Compraventa de bienes inmuebles con precio aplazado. La condición resolutoria

Pago aplazado: La condición resolutoria y el pacto de reserva de dominio

1. La condición resolutoria

Junto a la hipoteca, la llamada condición resolutoria expresa es el medio de garantía más utilizado en las compraventas inmobiliarias en las que parte del precio queda aplazado. La función de esta cláusula es garantizar al vendedor la recuperación del inmueble vendido en el caso de que el comprador no cumpla con dicho pago aplazado.

Se rige por el art. 1.504 del Código Civil.

En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

Hay que puntualizar que la resolución del contrato y la devolución del bien inmueble no son automáticas. Hay una serie de requisitos para que el art. 1.504 se pueda aplicar:

  • El vendedor debe haber cumplido sus obligaciones contractuales
  • El comprador debe haber incumplido su obligación de pagar el precio aplazado en el momento pactado. El Tribunal Supremo ha rechazado que la resolución sea aplicable a las “obligaciones de hacer” por parte del comprador. Es decir, que solo se aplica al impago del precio aplazado.
  • Es requisito imprescindible que el impago sea debido a una voluntad deliberadamente rebelde del comprador. No se aplica a los simples retrasos en el cumplimiento de pago. El impago debe ser definitivo.
  • En caso de que, ante el requerimiento del vendedor, el comprador no se allane a la resolución, sino que se oponga a ella, la resolución no tendrá efectividad a no ser que sea declarada por los tribunales, lo que pone fin al automatismo resolutorio.
  • Finalmente, requisito definitivo que se exige para que la resolución se lleve a efecto es la práctica del requerimiento por parte del vendedor, aunque los leguleyos aún discuten si se trata de un auténtico requerimiento de pago o de una simple notificación al comprador para que se allane a dar por resuelta la venta.

La consecuencia de la resolución de la compraventa es doble. Por un lado el bien inmueble vuelve al dominio del vendedor de forma automática y por el otro lado, el vendedor debe devolver al comprador la parte del precio pagado (art. 1.123 del Código Civil), salvo disposiciones contractuales en contrario que siempre serán susceptibles de moderación judicial.

Respecto a los arrendamientos, a diferencia de los demás derechos, subsistirán a pesar de la resolución siempre que hayan sido concertados de buena fe, a no ser que hayan sido constituidos en condiciones notoriamente gravosas para la propiedad.

Cuando el precio aplazado se ha documentado mediante letras de cambio es muy usual que el vendedor las haya negociado con alguna entidad bancaria. En tales casos sólo él podrá ejercer la resolución una vez que las letras hayan vuelto a su poder porque el banco se las haya devuelto o porque se haya ejercitado contra él una acción de regreso.

Si el bien transmitido es objeto de nuevas transmisiones pueden darse dos situaciones:

  • Si el nuevo comprador asume el precio aplazado y el primer vendedor lo consiente, el primitivo comprador queda liberado de las obligaciones de pago.
  • Si el nuevo comprador ni asume ni retiene el importe de la deuda adopta una posición similar a la del tercer poseedor, puede subrogarse en la posición del primer comprador y pagar el precio aplazado o puede no hacerlo, en cuyo caso se lleva a cabo la resolución de la primera compraventa y perderá el bien inmueble.

La Dirección General de Registros y del Notariado ha dejado muy claro que si la condición resolutoria ha sido inscrita es suficiente con que el vendedor notifique su manifestación del propósito de resolver la compraventa al primer comprador, sin necesidad de hacerla extensiva a ulteriores adquirentes.

Ojo con esto en las adjudicaciones judiciales.

Es decir, que a partir de la inscripción de la condición resolutoria el vendedor queda protegido de las ulteriores transmisiones efectuadas por el comprador así como de la constitución de otros derechos reales sobre el inmueble o de cualquier clase de gravámenes. Si no se satisface el precio aplazado el vendedor podrá promover la resolución del contrato lo que implica la cancelación de los asientos que pudieran existir en el Registro de la Propiedad en favor de los aludidos adquirentes posteriores perjudicados por la resolución.

Por lo tanto, una ventaja fundamental de la condición resolutoria es que puede garantizar los intereses derivados del contrato al que se refiera sin limitación alguna, de acuerdo con la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Los inconvenientes de utilizar la condición resolutoria como garantía del precio aplazado, en vez de una hipoteca normal y corriente, son fundamentalmente tres:

  • Falta de eficacia automática en la resolución del contrato de compraventa. Si en el momento del requerimiento resolutorio el comprador muestra su disconformidad, el vendedor se verá obligado a acudir a la vía judicial, con la incertidumbre que ello supone.
  • La necesidad de acudir a un largo procedimiento declarativo para lanzar al ex comprador, aún habiéndose resuelto el contrato y estando la finca inscrita de nuevo a nombre del vendedor.
  • Si el medio de pago aplazado han sido letras de cambio y éstas se han hecho circular por el vendedor, se produce una situación conflictiva de larga solución.

Pero junto a la condición resolutoria y a las hipotecas hay otras fórmulas para garantizar los pagos aplazados en la compraventa de bienes inmuebles.

Pacto de reserva de dominio

2. El pacto de reserva de dominio

En virtud de esta cláusula el vendedor retiene la propiedad del bien objeto del contrato hasta el completo pago del precio, transfiriendo al comprador únicamente la posesión. Se configura como una condición suspensiva, en cuanto que el comprador no adquiere la propiedad hasta el momento del pago íntegro del precio del bien en cuestión. Y así, cumplida la condición, se producirán sus efectos con carácter retroactivo de acuerdo con el art. 1.120 del Código Civil.

Las ventajas del pacto de reserva de dominio son evidentes:

  • La propiedad del inmueble no se transmite al comprador mientras no se realice el pago total del precio con lo cual se evita el riesgo de transmisiones o gravámenes realizados por éste en perjuicio del vendedor, pues carece de legitimación para ello.
  • Quedará inscrito en el Registro de la Propiedad, bajo la forma de condición suspensiva, de acuerdo con los artículos 23 y 82 de la Ley Hipotecaria.
  • En caso de cumplirse la condición, con el pago íntegro del precio, se produce de forma automática y de pleno derecho la transmisión de la propiedad al comprador.
  • En algunas sentencias del Tribunal Supremo se ha equiparado el título que ampara la posesión del comprador en el pacto de reserva de dominio, con el de un mero depositario, lo que supone una ventaja apreciable en un eventual procedimiento de desahucio.
  • La fiscalidad del pacto de reserva de dominio es más ventajosa que las ventas con condición resolutoria pues mientras que estas últimas además de tributar por ITP la garantía debe tributar por AJD, en las ventas con pacto de reserva de dominio solo se tributa por ITP.

El mayor inconveniente es que la venta con pacto de reserva de domino puede usarse como cauce para enmascarar préstamos usurarios y violar la prohibición del pacto comisorio.

Se trataría de la llamada venta con pacto de retro, que es el que se usa para simular préstamos en los que el prestamista aparentemente compra una finca que es vendida con un derecho de recompra por el vendedor (fijando como precio de venta un precio superior al del préstamo). La manera de disimular esto es firmar otros documentos tras el otorgamiento de la escritura y sin la presencia de un Notario.

Y finalmente, la otra fórmula para garantizar el pago del precio aplazado en la compraventa de bienes inmuebles es la hipoteca, de la que no tengo la menor intención de tratar en este artículo.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

17 comentarios en “Compraventa de bienes inmuebles con precio aplazado. La condición resolutoria

  1. JULIO HERRERO CASALEIZ

    En la inscripción de la “condición resolutoria” es muy interesante que una vez promovida la resolución del contrato se produce ” la cancelación de los asientos que pudieran existir en el Registro de la Propiedad en favor de los aludidos adquirentes posteriores perjudicados por la resolución” (pocas personas ó instituciones aceptarían constituir ningún derecho real con esa inscripción)…pero lo que me resulta raro es que el vendedor debe devolver al comprador la parte del precio pagado. Vendes una finca mediante 8 o 10 pagos y al 7º año se planta y ¿le tienes que devolver los 6 pagos anteriores sin más?, de manera que no solo pierdes la obtención de rentas sino que ademas recibes una finca mas depreciada por la edad en su valor, amen de otros posibles gastos si la propiedad no ha sido adecuadamente usada.
    Me inclinaría mas por el pacto de reserva de dominio para garantizar el pago del precio aplazado, sin que pueda manejar bajo su titularidad la finca. A la posesión, habría que ponerle limites (¿se puede trasmitir sin autorización del vendedor y titular de la finca?).
    Respecto a la hipoteca, espero que algún día nos ilustres sobre como, siendo simples mortales y no entidades financieras, podemos transmitir con una hipoteca a nuestro favor que nos garantice el cobro y a quien le puedes vender ese titulo.
    Un saludo,

    1. No puedo, Julio, por la sencilla razón de que jamás he aceptado dejar pagos pendientes, si siquiera amarrados con una hipoteca. No digo que no lo vaya a hacer en el futuro, pero es que ni siquiera en la actualidad, con lo fatal que están las ventas de pisos, he aceptado entrar en esas negociaciones.

      Me gusta vender, pero aún me gusta más evitar la conflictividad jurídica.

      Y sí, me consta que hay quien en el pacto de reserva de dominio introduce cláusulas que aminoran la posesión entregada, aunque ignoro si eso les vale posteriormente para algo. Ya sabes que los jueces están, precisamente, para meter la nariz en los pactos entre particulares (y en tocar la ídem).

  2. Kyrie Lomthe

    Una duda a raíz de la condición suspensiva de la reserva de dominio.

    Llegado el último pago entiendo que habría de formalizarse la carta de pago en base a que sin ella no tendremos todavía el pleno dominio y por tanto no podríamos disponer de la finca. ¿Me equivoco?.

    1. Pues ignoro si es un requisito necesario. Si se puede acreditar ante el notario que los pagos se han realizado probablemente no sea indispensable.

  3. Jotaerre

    Hombre, tan necesario, o aconsejable, como la carta de pago de una hipoteca.
    Si te la quieres ahorrar (registrar las condiciones también supone más gasto), dependerás de que no te la exija el comprador, y debería para poder luego vender tranquilo, hipotecar, etc…si no, sería una cadena de compradores muy confiados.

    1. Me refería más bien a las veces en que formalizas la venta con condición suspensiva en la notaría de manera que el comprador haga el pago que le faltaba directamente en la misma. En tales casos, al formalizarse ese último pago es el notario quien da por cumplida la condición y formaliza el documento sin que sea necesaria la participación del vendedor y sin que éste pueda oponerse.

      Lo digo porque estas fórmulas siempre las he visto en situaciones así, con solo uno o pocos pagos pendientes, que se suelen hacer en la propia notaría.

      Y si nos ponemos en el pellejo del comprador, desde luego que lo preferiríamos así, con el notario de por medio para no depender de la voluntad del vendedor.

  4. Jotaerre

    Claro, éso es lo aconsejable, pero no deja de ser una carta de pago “unilateral”, que deberá registrarse para cancelar la condición.

  5. Pingback: Condición resolutoria como carga registral en subastas | Subastanomics

  6. Sandra

    buenas noches, me surge una duda, si uno acude a subasta con una garantia hipotecaria, como realiza su puja? A viva voz ej. Ofrezco 100.000 en pago aplazado! O se indica al juzgado antes de comenzar subasta

    Gracias anticipadas por resolverme la duda

    1. Hola Sandra, lo suyo es hacerlo a viva voz en el transcurso de la subasta, aunque tampoco está de más advertirlo al secretario un poco antes de la misma. Seguro que se cae de culo porque es algo que apenas se hace y probablemente ni siquiera sepa a que te refieres.

  7. Buenas, Tristan.
    En relación con tu comentario sobre la tributación del pacto de reserva de dominio, estoy conforme en que debería tributar únicamente por el ITP de la compraventa y, además, dicha tributación tendría que tener lugar únicamente cuando tenga lugar el último pago (y por tanto, se produzca la transmisión, que es el hecho imponible).
    No obstante, para preparar el artículo que ya has visto, he comprobado que el artículo 2.3 del Reglamento del ITP establece que:
    “3. Cuando en el contrato se establezca la reserva del dominio hasta el total pago del precio convenido se entenderá, a efectos de la liquidación y pago del impuesto, que la transmisión se realiza con la condición resolutoria del impago del precio en las condiciones convenidas.”
    Por tanto, la tributación entiendo que será la misma con reserva de dominio o condición resolutoria, siendo indiferente la elección de una u otra garantía desde un punto de vista fiscal.
    Un saludo,

    1. Bienvenido, Pelayo.

      Vaya, entonces no es cierto el quinto punto. ¿Quieres decir que la parte aplazada del precio también tendrá que pagar AJD o solo que tendrá que pagar en el momento del contrato y no puede esperar al cumplimiento del pago?

  8. Ricardo

    Si un juzgado dicta sentencia entendiendo haber lugar a la resolución y se presenta al Registro (la condición resolutoria se encuentra en documento privado no elevado a público), ¿qué operaciones deberán de practicarse y qué ocurre con la hipoteca?

    1. Como te he contestado en el comentario que has insertado en otro post, lo normal sería que el registrador se negara a cancelar la hipoteca porque el acreedor es un tercero de buena fe que no tiene la culpa de que a alguien se le haya “olvidado” inscribir una condición resolutoria que ponía en peligro su crédito.

  9. Jotaerre

    Desde luego que no: la finca responde, con independencia de quién sea el deudor o titular.
    Saludos,

  10. marcos gonzalez

    Hola,
    si el comprador se niega a realizar el último pago pero ha pagado el resto de los plazos en un contrato de compraventa con reserva de dominio, se resuelve el contrato? o se le obliga a hacer frente a ese último pago y por lo tanto a la compra del inmueble

    Saludos

Los comentarios están cerrados