¿He comentado alguna vez que el motivo por el que recibo más solicitudes de ayuda es la división de cosa común? Y ojo, que tanto en este blog como en el de Rankia, los post más leídos son los que tratan sobre ese asunto. De hecho, en los últimos diez años las demandas por este motivo se han disparado. Se conoce que la crisis y la necesidad de las familias de aumentar su liquidez las han llevado a ponerse las pilas y recordar que tienen por ahí unos inmuebles de los que no estaban obteniendo nada.
Pronto va a hacer un año que publiqué en Subastanomics «La disolución de proindivisos en las subastas judiciales» y desde entonces ha sido el post más leído y el que más lectores y suscriptores me ha traído.
1. La división de cosa común, un problema económico
¿Qué pasa con la división de cosa común, que hace unos años eran marginales en términos de subastas judiciales y que ahora son una importantísima fuente de subastas?
Según mi opinión la explicación es sencilla. Actualmente vivimos la mayor crisis económica habida desde la Guerra Civil. Los beneficios de los empresarios han bajado espectacularmente, los salarios de los empleados han caído una media del 20% y además el paro alcanza cifras elevadísimas.
O sea, que es el momento de solucionar de una vez el problema de esa propiedad que tenemos estancada porque no llegamos a ningún acuerdo con el resto de propietarios y cuyo ocupante se niega a ningún tipo de solución.
Hay que resolver ese problema y convertirlo en dinero contante y sonante… ¡¡¡YA!!!
2. Como se celebraban las subastas para la división de cosa común. Hasta ayer 15 de octubre de 2015
Ahora bien, el final evidente de estos procedimientos de división de cosa común es la subasta judicial. Y, hasta ahora, un error muy extendido era señalarla al amparo de la L.E.C 1/2000 actualmente vigente. Sin embargo el art. 670 de la vigente LEC se refiere exclusivamente a las ejecuciones forzosas dentro de los procedimientos de apremio y no contempla estas otras demandas que no tienen reclamación de cantidad.
De ahí que yo siempre haya recomendado que la solicitud de subasta se formulara como «subasta voluntaria», reguladas en los artículos 2048 y siguientes de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, que aún no estaban derogados y que encajaban perfectamente con lo que aquí se necesita. Quedando la vigente LEC de 2000 como de aplicación supletoria solo para lo no previsto en la LEC de 1881 o para cuando no hubiera posibilidad de llegar a un acuerdo.
O cuando la cabezonería del secretario judicial hiciera imposible otra solución.
Sin embargo tengo que decir que la inmensa mayoría de las subastas para la división de cosa común, bien por ignorancia de los letrados, bien por la miopía de los juzgados, se han estado celebrando al amparo de la actual LEC y de su artículo 670. Y no veas los follones que esa tontería ha estado provocando.
Pero esta tontería se ha acabado desde ayer.
La broma se ha acabado.
3. Para la división de cosa común: Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria. Las subastas voluntarias
Ayer, 15 de octubre, entró en vigor la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, que ha introducido en su título VII, el nuevo expediente de subastas voluntarias, que pasa a ser competencia de los Secretarios Judiciales (que ahora pasan a llamarse Letrados de la Administración de Justicia por el art. 440 LOPJ).
A continuación los cuatro artículos del Título VII de la Ley:
Artículo 108 Ámbito de aplicación
Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado.
Artículo 109 Competencia y postulación
1. Será competente el Juzgado de Primera Instancia que corresponda al domicilio del titular, y si fueran varios titulares, el correspondiente a cualquiera de ellos. Tratándose de bienes inmuebles será competente el del lugar donde éstos radiquen.
2. Para la actuación en este expediente no será preceptiva la intervención de Abogado y Procurador.
Artículo 110 Solicitud
1. Será necesario solicitud de iniciación del expediente, con la identificación y estado del bien o derecho, que deberá ir acompañada de los documentos siguientes:
a) Los que permitan acreditar la capacidad legal para contratar del solicitante.
b) Los que acrediten su poder de disposición sobre el objeto o derecho de la subasta. Cuando se trate de bienes o derechos registrables, se acompañará certificación registral de dominio y cargas.
c) El pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta y en donde se recogerá la valoración de los bienes o derechos a subastar.
2. En caso de existir arrendatarios u ocupantes del inmueble de cuya enajenación se trate, el solicitante deberá identificarlos en su solicitud inicial, procediéndose en tal caso, en la forma prescrita en el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
3. En la solicitud podrá pedirse al Secretario judicial que acuerde la venta del bien o derecho por persona o entidad especializada. De estimarse procedente, el Secretario judicial acordará dicha venta con sujeción a lo establecido en al artículo 641 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto sea compatible con las disposiciones de este Título.
Artículo 111 Tramitación
1. El Secretario judicial, antes de resolver sobre la solicitud, consultará el Registro Público Concursal a los efectos previstos en la legislación especial.
2. A la vista de la documentación, resolverá lo que proceda sobre la celebración de la subasta.
Si acordare su procedencia, el Secretario judicial pondrá en conocimiento del Registro Público Concursal la existencia del expediente con expresa especificación del número de identificación fiscal del titular persona física o jurídica cuyo bien vaya a ser objeto de la subasta. El Registro Público Concursal notificará al Juzgado que esté conociendo del expediente la práctica de cualquier asiento que se lleve a cabo asociado al número de identificación fiscal notificado a los efectos previstos en la legislación concursal.
El Secretario judicial pondrá en conocimiento del Registro Público Concursal la finalización del expediente cuando la misma se produzca.
3. Acordada su celebración, si se tratare de la subasta de un bien inmueble o derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad o bienes muebles sujetos a un régimen de publicidad registral similar al de aquéllos, el Secretario judicial solicitará por procedimientos electrónicos certificación registral de dominio y cargas. El Registrador de la propiedad expedirá la certificación con información continuada por igual medio y hará constar por nota al margen del bien o derecho esta circunstancia. Esta nota producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho y caducará a los seis meses de su fecha salvo que con anterioridad el Secretario judicial notifique al Registrador el cierre del expediente o su suspensión, en cuyo caso el plazo se computará desde que el Secretario judicial notifique su reanudación.
El Registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Secretario judicial y al Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial.
El portal de subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.
4. La subasta se llevará a cabo, en todo caso, de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, bajo la responsabilidad del Secretario judicial, por lo que serán de aplicación las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil al respecto, en cuanto sean compatibles con lo previsto en este Título.
5. La publicidad y celebración de la subasta se ajustará a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil en todo aquello que no esté previsto en el pliego de condiciones particulares. En los edictos se expresará el pliego de condiciones.
6. Terminada la subasta, el Secretario judicial, mediante decreto, aprobará el remate en favor del único o mejor postor, siempre y cuando cubra el tipo mínimo que hubiera fijado el solicitante o no se hubiere reservado expresamente el derecho a aprobarla, en cuyo caso se le dará vista del expediente para que en el término de tres días pida lo que le interese. Igual comunicación se le dará en el caso de que por algún licitador se hiciere la oferta de aceptar el remate modificando algunas de las condiciones.
Si el solicitante aprueba el remate o acepta la proposición, se resolverá teniendo por aprobado el remate en favor del licitador de la misma.
7. Cuando en la subasta no hubiere ningún postor o el solicitante no hubiera aceptado la proposición, se sobreseerá el expediente.
8. El decreto de adjudicación contendrá la descripción del bien o derecho, la identificación de los intervinientes, expresión de las condiciones de la adjudicación y los demás requisitos necesarios, en su caso, para la inscripción registral. Un testimonio de dicha resolución, que se entregará al adjudicatario, será título suficiente para la práctica de las inscripciones registrales que, en su caso, correspondan.
4. La reforma que lo cambia todo en las subastas para la división de la cosa común
Vaya, por Dios, todavía no ha transcurrido un año desde la publicación en Subastanomics del mejor texto que se haya escrito hasta ahora sobre las disoluciones de proindivisos y ahora el gobierno se saca de la chistera una reforma que le da una vuelta de calcetín al sistema.
Porque…
Básicamente el mayor cambio se produce en que por fin el legislador se ha dado cuenta de que en la actual L.E.C había un vacío enorme en cuanto a las subastas voluntarias y lo ha llenado con legislación actualizada que reconoce que las partes en conflicto pueden acordar las condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta para la división de la cosa común.
Se acabó la chorrada de que el copropietario demandado pueda mejorar la postura, fuera de la subasta y sin derecho a réplica. Puede parecer una locura, pero algunos secretarios lo han estado aceptando sin ponerse colorados de la vergüenza.
Con esta reforma se hace más necesario que nunca estudiar muy bien qué disposiciones van a condicionar la subasta en función de nuestros intereses, pues si fallamos en la estrategia el resultado nos será desfavorable.
Y respecto a que ya no vayan a ser necesarios los abogados y procuradores y a veces ni siquiera los juzgados pues todo se vaya a poder resolver en las notarías…
Que se vayan olvidando de semejante sueño.
La inmensa mayoría de las divisiones de cosa común son litigios muy conflictivos, con mucho sentimiento y mucha mala baba y que yo sepa solo los jueces tienen jurisdicción para sentenciar a favor de una disolución de proindiviso.
Otra cosa es que una vez tengan la sentencia en el bolsillo, las partes puedan ejecutarla en el juzgado, bajo la competencia del secretario judicial, o en la notaría, bajo la responsabilidad del notario.
Y sí, también es cierto que si los copropietarios están de acuerdo desde el principio en la disolución del proindiviso (división de cosa común = disolución del proindiviso), ya no va a hacer falta demandar a la otra parte y esperar a que haya una sentencia para posteriormente solicitar la ejecución de esa sentencia en una Ejecución de Títulos Judiciales. Ahora pueden pedirle directamente al secretario la Subasta Voluntaria.
Pero…
para hacer ese viaje digo yo que no hacen falta tantas alforjas.
En ese supuesto de que los copropietarios estén de acuerdo… ¿no es obvio que lo mejor que podrían hacer es poner a la venta el bien y sacar el mayor provecho posible?
Sí, incluso cuando uno de ellos está interesado en comprar el inmueble.
5. ¿Quién paga las costas en la división de cosa común?
Lo primero recordar que no estamos ante una ejecución dineraria ni tampoco del cumplimiento de una obligación de dar, hacer o no hacer, sino que se trata de una ejecución impropia, en la que solo se ha acordado la venta en pública subasta del inmueble, siendo el Juzgado el que debe proceder a celebrar la subasta previa petición de cualquiera de la partes litigantes. Por lo que cualquiera de los comuneros puede pedir que se lleven a cabo dichas diligencias para hacer efectiva la sentencia.
Por ello, considero que solo en el caso de que uno de los comuneros obstaculizara dicha ejecución sí podría ser condenado al pago de las costas en la fase de ejecución de la división de cosa común.
Respecto a los gastos de la ejecución de sentencia (perito tasador, publicación en el B.O.E., etc.), lo lógico es que estos gastos sean sufragados por todos los comuneros o, cobrados de la cantidad recaudada en la subasta.
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Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
