Deudas de IBI. Las deudas atrasadas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles son una de las cargas seguras que nos vamos a encontrar cuando compramos un piso en una subasta judicial. De ahí la importancia de conocer cuántos de los recibos atrasados va a tener que pagar el adjudicatario y si se puede evitar de alguna manera (legal).
1. Deudas de IBI. Qué es la Hipoteca Legal Tácita
Respecto a las deudas de IBI, precisamente hace unos meses publiqué en mi blog de Rankia un ladrillo sobre cuántos recibos atrasados de IBI hay que pagar, pero aquél post me salió demasiado para frikis del Derecho y ahora quiero elaborar algo más divulgativo.
No es usual que los morosos dejen de pagar las hipotecas de sus casas pero sigan pagando el IBI por lo que es casi seguro que casi todos los bienes que salen a subasta lo hacen con deudas de IBI.
Al respecto existe abundante legislación:
La Ley General Tributaria, en su art. 78 sobre la Hipoteca Legal Tácita establece que:
«En los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquiriente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior».
Y el mismo límite establece la Ley Hipotecaria en su art. 194:
«El Estado, las Provincias o los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles».
O sea, que para empezar la Ley nos facilita una vía de escape por la que evitar pagar dos anualidades del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la del año en curso y la del año anterior.
2. ¿Como podemos escapar de pagar esas dos anualidades del Impuesto sobre Bienes Inmuebles?
Muy sencillo, como hemos visto, respecto a las deudas de IBI, el ayuntamiento tiene derecho a cobrar los recibos del año natural en que se exija el pago y el año anterior, con preferencia a todos los acreedores, incluso aunque hayan inscrito su derecho mediante embargos, incluidos los acre
edores hipotecarios. Esto quiere decir que si sale a subasta un piso con varios recibos de IBI pendientes, el ayuntamiento tendrá preferencia para cobrar los dos recibos mencionados incluso antes que el banco acreedor que ha ejecutado su hipoteca por supuesto por delante de cualquier otro acreedor anterior o posterior a este.
Es decir, que si el ayuntamiento se persona en el juzgado que ha tramitado la subasta y dice qué hay de lo mío, el secretario le tiene que pagar ambos recibos, antes incluso de darle un euro al banco ejecutante. Así están las cosas.
Por ahí el adjudicatario ya se estará ahorrando un pico, pero… ¿qué pasa si el ayuntamiento no está avisado y por lo tanto no acude a reclamar lo suyo? Está claro que lo que no pague el juzgado lo tendrá que pagar el adjudicatario a menos que el ayuntamiento se olvide de reclamarlo.
Y aquí hemos llegado a una situación delicada. ¿Hay que avisarle al ayuntamiento o es mejor pasar de puntillas?
Pues eso depende de lo que vayamos a hacer con la propiedad subastada y del ayuntamiento en cuestión. ¿la vamos a sumar a nuestro patrimonio para disfrutarla o explotarla en rentabilidad o solo la hemos comprado para obtener un beneficio con su venta? ¿El ayuntamiento es activo en la persecución de sus morosos o lento y amodorrado como el de Madrid?
Lo menciono porque hay ayuntamientos, como el de Madrid, completamente incompetentes para estos menesteres y si no necesitas dejar el bien limpio de deudas para poder venderlo, puede no merecer la pena avisarle para que acuda al juzgado a cobrar pues antes de que nos demos cuenta habrá transcurrido el tiempo y la deuda tributaria habrá prescrito, no pudiendo a partir de entonces reclamarnos nada más que los recibos que nos correspondan directamente.
Que cada cual tome su propia decisión.
El resto de los recibos atrasados del Impuesto sobre Bienes Inmuebles no están protegidos de la misma manera y seguirán el Derecho de Prelación que indica el art. 77 de la Ley General Tributaria. Es decir, el orden cronológico habitual para las cargas registrales.
3. ¿Y cuántos de los muchos recibos pendientes del Impuesto sobre Bienes Inmuebles tiene que pagar el adjudicatario?
Respuesta: Todos los que no estén prescritos.
4. Y habiendo deudas de IBI, ¿cuándo prescriben estos recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles?
Aquí, como en toda materia tributaria, es importante conocer bien la Ley General Tributaria 58/2003, cuyos artículos 66 y 67 regulan los plazos de prescripción y sus cómputos.
Resumiendo ambos artículos: el derecho de la Administración a exigir el pago de las deudas tributarias o a determinar nuevas liquidaciones prescribe a los cuatro años y el cómputo de esos cuatro años comienza a contarse desde el día siguiente a aquel en el que finalizó el plazo reglamentario para presentar la correspondiente autoliquidación del impuesto o el pago en periodo voluntario.
En este caso los responsables subsidiarios seríamos nosotros (art. 43), los adjudicatarios, estableciendo el art. 41 de la misma Ley General Tributaria que los adquirientes del inmueble serán responsables subsidiarios (no solidarios) y que la responsabilidad alcanzará a la totalidad de la deuda tributaria (no prescrita) exigida en periodo voluntario y que de ninguna manera dicha responsabilidad alcanzará a las sanciones que hayan podido recaer sobre el deudor principal. Es decir, que solo nos pueden reclamar la deuda principal, sin intereses de demora ni sanciones.
Además, el ayuntamiento debe agotar todo el procedimiento de recaudación, tanto en periodo voluntario como en ejecución, hasta llegar a la declaración de fallido del deudor principal, Y una vez hecho esto, el ayuntamiento debe incoar un procedimiento de derivación de responsabilidad y debe notificarnos formalmente y requerirnos de pago, teniendo nosotros derecho a impugnar la liquidación resultante.
Resumiendo, los ayuntamientos no pueden derivar hacia nosotros la deuda tributaria del anterior propietario antes de haber intentado cobrarle al deudor principal (y a los responsables solidarios) por la vía ejecutiva y en todo caso requiere haberles declarado insolventes y solo nos pueden reclamar los recibos de IBI que no hayan prescrito y solo por la deuda principal, sin recargos ni intereses.
Pincha en alguno de los botones sociales del cajetín de arriba o te habrás perdido lo mejor del artículo.
Y acabo el post recordando que alegar fallos en el procedimiento llevado a cabo por el ayuntamiento es uno de los mejores motivos para lograr la nulidad del mismo.
5. ¿Y a quién le corresponde en las compraventas hacerse cargo del recibo de IBI del año en curso?
Lo siguiente es una actualización del post llevada a cabo el 17 de julio de 2016.
Según la Ley de Haciendas Locales este último recibo debe asumirlo quien figure como dueño el día 1 de enero. Sin embargo, el Tribunal Supremo acaba de abrir la puerta a que los vendedores puedan reclamarle a los compradores la parte proporcional de dicho impuesto.
Es decir, que el art. 63.2 de la Ley de Haciendas Locales debe interpretarse en el sentido de que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI del año en curso pueda repercutirlo en el comprador en proporción al tiempo que cada una de las partes haya ostentado la titularidad durante ese año.
Se entiende que esto es así a menos que se haya pactado lo contrario en el contrato de compraventa.
En su sentencia, el Tribunal Supremo resuelve que, en ausencia de pacto en contrario, será el vendedor quien abone el IBI cuando le llegue el recibo y que después podrá repercutir sobre el comprador la parte proporcional del año en que éste haya disfrutado de la propiedad.
Porque cuando el artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales, establece que «lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común”, debe entenderse que el sujeto pasivo del impuesto, en este caso la vendedora, puede repercutirlo, sin necesidad de pacto.
Sin perjuicio de ello, el Supremo destaca que las partes podrán pactar la imposibilidad de la repercusión, aunque la regla general, en caso de ausencia de pacto en contrario, será que el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, insiste la sentencia.
6. ¿Quieres dejar de tener dudas respecto a las subastas? entonces apúntate al curso online TOPsubastas
En febrero de 2017, lancé mi curso online de subastas. Hoy, TOPsubastas es la mejor escuela de subastas en línea, con una gran comunidad detrás y decenas de profesionales que ya invierten y han conseguido la libertad financiera que tanto deseaban gracias a las inversiones inmobiliarias.
Si tienes interés en conocer más sobre mi forma de vivir y generar ingresos pasivos a través de las inversiones inmobiliarias, te invito a que visites la escuela de subastas (siguiendo el enlace de más arriba) y te apuntes al único curso que te enseñará a invertir y a conseguir la mayor rentabilidad en tus negocios.
En el siguiente enlace, una descripción completa de TOPsubastas.
Créeme, formarte conmigo es la única vía seria y razonable de asegurarte que vas a triunfar en el negocio de las subastas.
¿Quieres info del curso de subastas judiciales?
Entonces haz clic en el siguiente botón, deja tu correo y la info te llegará de inmediato. Cuanto antes pases a la acción, antes podrás disfrutar del tipo de vida con la que sueñas.
Finalmente, para terminar, ¿hay alguna posibilidad de que si este post te ha ayudado o te ha hecho disfrutar lo recomiendes en tus redes sociales?
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
