El objetivo de las subastas es forzar al deudor a vender su propiedad con el objetivo de recaudar lo suficiente para pagar a sus acreedores. Y lo lógico sería que la venta fuera al mejor precio posible para que su pérdida patrimonial fuera la menor posible.
Pues bien, parece obvio que esto en España no funciona.
Lo explico en el siguiente vídeo:
Y los motivos de que las subastas queden desiertas son:
1) Lo primero, porque la deuda que el deudor tiene con el banco es tan enorme, que supera con creces lo que cualquier inversor estaría dispuesto a pagar por el activo subastado. En tal caso, para qué participar en la subasta si ya se sabe de antemano que la va a ganar el acreedor.
2) El segundo gran motivo por el que las subastas quedan desiertas es por el maldito artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que nos dice que por debajo del 70% del Valor de Subasta, la adjudicación de la misma solo es provisional. Y como hoy en día el 90% de las subastas salen con unos tipos de subasta exagerados, su 70% nos echa a la mayoría.
3) Una Ley de Enjuiciamiento Civil que no está orientada a la fácil y rápida enajenación de los bienes. Como he mencionado más arriba.
4) La falta de transparencia del proceso de subasta.
5) La nula colaboración de jueces y Letrados de la Administración de Justicia, ciegos y sordos al bien común y a las necesidades de los ciudadanos.
6) Los bienes no se subastan limpios de polvo y paja, sino que a veces tienen cargas, deudas de IBI y de comunidad, inquilinos, etc.
7) No se informa adecuadamente acerca de lo que el adjudicatario tendrá que pagar además de la puja que haga.
8) No se informa de la situación posesoria. Es decir, que los postores tienen que averiguarla por sí mismos.
9) Además, las distintas situaciones posesorias implican diferentes estrategias para conseguir la Posesión. El postor no tiene ni idea de esto.
10) No se informa con transparencia de lo que se subasta: la plena propiedad, la nuda propiedad, el usufructo, etc. A veces se menciona en el edicto que se subasta tal o cual propiedad cuando lo que en realidad se está subastando es solo la nuda propiedad.
11) A veces incluso ni siquiera existe realmente el activo subastado. Y ojo, que nadie se crea que en esos casos le van a devolver el dinero. Si te he visto no me acuerdo.
12) Ir al juzgado a resolver las dudas que nos genera una subasta es como entrar en el Congreso de los Diputados sin armadura. Te caen por todos los lados.
13) Los trámites tras la subasta son muy sencillos, pero se eternizan por la nula productividad de la mayoría de los funcionarios judiciales, cuyo efecto inmediato son los alucinantes plazos judiciales. Con muy honrosas excepciones que es obligado señalar por lo que tiene de meritorio trabajar en ese ambiente de mínimo esfuerzo. Allí, al que trabaja bien y es responsable, le señalan y nadie quiere salir a desayunar con él.
Hace mucho publiqué un artículo en este blog acerca del lamentable estado de la Justicia española, aportando mis soluciones. Mientras esto no se solucione, comprar en subasta en España seguirá siendo cosa de inversores especializados.
Precisamente por todas estas mierdas que he enumerado se hace muy necesario formarse antes de invertir los ahorros en el negocio de las subastas.
CONCLUSIÓN: que quien aspire a invertir sus dineros en el negocio de las subastas y no quiera arriesgarse a meter la pata, se ve obligado a matricularse en mi curso de subastas, teniendo que pagar por la matrícula un dinero con el que podría muy bien invitar a comer a su familia.
Algo que es completamente innecesario en los países de nuestro entorno, donde los legisladores se molestaron en eliminar de la ecuación la inseguridad jurídica, garantizan la transparencia absoluta en las subastas y entregan los pisos limpios de polvo y paja, sin cargas ni ocupantes, llave en mano y completamente libres de desagradables sorpresas.
Precisamente en el último año he tenido la ocasión de conocer las subastas en otro país europeo. ¿Y sabéis lo que pasa allí? Que la gente no se caga en los pantalones al pensar en comprar en subasta. Y acuden en masa. Y las viviendas terminan adjudicándose con descuentos de tan solo el cinco o el diez por ciento respecto a su precio real, margen más que suficiente para compradores finales, pero muy insuficiente para nosotros, los oportunistas.
Allí los subasteros no tenemos nada que hacer. Nosotros prosperamos en las pantanosas subastas españolas, donde los inversores sin formación ni experiencia son carne de cañón, ahí es donde los oportunistas encontramos nuestra oportunidad.
El artículo acaba aquí. Soy Héctor Arderíus, pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado el artículo o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.
Y otra cosa, acabo de estrenar mi canal en Instagram, ¿serías tan amable de darle alguna visibilidad a mi nuevo juguete?
Bufff
Me lo has puesto a huevo. En otros post ya me quejaba del funcionamiento de los juzgados. Sobretodo por su tardanza en adjudicar el remate, pero realmente por todo. Y hay que ser sinceros porque se puede comparar con los de Hacienda y con los de la S. Social. No sé por qué. Yo lo achaco al anonimato de los juzgados. En la S. Social en sitios pequeños y medianos (Bilbao, Navarra) me atendieron siempre los mismos y aunque las normas pueden cambiar, son las mismas en los mismos sitios.
Hay un par de sitios donde la cosa cambia un poco. Uno es Murcia, pero me cae lejos, no he participado nunca allí. Solo he visto que hay subastas judiciales con otro sistema. Supongo que intentando mejorar. Si alguien puede que lo explique.
El otro es Navarra con su Hacienda Foral. Maravillosa. Me encanta. El sistema de cómo se valoran los inmuebles, las fotos, toda la documentación. La explicación sencilla de qué cargas quedan y cuales no, resumiendo todo y no plantándote una nota simple que a veces es complicado descifrar. Y si tienes dudas, teléfono, y leches, te informan…
Resumiendo: Estoy de acuerdo contigo. Con todo. Mi opinión sobre los juzgados es pésima. No solo para las subastas. Y me voy a lanzar, si no se puede decir lo borras. Llenos de inútiles y vagos al 95%.
Muy de acuerdo contigo, Trevanian. Y además coincido con que en el País Vasco y en Navarra los funcionarios son de otra pasta. Yo he estado comprando (ojo, hace años, cuando las subastas eran presenciales) en Bilbao, en Vitoria y en Navarra). Y siempre me fue bien, nunca se me atascó nada. Y como ya he dicho, mi record fue que en Bilbao tardaron exactamente 25 días en entregarme el Testimonio del Decreto de Adjudicación con los Mandamientos de Cancelación. Y 3 meses después me entregaron la Posesión, con agosto de por medio.
Fecha subasta 15-marzo-2022
Decreto de adjudicación, 18 mayo- 2022
Juzgado 1ª Inst. nº 4 de Alcalá de henares. ¡¡¡CHAPO¡¡¡
¡Fantástica marca! Pocos juzgados verás tan eficaces.
Admirado Tristán:
Como dice el anterior participante, en Murcia se gestionan las subastas judiciales de otra manera y funcionan mucho mejor. Los que trabajen por esta zona se sentirán muy afortunados.
Sería muy interesante que pudieras dedicar una entrada a comentar qué te parece como se trabaja en ese servicio.
Yo sigo desde hace tiempo la cuenta de Twitter de la Unidad de Subastas Judiciales de Murcia, y resulta sorprendente ver la transparencia y seriedad con la que trabajan.
Por eso creo que, para que no se malinterprete tu silencio, deberías también publicar tu opinión al respecto .
Sí, en Murcia lo hacen de forma diferente desde hace más de diez años. Nadie tiene por qué malinterpretar mi silencio.Las personas son esclavas de lo que dicen, nunca de lo que callan.
Buenas, y con permiso, lo de Hacienda de Navarra es tan original como equívoco: hacen constar como cargas tanto Cdad como IBIs, aunque no conste embargo alguno y sean deudas de hace años, y las descuentan de su tasación.
Con lo que la situación es de chupinazo: por un lado, la Cdad. no podría reclamar más que el 1+3, pero, por otro, si se ponen farrucos, tendrían derecho porque se dedujeron para fijar el tipo…
Saludos,