Las subastas judiciales, en 2025 van a vivir una pequeña revolución. Pero no te asustes, porque va a ser para bien. Y además, todavía falta mucho para que veamos los cambios.
El Congreso de los Diputados aprobó un Proyecto de Ley Orgánica que, entre otras muchas cosas que no nos afectan, introduce unos cambios muy notables en la forma de tramitar las subastas judiciales: La conocida como Ley Orgánica de Eficiencia del Servicio Público de Justicia.
La Ley aún no se ha publicado en el BOE y, cuando lo haga, eso no significa que todas las subastas en curso vayan a aplicar los cambios de inmediato. Solo se aplicarán las nuevas normas a las subastas originadas en procedimientos judiciales iniciados a partir 3 meses desde la publicación de la Ley en el BOE. Y al ritmo al que avanzan los juzgados, eso no será pasado mañana.
Disposición transitoria novena. Régimen transitorio aplicable a los procedimientos judiciales.
1. Las previsiones recogidas por la presente ley serán aplicables exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor.
Disposición final vigésima tercera. Entrada en vigor.
1. La presente ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín oficial del Estado.
Así que la Ley será de 2025 pero no comenzaremos a notar sus efectos hasta mediados de 2026, más o menos.
La idea es agilizar los trámites. Y visto desde fuera parece bastante obvio que lo van a conseguir, al menos en lo que toca a las subastas.
Aunque hace tiempo, un abogado muy sabio me dijo que no importaba los esfuerzos que se hicieran desde el Poder Legislativo para agilizar los trámites judiciales, porque al final los jueces siempre se las arreglaban para que los plazos siguieran siendo eternos.
Pero antes de que los malditos jueces vuelvan a acreditar con sus actos que aquel abogado tenía razón, lo cierto es que pronto vamos a estrenar la ley y que por ahora, tiene todo el potencial para mejorar las cosas en nuestro negocio.
A continuación te explico los cambios que habrá en las subastas judiciales en 2025:
1. Lo primero, el vídeo con las subastas judiciales en 2025
2. El depósito para participar en las subastas pasa a ser del 20%
Actualmente, el depósito para participar en una subasta judicial suele ser del 5%. Aunque no siempre es así, dado que en las Subastas Voluntarias, ese importe lo pueden negociar las partes implicadas, pudiendo ser inferior, superior o incluso no existir.
Pero lo normal hasta ahora es que tanto en las subastas de bienes muebles como en las de inmuebles, el importe del depósito sea del 5% del Valor de Subasta.
Pues bien, la nueva ley va a distinguir entre las subastas de bienes muebles:
- Subastas de bienes muebles: el depósito pasa a ser del 10%, con un mínimo de 1.000€.
- Subastas de bienes inmuebles: el depósito pasa a ser del 20% del Valor de Subasta. También con un mínimo de 1.000€.
Y ojo, que aquí el Letrado para la Administración de Justicia va a tener manga ancha para aumentar o disminuir el importe de los depósitos.
2.1 Primera consecuencia del incremento del depósito: menos competencia
Yo siempre he dicho que las subastas son para quienes tenemos el dinero. Por lo tanto, si tenemos el cien por cien del dinero por el que queremos comprar, ¿qué problema hay con que suban al 20% el depósito necesario para participar en una subasta.
A mi esta medida me encanta. Mayor depósito, menos postores.
2.2 Segunda consecuencia del incremento del depósito: fin de las quiebras fraudulentas
Y este es el verdadero motivo de este incremento del depósito. A ver quién es el guapo que, a partir de ahora, se va a arriesgar a perder el depósito por quebrar una subasta.
Esta es una de las medidas que yo siempre he recomendado para evitar las quiebras fraudulentas de subastas.
3. Las pujas pasan a ser secretas
Esto no lo entiendo muy bien, porque, en realidad, las pujas ya eran secretas. Al menos lo eran en el sentido de que se protegía el anonimato. Al contrario que cuando las subastas eran presenciales, cuando todos podíamos ver al que pujaba a viva voz, en el Portal de Subastas del B.O.E. las pujas siempre han sido anónimas.
Lo que pasa que es que, a partir de la entrada en vigor de la nueva ley, además de ser anónimas, las pujas van a ser secretas. Es decir que “durante el período de celebración de la subasta, el portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, ya que tendrán carácter secreto.”
Signifique esto lo que signifique.
Supongo que el secretismo será solo para los que no estén participando en la subasta, porque los que sí estemos participando necesitamos conocer la cuantía de la última puja para saber si la queremos subir o no.
4. Fin de la prórroga de 24 horas
La duración de la subasta sigue siendo de 20 días desde su comienzo, pero se acabó la prórroga de 24 horas que había hasta ahora.
Cuando se dice que se cierra, se cierra. Y sanseacabó.
5. Fechas de celebración de la subasta
Las subastas tendrán que iniciarse de tal manera que nunca puedan finalizar en:
- Sábados, domingos ni en los días de fiesta nacional.
- Tampoco entre el 24 de diciembre (Noche Buena) y el 6 de enero (Reyes)
- Tampoco durante el mes de agosto.
6. El ejecutante puede pujar sin esperar a que haya una primera puja externa
Hasta ahora el ejecutante no podía hacer la primera puja. Antes de pujar, debía esperar a que un tercero hiciera la primera puja. Y si nadie pujaba, entonces la subasta era declarada desierta.
Ahora ya no va a ser así. A partir de ahora, el ejecutante puede abrir la subasta con su primera puja.
7. El plazo para pagar el precio del remate pasa a ser 20 días hábiles.
Los plazos para pagar el precio del remate se reducen a la mitad:
- En las subastas de bienes muebles pasan de 20 a 10 días.
- En las subastas de bienes inmuebles pasan de 40 a 20 días.
O tienes el dinero o no lo tienes.
8. El plazo para pagar el precio del remate comienza de inmediato.
Hasta ahora, el plazo para pagar el precio del remate no comenzaba hasta que el Secretario judicial (o LAJ) dictaba el Decreto de Aprobación del Remate. Y lo normal es que, aunque la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que ese decreto se debe dictar de inmediato (el mismo día del cierre o el día siguiente), lo cierto es que muchos juzgados se demoran lo indecible en dictarlo.
Y no solo eso, es que algunos LAJ canallas ni siquiera lo dictan, generando la inseguridad de no saber si lo que pasa es que se están retrasando en hacerlo o que no lo van a hacer nunca.
A partir de ahora ese plazo comienza en cuando finaliza la subasta y ya no desde la notificación del decreto de aprobación del remate.
9. Los 10 días de plazo para que el deudor presente a un mejor postor también comienzan de inmediato
Según el artículo 670.4 de la LEC, «(…) cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al valor mínimo que marque la ley, el deudor tendrá un plazo de 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura, ofreciendo una cantidad superior a esos porcentajes mínimos o que, “aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante”.
El problema de esto es que actualmente, el plazo no comienza hasta que el juzgado le notifica al deudor el resultado de la subasta y su derecho a presentar a un tercero que lo mejore. Esto pueden ser unos días, unas semanas o incluso varios meses. Tiempo durante el cual nuestro depósito está en las cuentas del juzgado en lugar de estar en nuestro bolsillo.
Y esto trae varios problemas:
- El deudor tiene más tiempo para buscar alguien a quien ofrecer como mejor postor
- Los «avispados» tienen más tiempo para localizar al deudor para ofrecerse como mejores postores.
- Mientras el dinero del depósito del ganador de la subasta está retenido en el juzgado, no podrá participar en otras subastas por si su adjudicación provisional se convierte en definitiva.
Pues bien, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, el plazo de 10 días del deudor para presentar a un mejor postor comienza desde el día del cierre de la subasta. Se acabó lo de buscarle por tierra, mar y aire.
Como resumen, a partir del mismo cierre de la subasta…
- Si la subasta NO es firme, comienza el plazo de 10 días para que el deudor presente a un mejor postor.
- Si la subasta SÍ es firme, comienza el plazo de 20 días para que el adjudicatario pague el precio del remate.
10. Cantidad ofrecida por el mejor postor que presenta el deudor
Hasta ahora el texto del artículo 670.4 respecto al mejor postor decía lo siguiente que el deudor podía…
(…) presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Pues bien, ahora ese porcentaje mínimo que debe cubrir el mejorante es del 60%.
Y además, si el precio ofrecido en la subasta, aunque sea inferior a ese porcentaje, cubre la cantidad reclamada por todos los conceptos, la mejora podría ser de un solo céntimo.
La nueva ley también indicará la forma y los requisitos con que debe realizarse esta mejora de postura, algo que hasta ahora no se mencionaba.
11. Si el deudor no presenta a un mejor postor, el ejecutante ya no tiene opción
Antes, tras una subasta cuyo importe no llegara al 70% del Valor de Subasta, se abría un plazo de 10 días para que el deudor presentara a un mejor postor. ya hemos visto que esto continúa siendo así, salvo que ahora el plazo va a comenzar desde el mismo cierre de la subasta.
Pero antes, tras el derecho del deudor a presentar a un mejor postor sin que este lo hiciera, se abría otro plazo de 5 días para que el ejecutante manifestara si quería la adjudicación para sí, bajo ciertos parámetros.
Pues bien, ahora esto ya no va a ser posible.
A partir de ahora, en caso de que el ejecutante desee obtener el bien, deberá participar en la subasta como un licitador más, con las mismas condiciones que los demás. Esto implica que podrá realizar pujas aunque no haya otros postores, pero no podrá aumentar su propuesta una vez concluido el proceso de subasta.
12. Cambian los porcentajes mínimos de adjudicación
El artículo 670 de la LEC es probablemente uno de los más confusos de la legislación española. Es tan ladrillo que 24 años después de su puesta en marcha, yo todavía lo tengo que releer de vez en cuando.
Pues lo han vuelto a cambiar. Y también con una explicación bien confusa. De hecho, lo he leído varias veces y no acabo de aclararme.
Lo único que me ha quedado claro es que pretenden que en los casos de VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR, la subasta no se pueda adjudicar por debajo del 70% del Valor de Subasta, excepto cuando la adjudicación sea por la cantidad adeudada al ejecutante por todos los conceptos, en cuyo caso no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 % de ese valor de subasta.
Y si la casa subastada NO ES VIVIENDA HABITUAL del deudor, entonces se establece como valor mínimo de adjudicación el 50 % del Valor de Subasta, excepto cuando la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior a ese 50%, en cuyo caso se aprobaría siempre que cubriera al menos el 40 % del valor de subasta.
Si la cantidad adeudada fuera inferior al 40% del valor de subasta, también se podría aprobar la adjudicación por debajo de ese 40%, pero siempre con la aprobación del LAJ, previa audiencia de las partes.
O eso me ha parecido entender.
13. Se acabó el pago aplazado
Este era otro lío del artículo 670 de la LEC que los Letrados para la Administración de Justicia nunca sabían cómo aplicar correctamente. Unos lo hacen de una forma y otros de otra. Y los más, nunca lo aplican para ahorrarse trabajo y líos (sí, así son los funcionarios judiciales).
Pues bien, muerto el perro se acabó la rabia. A partir de ahora no va a ser posible pagar a plazos el remate de una subasta.
14. Reservas de postura
Veo que no hay tecla que el legislador no haya cambiado.
Con la ley actual, el problema de las reservas de postura es que los plazos se eternizan. Porque la adjudicación va pasando de un reservista al siguiente según van quebrando la subasta. Y entre uno y el siguiente a veces pasan meses, en los juzgados más atascados.
Ahora, si el adjudicatario quiebra la subasta, el Portal de Subastas del B.O.E. comunica al juzgado la identidad del primer reservista y les devuelve los depósitos a todos los demás reservistas, quedando sin efecto sus reservas de postura.
Y si el primer reservista también quiebra la subasta, entonces se procede a celebrar una nueva subasta.
Como crítica, solo mencionar que no entiendo muy bien porque esperan a que se produzca la quiebra para devolver el dinero al segundo y siguientes reservistas. ¿No sería mejor aceptar solo al mejor reservista y devolver el dinero del depósito a todos los demás reservistas?
15. El ejecutante también puede quebrar la subasta
Cuando es el ejecutante quien se adjudica una subasta, tiene que pagar la diferencia entre en precio de adjudicación y lo que el deudor le debe. Esa diferencia es para los acredores posteriores o para el deudor, en última instancia.
Pues bien, la nueva ley establece que si el ejecutante (acreedor) no ingresa en el juzgado esa diferencia, la subasta se dará por quebrada y se le va a descontar de la cuantía que se le debe la misma cantidad que hubieran tenido que depositar los demás postores (recuerda, el 20%).
Y luego, se celebrará una nueva subasta, si fuera necesaria.
Ya te adelanto que en el caso de deudas pequeñas, si el actor quiebra y pierde lo que habría sido el depósito, a veces va a ocurrir que con ese descuento, la deuda se va a quedar en cero, con lo que no habrá nueva subasta.
16. Suspensión de la subasta
Cuando una subasta que se está celebrando se suspende durante un periodo inferior a 15 días, la situación queda congelada temporalmente y no se devuelve ningún depósito. Días más tarde, cuando se reanuda la subasta, lo hace desde su situación previa. Y solo por el tiempo que restaba para su conclusión.
Ojo, con esto porque es una oportunidad para los que estén atentos.
Si la suspensión de la subasta es por más de 15 días, la misma se cancela definitivamente y se devuelven todos los depósitos. Siendo necesaria una nueva publicación del anuncio para volver a subastar.
17. Nueva Cesión de Remate sin que sea necesaria la comparecencia
La Cesión de Remate es el acto por el que el ejecutante le cede sus derechos de adjudicación a un tercero.
Pues bien, la reforma va a dejar muy claro la forma en que debe hacerse.
Además confirma algo que ya sabíamos pero que algunos LAJ tarugos se negaban a aceptar, que el precio de la cesión de remate «podrá ser inferior al del remate o adjudicación».
Y aclara que aunque el ejecutante ceda el remate por un precio inferior al de ejecución, la minoración de deuda para el ejecutado será la del importe total del precio de adjudicación. Como no podía ser de otra manera.
Además, si hubiera sobre precio, es decir, si el precio de la cesión fuera superior al precio de adjudicación, ese sobreprecio deberá aplicarse «a los fines de la ejecución, y así se hará constar en el decreto de adjudicación como un concepto distinto del precio de adjudicación.”
Y si, como consecuencia de ese sobreprecio, existiera una cantidad sobrante respecto de la deuda total reclamada, el ejecutante tendrá que ingresar ese dinero en la cuenta del juzgado en el plazo de 10 días.
18. Otros cambios interesantes.
Si la petición de subasta se retrasa más de 6 meses desde la fecha de la expedición de la Certificación de Cargas, el LAJ podrá:
- Solicitar de oficio, es decir, sin que el ejecutante se lo pida, una Nota Simple actualizada para comprobar que todo sigue igual. Esto es un brindis al sol y legislarlo es no conocer ni tener en cuenta la incompetencia y negligencia de esta gente. Solo un LAJ que sea un héroe hará nada de oficio.
- Comprobar el estado de las deudas correspondientes a las cargas anteriores, para ver si es necesario realizar una nueva liquidación de cargas. Otro brindis al sol. Que no, señores, que ningún funcionario judicial va a hacer nada que le implique más trabajo.
Además se menciona que esta Nota Simple «nueva» se pondrá a disposición de los interesados, subiéndola a la documentación a publicar en el Portal de Subastas del B.O.E. Otro brindis al sol. No siempre suben el Certificado de Cargas, como para subir la Nota Simple.
Finalmente, también se menciona entre los cambios que vienen, la obligación del LAJ de incorporar el Código registral Único a la información que suba al Portal de Subastas del B.O.E. Otro brindis al sol, pero esta vez le dejan la puerta de escapatoria para que el LAJ pueda hacer dejación de sus obligaciones, pues el texto de la Ley va a decir «si se dispone de él». O sea, que tampoco lo va a hacer.
Y aquí finaliza este artículo sobre las novedades que nos va a traer el año 2025 al negocio de las subastas judiciales.
Como he mencionado antes, yo creo que los cambios van a ser muy positivos en muchas cosas y neutros en otras.
En cualquier caso, lo que yo voy a hacer y lo que aconsejo a mis alumnos de TOPsubastas, es no hacer nada al respecto hasta que lleguen estas nuevas subastas. Y eso no va a ocurrir hasta que los procedimientos que se inicien tras la publicación de la Ley en el BOE lleguen a subasta. Eso será en 2026.
Y aquí finaliza este artículo de más de tres mil palabras. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si has aprendido algunas cosas y te ha ayudado en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.
