La condición resolutoria como carga registral en las subastas judiciales

Cargas registrales. La condición resolutoria

Contrariamente a lo que muchos novatos creen, la condición resolutoria es una carga registral y hay que tenerla muy en cuenta en las subastas judiciales.

La pasada semana traté sobre la condición resolutoria como medio para garantizar la parte del precio que ha quedado aplazada en la compraventa de inmuebles. Hoy vamos a verlo desde el punto de vista del inversor que se encuentra con una condición resolutoria entre las inscripciones anteriores al derecho que se está ejecutando con la subasta.

¿Es o no la condición resolutoria una carga registral?

Como ya vimos, en virtud de esta cláusula las partes acuerdan que la falta de pago del precio aplazado o de alguno de sus plazos (suelen ser letras de cambio) dará lugar a la resolución de pleno derecho de la compraventa.

Además, una vez inscrita en el registro de la propiedad, tiene eficacia frente a todos, también frente a los posteriores adquirientes. O sea, que crea un derecho expectante de readquisición del inmueble que se vende, en favor del vendedor. La resolución del contrato de venta extingue no sólo el derecho del comprador, sino también el de los adquirientes posteriores que traigan causa de él (art. 1.504 del Código Civil).

Una vez resuelto el contrato, el comprador ha de devolver el inmueble vendido sin cargas ni hipotecas.

Por otro lado, lo más usual es que la inscripción de compraventa, que es en la que se incluye la condición resolutoria, sea siempre anterior a la inscripción de hipoteca, por lo que aparentemente en las ejecuciones hipotecarias la condición resolutoria siempre estaría en primer lugar y sería una carga registral para cualquier adjudicatario que lo fuera en virtud de la ejecución de la hipoteca.

Sin embargo, en la práctica esto no suele ser así…

Lo usual es que el vendedor preste su consentimiento expreso a que la condición resolutoria quede pospuesta a la hipoteca inmediata. Esto perjudica gravemente los intereses del vendedor, pues si se ejecutara la condición resolutoria y el contrato de venta se resolviera, el vendedor recuperaría la propiedad gravada con una hipoteca y por el contrario si lo que se ejecutara fuera la hipoteca la condición resolutoria se extinguiría por ser carga de rango inferior a pesar de estar por delante cronológicamente.

Sin embargo esta situación es la más habitual porque a pesar de los graves perjuicios que acabo de mencionar, de no hacerse así el comprador no encontraría bancos dispuestos a prestar dinero siendo segunda carga (garantía de mala calidad) y el vendedor no podría venderle a nadie la propiedad.

En cualquier caso esta situación se produce sobre todo en las promociones de obra nueva.

En las subastas judiciales, a los subasteros nos resulta muy sencillo averiguar si existe o no condición resolutoria y si ésta está o no pospuesta a las hipotecas posteriores. En la Certificación de Cargas el registrador enumera las cargas que están vigentes y, si la condición resolutoria lo está debe mencionarlo, junto con el importante detallito de si ha sido o no pospuesta a la hipoteca posterior.

Como he dicho, si la condición resolutoria ha sido pospuesta a la hipoteca que se está ejecutando,El subastero detective en tal caso no hay problema, se trata de una carga posterior y será cancelada.

Pero ojo -y esto es muy importante-  si la condición resolutoria es una carga anterior, en tal caso hay que tener mucho cuidado y mirarla con lupa pues suelen ser cargas que dan mucho la lata porque no siempre es fácil localizar al titular de las mismas para liquidar la deuda. Además a veces el vendedor endosó las letras a terceras personas y ya no están en su poder. O sea, que cuidado con eso.

A veces hay que convertirse casi en detectives para poder pagar este tipo de cargas.

¿Os ha sido útil esta entrada sobre las condiciones resolutorias? Pues decidlo. Gracias.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

5 comentarios en “La condición resolutoria como carga registral en las subastas judiciales

  1. Jotaerre

    Buenos días, Tristán, muy interesante, en efecto.
    Pero creo que deja una duda en el aire: si una hipoteca la suele pedir el comprador precisamente para pagar al vendedor, ¿en qué casos se explicaría que hubiera una condición resolutoria en caso de impago y, simultáneamente, una hipoteca?

    1. Las condiciones resolutorias son muy frecuentes, aunque aún lo eran más en los años ochenta y noventa. Ahora se emplean un poco menos.

      Se utilizan, sobre todo, cuando un promotor vende un piso, y el comprador no tiene suficiente para la parte que la hipoteca no cubre, de manera que al final entrega una parte antes de la firma o simultáneamente a la misma, otra parte la paga mediante letras de cambio garantizadas con la condición resolutoria y la parte más gorda la pone el banco mediante un crédito con garantía hipotecaria.

      En realidad son más bien de la época en que los bancos no prestaban ni de coña más allá del 70%. Como de ahí pasaron a prestar el 110-120% del valor tasado, la figura dejó de utilizarse. Y ahora, quizá vuelva a tener sentido porque los bancos han vuelto a las buenas costumbre de antaño.

  2. Ricardo

    Si un juzgado dicta sentencia entendiendo haber lugar a la resolución y se presenta al Registro (la condición resolutoria se encuentra en documento privado no elevado a público), ¿qué operaciones deberán de practicarse y qué ocurre con la hipoteca?

    1. Vaya rareza, ¿la condición resolutoria no estaba reflejada en la escritura notarial de compraventa? En tal caso el registrador tendrá grandes tentaciones de pasarse por el arco de triunfo esa sentencia.

      No lo se, ignoro co o puede acabar eso. Si dices que hay sentencia…

    2. Y me extrañaría que el registrador aceptara cancelar la inscripción hipotecaria de un acreedor (tercero de buena fe) que desconocía que a alguien se le había “olvidado” inscribir una condición resolutoria que ponía en serio peligro el crédito.

Los comentarios están cerrados