pago aplazado) fuera por el 100% del tipo. Incluso aunque fuera del 200% del Valor de Subasta.

Es decir, por poner un ejemplo, supongamos un bien que sale a subasta a 100.000 euros, un postor que ofrece 70.000 euros y otro que gana la subasta ofreciendo 200.000 euros pero luego en el juzgado ofrece pagarlos a plazos.

Pues bien, en este ejemplo, siguiendo escrupulosamente la redacción del artículo 670.3 de la L.E.C. la aprobación del remate debería ser para la puja de 70.000 euros, porque cubre el 70% del Valor de Subasta. Sin embargo el Secretario Judicial nunca sabrá nada sobre su existencia dado que a los juzgados nunca llega un listado con las pujas habidas en la subasta. Por el art. 649 de la L.E.C. el Portal de Subastas del B.O.E. simplemente les envía los datos de la puja ganadora.

¿Cómo puede ser que por la increíble incompetencia del legislador el juzgado tenga que decidir si acepta o no la oferta de pago a plazos de 200.000 euros sin conocer el hecho de que hay otra oferta cuya existencia invalida (por ley) a la puja ganadora.

Problemas del pago a plazos en las subastas online

5. ¿Y cuál sería la solución?

¿Cuál sería la solución para que pagar a plazos en las subastas adquiera normalidad y se pueda ofrecer con garantías de que se va a cumplir escrupulosamente la Ley? Es tan simple que da vergüenza hasta tener que mencionarlo. La solución es simplemente técnica y consiste en adaptar el software del Portal de Subastas del B.O.E. a la legislación actual.

Para ello basta con introducir tres mejoras:

1) Que al hacer las pujas haya que pinchar en una casilla si las vamos a condicionar a la aceptación de un plan de pago a plazos.

2) Que en cuanto haya una sola puja que supere el 70% del valor de Subastas desaparezca la citada casilla de verificación del plan de pago a plazos y salga una advertencia anunciando que por haber pujas superiores al 70% del valor de Subastas, a partir de ese momento ya no se admite el pago a plazos en esa subasta.

y 3) Que tras la finalización de las subastas, se haga pública la lista de pujas. Las subastas siempre fueron públicas y no se entiende que hayan dejado de serlo. Es cierto que para evitar que los postores pacten el precio en las subastas es necesario anonimizar las pujas cuando éstas se están produciendo, pero una vez finalizada la subasta sería mucho más transparente que se publicase un listado de pujas, a poder ser junto al nombre de los postores.

Para las dos primeras propuestas no haría falta tocar la Ley. Se trataría simplemente de adaptar el software para el cumplimiento estricto del artículo 670.3. de la L.E.C. para la tercera propuesta sí sería necesario cambiar la L.E.C, pero no creo que darle transparencia a las subastas vaya a perjudicar a nadie.

6. ¿Existe alguna otra vía legal para financiar el pago a plazos en las subastas?

Sí, existe la fórmula del artículo 670.6 de la L.E.C.

6. Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12.º del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el Letrado de la Administración de Justicia expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.

Pero ya he explicado muchas veces que por ahora las entidades financieras no están por la labor de arriesgarse a que la incompetencia habitual de los juzgados deje sin derecho real de garantía a sus créditos.

Lo explico mejor que bien en este YouTube:

 

 

7. Ofrecer pagar a plazos en las subastas como excusa para quebrar una subasta sin perder el dinero del depósito

Más arriba mencioné que existía un argumento casi infalible para forzar a que el juzgado nos devuelva el depósito tras una puja muy loca. Por ejemplo porque se nos ha ido la olla al pujar o, simplemente, porque no habíamos visto una carga registral que ahora nos está amargando.

Pero si no pagamos el precio del remate el juzgado dará la subasta por quebrada, se quedará nuestro depósito y habremos perdido nuestro dinero.

¿Que hacer, entonces?

Muy sencillo, nos inventamos que nuestra intención siempre fue pagar el remate a plazos y entonces presentamos un plan muy loco de pago a plazos durante tropecientos años y sin interés o con un interés insultante. Es decir, que hay que forzar la mano para que el juzgado rechace la propuesta y luego le de remordimientos (si es que allí son capaces de tal cosa) hacerle perder la fianza a un pobre soñador con poco dinero.

Y ya está.

7.1 El Lado Oscuro de pagar a plazos en las subastas

El lado oscuro de los subasterosLo malo es que esto último forma parte de la estrategia de algunos subasteros corruptos que están quebrando las subastas fraudulentamente para alterar el precio de las cosas.

Pero esto lo voy a contar en el próximo artículo, sin pelos en la lengua, como a mi me gusta contar las cosas. Os describiré las diferentes estrategias y cómo la existencia de este Lado Oscuro nos perjudica a todos, incluidos a los más débiles, los deudores. Y qué puede hacer la Administración de Justicia para arrancar el mal de raíz.

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17 comentarios en “Estrategia para pagar a plazos en las subastas judiciales
  1. Jotaerre

    Buenas, y muy bueno.

    Solo añadiré que es tal el lío y la inseguridad jurídica que, a partir de una de estas tentativas para un cliente, en los sucesivos Edictos del Juzgado en cuestión se hace constar siempre expresamente que las posturas a plazo deben presentarse (por cualquiera de los medios de que se dispone actualmente, por mail, por ejemplo) simultáneamente a la puja, e incluso se inventó que el plazo máximo sería hasta las 14h del día posterior a la finalización de la subasta…

    Saludos,

  2. «¿Cómo puede ser que por la increíble incompetencia del legislador el juzgado tenga que decidir si acepta o no la oferta de pago a plazos de 200.000 euros sin conocer el hecho de que hay otra oferta cuya existencia invalida (por ley) a la puja ganadora?»

    Fácil, Don Tristán: No sucede. El LAJ pide al BOE el dato del siguiente postor automáticamente en los casos de pujas aplazadas.

    1. Tomatito

      Cierto y falso a la vez Javier, si sucede. El juzgado pide al BOE el cual le da la lista de pujas superiores al 70% QUE HUBIERAN RESERVADO POSTURA (y no todos los LAJ la piden), porque las pujas que no reservaron, al día siguiente dejan de existir y los depósitos ya han sido devueltos. La LEC en ningún momento distingue si han existido pujas mayores del 70% con o sin reserva, nada dice de ello, pero la propia operativa del portal imposibilita que sea de otro modo al descrito. Y ¿quién deja una reserva de mas del 70%? casi nadie.

      A mi me han birlado en nuestras islas afortunadas una subasta en la que puje un 75% y luego vino uno con una puja del 95% con aplazada. Yo no había reservado y de mi puja el BOE ya no tenia rastro al día siguiente, y el secretario si que pidió listado. me enteré años después. Es una vergüenza todo.

      1. Desde luego Tomatito. Y lo peor es que no se trata de que la legislación permita este atropello que te hicieron, es la configuración del BOE la plataforma de Subastas del B.O.E. lo que provioca esta inadecuación entre la legislación y la realidad. Por otro lado, estamos en la era de la transparencia, pero las subastas online son la antítesis de la transparencia. Eran mucho más transparentes las subastas presenciales. Las subastas online nos han traído muchas cosas buenas pero también alguna muy mala.

  3. inversius

    Fantástico articulo Tristan, pero solo indicaré que tiene alguna cosa que errónea el articulo y lleva a error.

    1. Primero entender, que AP no admite recursos, por lo que no hay posibilidad de crear una interpretación en el cendoj.
    2. El 670.3 con solo 3-4 líneas, da lugar a mas de 50 interpretaciones distintas por los lajs, y aquí está el peligro. El 670.3 es un ejemplo de la enorme inseguridad jurídica que ha de sufrir el licitador.
    3. Actualmente los intereses son negativos, pero ya muchos expertos hablan de la imposibilidad de subirlos a medio largo plazo pues provocaría la quiebra de los estados, y ya nadie duda que el BCE no tiene independencia y que está controlado por los estados. Argentina recauda vía política monetaria su déficit en un 65 % y bueno, Europa también lo está haciendo pero en menor grado. Es por tanto que un 0.3 % que nada tiene de abusivo, de hecho si el legislador hubiera puesto que los intereses deberían ser en el 670.3 el precio del dinero en lugar de poner el limite del 70 %, ahora los licitadores, obtendrían intereses y además podrían comprar a mejores precios.
    4. El chollo está en comprar un bien por el 5 % del valor de la tasación, no pagar un precio por encima del 70 %, se pague en 20 0 30 años o 40 años.
    5. Cualquier pago aplazado o disponibilidad de financiar las operaciones inmobiliarias sea en mercado libre o judicial, comporta subida de precios, y esto debería entenderse como un factor positivo por los lajs.
    6. Pero el articulo, desvela un gran desconocimiento de lo que es un cash flow y la relación con el pago aplazado, si el Valor de Subasta sea lo suficientemente elevado sencillamente la aplazada no resulta rentable, pues el cash flow saldrá negativo, al tener que pujar mas del 70 %.
    En realidad si se ofrece pagar mas que el valor de mercado, yo lo desaconsejo, fundamentalmente porque entre impuestos y reformas no es rentable por mucho que se pague a 20 años.

    El 670.3 tiene mas miga que este articulo, es un articulo de enorme complejidad, explicación al laj, tanto financiera, análisis de datos, fiscal y jurídica (abordad los recursos para conseguirlas).

    No solo tiene el riesgo de perder una fianza, que lo tiene, sino el de acabar en la cárcel, sencillamente porque a pesar de hacer una oferta condicionada a la aceptación de la aplazada, el laj considere que se ha de pagar la totalidad, y al no poder hacer frente al 100 % de cash, pues se considere QUIEBRA y se te aplique el art 262 código penal.

    A futuro, no descarto escribir un pequeño libro, que aborde «como tener éxito en las aplazadas», porque hay muchos matices a tener en cuanta.

    En todo caso, hay cambio de ciclo en la era post covid, ahora toca comprar a precio puta en mercado libre, y en 5 años se podrá comprar a precios menores del 70 % sin aplazada, 5 años es el plazo de trasponer esta crisis a lo que viene.

    1. Jejeje, Inversius, que honor que nos lea el descubridor que ha hecho más incursiones en tierra de nadie, incluso a costa de su seguridad, por lo que me han contado algunos amigos murcianos. Que quede claro a todos que mucho de lo que cuento en este artículo no lo sabría si tú no hubieras comenzado a experimentar en estas subastas y luego no me lo hubieras contado

      1) Cierto, no se pueden recurrir a las Audiencias Provinciales las decisiones de los LAJ que tienen que ver con la aprobación de los remates, por lo que nunca llegaremos al CENDOJ ni se unificará doctrina para que las interpretaciones sobre este asunto sean siempre las mismas. Por otro lado, como todo lo que tiene que ver con el tremendo art. 670 de la L.E.C., cuyos puntos son casi todos conflictivos.

      2) En concreto el punto 3 da lugar a muchas interpretaciones, sí, pero no es muy conflictivo dado que son muy pocos los que siguen ese camino. Tú y cuatro o cinco más, por ahora. Pero algo me dice que tú en esto has abierto una senda que van a seguir muchos otros.

      3) Dices que no es abusivo (por escaso) ofrecer el 0,3% de interés para un plan de pago a plazos pero a los clientes que me están comprando pisos el banco les está cobrando en torno a un 2,7%. En cualquier caso solo son opiniones. Quien al final decide si el interés ofrecido es o no escaso es el L.A.J. Creo recordar que tú mismo me contaste hace un año que ofreciendo el 0% de interés a 40 años no te aprobaban ningún plan de pago a plazos y que tuviste que comenzar a ofrecer en torno al 1% y plazos de 15 años para que comenzaras a tener éxito en la estrategia.
      O sea, que efectivamente no hay que abusar ni ofreciendo un escaso interés ni abusando con plazos exagerados.

      4) Efectivamente, Inversius, el chollo está en comprar un bien por el 5% de su valor, pero eso, como sabes, se consigue en muy contadas ocasiones, independientemente de lo que cuenten algunos bocazas que mienten más que los cazadores y pescadores, cuyos ciervos abatidos siempre tienen más puntas de las que les ha dotado la madre naturaleza o cuyas lubinas pescadas siempre pesan más de 5 kgs.

      De lo que no hay duda es de que para que te aprueben un plan de pago a plazos en una subasta judicial tienes que haber pujado por encima del 70% del Valor de Subasta. Hace un año tú tenías unas 30 adjudicaciones con pago aplazado, tú sabrás si son realmente interesantes o no. Está claro que no lo son por el precio de adjudicación. Si lo son será por el plazo del plan de pagos.

      Aunque, según mi opinión, dichas adjudicaciones hechas a un precio salido de madre, solo son rentables si estás convencido de que en los próximos 25 o 40 años la economía no va a hacer crack ni el desempleo se va a disparar, ni se va a disparar tampoco la morosidad en los alquileres ni los precios de la vivienda se van a ir a tomar por culo.

      Si te suceden estas desgracias con una sola propiedad comprada con esas condiciones seguro que puedes aguantar el pico de la crisis, digamos uno o dos años, pero si algo así te pilla, no se, por ejemplo con más de 20 ó 30 pisos… gluuup, entonces tienes un problema.

      5) Sin comentarios. Los LAJ verán si prefieren 70k a pagar en 25 años o 50k a pagar a tocateja. Lo importante es la legislación vigente y tratar de aprovechar todas las oportunidades.

      6) Yo también creo que comprar caro no merece la pena por muy largos que sea el plazo para pagar el precio. De hecho no entiendo como te las vas a arreglar en la inminente crisis cuando la morosidad de los alquileres se dispare. Como acabo de comentar, esto se puede gestionar cuando tienes pocos pisos en estas circunstancias, pero por lo que me dijiste tu ya andabas por los 30 pisos o algo así, ¿no?

      A ver, realmente se puede comprar a un precio cercano al 100% del valor de mercado con la condiciones de pagar a muy largo plazo y a muy bajo interés, pero como he comentado, solo si no se te dispara la morosidad. Ojo, y si no has hecho una bola financiera utilizando los inmuebles conseguidos con pago a plazos para garantizar nuevas compras con pago a plazos y así en una cadena de despropósitos. Entonces solo tocaría desinvertir para conseguir un poco de liquidez, pero como se compró caro y los precios seguramente hayan bajado por la crisis, tocará vender con pérdidas. Al final, cuando se ha hecho el loco y tocan bastos, se puede desmoronar todo el castillo de naipes.

      Mi conclusión es que comprar carillo con plazos de 15 o 20 años y a un interés, digamos del 1%, podría ser rentable solo si los precios del alquiler fueran estables o al alza y solo con buenos activos, que son los menos afectados por los vaivenes de una economía como la española.

      Además, en un entorno de previsión de subidas de tipos a medio plazo puedes dar el pelotazo aunque compres a precio de mercado, porque una subida de 3-4 puntos del tipo de interés lleva aparejada una subida del mismo nivel de la inflación, de forma que se te acaba diluyendo la deuda. Pero en Europa hace años que se habla de que los tipos van a dar la vuelta y nunca acaba de suceder. Ahora han vuelto a retrasar la subida otros cinco o seis años. En USA la FED lo ha dejado muy claro. O sea, que la inflacción no les va a salvar a los muy endeudados.

      CONCLUSIÓN respecto a lo que has comentado sobre mi desconocimiento de lo que es el Cash Flow. En el fondo el Cash Flow por sí solo no vale para nada, no quiere decir nada. Como cualquier inversión, la oportunidad o no de la misma se mide por la TIR de proyecto (TIR apalancada) que no solo tiene en cuenta el Cash Flow durante el periodo en que se tenga en cartera, sino el desembolso inicial, el precio de venta final en la desinversión, los plazos, la coste del servicio de la deuda, el WACC, el IPC proyectado, los costes de operación etc… sin todo eso no se puede analizar una inversión a largo plazo o, si lo haces, estás jugándotela.

      De hecho me pregunto cómo vais a salir del embrollo que se avecina los que habéis apostado los últimos tres años por esta estrategia.

    2. AGF

      La aprobación del remate y el decreto de adjudicación si son recurribles, en particular el último por ser definitivo, luego si se pueden incorporar al CENDOJ. Saludos

  4. daniki

    Muy buen artículo, Tristán. Con respecto a la mejora que propones:
    2) Que en cuanto haya una sola puja que supere el 70% del valor de Subastas desaparezca la citada casilla de verificación del plan de pago a plazos y salga una advertencia anunciando que por haber pujas superiores al 70% del valor de Subastas, a partir de ese momento ya no se admite el pago a plazos en esa subasta.

    No veo por qué no se debieran continuar admitiendo pujas con pago a plazos, simplemente bastaría con informar al licitador. Hay que cubrir la eventualidad de que ese postor que superó el 70% quiebre la subasta, por lo que el derecho del pago a plazos no puede decaer con sólo la presentación de una puja (intención de pago) de un tercero.

    1. Sí, jejeje, tú líalo más, como los del BOE y los LAJ se caracterizan por su criterio claro, seguro que sale estupendo…

      Incluso se podría añadir que acepten todas las propuestas de pago aplazado y que luego elijan la de mayor calidad: este ofrece 100k y pagar a 20 años al 0,3%, pero este otro ofrece 125k a 40 años y al 0,10%, y aquel solo ofrece 90k pero a apagar a solo 10años y al 3%. Como los LAJ son excelentes con la calculadora científica, que hagan unos gráficos y luego elijan la oferta más idónea.

      No, Daniki, o se lo das todo mascadito o tenemos lios hasta el día del juicio final.

  5. inversius

    En lo que respecta a mi, yo me retire justo hace un año y medio a la hora de comprar pues ya preveía la crisis o sencillamente aprendí algo del tortazo 2008-2011, y siempre compro un BASKET de diferente tipos de inversiones, muy diversificado y mi nivel de apalancamiento es bajo.
    Ahora esperando el momento, que será en 2 años, pero en mercado libre, la demora de la administración judicial no trasladará a las subastas hasta de aquí 5 años pero creo que entonces será otras reglas de juego.

  6. luis

    Por lo que leo, deduzco que las subastas han dejado de ser interesantes durante los próximos años. Supongo que a corto plazo lo rentable serán los concursos de acreedores

  7. Javi

    Hola Tristán,
    me surge una duda en una subasta de un inmueble con tres hipotecas:
    1ª Inscrita en Abril de 2005 y transmitida en Mayo de 2016. Con nota al margen de expedición de certificación de cargas con fecha Sep. de 2019.
    2ª Inscrita en Marzo de 2007
    3ª Hipoteca cambiaria inscrita en Junio de 2007. Con nota al margen de expedición de certificación de cargas con fecha Sep. de 2008.

    He leído un comentario de Jotaerre que dice que la fecha que cuenta para discernir si las cargas son anteriores o posteriores es la fecha en la que se inscriben las certificaciones de cargas. En este ejemplo se está ejecutando la hipoteca Nº1, la duda es si el adjudicatario (según el art. 236.l.3 RH) se tiene que hacer cargo de la hipoteca Nº3 que aun siendo posterior, tiene expedida la certificación de cargas con fecha anterior a la de la hipoteca que se ejecuta.

    Saludos.

    1. No me hagas esa consulta por aquí, hombre. Ya sabes que solo respondo si hacéis las consultas dentro de la plataforma del curso y en la unidad temática correspondiente. Nunca en público. Y otra coa, obviamente, con dudas como esas, todavía no estás preparado para investigar subastas reales.

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