Entre las propuestas de negocio que he recibido últimamente hay una que destaca por la historia que la precede, que va de cómo un juez ingenuo y un acreedor necio le hicieron feliz a un moroso marrullero que se había inventado el alquiler más loco de la Historia.
Se trata del típico piso con okupa que me ofrece un fondo de inversión de esos que llamamos «fondos buitre», que no son más que fondos de inversión especializados en comprar activos de esos que llaman «distressed», y que adquieren a precios de saldo tanto deuda como viviendas con problemas jurídicos variopintos.
Lo que a mi me cuentan de esta vivienda es que en ella vive un okupa que se metió algunos años antes de que se subastara y a quien no han podido desalojar hasta la fecha. Pero averiguo por mi cuenta que este piso fue subastado hace unos nueve años y, aunque tengo pruebas evidentes de la incompetencia de la banca y de los fondos para gestionar estos trámites, me extraña tanta incompetencia en obtener la posesión de la casa adjudicada.
Aprovecho para comentar que es precisamente la incompetencia de estas entidades financieras la que les motiva a vender a precios de derribo las viviendas cuya posesión se les resiste. Y gracias a esto los pequeños inversores podemos comer las migajas que se le caen de la mesa a la gran banca.
Por otro lado, como comenté en Subastanomics, lo que pasa cuando el ocupante de los pisos de bancos NO es un okupa es, sencillamente, que suele ser el expropietario, a quien el banco acreedor no pudo desalojar en el momento procesal oportuno porque el tipo demostró que la suya era una familia en riesgo de exclusión social y, en aplicación de la moratoria legislada en la Ley 1/2013, a esta gente no se les puede desalojar si el adjudicatario es el acreedor. En tales situación los bancos suelen vender por unos eurillos paquetes inmensos de estos pisos a los fondos de inversión y éstos intentan colárselos a los pequeños inversores incautos como Tristán el Subastero.
Así que, como el piso me interesaba bastante, decidí investigar bien la situación.
1. El expediente judicial
Lo primero que hice fue visitar el juzgado, donde el expediente judicial no ha sido aún archivado porque el banco se ha demorado mucho en obtener el testimonio del decreto de adjudicación (ya digo que esta gente es muy incompetente). De hecho esta vivienda está todavía inscrita a nombre de la sociedad expropietaria.
Los que habéis llegado recientemente a este negocio no sabéis la increíble fuente de información que es un expediente judicial.
La primera sorpresa de éste es cuando me encuentro con que en el año 2012 se suspendió la diligencia de lanzamiento porque quien vivía en la casa exhibió un contrato de arrendamiento ante los agentes judiciales y el atónito procurador del banco. Hasta ese mismo momento el tipo no había dicho ni palabra, pero ese día les estaba esperando con el citado documento.
Y el lanzamiento se suspendió.
Y a los pocos días presentó en el juzgado el siguiente papelucho…
Un momento, Tristán, ¿nos estás diciendo que esta mierda de documento es lo que el ocupante de la vivienda presentó como contrato de alquiler?
Sí y no solo eso, amigos lectores, es que, además, en su escrito, el tipo dio unos datos que se contradecían con el contenido del documento presentado: Por un lado manifiesta que él es inquilino de esa vivienda desde febrero de 2009, mientras que en el documento tiene fecha de 2007. Además, también manifiesta que la deuda que la SL propietaria de la vivienda tiene con él es de 136.000 euros, contradiciendo los 168.000 euros que se indican en el documento.
O sea, un fraude con todas las de la Ley.
Y además un fraude mal concebido y peor ejecutado.
Una mierda que no colaría ni en el peor juzgado del mundo.
Pero es que, además, hay que comentar que tanto el supuesto inquilino como el administrador de la sociedad son socios al 50% de la sociedad deudora y expropietaria de la susodicha vivienda. Es decir, por poner un ejemplo, es como si la sociedad demandada se llama RODRIGUEZ & CASADO SL, el administrador que firma el documento se llama CARLOS RODRÍGEZ y el falso inquilino se llama ÁNGEL CASADO.
Para que quede aún más claro: La sociedad deudora y expropietaria de la vivienda subastada emite un certificado justificando la ocupación de la vivienda por uno de los socios por una supuesta deuda y sin que éste tenga que pagar ni un pavo en los siguientes tropecientos años.
¿Es posible concebir un fraude más burdo que éste?
Pues el juzgado lo aceptó y el banco acreedor se comió el sapo sin decir ni mu.
A continuación la resolución…
¿Qué tal? ¿Cómo se os ha quedado el cuerpo?
¿Qué os parece la resolución de este juez ingenuo?
Y esperad a ver la reacción del acreedor, que es para mear y no echar gota…
¿No es maravilloso?
Con acreedores tan comprensivos no harían falta tribunales.
2. La opinión de Tristán el Subastero
A ver amigos, si yo soy el adjudicatario de esa subasta a mi este tipo no me dura ni un asalto. Ni juez ingenuo ni la madre que le parió, lo que aquí ha faltado ha sido sentido común.
Hace casi ocho años publiqué una clasificación de morosos en la que hice la siguiente descripción del tipo de moroso marrullero:
Este es un moroso profesional y ha caído tan bajo que ya ni le queda honorabilidad ni honradez ni respeto a la palabra dada. Se siente a gusto en el Lado Oscuro de la Fuerza y considera que el resto de los ciudadanos somos unos «pringaos» y existimos solo para correr con sus gastos. Prepara mil marrullerías para retrasar en lo posible el Lanzamiento Judicial y cuando le sale mal, que suele ser casi siempre, se hacen las víctimas y claman contra la injusticia de su situación.
Aquí estamos hablando de uno de estos.
Le subastan una propiedad a la SL de la que es socio y lo preparan todo para que el adjudicatario tenga que comerse el marrón de soportar un contrato de arrendamiento. Pero como además son tontos de remate, en vez de preverlo con años de antelación y de redactar un contrato de arrendamiento bien hecho y favorable a sus intereses pero sin exagerar, los tipos hacen esa mierda de «certificado de ocupación» y lo presentan.
Lo alucinante es que el juez ingenuo y el lelo de acreedor dieran por bueno ese papelucho que no tiene ninguno de los elementos que podrían autentificarlo como un arrendamiento de verdad.
Y además, en este caso con unas características muy particulares:
- No tiene coeficiente para regularizar el precio del alquiler en función del IPC.
- Obviamente no han acreditado ni el pago de las mensualidades ni la existencia real de esa supuesta deuda que actuaría como pago por adelantado de los siguientes 28 años.
- No existe plazo de duración del contrato de alquiler
- Tampoco existen pagos de renta desde que cambió la propiedad tras la subasta judicial.
- El arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad.
- No han tenido en cuenta el artículo 661.1 de la L.E.C., por el que únicamente están facultados para oponer título de ocupación las personas «distintas del ejecutado». Y en este caso el falso inquilino es socio de l SL
- Tampoco han tenido en cuenta el artículo 704 de la L.E.C. que identifica la situación del ejecutado con la de personas «de quien de él dependan» o «compartan la utilización de aquel». Es decir, ni familiares ni empleados.
Según mi opinión estamos ante un «falso contrato» celebrado en fraude de acreedores tras una maquinación fraudulenta o estafa.
3. La opinión de los lectores del blog
Pero ahora no estamos ante una adjudicación tras la que el listillo de turno se haya inventado un falso alquiler para dar un poco la lata al adjudicatario. Ahora la situación es distinta. Existe una resolución judicial que da por buena la existencia del arrendamiento. Además los nuevos propietarios llevan siete años dando por buena la existencia del arrendamiento aunque todavía no hayan cobrado ni un euro de renta.
Por lo tanto estamos ante una inversión sobre la que existen muchas incertidumbres que me gustaría aclarar en un brainstorming entre yo y mis admirables lectores.
Primero, ¿sería una solución dar por bueno el arrendamiento y simplemente comunicarle al ocupante que el siguiente año no le vamos a renovar el alquiler?
En este caso existe el peligro de que el tipo se haya recuperado económicamente y ejerza su derecho de retracto.
Además, también existe el peligro de que si aceptamos ese documento como contrato de alquiler tengamos que cumplir las condiciones del mismo, es decir, que el tipo ocupe la vivienda hasta que la supuesta deuda quede saldada.
Segundo, ¿podría dar por bueno el arrendamiento y simplemente exigirle el pago de las rentas mensuales argumentando que soy el nuevo propietario y que no tengo nada que ver con esa supuesta deuda?
En tal caso, ¿no argumentaría él que la deuda hace las veces de pago por adelantado de la renta de veintiocho años y que no quiere volver a pagar lo que ya pagó por adelantado?
Tercero, ¿no sería mejor iniciar un desahucio por precario y cuando el presente ese documento manifestando que es un contrato de arrendamiento negarle validez y luchar por demostrar el fraude?
El problema es que el tipo sí dispone ahora de un título válido, si consideramos como tal la resolución del juzgado. ¿Sería considerada como título válido esa resolución judicial en la que le consideran arrendatario?
Me interesa mucho vuestra opinión. La de todos en general, pero, sobre todo la de los letrados en ejercicio, porque estamos ante un asunto en el que la estrategia a la hora de poner la demanda con unos argumentos u otros puede dar la victoria o hundirnos en la miseria.
Estoy convencido de que a un tipo así se le tiene que poder desahuciar, pero también soy consciente de que en Derecho no siempre gana quien tiene la razón.
Sobre todo con estos jueces.
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
