Si pretendes vivir de las subastas tienes que aprender a desahuciar

Si pretendes vivir de las subastas tienes que aprender a desahuciarA los demandados hay que darles todas las facilidades del mundo para que se vayan con dignidad de las viviendas subastadas, pero nunca hay que darles la menor oportunidad de permanecer ni un segundo de más en las mismas.

La primera fecha para el lanzamiento fue fijada para octubre del año pasado, pero Paco, mi cliente, se ablandó y, en el último momento, creyó en la palabra del ex propietario en el sentido de que si le concedían un mes más de estancia se iría sin problemas y, además, le dejaría la casa pintada.

¡¡Yo no me lo podía creer!!

Y casi me cuesta mi amistad con él, quien ya era amigo mío mucho antes de convertirse en cliente. De hecho, si no hubiera sido por nuestra amistad ahí mismo le hubiera dejado colgado y no hubiera seguido tramitando el lanzamiento como he venido haciendo desde entonces hasta el pasado viernes en que finalmente se llevó a cabo.

Lo voy a volver a repetir porque esto tiene que quedar meridianamente claro. Con los demandados hay que hablar hasta la saciedad y facilitarles las cosas para que se vayan con dignidad de las viviendas subastadas, pero nunca hay que darles la menor oportunidad de permanecer ni un segundo de más en las mismas.

Si no entiendes esto mejor que te dediques a otra cosa.

El caso es que aquel tipo había desoído todos mis intentos de acercamiento y cuando finalmente nos presentamos el pasado octubre en su casa para lanzarle no había hecho ni las maletas.

Es alucinante la huevonería que tienen algunos.

Son casos rarísimos, pero es algo con lo que hay que contar si pretendes invertir y ganar dinero en las subastas judiciales. De vez en cuando hay que echar a alguien.

El primer error de Paco fue acompañarme al lanzamiento a pesar de mis consejos en contra.

Pero se empeñó en venir y vino.

Y claro, la cagó, porque cuando se enfrentó al panorama de que los de la empresa de mudanzas empezaran a meterlo todo en cajas para sacar las cosas y el tipo de dentro se puso a lloriquearle y a llenarle la cabeza de promesas, el pobre Paco tomo la salida más fácil y suspendió la actuación judicial.

Macho, si le tienes miedo a las balas no vayas a la guerra, que para eso estamos los profesionales. Precisamente para evitarte esos trances, entre otras cosas, es por lo que te cobro el 6% de comisión.

A la semana siguiente el tipejo llorica se personó en el juzgado y pidió justicia gratuita y luego, ya con abogado y procurador, solicitó ser considerado familia en riesgo de exclusión social y que, al amparo del artículo 1 de la Ley 1/2013, se suspendieran todas las actuaciones y que el proceso de lanzamiento fuera suspendido.

Y la cosa podría haber sido aún peor. Conozco casos de ocupantes que han aprovechado ese tiempo “extra” que les concedieron adjudicatarios blandengues para reventar la casa a conciencia. En el Blog de Subastas Judiciales de Rankia se han contado algunos ejemplos escalofriantes.

Naturalmente el juez se lo denegó porque a menos que el adjudicatario haya sido el banco acreedor el demandado no tiene derecho a esos beneficios, pero la broma le ha costado a Paco tener que pagar los honorarios de un abogado y un procurador para que defendieran su derecho y nada menos que cinco meses de retraso.

Por eso, cuando el viernes llegamos a la casa y la encontramos vacía el pobre Paco lloraba, más que de alegría, del alivio de la tensión que había estado sufriendo desde que cometió el error de creer en la palabra de alguien a quien están a punto de echar de su casa y que hace y dice lo que sea con tal de evitar el trago.

Moraleja, nunca hay que conceder ni un minuto a los demandados para permanecer en las viviendas subastadas, ni tampoco hay que alquilárselas ni firmarles nada. Si no se van voluntariamente hay que echarles sin contemplaciones.

Y a otra cosa mariposa.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

14 comentarios en “Si pretendes vivir de las subastas tienes que aprender a desahuciar

  1. Kyrie Lomthe

    ¿Pero tu no llegas a acuerdos con los poseedores para que la desalojen voluntariamente, del tipo “de la comunidad me encargo yo” o “toma un poquito para salir adelante”? Si es así habrá que firmar algo, digo yo…

  2. Manuel

    Hace aproximadamente un año me adjudique un local comercial y al terminar la subasta fui a hablar con el deudor y propietario; le ofrecí el local a un precio de auténtica ganga, diciendole que si no tenía todo, que me diera sólo la mitad y que la otra mitad del precio se la aplazaba comodamente a pagar todos los meses como si fuera un alquiler; la respuesta me la tenía que dar antes de dos meses (mientras se iban solucionando los problemas burocraticos, para el cambio de nombre) y le dije por favor Don Joaquin no lo deje para última hora; posteriormente fui a vele varias veces y nunca estaba, hasta que llego el momento del lanzamiento (+-+- 9 meses) y la tarde anterior al mismo me llama su abogado y me dice que si le puedo dar un par de meses más, pagandome un alquiler por supuesto. Contestación: por supuesto que NO. Cuando tenga el local arreglado y limpio, podemos volver a hablar para alquiler o compra. Saludos.

  3. Manuel

    En el año 2.014 tenía un lanzamiento y a última hora me pide la familia que le deje dos meses más; accedí a ello, pero con la condición siguiente: yo paralizo el lanzamiento en el juzgado (al que notifique y pedí permiso para lo que iba hacer. Permiso y suspensión que por supuesto me fue concedido), pero a cambio me tiene que dar unas garantías de que usted va a cumplir su parte, por ejemplo: 5.000 € y cuando usted me entregue la vivienda, sin haber hecho ningún destrozo y en buenas condiciones yo le devuelvo el dinero dado, de lo contrario lanzamiento y ahora sin contemplaciones; el piso más limpio y en mejor estado que he cogido en subastas. Saludos.

  4. John Darmody

    Hola Tristán, he leido fielmente tus post sobre este interesante mundo de las subastas y aprendo muchisimas cosas de sumo interés, queria agradecerte el trabajo que haces y que nos instruyas.
    Dicho esto queria consultarte varios temas, en breve se subastaran dos bienes inmuebles en Barcelona de los que soy co-propietario y uno de ellos esta ocupado, la duda que me surge es si un piso con ocupantes sigue siendo atractivo para un subastero si esta en optimas condiciones y libre de cargas.
    Que sucede si no se presenta nadie a la subasta o solo la parte acreedora que quiere cobrar deudas pendientes?
    Si finalmente se subastan ambas propiedades, cuanto tiempo hay que esperar hasta que se produce el lanzamiento de la que esta ocupada?
    Si los ocupantes ejercieran el derecho de retracto, que creo recordar me dijiste eran 3 meses en Cataluña, que consecuencias tendria esto para mi?
    Disculpas por la bateria de preguntas pero muchas dudas inundan mi mente. Saludos y gracias

    1. Hola John, vaya cacao que tienes. Lógicamente, si un piso está ocupado tiene menos atractivo que si está vacío, pero en cualquier caso, si lo que sale a subasta es una mitad indivisa, obviamente siempre tendrá muchísimo menos interés que si saliera a subasta el cien por cien del piso. Eso no quiere decir que no vaya a asistir nadie, sino que el interés será menor y el precio de adjudicación también, precio que será más ridículo cuanto menos interés despierte la subasta.

      Y finalmente, ¿retracto? el ocupante no tiene ningún derecho de retracto. Ese es un derecho reservado para los inquilinos, para los copropietarios, etc.

  5. Jotaerre

    Buenos días, John: yo de tí me quedaría con que “el precio de adjudicación puede ser ridículo”, así que no necesitas los consejos de un subastero ;), sino de un abogado ducho en la materia, que espero tengas.

  6. John Darmody

    Pues sí, lo cierto es que tengo un cacao considerable pero menor gracias a ti y a Jotaerre.
    El porcentaje que sale a subasta es el 100 %. Los otros ocupantes tambien son co-propietarios, pero dudo mucho que se presenten a la subasta puesto que se han atrincherado en el piso por las notificaciones de embargo, pero me inquieta de que manera me podrían afectar si ejerceran el retracto.
    Yo llevo 3 años inmerso en un procedimiento de división de cosa comun y la comunidad de vecinos ha denunciado a los dos co-propietarios( a mi me han excluido de esta denuncia por no residir en el piso), por que no pagan recibos de la comunidad ni una derrama de 20.000 €, ademas tengo constancia de que no pagan los IBIs.
    Como podeis observar es un follon considerable, asi que os agradezco de todo corazón vuestros consejos.
    Yo intente de todas las maneras posibles arreglar este asunto de manera amistosa, les propuse vender el piso y alquilar el local dividiendo la renta entre los tres, o bien cederles mi parte del piso a cambio de sus dos partes del local, pero solo obtuve malas contestaciones y amenazas.
    Gracias por vuestra ayuda y saludos.

  7. Segura

    “….Es alucinante la huevonería que tienen algunos.

    Son casos rarísimos, pero es algo con lo que hay que contar si pretendes invertir y ganar dinero en las subastas judiciales. De vez en cuando hay que echar a alguien”

    Como puedes tener una profesión tan denigrante.
    Como puedes ser tan frío y tener tan poca empatía..
    Por dios…dedícate a otra cosa y harás un bien a los deudores de buena fe que están en situacion de impago,una situación sobrevenida por una crisis que nos la estamparon en la cara con sus contratos -estafas y sus malas prácticas.
    Espero que no tengas que comprar mi vivienda,porque si te veo delante de mí en un posible lanzamiento de mi vivienda,te voy a desear para el resto de tu vida que te quedes sin la tuya…
    Claro que por gente tan sumamente antipática y con tan pocos escrúpulos estamos metidos donde estamos.

    1. Pecks

      Señor o señora Segura, primero que nada deje a la religión aparte. Aquí, ni dios, el demonio o los ángeles tienen nada que ver. Me cansa cada vez más, que la gente en general siempre ande buscando ayuda divina y no sean autocriticos.

      Y deudores de buena fe?? Los conoces a todos, los miles y miles que hay?? No dudo que hay gente que termina con deudas y no paga porque les es imposible. Hay muchos que la situación les supera y acaban mal. Los hay de buena fe. Pero también hay muchos muchos que son todo lo contrario. Auténticas malas personas, profesionales del no pagar a nadie.

      Y créeme que no quiero ni deseo que, algún día, tuvieras que perder tu vivienda. Pero si eso llega a ocurrir, será en gran parte, responsabilidad tuya.

      Para terminar, piensa que tiene que haber algún sistema para que se preste y devuelva dinero. Y que haya seguridad en todo eso.
      ¿Si le prestas dinero a tu mejor amigo, luego no quieres que te lo devuelva?

    2. David

      Diselo a los banco que desahucian habiendo recibido dinero publico………. entiendo que un banco presta dinero para cobrar un interes, y si no le pagan que embargue, pero todo cambia cuanto le inyectan miles de millones de dinero publico, diselo a esos bancos……… ademas a los que aqui critican tambien pujan por bienes de personas que le quitan el inmueble por no pagar impuestos o por no pagar la seguridad social de sus trabajadores, si no se paga la seguridad social no tendremos pensiones, y si no se paga impuestos, que pasa con la sanidad educacion etc…………

  8. David

    Buenas noches compañer@s, me podeis aclarar una duda, si te adjudicas un bien inmueble con una carga, (a sabiendas antes de pujar) te lo adjudicas lo cambias de nombre y pasas de la deuda y disfrutas del bien, entiendo que lo mas que puede ocurrir es que terminen subastando nuevamente el bien y lo pierdas? pero sin mas responsabilidad supongo, se cubra o no esa deuda que era del anterior propietario no afecta al nuevo? solo que pierdes lo que pago en subasta? Gracias de antemano.

    Sobre el comentario anterior criticando el tema de subastero, se que no hay buena imagen, que cada uno es mas o menos agresivo negociando, pero lo que si puedo decir, he visto en pleno boom inmobiliario como parejas joven se compraban como primera vivienda directamente una unifamiliar o un chalet, nada de piso, del tiron a una buena vivienda, pidiendo no solo el 100 % de lo que costaba la vivienda, sino para pagar notaria registro i.t.`. y quitar lo que le quedaba en la financiera del coche, firmaban a 30 y 35 años, no les sobraba ni para salir al cine, quien vive asi durante el tiempo que dura la hipoteca, ademas debiendo trabajar los dos, y que no suba el tipo de interes de aquella epoca, y sino la operacion de un amigo mio, compra una vivienda, a los 4 o 5 años la vende por mas del doble de lo que pago por ella, se compra un chalet, pero el dinero sobrante obtenido de la venta del piso se lo queda, y pide el 100 % para comprar el chalet mas papeles impuestos etc, termino comiendose el dinero del piso, y quitandole el banco el chalet que compro, y claro esta, se quedo sin chalet y debiendo dinero al banco, ahora decir, los bancos no perdonan, ademas no se como funcionan asi, yo he tenido en dos ocasiones problemas con prestamos, en las dos ocasiones fueron con poliza de prestamo, una de ello era con garantia hipotecaria de cinco años de duracion y con revisiones anuales, pues bien, cuando fui a renovar del 3 al 4 año, vieron que pasaba por un buen bache y tenia la poliza pillada casi a tope, unos 300.000 Euros, me hicieron realizar una modificacion, las revisiones anuales eran gratis, al realizar esos cambio hubo que ir a notaria mas registro, me cambian las revisiones a seis meses no al año, y me suben dos puntos mas el tipo de interes, osea lo estaba pasando mal, me hacen cubrir unos gastos que no esperaba, sino que me suben el diferencial en dos puntos mas, pues tuve la conciencia tranquila en pedir al banco una dacion en pago o hacia un concurso de acreedores, esto fue y no se me olvida a finales del año 2008 con el Banco Popular, dicho prestamo y dicho inmueble estaba sobre una S.L. tuve suerte se taso el inmueble superaba la deuda y lo aceptaron, pero en lugar de ayudar el banco, te cambian las clausulas y te aprietan mas, tambien le paso algo parecido a un amigo, no se si la política de antes de los bancos consiste en apretar a los clientes, para sacar a subasta el inmueble adjudicarse a precio económico para una posterior venta y continuar reclamando el resto de la deuda, en aquella fechas no existía eso de no poder adjudicar por debajo del 70 % que se aplica ahora creo recordar, bueno quedo a la espera que me informen de la consulta que realizo.

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