Contrariamente a lo que muchos novatos creen, la condición resolutoria es una carga registral y hay que tenerla muy en cuenta en las subastas judiciales.
La pasada semana traté sobre la condición resolutoria como medio para comprar inmuebles con precio aplazado. Hoy vamos a verlo desde el punto de vista del inversor que se encuentra con una condición resolutoria entre las inscripciones anteriores al derecho que se está ejecutando con la subasta.
Pues mucho cuidado con las condiciones resolutorias porque, aunque no son anotaciones preventivas de embargo, lo cierto es que pueden ser bastante más pegajosas de eliminar.
¿Es o no la condición resolutoria una carga registral?
Como ya vimos, en virtud de esta cláusula las partes acuerdan que la falta de pago del precio aplazado o de alguno de sus plazos (suelen ser letras de cambio) dará lugar a la resolución de pleno derecho de la compraventa.
Además, una vez inscrita en el registro de la propiedad, tiene eficacia frente a todos, también frente a los posteriores adquirientes. O sea, que crea un derecho expectante de readquisición del inmueble que se vende, en favor del vendedor. La resolución del contrato de venta extingue no sólo el derecho del comprador, sino también el de los adquirientes posteriores que traigan causa de él (art. 1.504 del Código Civil).
Una vez resuelto el contrato, el comprador ha de devolver el inmueble vendido sin cargas ni hipotecas.
Por otro lado, lo más usual es que la inscripción de compraventa, que es en la que se incluye la condición resolutoria, sea siempre anterior a la inscripción de hipoteca, por lo que aparentemente en las ejecuciones hipotecarias la condición resolutoria siempre estaría en primer lugar y sería una carga registral para cualquier adjudicatario que lo fuera en virtud de la ejecución de la hipoteca.
Sin embargo, en la práctica esto no suele ser así…
Lo usual es que el vendedor preste su consentimiento expreso a que la condición resolutoria quede pospuesta a la hipoteca inmediata. Esto perjudica gravemente los intereses del vendedor, pues si se ejecutara la condición resolutoria y el contrato de venta se resolviera, el vendedor recuperaría la propiedad gravada con una hipoteca y por el contrario si lo que se ejecutara fuera la hipoteca la condición resolutoria se extinguiría por ser carga de rango inferior a pesar de estar por delante cronológicamente.
Sin embargo esta situación es la más habitual porque a pesar de los graves perjuicios que acabo de mencionar, de no hacerse así el comprador no encontraría bancos dispuestos a prestar dinero siendo segunda carga (garantía de mala calidad) y el vendedor no podría venderle a nadie la propiedad.
En cualquier caso esta situación se produce sobre todo en las promociones de obra nueva.
En las subastas judiciales, a los subasteros nos resulta muy sencillo averiguar si existe o no condición resolutoria y si ésta está o no pospuesta a las hipotecas posteriores. En la Certificación de Cargas el registrador enumera las cargas que están vigentes y, si la condición resolutoria lo está debe mencionarlo, junto con el importante detallito de si ha sido o no pospuesta a la hipoteca posterior.
Como he dicho, si la condición resolutoria ha sido pospuesta a la hipoteca que se está ejecutando,
en tal caso no hay problema, se trata de una carga posterior y será cancelada.
Pero ojo -y esto es muy importante- si la condición resolutoria es una carga anterior, en tal caso hay que tener mucho cuidado y mirarla con lupa pues suelen ser cargas que dan mucho la lata porque no siempre es fácil localizar al titular de las mismas para liquidar la deuda. Además a veces el vendedor endosó las letras a terceras personas y ya no están en su poder. O sea, que cuidado con eso.
A veces hay que convertirse casi en detectives para poder pagar este tipo de cargas.
¿Os ha sido útil esta entrada sobre las condiciones resolutorias? Pues decidlo. Gracias.
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
