Megatutorial sobre la disolución del proindiviso y las disposiciones más convenientes en las subastas judiciales de estas propiedades para asegurarse la división de la cosa común según la estrategia del demandante.
1. El problema del proindiviso de herencia
Varios hermanos han heredado una propiedad y se reúnen para acordar qué hacer con ella. Pero la reunión no va bien. Algo pasa con estos hermanos que antes se querían pero que ahora parece que miran más por sus propios intereses egoístas. La presencia de los cuñados en estas reuniones no suele ser para bien, más bien al contrario.
Todos se consideran gente razonable, pero lo cierto es que la reunión acaba como el rosario de la aurora.
Uno de ellos dice que no tiene ninguna intención de vender su parte, pero que acepta comprar la de los otros. Eso sí, a precios ridículos. Le importa un comino que los demás le ofrezcan un precio mayor por su participación. Ha dicho que no vende y no vende.
Otro de los hermanos dice que siempre ha vivido en esa casa, en la que se quedó para vivir con la madre (sin pagar alquiler) y considera injusto tener ahora que irse tras toda una vida de vivir ahí (por la cara). Además, está muy mal de dinero en estos momentos, dice, y no puede afrontar comprarles la casa. También dice que no se va, que de ahí solo lo sacan a patadas.
Nadie quiere vender su proindiviso ni comprar a un precio justo el de los demás.
La disolución del proindiviso se ve como la única solución.
Y no digamos cuando el proindiviso tiene su origen en la compra efectuada por dos cónyuges que se han separado, en cuyo caso hay que añadirle al guiso el odio de una de las partes, o de ambas, los posibles cuernos, los malos tratos, (las ganas de joder a esa puta que tuvo los huevos de dejarme), etc.
De nuevo la disolución del proindiviso es la única solución viable.
Alguna de las consultas que recibo cada semana son impresionantes en este sentido de cómo pueden llegar a odiarse tanto dos personas que antes se querían.
Comprar a medias… que mal negocio.
La extinción del condominio judicial procede cuando los proindivisos no pueden dividirse en lotes. Entonces suelen acabar en los tribunales y eso es muy mal negocio para los copropietarios porque según mi experiencia el procedimiento judicial de disolución de proindiviso suele durar varios (a veces muchos) años y resultar muy caro.
Los únicos que ganarán por esta vía serán los abogados.
No digo que no lo merezcan. Al contrario, se lo trabajan mucho, pero opino que antes de recurrir a ellos habría que intentar otras vías:
2. Búsqueda de soluciones razonables para conseguir una disolución del proindiviso beneficiosa para todos
Por ejemplo, lo que harían dos buenos hermanos si fueran listos y tuvieran más o menos la misma capacidad económica es hacer la subasta solo entre ellos, comenzando desde mil euros y subiendo hasta que uno de ellos pierda el interés, punto que marca el precio acordado.
U otro ejemplo, se echa a suertes quien de los dos le pone precio al piso, el precio que considere más justo. El otro hermano decide si por la mitad de ese precio prefiere comprar la parte del otro o venderle la suya.
O, finalmente, se puede poner en venta la propiedad y dar por bueno el mejor precio que se haya conseguido tras tres o cuatro meses. Llegados a ese punto se acepta esa oferta de un tercero o se le vende al hermano por ese mismo precio.
Sin gastos judiciales, sin impuestos, sin extraños, sin malos rollos.
Como última solución previa a la extinción de condominio judicial, los hermanos o excónyuges podrían plantearse acudir a un mediador que intentara buscar una solución que fuera válida para todas las partes implicadas.
Algo así podría llamarse disolución del proindiviso «extrajudicial».
Según mi opinión lo último es la vía judicial, en la que solo van a salir ganando los abogados.
2.1 La mejor solución: el pacto andorrano o montañés
3. La otra solución: la división de la cosa común o disolución del proindiviso (judicial)
Pero ni que decir tiene que si estoy escribiendo este artículo es porque en demasiadas ocasiones la sangre ha llegado al río y la única solución posible es la vía judicial.
En ese caso lo más importante es ser el demandante porque podremos favorecer nuestra posición y solicitar del juez que acepte nuestras propuestas respecto de la tasación y de las condiciones que regirán la subasta, etc.
Y si eso no es posible porque la otra parte se te ha adelantado, lo que hay que hacer siempre es allanarse a la demanda y permanecer en la misma debidamente personado con abogado y procurador. Es la única forma de que el juez cuente con nosotros para todo lo que se decida.
Ahora bien, el final evidente de estos procedimientos es la subasta judicial para que se pueda vender el proindiviso a un tercero, y un error muy extendido es señalar esta subasta al amparo de la L.E.C actualmente vigente (ojo, que esto lo redacté y publiqué en noviembre de 2014, antes de la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria). Pero cuando el legislador redactó el art. 670 de la Ley 1/2000 de 7 de enero se refirió exclusivamente a las ejecuciones forzosas y no contempló estas otras demandas que no tienen reclamación de cantidad.
Estas subastas de disolución del proindiviso se deberían tramitar como «subastas voluntarias judiciales», reguladas en los artículos 2048 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, aún no derogados y que encajan perfectamente con lo que aquí se necesita. Quedando la vigente LEC de 2000 como de aplicación supletoria solo para lo no previsto en la LEC de 1881 o para cuando no haya posibilidad de llegar a un acuerdo.
ACTUALIZACIÓN (16-0CT-2015): Ayer, 15 de octubre, entró en vigor la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, que ha introducido en su título VII, el nuevo expediente de subastas voluntarias, que pasa a ser competencia de los Secretarios Judiciales y que lo cambia todo en este asunto. A partir de ahora ya no será necesario recurrir a la LEC del siglo XIX para argumentar que tenemos derecho a proponer para la subasta una condiciones particulares que no tengan nada que ver con el art. 670 de la LEC. Desde ayer la legislación reconoce que las partes en conflicto pueden acordar las condiciones particulares que deseen pactar con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta con el objetivo de lograr la disolución del proindiviso.
Todo esto y mucho más lo explico con detalle en el post «Todo sobre la División de Cosa Común» que encontrarás si pinchas en la siguiente imagen:
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
4. ¿Y cuáles son esas disposiciones que nos interesa que regulen la subasta judicial para nuestra división de la cosa común?
Hay muchas y muy diferentes disposiciones que pueden favorecer nuestra estrategia en una extinción de condominio judicial y, según cuál sea la estrategia del demandante, este deberá solicitarle al juez unas u otras, las que mejor se avengan con su estrategia. Por ejemplo, si lo que queremos es comprar la propiedad al menor precio posible lo mejor será que la subasta sea sin licitadores extraños (que no sean copropietarios) o con fianzas muy elevadas.
Por el contrario, si pretendemos que alguien la compre lo más caro posible, entonces nos interesa que acudan muchos postores y solicitaremos que las fianzas sean muy exiguas, que el tipo de subasta sea ínfimo o sin sujeción a tipo y que no exista puja mínima. Así habrá más competencia.
4.1 Tasación de la propiedad
Si somos los demandantes y no hay oposición de parte, podremos imponer la tasación que más nos interese. Si la otra parte la recurre y presenta otra tasación, al final tendrá que ser el juez quien nombre a un perito y entonces estaremos más vendidos pues últimamente no dan una.
Si quiero adjudicarme la subasta me interesa un tipo de subasta muy elevado que eche a la gente para atrás y con una fianza de vértigo.
Otra opción es que aunque se haga una tasación determinada, la subasta sea sin sujeción a tipo y que cualquier puja, sea la que sea, pueda ser aceptada. Esto atraería a muchos postores.
El tipo de subasta puede venir determinado por la tasación o fijarse de común acuerdo por las partes.
4.2 Puja inicial Mínima
Importe por debajo del cual no se admitirán pujas. Puede solicitarse que no haya mínimos o que sí los haya y sean muy elevados.
4.3 Mejoras de postura
¿Podrán los copropietarios mejorar la postura del adjudicatario provisional en el caso de que su puja no haya alcanzado el mínimo que he mencionado en el párrafo anterior?
Este punto es muy importante que quede debidamente establecido o la subasta puede acabar convertida en una casa de putas, con los demandantes y demandados peleando por ver quién tiene más derecho a mejorar la postura o a presentar a un mejor postor.
He participado en muchas subastas organizadas para la disolución del proindiviso y lo peor que le puede pasar al adjudicatario provisional es verse implicado en un follón como el que acabo de mencionar.
Es un ejemplo perfecto de por qué el art. 670 de la actual LEC no sirve para estas subastas de disolución del proindiviso, pues al tratarse de ejecuciones impropias en las que no hay distinción entre demandantes y demandados no se puede determinar quién tiene más derecho a hacer la mejora. En mi otro blog de subastas judiciales, el blog de Rankia, hemos estudiado ejemplos desternillantes en los que el gilipollas del secretario judicial daba como válida una segunda o tercera mejora hecha unos minutillos antes de acabarse el plazo, de forma que a la otra parte no le diera tiempo a volver a mejorar.
Y también recuerdo otro caso en que una secretaria ignorante manifiesta que se trata de una ejecución impropia en la que no hay «dualidad de partes», es decir que no hay demandante y demandado, y acaba dando la ventaja de mejorar la postura a la parte demandada a pesar de que asistió a la subasta y de que no pujó porque prefirió callarse en la subasta para luego mejorar la postura, cuando el adjudicatario provisional ya no tenía derecho de réplica.
Y no solo eso, sino que además aceptó que la mejora no tuviera que alcanzar el 70% del Tipo de Subasta y se conformó con que fuera de solo cien euros porque como «(…) en estos procedimientos no hay deuda económica entre el demandado y el demandante, la única cifra a superar no es la deuda, sino simplemente la puja».
O sea, que hubiera bastado con subir un euro.
Además, ni siquiera los juzgados se ponen de acuerdo sobre como tratar las mejoras de postura en estas subastas. Esta última secretaria compró el mismo argumento tramposo que yo expuse en una situación similar, alineando mis intereses con los de la parte demandada y argumentando en el sentido de que como no había deuda económica entre el demandado y el demandante, la única cifra a superar no era la deuda, sino simplemente la puja.
Es decir, que en situaciones muy parecidas cada secretario judicial decidió una cosa diferente.
Lo lógico es que no existan las mejoras de postura del art. 670 de la actual LEC y que de haberlas, al menos sean diferentes.
Como en este ejemplo:
(…) si la mejor postura la hubiera efectuado un tercero, cualquiera de los comuneros podrá presentar a un tercero que que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70% del valor de tasación en diez días. Si dos o más comuneros coinciden en presentar a un tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70%, se aprobará el remate a favor del tercero que tenga la mejor postura de entre ellas y si fueran iguales con prioridad por fecha de presentación.
Si la postura es inferior al 50% o si quedara desierta, se celebrará nueva subasta en veinte días siendo la postura mínima el 50% del valor de tasación.
Si lo que pretendemos es comprar nosotros lo más barato posible y además la otra parte anda escasa de pasta entonces nos interesa que la subasta sea sin licitadores externos, es decir que solo puedan participar los copropietarios.
Si el demandante puede acreditar que lo ha intentado todo para alcanzar un acuerdo justo haciendo ofertas a su hermano y que la falta de acuerdo es culpa de éste que solo pone condiciones leoninas, entonces es más que probable que el juez acceda a que no haya licitadores extraños. Eso sería estupendo.
4.5 Consignación de la Fianza
Se puede pedir que haya unas fianzas muy elevadas para evitar que acuda mucha gente o, por el contrario, que sean muy exiguas para que acudan muchos postores.
¿Es mejor o peor que los copropietarios tengan que ingresar fianza? Usualmente los copropietarios no están obligados a ingresar fianza.
Aquí conviene recordar que en este tipo de subastas, en las que a veces el odio de las familias se puede cortar con un cuchillo, es muy habitual que uno de los hermanos se caliente y puje a lo loco, solo para demostrar que la tiene más larga que nadie. O también puede que puje con el único afán de subir las pujas, sin intención real de comprar. Por eso es tan frecuente que estos adjudicatarios quiebren las subastas, con la consiguiente pérdida de tiempo para todos.
No es mala idea hacer que también lo copropietarios tengan que ingresar una fianza y que la pierdan si luego quiebran la subasta.
Incluso hay quien establece distintas fianzas según se sea copropietario o licitador extraño. ¡Ya son ganas de liarla!
En cualquier caso hay que establecer la penalización de que quien quiebre la subasta pierde la fianza ingresada.
4.6 Plazo para consignar el precio
Se puede solicitar cualquier cosa, desde los 40 días que actualmente marca la LEC hasta dos meses o diez días.
4.7 Qué parte del precio tendrán que ingresar los copropietarios que se hayan adjudicado la subasta judicial
Hay que aclarar si el copropietario que se adjudique el bien subastado tiene que ingresar todo el precio ofrecido o si puede descontarse del mismo la parte proporcional de la propiedad que ya le corresponde.
Por ejemplo, si ya es propietario de la mitad indivisa y ofrece 100.000 euros en la subasta, tiene que quedar claro si debe consignar la totalidad o basta con que ingrese 50.000 euros. Esto último suele ser lo usual.
4.8 Quién va a pagar las cargas existentes o las que aparezcan
Mucho ojo porque en las subastas de disolución de proindivisos no tiene por qué haber expedición de la certificación de cargas. Ni siquiera se anota la demanda en el registro de la propiedad porque apenas serviría para nada ya que los embargos podrían seguir entrando sin problemas. Además, junto al decreto de adjudicación el juez no expide ningún mandamiento de cancelación de cargas.
Según la LEC actual las cargas anteriores y las preferentes las asume el adjudicatario pero en este otro tipo de subastas de disolución del proindiviso tenemos la oportunidad de aprovechar que podemos imponer nuestras propias estipulaciones para que el bien se subaste «libre de cargas», de manera que lo primero que se haga con el dinero recaudado sea liquidar las cargas que haya, pagar los recibos de IBI y comunidad pendientes y solo después repartir el sobrante entre los copropietarios.
Además esto se puede llevar a cabo teniendo en cuenta a quien de los copropietarios le corresponde cada carga registral, de manera que la misma aminore solo su parte del dinero recaudado.
Igualmente se puede decidir que las hipotecas o embargos que afecten a la plena propiedad sean asumidas por el adjudicatario y que el dinero recaudado se emplee solo para pagar las cargas que afecten a las partes indivisas, descontando dichas cantidades de la parte que le corresponda al copropietario afectado por dichas cargas.
Ídem con cualquier carga registral (embargo o hipoteca) que se inscriba antes de que el adjudicatario presente el decreto de adjudicación en el Registro de la Propiedad.
Haciéndolo de esta forma se le asegura al adjudicatario que no tendrá que asumir cargas cuya existencia no puede conocer porque todavía no han llegado al registro.
Y para rizar el rizo, también se puede establecer la posibilidad de retener el dinero de la adjudicación satisfecho por el adjudicatario para prever la posibilidad de dejar sin efecto la subasta si el dinero recaudado no bastase para cancelar todas las cargas existentes o que hayan aparecido posteriormente.
Existe una maniobra financiera que algunos profesionales llevan a cabo cuando el resto de los copropietarios no se avienen a llegar a un acuerdo con ellos. No la voy a explicar aquí porque ciertas prácticas no deben estar al alcance de cualquiera, pero que quede claro que si yo pido una hipoteca sobre mi mitad indivisa nadie me la podrá tirar para atrás ni tampoco podrá acusarme de haberla hecho en perjuicio de tercero porque la habré hecho sobre mi propiedad.
4.9 Y algunas otras
Declarar quien tiene actualmente la posesión del bien subastado
Posibilidad de visitar el inmueble
Plazos para la entrega de la posesión, etc.
5. ¿Y qué pasa con el derecho de uso?
A la pregunta de si uno de los copropietarios puede instar la división de la cosa común a pesar de que su ex cónyuge e hijos tengan atribuido el derecho de uso, la respuesta es que sí, que el hecho de que el ex cónyuge tenga atribuido el derecho de uso por sentencia de divorcio no es motivo para impedir la división de la cosa común.
¿Qué pasa entonces con ese derecho de uso?
Si la subasta se la adjudica el copropietario que no tiene atribuido el derecho de uso, éste se mantiene y el cese del pro indiviso no le afecta al derecho de uso que corresponda al otro copropietario.
Pero en el caso de adjudicación a un tercero, para que el derecho de uso se mantenga y deba de respetarse, el cónyuge o persona que tiene atribuido el mismo debe haber inscrito ese derecho de uso en el Registro de la Propiedad, a fin de que el derecho de uso sea oponible al tercero de buena fe.
Así quedó reflejado en la sentencia del 15 de mayo de 2015 de l Audiencia Provincial de Barcelona:
(…) En el presente procedimiento se ha ejercitado la acción de división de la cosa común condicionada a la guarda y custodia compartida por parte de la representación procesal del Sr. Apolonio. Apuntar con carácter obiter dicta que no existe obstáculo en ejercitar la división pues la declaración de división siempre debe respetar en todo caso la atribución del derecho de uso efectuada a la madre, prolongándose hasta que cese la guarda. Igual ocurre con la venta de la vivienda familiar que de producirse debe respetar el derecho atribuido cuya inscripción en el Registro de la Propiedad deberá procurar quien ha resultado beneficiado si quiere protegerlo conforme lo dispuesto en el artículo 233-22 del Código Civil de Catalunya, en concordancia con el 755 LEC (…).
O sea, que para hacer valer el derecho de uso frente a un tercero éste debe estr inscrito en el registro de la Propiedad, para evitar que cuando se proceda a la venta de la vivienda a un tercero de buena fe, dicho derecho de uso no le sea oponible por falta de publicidad registral.
6. Vender mi proindiviso
Hay copropietarios que son incapaces de presentar este tipo de demanda para la división de la cosa común contra sus familiares, con quienes, por otra parte, mantienen unas buenas relaciones. Entonces, si están necesitados de liquidez o hartos de que el carota de turno les tome por el pito de sereno, no ven otra salida que vender su proindiviso a terceros, lo que les evita el enfrentamiento familiar directo.
Lo lamento hermano, pero ya te dije que necesitaba la pasta y como tu te negabas a hablar de ello no he tenido más remedio que vender mi proindiviso a esta gente. Pero eres un tipo con suerte, macho, porque yo he malvendido mi parte pero me han asegurado que a ti te van a ofrecer un pastón. (Te vas a joder cabrito, no querías ni hablar de comprar mi parte ni venderme la tuya y ahora vas a tener que negociar con estos cabrones que tienen el colmillo más retorcido que un jabalí).
Pero mucho ojo con el cuento de la lechera que se montan algunos al vender su proindiviso, porque los que compran (o compramos) estos proindivisos nunca ofrecemos más del 20-25% el valor real de mismo. Al menos yo no ofrezco más.
Y ello por varios motivos:
- El derecho de retracto que tienen los copropietarios hasta nueve días después de haberse inscrito la compraventa de la indivisa (tres meses en Cataluña). Aunque si se organiza bien, el retracto puede convertirse en una buena oportunidad más que en un peligro. Otra cosa que me callo.
- El tener que negociar uno por uno con el resto de copropietarios para acordar la compra a cachitos del activo
- Los inmensos y descorazonadores plazos judiciales en el caso de que haya que iniciar el procedimiento judicial.
- El hecho cierto de que quien compre la plena propiedad en la subasta judicial no lo hará en ningún caso por un valor superior al 60-65% de su valor real actual.
También hay que tener en cuenta que no es lo mismo vender el último 20% de la propiedad que vender el primero. Normalmente el precio de venta va subiendo cuantos menos copropietarios quedan por vender y el último copropietario se convierte en una china en el zapato y puede hacer valer esa condición para pedir más que sus homólogos anteriores. Esto es el abc de los negocios.
Y con esto doy por terminado este megatutorial de más de 3.200 palabras sobre la disolución de proindivisos. Si has llegado hasta aquí es que eres tan friki de las subastas judiciales como yo.
Además también significa que consideras que el artículo te ha resultado interesante por lo que te pido que me devuelvas el favor recomendándolo en tus redes sociales favoritas.
