Hace casi un año publiqué en mi canal de YouTube un vídeo en el que mencioné por primera vez mi proyecto de crear una especie de Club de Inversión Subastanomics. Luego también lo comenté en un artículo de mi blog de Subastanomics.
A ver, lo primero es decir que yo lo llamé club de inversión, pero lo cierto es que la forma jurídica no va a ser ni parecida. Un verdadero club de inversión debe constituirse en Comunidad de Bienes (CB), no puede tener más de 50 socios y la participación de cada uno de ellos no puede ser superior a 12.020 euros. O eso creo. Pero ni por asomo mi intención era hacer nada parecido. Mi idea era más sencilla y muy parecida a las prácticas habituales del negocio inmobiliario. La cosa consistía , más bien, en que cuando comprase o señalizase una inversión potente que mereciera la pena, lo que pensaba hacer era publicarlo en la plataforma del curso de subastas, explicando, con pelos y señales, todos los detalles de la inversión (descripción de los activos, capital invertido, previsión de gastos, estrategia de la inversión, precios previsibles de venta, expectativas de beneficio, etc.) y dar un corto plazo de un par de semanas para que aquellos alumnos que lo desearan compraran una participación en la inversión.
Pero vamos, por aquel entonces, la forma jurídica y los términos de contrato a firmar entre las partes estaba (y está) por decidir.
El caso es que desde el primer momento comencé a recibir docenas de propuestas de gente interesada en compartir mis inversiones. Y no ha servido de nada que yo diga por activa y por pasiva, que se trata de un proyecto pensado exclusivamente para mis alumnos, porque hoy en día, casi un año después de aquella primera mención, me siguen llegando ofertas de participación.
Así que lo diré una vez más:
Muchas gracias, amigo, pero el Club de Inversión, cuando comience a andar,
tendrá el acceso limitado a los alumnos de Subastanomics.
Y otra cosa que me está pasando desde que mencioné por primera vez el proyecto es que algunos alumnos no hacen más que preguntarme por tierra, mar y aire, que para cuándo, que si lo estoy moviendo, que si esto y que si lo otro.
Por Dios, dejadme en paz, cuando llegue el momento,
los interesados seréis los primeros en saberlo.
Y si no os enteráis es porque no estáis incluidos.
Punto.
Y mientras tanto, yo a lo mío, trabajando en mis proyectos con pico y pala y avanzando paso a paso, con la mirada en el futuro, sin mirar hacia atrás ni hacia los lados, tratando de que el ruido ambiente no me distraiga de lo que me importa.
O sea, estudiando ofertas de inversión.
Porque otra cosa, esta buena, que me trajo la mención del Club de Inversión Subastanomics, es que desde que la hice, de vez en cuando alguien me presenta alguna oferta interesante.
La oferta que estudié la semana pasada fue tal que así…
– Buenos días, Tristán, hoy te traigo una gran inversión. Se trata de una cesión de remate sobre el Hotel Arocena, que está en Cestona, Guipúzcoa, que está tasado en más de 5 millones de euros y que se acaba de subastar. El acreedor se lo ha adjudicado y, si lo quieres, te cede el remate por un millón de euros.
– Uf, un hotel, no me interesan los hoteles porque no tengo ni idea de valorar esos activos. Supongo que se trata de un hotel rural o algo así, ¿no?
– No, no, que va, Tristán, es un súper hotel de más de cien habitaciones. No te creas que es cualquier cosa. Además, está declarado por el Gobierno Vasco como BIEN CULTURAL, con la categoría de MONUMENTO. De verdad que es una súper oferta la que te traigo. Mira, te envío una foto…
Gran Hotel Arocena
– Jooodeeer, pues sí que es grande, sí. ¿Y en cuánto dices que me ofrecen la cesión de remate?
(pensando, aquí hay gato encerrado)
– Te lo ofrezco en un millón de euros más mi comisión, of course, y como el Gobierno Vasco tiene derecho de retracto por tratarse de un bien de interés cultural, el vendedor, que es el acreedor en la ejecución hipotecaria, está dispuesto a dar todas las garantía notariales que te hagan falta. Puedes introducir las condiciones resolutorias que consideres necesarias para sentirte seguro e, incluso, dejar el dinero del precio en la notaría hasta que al Gobierno Vasco se la haya pasado el plazo para el retracto. También decirte que tenemos una tasación de Tinsa de 2017 en cinco millones y medio, que el hotel está actualmente cerrado, que la finca del hotel tiene 6.300 metros cuadrados, que el hotel tiene más de 100 habitaciones y que la localidad de Cestona es famosa por tener las mejores termas naturales del País vasco. Y esto es todo. En cuanto me envíes una carta mostrando interés por la inversión, te enviaré el resto de la info.
¿Hay gato encerrado?
Parece obvio que el activo que me ofrecen y el precio al que me lo ofrecen, no están en sintonía. Yo entiendo que cuando compramos en subasta podemos tener un golpe de suerte, pero esto no lo estoy comprando en subasta. Este activo lo ha comprado el acreedor de una subasta hipotecaria y ahora me lo está vendiendo a mi, por lo que lo primero es averiguar por qué me lo está ofreciendo tan barato.
Lo primero echemos un ojo en el Portal de Subastas del B.O.E.
La subasta en la que se han adjudicado el Hotel Arocena ha sido la siguiente: SUB-JA-2020-163049
Primer punto, ¿la deuda reclamada era de solo 133.000 euros? Sí, confirmado, esa es la duda reclamada.
Segundo punto, ¿el Tipo de Subasta era de más de cuatro millones y medio? Sí, lo que quiere decir que cuando les dieron ese crédito, ese fue el resultado de la tasación que se le hizo al hotel.
¿Y en cuánto se adjudicó la subasta?
O sea, que el acreedor se adjudicó ese pedazo de activo en solo 279.258 euros. Confirmado.
El siguiente paso es averiguar por qué diablos se les ha pasado a los inversores vascos esta oportunidad. Yo he coincidido algunas veces con los subasteros vascos en la era de las subastas presenciales. Alguno de ellos bajaba a veces a Madrid y yo también subí varias veces. Y puedo decir que antes de las subastas online ya había allí una comunidad amplia de inversores con mucha experiencia y bolsillos bien llenos. Y desde entonces habrán llegado algunos más. Por lo que es incomprensible que a todos se les haya pasado esta subasta. Si no han pujado será por algo.
¿Cómo anda de cargas registrales?
Solo tiene dos hipotecas:
Inscripción 4ª: Hipoteca a favor del Banco Guipuzcoano cuyo sucesor ha sido el Banco de Sabadell por la inscripción 6ª. Deuda inicial: 260.000 euros en marzo de 2009.
Inscripción 5ª: Hipoteca a favor de Elkargui, con una deuda inicial de 150.000 euros en junio de 2009
La hipoteca ejecutada es la primera de ellas, aunque actualmente el titular de la misma ya no es el Banco de Sabadell sino que este se la cedió a un inversor, que es quien se ha adjudicado la subasta y ahora está ofreciendo el activo en cesión de remate. Al menos así me ha llegado a mi esta historia.
Es decir, que no hay cargas registrales.
¿Lo puedo adquirir como una primera inversión
del Club de Inversión Subastanomics?
A ver, por un lado las subastas judiciales no son la vía ideal de inversión para el Club de Inversión. Porque una subasta siempre se puede torcer por un motivo u otro y si alguna se me tuerce a mi no pasa nada porque se de qué va este negocio y no me voy a poner a lloriquear a la primera contrariedad. Pero no se cómo pueden reaccionar docenas de novatos, por mucho que hayan hecho el curso de subastas. Por eso prefiero que al menos las primeras inversiones del Club de Inversión sean inversiones que lleguen por otras vías que no tengan nada que ver con la jungla judicial.
Por otro lado, esta subasta parece bastante simple. El precio está cerrado en un millón de euros más la comisión del intermediario, el hotel esta cerrado y el acreedor adjudicatario cuenta con el acuerdo del ex propietario para que le entregue pacíficamente la posesión a cambio de una propina, que ya está incluida en el precio de la cesión del remate.
Aparentemente es una inversión sencilla. Entonces, ¿por qué tengo esta sensación de que un francotirador me tiene en su mirilla?
Opinión de alguien experto en la compra de hoteles
A estas alturas llego a la siguiente conclusión: Un millón de euros por este pedazo de activo es un chollo, pero entonces, ¿por qué preferiría pagarlo por un piso de 200 metros cuadrados situado en la calle Alfonso XII, frente al Retiro, que en esta aparente oportunidad?
Algunos que me escriben para pedirme mi opinión sobre casi todo se creen que yo soy el gurú de las inversiones inmobiliarias, pero lo cierto es que no solo no lo soy sino que en mis momentos de incertidumbre, soy yo quien recurre a los verdaderos gurús.
Y esta fue su respuesta:
(…) por ubicación es imposible hacer funcionar un hotel de esa magnitud.
Aún gastando los millones de euros que costaría la reforma,
conseguir una buena cuenta de explotación es inviable.
Los socios hoteleros que tenemos no estarían interesados.
Es comprar un problema. Aunque sea muy barato
te recomiendo que no te metas tú tampoco (…)
Amén.
Ni se me ocurre dudar ni un momento de la opinión de este buen amigo.
¿Cómo no se me había ocurrido antes verlo de esta forma? Naturalmente, el coste de esta inversión no es el millón de euros sino el millón más los varios millones que harían falta para poner en marcha semejante mastodonte.
Y si lo compro y lo ofrezco, por ejemplo, en dos o tres millones, los potenciales clientes pensarían lo mismo, no en los dos o tres millones de la oferta sino en los varios millones que les costaría la necesaria reforma.
Conclusión: ave que no has de guisar, déjala volar
Este negocio es apasionante. No hay día en el que no aprenda algo nuevo. Que sí, que construir este activo inmobiliario hoy en día costaría más de diez millones de euros. Pero es un hotel y los hoteles de esta magnitud son muy caros de reformar y de mantener y muy difíciles de llenar.
Tristán, machote, tú eres un pequeño inversor artesanal.
No te vengas arriba y vuelve a tus pequeños
negocios de pequeñas propiedades
O como diría mi abuela, zapatero, a tus zapatos.
Y aquí acaba el artículo. Si lo has disfrutado o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido que hagas es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tiene que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.
Y otra cosa. Últimamente estoy muy animado con mi perfil de Linkedin. Si tú eres usuario de esa red social sería fantástico que me ayudaras a arrancar. No se, por ejemplo, validando algunas de mis «aptitudes» o, si eres alumno del curso de subastas o has sido usuario de algunas de mis consultorías, dando tu opinión en la sección de «Recomendaciones». No tiene por qué ser una opinión positiva, solo que sea una opinión sincera.
https://www.linkedin.com/in/tristan-subastero/
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
vaya historias nos cuentas. Muy interesante.
Para poder hacer algo y llegar a acuerdos con patrimonio,necesitas el apoyo del Gobierno Vasco y la Diputación de Guipúzcoa y si creo que les pueda interesar por prestigio y por creación de puestos de trabajo.No se necesita ninguna gestora de geriátricos,se necesita una nueva empresa compuesta por los accionistas de propietarios y los representantes de los prestatarios, bancos ,Gobierno Vasco con sus líneas de crédito( han abierto una nueva línea de 500 millones) y sobre todo con Elkargi con los que ya he trabajado en diferentes proyectos.
Olvidáis que se trata de un edificio catalogado y por tanto sujeto a/limitado por la Ley de Patrimonio Histórico. ¿Habéis pensado en que en Patrimonio pueden no autorizaros la instalación de ascensores porque con ello se vulnera la integridad monumental, cultural, etc. del inmueble? ¿O que no os autoricen tantos huecos de ascensor como se precisan? ¿O que no te autoricen a usar cemento en la obra de rehabilitación? Que te cataloguen un inmueble de tu propiedad es ¡¡una PUTADA!!
Yo todo aquello por lo pujo lo «piso» previamente, y a poco que os dierais una vuelta por Zestona (y no hablo de google maps) os daríais cuenta de qué hablo.
Además, no vais a encontrar ninguna gestora de geriátricos que quiera instalarse en Zestona.
El mercado de mayores, no solo como residencia, sino como pisos de Co-living, sin tener tantos servicios, mas auto gestionado, puede ser una tremenda oportunidad para este hotel.
Increíble es una autentica ganga que suerte el que se lo ha quedado
Pues esto no hace más que refrendar que los chollos en las subastas son como pepitas de oro en un rio ya esquilmado. Las subastas se están adjudicando a precios de mercado o ligeramente inferior. Y esto no va a cambiar, el número de inconscientes y suicidas en este pais es enorme y seguirán pegándosela uno de tras de otro pero siempre habrá más. Game over.
Jejeje, María, ojalá todos fueran tan entusiastas de la derrota como tú, así compraríamos aún mejor.
Y la mejor residencia de ancianos del país Vasco? Con diferentes servicios y precios en las diferentes plantas?
Hola Tristan, en ti exposición esta clarísimo que en éste momento no es hora de compra de hoteles. Creo que es un acierto por parte de tus alumnos estar asesorados por ti. Gracias
Por mi zona, los hoteles bse están transformando en residencias de mayores. Es uno de los negocios que más está creciendo
Lo mejor hacer permuta con el Ayntamiento y quedarte toada la planta baja con permiso de desarrollar actividades comerciales
No conoces Zestona ¿verdad? Olvídate de actividad comercial de cualquier tipo, excepto el balneario (que no sé cómo andará) el resto… Eso sí, está aprox. a unos 15-20 min. de la costa (Zumaia)…
Hará unos dos o tres años, hubo una subasta en el Mercantil de San Sebastián por un edificio industrial en un pueblo de Guipúzcoa (cuyo nombre no revelaré). El ayto. te lo recalificaba para residencial (salían unas 20 viv.) PERO el gato encerrado estaba en los gastos de descontaminación que podían ser… y el ayto. no te daba la licencia de uso sin obtener previamente el certificado de calidad de suelo. Pues bien, se lo quedó el propio ayto. (a quien animé a pujar en la subasta) por 400.-€, y se lo podían haber quedado incluso por 50.-€ si me hubieran hecho caso. Eso sí, no tardaron en publicitarse en prensa diciendo que se lo habían quedado por solo 400.-€ y que lo destinaban para uso municipal SIN NECESIDAD DE DESCONTAMINACIÓN O CERTIFICADO DE CALIDAD DE SUELO DE NINGÚN TIPO.
¿Apartamentos en un edificio catalogado que (en principio) no tiene uso residencial? El gato encerrado está en que es un bien catalogado, y que el derecho de propiedad que adquieres es un derecho «limitado» por la Ley 13/1985, de Patrimonio Histórico Español. El problema en este caso no es BILDU, sino Patrimonio. Lo que la administración municipal (dejemos la política aparte, pues no tiene NADA que ver) te autorice ha de contar con el visto bueno «previo» de Patrimonio, y aquí es donde radica el verdadero problema. Y caso de que convencieras a las dos administraciones (ayto. y Patrimonio), mucho ojo con las condiciones de la licencia, porque como te obliguen a realizar la obra con materiales propios de la época… el verdadero problema, insisto es la https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1985-12534
Vaya por delante que soy un recién llegado al mundo de las subastas, pero a mi parecer… no solo en el entorno de las subastas sino en todos los mercados del mundo, el mismo activo y al mismo precio, puede tener varios objetivos y horizontes. Tantos como personas los observen.
Entonces estoy de acuerdo con Tristán en no cegarse con ese «caramelo». La razón del club de inversión ( y por lo que más o menos observo también en buena parte de sus inversiones personales), es adquirir al mejor precio posible, y vender con un horizonte temporal corto obteniendo la máxima rentabilidad posible. Lo que planteáis Tonigs y Sergio es seguramente válido y lucrativo, pero precisamente porque no se adapta todos los puntos de su estrategia y no cumple su «checklist» se ha desestimar. Dicho de otro modo, si de lo que yo entendiera es de comprar y vender, tengo la obligación por método de no meterme en berenjenales que realmente desconozco. Las cosas suelen torcerse cuando nos salimos de nuestros métodos y sistemas válidos.
Hola Tristan,
Pues la verdad es que yo por un precio razonable lo hubiese intentado coger al vuelo aunque me queda demasiado lejos.
Si bien dices que la reforma es espectacular, creo que se podría incluso dividir en apartamentos como se ha hecho con otros hoteles…
A ver qué va saliendo.
Convertir en viviendas es algo imposible sabiendo que el ayuntamiento de Cestona está controlado por Bildu.
Lo que además, es muy interesante, porque nos permite reflexionar sobre cómo nuestro voto puede influir en la riqueza o pobreza de nuestros vecinos. Es obvio que ahí podrían hacerse unas 50 ó 60 viviendas de primera calidad y que en los espacios comunes podrían instalarse comercios o empresas de primer nivel. Incluso podría redimensionarse el hotel de forma que una parte se quedara como hotel y otra se transformara en viviendas, etc.
Todo esto traería mucha prosperidad a un ayuntamiento de 3.700 habitantes.
Concordo contigo. Lo unico para sacarle rentabilidad a ese pedazo de hotel ubicado en esa zona es ipotizzar un proyecto de revalorización dandole contenido que aporte economia adjunta a la zona donde esta ubicado. Se podría por ejemplo en la primera planta una galeria comercial con espacios expositivos tipo pinacoteca y espacios culturales para poderlos dedicar tambien a iniciativas del ayuntamiento. Dedicar la segunda y la tercera para suites del hotel y las ultimas dos plantas arriba, viviendas privadas con servicios de hotel. Por experiencia personal presentando un buen proyecto y un buen plan economico con números que cantan a la realidad , los ayuntamientos si no son tontos abren las orejas porque se crean plazas de trabajo y intereses de vario tipo.
Una pena que por unos y otros politicuchos este sin uso ese bonito edificio desde hace siete años (fecha de las ultimas calificaciones en Google) al final acabara siendo otra ruina de esas que visitan youtubers para enseñarnos como se esta medio cayendo y darnos pena.
Conosco del Hotel cada rincon y te digo que muchos miles de Euros hacen falta para recuperarlo🙈 Tambien tiene el «problema»que las fachadas no se puedem alterar por ser centenar. Trabajé alli unos quantos años hasta que cerró en 2014😌