¿Otro blog de subastas judiciales?

Bienvenidos al nuevo blog de subastas judiciales

Tristán el Subastero. Bienvenidos al nuevo blog de subastas judiciales

Cuando concebí la idea de crear una web no solo no tenía ninguna intención de que incluyera un nuevo blog de subastas sino que en realidad lo único que tenía en la cabeza era que la web se dedicara principalmente a comercializar propiedades inmobiliarias, mías o de terceras personas y quizá a ofrecer algún servicio de consultoría.

Sin embargo con el tiempo algunos expertos en SEO me han explicado que sin las páginas dinámicas que aporta un blog, los interesados no encontrarían Subastanomics hasta pasadas las quinientas primeras páginas de resultados de la búsqueda.

Así que decidí que la web incluiría un blog en el que replicara los mismos post que yo mismo fuera publicando en el blog de Rankia de “Subastas Judiciales”. Pero de nuevo los expertos en SEO me conminaron a cambiar de idea pues Google odia a los copiones y en cuanto se diera cuenta de que en Subastanomics me limitaba a copiar y pegar me enviaría a los infiernos.

Así que finalmente he claudicado y decidido que aquí también voy a publicar contenido original y de la mejor calidad y que lo voy a hacer al menos una vez a la semana, sin que ello repercuta ni perjudique en la publicación de contenido, igualmente original y de calidad, del blog de Rankia, donde quiero seguir publicando al menos dos veces a la semana.

Lo que haré será diferenciar ligeramente los contenidos ambos blogs, de manera que todos los relatos que me envían los lectores, algunos desternillantes y otros auténticas pesadillas judiciales y todas las anécdotas que me van sucediendo en mi vida de subastero, los voy a publicar en el blog de Rankia, dejando el Blog de Tristán de Subastanomics para todo lo que sea más bien el estudio de la ciencia de las subastas.

Macho, Tristán, se te ha ido la olla, ¿ahora las subastas son una ciencia, como las Matemáticas o la Física?

Por supuesto que sí, chaval, y si no empiezas a tomarte en serio el estudio de la misma más vale que mantengas tu dinero bien lejos del negocio de las subastas de pisos.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

38 comentarios en “¿Otro blog de subastas judiciales?

  1. Toni

    Buenas tardes,

    se que está no es la entrada más adecuada pero creo que no hay dudas al autor en este blog.

    Creo pensar que no hay precio mínimo de una subasta por división de proindiviso. Estoy en lo cierto?

    Muchas gracias

  2. No Toni, no he querido duplicar la consultoría que ya tengo en Rankia. Respecto a la consulta, no suele haber precio mínimo, pero en este tipo de subastas hay que estar a lo que diga el edicto de subasta porque las condiciones las pone el juez y no tienen por qué coincidir con lo que estipula el art. 670 de la LEC

  3. julio

    Buenas tardes.
    Soy nuevo en este blog, pero ya reconozco su claridad, concisión y ayuda que ofrece. Gracias.
    Sin mas preámbulos voy a entrar en el tema, que me suscita alguna duda y me gustaría conoce
    tu opinión.
    En su dia, concerté un préstamo hipotecaria con una caja de ahorros ahora absorbida por un banco.
    El préstamo era de 200.000 Euros y como garantía hipoteque un edificio industrial.
    por diversas circunstancias, hace cuatro años, deje de pagar las cuotas del mismo.
    Después de dilatar al máximo la ejecución hipotecaria, ahora ya solo estoy pendiente de la publicación de la ejecución.
    La cantidad marcada en la escritura de hipoteca para la subasta, incluidos principal, intereses de demora y costas es de aprox. 3.600.000 Euros.
    La cantidad adeudada al banco , no llega , incluidos los intereses de demora a 200.000 Euros. Aquí no están incluidas las costas. Y ahora llega mi pregunta.
    ¿En una subasta sin postores, ¿ El banco se la puede adjudicar por todo lo que se le debe, o se la adjudica por el 50% del precio de tasación? ¿Seria licito que para saldar una deuda de 200.000Euros se “quede” con un bien valorado por sus propios tasadores en 3.500.000 Euros.
    Espero tu opinión. Gracias
    t

    1. Ufff, vaya putada.

      Efectivamente, si la subasta queda desierta el banco podrá optar entre adjudicarse la nave por la deuda o por el 50% del tipo. Te aseguro que no va a tener dudas en elegir lo primero ni el juez tampoco escrúpulos en aceptarlo.

    2. David

      Ya hace tiempo de la publicacion, no se como quedo el asunto, pero lo normal es que la hubieses puesto a la venta a un precio economico para salir pronto de ella, pero llevandote dinero en el bolsillo, no dejando el asunto que llegue a subasta, esa dejadez te va a costar el dinero, que llegue uno a la subasta y gane un buen dinero a tu costa, vamos esos chollos que todo el mundo busca……. pues tu eres uno de ellos, por tener una propiedad cara aunque haya bajado de precio, y con una deuda diminuta, luego la culpa es de los subasteros………. o del banco…… Saludos.

  4. Jotaerre

    ¿Desierta, con esa deuda en relación a su posible precio de mercado actual, por mucho que haya bajado?
    Y conste que al Juez o Secretario sólo se le ponen a prueba sus escrúpulos si la mejor postura no cubre ni la deuda; en los demás casos, debe aplicar la LEC ( otra cosa es que sí tenga escrúpulos y se la salte).
    Saludos,

  5. Jose Maria Gonzalez Cano

    Tengo una vivienda habitual que sale a sybasta el dia 25 de Junio. Es la segunda vez que sale, en la primera el banco no pidio la adjudicacion del inmueble y no hubo postores. El valor de la vivienda es de 397000 euros y la deuda que se me reclama es de 263000. Mi pregunta es cual seria el precio por el que el banco podria adjudicarsela y si no ejerce la opcion de adjudicarsela, en que situacion me quedo y que puedo hacer.
    Un blog impresieonante, con un monton de soluciones a dudas y atencion rapida y precisa. Felicidaes.

    1. Hola Jose María. Si la subasta quedase desierta, el banco tendrá que adjudicársela en el 60% del tipo de subasta porque si lo hiciera en el 70% tendría que darte dinero.

  6. Jose Maria Gonzalez Cano

    Conoces algun caso en el que el banco haya negociado una quita parcial de la deuda y una refinanciacion de la restante. Se podria desafectar parte de la vivienda par hacer frente al pago parcial de la deuda y el resto refinaciar. Conoces algun caso?. Gracias

  7. Jose Maria Gonzalez Cano

    Buenos dias, las dudas aumentan. En mi caso soy familia numerosa del tipo general, tengo tres hijos de 19, 17, 13 y no tengo trabajo, actualmente cobro 342 euros de subsidio y mi mujer trabaja como limpiadora con cinco horas semanales. Puedo en base a estos datos pedir la suspension de la subasta?. Gracias.

  8. Hola Jose María. Casi seguro que estás dentro del rango para ser considerado familia en riesgo, y eso puede paralizar la ejecución hipotecaria temporalmente. En principio hasta mayo de 2017.

    Lo que tienes que hacer es acudir al juzgado y pedir un abogado de oficio. Eso lo primero.

    Y luego él te dirá.

  9. Jose Maria

    Buenos dias, mi casa salio a subasta el dia 25 de junio y se la adjudico el banco por el 70% del valor de tasacion. El caso es que creo que reuno las condiciones para pedir la moratoria de dos años despues del lanzamiento y mi pregunta es : durante esos dos años, que tendria que pagarle yo al banco. Un saludo.

  10. Vicente Cerdá Pedreño

    Hola Tristán,
    Me gustaría saber tu opinión sobre el precio y el plazo a pujar, por una adjudicación directa publicada en la web de la AEAT de una sociedad de la cual soy socio, que va a tener lugar en las próximas semanas.
    Se trata de unas participaciones minoritarias de una SL (un 37%) embargados a otro socio. La sociedad genera pérdidas cada año y tiene dos inmuebles en su activo pero también tiene deudas con bancos. Tiene préstamos hipotecarios garantizados por los inmuebles. Es decir, los inmuebles tienen cargas.
    Ya ha habido dos licitaciones el mes pasado y han quedado desiertas.
    La tasación inicial de estas participaciones por parte de la AEAT fue €129K y el depósito inicial solicitado en la primera licitación fue €25,7K (un 20%). En mi opinión, lo han valorado al alza, teniendo en cuenta el estado del mercado actual.
    Ahora sale anunciado en adjudicación directa y se pide un depósito de €6,4K.
    Me gustaría que opinaras sobre:
    1) El precio a ofrecer.
    Primero, es una participación minoritaria en una sociedad, que pienso a primera vista no apetecerá a terceros, ya que adquiriéndolo no les daría mayoría en las Juntas de Socios. También, al ser grabados los inmuebles con cargas hipotecarias, tampoco están libres para ser vendidos por la sociedad. ¿Qué opinas sobre ofrecer el depósito y un poco más? Por ejemplo, pagar el depósito y ofrecer un precio total de €13.000. Evidentemente, la oferta sería baja y apenas representaría un 10% de la tasación original. La verdad es que tengo pocos recursos y liquidez y no puedo ofrecer mucho más.
    2) El momento a realizar la oferta.
    Para poder adquirir estas participaciones al precio indicado (o el más bajo posible) – ¿Crees que debo acudir a la primera ronda de adjudicación directa, o crees que es mejor esperar hasta que el periodo de los 6 meses esté a punto de cumplirse? De esta forma, probablemente, quedarían desiertas las subastas en adjudicación directa de los próximos meses y la AEAT quizás estaría más animada de quitárselas de encima y adjudicarlas por un precio bajo (el ofrecido) antes de acabar el plazo.
    3) Por último, ¿que pasará si la AEAT considera mi oferta demasiado baja y vencen los 6 meses de plazo sin ninguna oferta mejor?
    Agradeciendo de antemano tus consejos, un cordial saludo.

    1. No creo que esas acciones le interesen a nadie y por lo tanto yo arriesgaría a dejarlo correr, sabiendo además que tampoco corres grandes riesgos pues imagino que en los estatutos de la sociedad habrá alguna cláusula por la que los socios os reserváis el derecho de retracto.

      De modo que… ¿para qué pujar?

  11. Angeles Rosique

    Somos 5 hermanos que hemos heredado una casa de mi padre. Cuatro la queremos vender, pero uno que vive en Argentina no quiere. Lo vamos a poner por vía judicial. Pasará a subasta. La casa está valorada en catastro en 69.000€ y el valor que le dan en Aragonés 96.000€ la casa costo unos 128.000€
    Si vamos,a subasta cuanto podemos recibir? Es muy urgente
    Muchas gracias

    1. Jotaerre

      Buenos días, Angeles, me temo que “lo vamos a poner por vía judicial” y “es muy urgente” es contradictorio (lo será cuando llegue la subasta, en todo caso), y más si hay que notificar una o varias veces en Argentina…
      Respecto al precio, imposible de predecir, todo dependerá del interés de terceros o de los propios copropietarios.
      Saludos,

      1. Angeles Rosique

        Me gustaría saber cuanto tardan más o menos en salir a subasta… Muchas gracias.
        Angeles

        1. Jotaerre

          Buenos días, Angeles; los plazos judiciales son impredecibles, dependen de cada Juzgado y de las complicaciones que puedan surgir durante el proceso, así que van desde meses (bastantes) a años.
          Pero la pregunta es ociosa si no hay otra alternativa que la judicial: cuanto antes se inicie, antes acabará.
          Saludos,

        2. tonigs

          Copropietarios en el extranjero y prisas mal tema… Como mucho podéis mal vender vuestra parte a personas que lo compran a un precio aproximado de 1/4 del valor de mercado.

  12. jc_cs

    Buenos días:

    Me ha sido adjudicada una vivienda en adjudicación directa de la AEAT la cual tiene una carga hipotecaria de la que me debo hacer cargo.
    Ya tengo registrada dicha vivienda y me he presentado en la entidad financiera para cancelar dicha hipoteca.
    Mi sorpresa es que me entregan un documento de los servicios jurídicos de la entidad con la siguiente respuesta:´

    …..que a la vista de la documentación aportada, consta que el Sr…(Yo). se ha adjudicado la propiedad de la finca que constituye la garantía real de la hipoteca de …….
    Sin embargo, la adjudicación de la finca no implica una subrogación en la responsabilidad personal de la operación hipotecaria, sino simplemente en la real (en cuanto que es un tercer poseedor). En consecuencia, el deudor sigue siendo el Sr..(antiguo propietario).
    Recordar que la cancelación anticipada de las operaciones hipotecarias solo se puede hacer a instancia de los titulares, por lo que si el Sr…..(Yo) la quiere amortizar debe subrogarse primero en la responsabilidad personal. La única alternativa posible para poder iniciar el trámite de cambio de titulares sería que entre las partes, deudor y tercer poseedor, se llegase a un acuerdo para que el segundo realice una asunción de deuda en escritura pública, subrogándose en la responsabilidad personal que corresponde al primero.

    Mi duda es que yo no tengo forma de localizar al anterior propietario (si está localizable) y no se de qué manera pudo quitar esta carga.
    Por otra parte, dado que yo me tengo que hacer cargo la hipoteca, el banco podría embargarme a mi por ser el avalista?

    Y por último tengo alguna forma de pedir información a la entidad de la situación de ese préstamo hipotecario?

    Agradeciendo de antemano la respuesta, un cordial saludo

    1. No dejes que te enreden.

      Vete al notario, explícale el asunto y veras como más pronto que tarde te has quitado de encima esa hipoteca.

  13. Juan Miguel

    Hola
    Hemos heredado una 1/3 parte de una vivienda y como no llegamos a un acuerdo con la otra parte que tiene las otros 2/3
    Me gustaría saber si lo llevamos a subasta que ℅ mínimo sobre tasación podríamos cobrar o no hay un mínimo .y también la otra parte puede pujar!!!
    Muchas gracias

    1. Estas subastas se rigen por el acuerdo entre las partes, por lo que seríais vosotros mismos los que pondriais las condiciones de la subasta. Motivo por el que tu pregunta no tiene una respuesta concreta.

      1. Juan Miguel

        Hola
        Cuando me refiero a que no llegamos a un acuerdo es que no quieren ni vender ni darnos ni un euro y sería denunciándolo!!!
        No se si así cambiaría algo pero lo pongo x si acaso
        Y gracias por todo

  14. anfer1950

    ANFER1950
    Leo la mayoría de vuestras explicaciones sobre los temas varios del blogs,pero me gustaría vuestra opinión y sugerencias sobre el tema que me quita muchas horas de sueño
    Intentaré resumir el Crédito Hipotecario que tengo ante notario. Año 2007
    Ahora estoy en procedimiento judicial de subasta pero no tengo claro el tema y la información que tengo no la encuentro lógica.
    Pago en año 2011 10% de la deuda y se acabo después de firmar acuerdo del resto, a pagar mensualmente
    RESUMO DATOS :
    1ªValor de tasación 300,000 € en escritura
    2º Valor del préstamo hipotecario del banco 130,000 €
    3º Valor de la deuda 30,000 € a la fecha
    4º Valor pendiente de pago de hipoteca 50,000 € (pendiente de valor exacto).subasta electrónica
    5º valor fiscal 90,000 €

    Vivienda habitual

    300,000×75=225,000€ precio salida de subasta Fuera precio de mercado

    Conclusión : Adios a los ahorros de mi actual jubilación y esperar que los nietos la reciban etc.

    Si a la subasta se ofrece un precio que cubra la deuda del banco más la mía por un tercero Se efectúa la subasta
    por ejemplo 80,000 € 50,000 banco +30,000 mía =80,000 €
    En alguna ocasión he leido que es sobre el préstamo bancario
    130,000×75% = 97.500€ €
    Se puede pedir una tasación oficial y la puede aceptar el juez
    ¿Hay alguna otra alternativa para cobrar la deuda en función de los valores expuestos ?

    Gracias anticipadas por la colaboración

    1. Jotaerre

      Buenas tardes, no entiendo lo de la deuda “mía” de 30.000€.
      Pero el % es el 70%, y sobre la tasación, sin que pueda pedirse otra porque se fijó al hipotecar.
      Saludos,

      1. anfer1950

        Buenas tardes :
        Gracias por la pronta contestación a mis pregunta.
        Deuda mía : Capital prestado más intereses .
        300.000×70%=210.000 € = Precio de salida ¿y si no hay postores ?
        Gracias
        saludos

        1. Jotaerre

          Buenos días, y de nada, pero sigo sin acabar de entenderlo, ¿la finca no es tuya, sino que tiene una hipoteca del banco y luego una a tu favor de 30.000€? Si es así, ¿cuál es la que se ejecuta?
          Respecto al 70%, no es el precio de salida, sino el mínimo para que se apruebe una postura en subasta sin más trámites (en principio).
          Mejor repasa los arts. 670 y 671 LEC, y los capítulos que Tristán les ha dedicado.
          Saludos,

          1. anfer1950

            Gracias de nuevo por tu rapidez en contestarme.
            Ejecuto yo
            Intento de nuevo leer los artículos de referencia, y estudiarlos en detalle ya que te mandan a otros artículos etc y terminas perdiéndote . Para vosotros encontrar lo que buscais es sencillo para mí una lucha
            Lo intento

            Saludos ,

  15. Jotaerre

    De nada de nuevo, si ejecutas tú la cosa cambia, pero también significa que ya tienes un abogado pero no te resuelve tus dudas, supongo.
    En estos casos en que ya interviene otro colega, por respeto sólo me mojo estudiando documentos en privado y cobrando, lo siento (porque él si debe cobrar, y es quien debería estudiar y asesorarte).
    Saludos,

    1. David

      Buenas noches compañer@s, me podeis aclarar una duda, si te adjudicas un bien inmueble con una carga, (a sabiendas antes de pujar) te lo adjudicas lo cambias de nombre y pasas de la deuda y disfrutas del bien, entiendo que lo mas que puede ocurrir es que terminen subastando nuevamente el bien y lo pierdas? pero sin mas responsabilidad supongo, se cubra o no esa deuda que era del anterior propietario no afecta al nuevo? solo que pierdes lo que pago en subasta? Gracias de antemano.

      1. La deuda no es tuya, David, por lo que jamás te la podrán reclamar por otra vía que subastando la casa que un día te adjudicaste.

        1. David

          Buenos días Tristan, Gracias por su contestacion y mas siendo Domingo. Cuando buenamente pueda, me gustaria saber, para levantar el embargo por el cual me adjudico el bien asi como otro anterior, se abona algun impuesto sobre la cantidad que figura? ejemplo, embargo por la hipoteca, deuda preferente, cantidad reclamada 150.000 Euros, embargo financiera 20.000 Euros, me adjudico el bien que lo saca a subasta el primero, pero he de levantar los dos embargos, se que el registro cobrara por ello, pero a parte de pagar el I.T.P. sobre el precio de adjudicación debo abonar algun otro impuesto para cancelar las deudas? Gracias, que pase un feliz Domingo.

  16. anfer1950

    Gracias Jaterre y Tristán por vuestro post asesoramiento legislativo sobre las subastas
    Ya encontré la solución a mis dudas gracias .
    Cuando se investiga es por falta de confianza en el asesoramiento del letrado .Os diré que este caso viene desde hace 2011, ya hace tiempo que cobraron su minuta y el caso espero que se resuelva de inmediato 2016 2017.
    Tomo nota y ya sé a quién dirigirme en un futuro, pues todos los Letrados no son iguales y hay que saber elegir

    Saludos,

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