La correcta identificación del bien subastado es el mayor problema en las subastas de la AEAT

La importancia de identificar el bien subastadoHola Tristán. Ya has comentado en varias ocasiones la importancia de identificar in situ lo que se va a subastar, sobre todo en las subastas de la AEAT y de la Seguridad Social.

 A continuación te comento la metida de pata que tuve hace un año y al final una sorpresa que tiene relación con ella.

Hace un año compré en la Seguridad Social un parking que estaba tasado en 16.700€. Antes de la subasta acudí a identificar el parking con la nota de registro en mano (frente zona común maniobra, derecha aparcamiento 15, izquierda rampa de acceso, fondo zona común) y todo cuadraba excepto que la rampa de acceso a la izquierda era un carril de acceso por el que los coches pasaban para llegar a su plaza.

Pensé que era una mala interpretación y que aquel era el parking por el que iba a pujar… error.

Cuando me adjudiqué el parking y me reuní con el presidente de la comunidad para abonar las cuotas atrasadas, me dijo que la numeración que tienen los parkings no se correspondía con la del registro y que mi plaza era otra.  Me la enseñó y cuál fue mi sorpresa al verla que casi me da un patatús.

Si están los demás coches en sus plazas no tengo sitio para maniobrar y hay que salir marcha atrás por el carril común hasta encontrar un hueco en el que dar la vuelta al coche.El problema de las subastas es la correcta identificación del bien subastado

La nota de registro estaba bien y mi interpretación de la misma había sido errónea. Lo que tenía a la
izquierda era la rampa de acceso. Sin embargo vi algo raro justo donde acababa el carril de acceso. Parecía como si hubieran puesto una pared y una puerta donde antes no había nada. Entonces fui al ayuntamiento a intentar averiguar si en los planos era así y cuál fue mi sorpresa que me encuentro en el plano (foto adjunta) que habían tapiado la zona de maniobras y que ahora la utilizan como trastero, aunque sólo el presidente tiene acceso al mismo.

Por eso no se puede maniobrar bien para salir de mi plaza.

Se lo comento al presidente de la comunidad (no hay administrador) y me dice que eso lleva así toda la vida y que no se va a quitar. Entonces le enseño una foto del plano y se reafirma en que no, que eso no se toca. Entonces le traigo un certificado de un arquitecto técnico al que contraté y se vuelve a reafirmar en que no, que eso puede ser falso. El presidente es un hombre de más de ochenta años y además muy cabezón.

Al final me he visto obligado a acudir a la concejalía de urbanismo para poner una denuncia y que venga un técnico a comprobarlo todo.

Ya veremos como termina la cosa porque nadie me va a comprar el parking si no puede maniobrar correctamente. Actualmente lo tengo alquilado porque por suerte los parkings que están detrás están siempre vacíos y por ahora se puede maniobrar, pero nadie compraría algo así.

Y ya por último, resulta que en la AEAT, al mismo deudor del parking que me adjudiqué le van a subastar este trastero. Fíjate en los linderos y en la imagen que te he adjuntado ¿No es la habitación señalada como cuarto con el grupo de presión? Yo creo que sí, que el trastero que se subasta es el grupo de presión al que solo se podría tener acceso a través de la zona actualmente cerrada.

Como se lo adjudique alguien sin comprobarlo se va a encontrar con un marrón peor que el mío.

 Esta subasta será un marrón

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

31 comentarios en “La correcta identificación del bien subastado es el mayor problema en las subastas de la AEAT

  1. Josito

    Muy curioso esto de ubicar la finca con la única identificación de la prosa del registro.
    Al hacer esta pregunta me descubro de lo pez que estoy en estos asuntos, pero por aquello del interés me veo en la obligación de hacerla.
    No sabía que se podía hacer a los planos de un edificio en los ayuntamientos. Si sabía que existían pero no que el acceso a ellos fuera posible.

    ¿Lo estoy entendiendo bien?. Un ciudadano puede presentarse en el ayuntamiento (supongo que será en el área de urbanismo) y pedir que le enseñen los planos de un edificio, o zona del edificio, incluso solicitar un fotocopia de ese plano.
    Y si todavía no eres propietario del bien, también es posible.

    ¿Qué documentos suelen pedir los de urbanismo para acceder a esta información?

  2. Kyrie Lomthe

    ¿Y hay obligación de avisar al Ayuntamiento de que has puesto una pared y donde? Porque el ICIO se paga, pero de eso no tenía ni idea…

      1. Kyrie Lomthe

        Estoy convencido de que voy al Ayuntamiento a informarme de eso y me mirarían con cara de “¿Y este panoli?”

  3. JULIO HERRERO CASALEIZ

    Miren, la correcta identificación de las fincas, así como la correcta identificación de las cargas, servidumbres, etc., es lo primero que hay que verificar, antes de estudiar la rentabilidad ó no de la operación (salvo que de entrada resulte inviable, en cuyo caso les aconsejo no perder el tiempo). Es tal el cumulo de posibles errores (de proyecto, de inscripción, de decripción de linderos, escrituras llenas de errores, de chapuzas ó tropelias de la comunidad o de sus miembros, etc, etc), que resulta increible que tanto subasteros como particulares no nos tomemos tal aspecto mucho mas en serio. Estamos dispuestos a pagar fortunas por una fínca, pero somos incapaces de pagar a un profesional, con seguro de responsabilidad civil, el costo de un Certificado que acredite ó no su identificación…o pretendemos que asuma el riesgo por “dos chavos prietos”.
    Estimados amigos, no es facil este negocio en las circunstancias actuales, pero si ademas de tacaños, somos tontos…la posibilidad de meternos en un lio aumenta exponencialmente. ¿Cuantos de los que os ofrecen servicios de asesoramiento son verdaderos profesionales que se responsabilizan de su trabajo, suscribiendo un “contrato de servicios” cubierto por un “seguro de responsabilidad civil” acorde con la cuantía de la operación?.
    Por ultimo, cabe señalar que en caso de defectos de contenido, forma, etc…se puede solicitar e impedir que la subasta se celebre hasta tanto no queden definitivamente aclarados los errores, omisiones, etc que siendo “substanciales ” puedan alterar la misma (v.g: que la finca descrita no existe en la realidad ó no se corresponde físicamente en superficie, incompatibilidad con el uso propuesto, falta de accesibilidad, etc, etc). Evidentemente organismos como AEAT y S.S se resisten, pero !ojo! que ellos son conscientes también de que un escrito bien fundamentado no se lo pueden pasar por el forro y que no atender a razones les puede acarrear serios problemas.
    En cualquier caso, si el informe solicitado ó la identificación no es positiva, mi consejo es que actue como le he dicho y si no quiere o no puede, absténgase ante la duda. !Mas vale pagar unos honorarios que meterse en un follón!

  4. Completamente de acuerdo Julio. Además, los follones derivados de una mala subasta suelen tener finales bien tristes.

    Y otra cosa, aunque no es mi costumbre, alguna vez sí he firmado contratos de servicios con mis clientes. Lo que ha llamado mi atención de lo que dices ha sido tu mención al “seguro de responsabilidad civil”. ¿Tu crees que habría algo así también para los subasteros que suscriben contratos de búsqueda de propiedades con sus clientes?

    1. JULIO HERRERO CASALEIZ

      Debes consultar con las compañías que tienen experiencia en este tipo de seguros. Yo siempre los he suscrito con ASEMAS (Mutua de Seguros y Reaseguros a Prima fija), pero existen otras (MAPFRE, creo que SANTA LUCIA, si la de los muertos, etc). Que te expliquen que tipo de coberturas, plazos, riesgo que pretendes cubrir, etc. Piensa que la póliza debe estar vigente por un tiempo razonable (es decir, te pueden reclamar a la vuelta de dos o tres años el trabajo que entregas hoy…y si has cancelado antes la póliza, la compañía no te cubre). !Es la carga que hay que soportar por ir de legal, responsabilizándose del trabajo!. La otra forma ya sabes como es…poner tu patrimonio a nombre de tu mujer.

  5. Ruben

    Hola,
    Relacionado con la correcta identificacion de las fincas yo tengo un piso que compre en barcelona que en la descripcion de la finca habla del derecho de uso de 22 metros para aparcar y los vecinos no me dejan aparcar sin especificar la ubicacion exacta.esta inscrito en el registro pero no me reconocen ese derecho.lo miro un abogado pero no hay manera me comenta que vaya contra quien me lo vendio pero es insolvente.los vecinos dicen que fue un error del constructor de hace 40 años y que no tengo derecho.si alguien se le ocurre que hacer pagaria por una solucion ya que querria vender el piso pero la ausencia de plaza me vomplica enornemente la venta.hay espacio para cederme una plaza pero no me dejan porque alegan que les molesteria un poco para aparcar.

    1. Yo no se cómo lo haría porque cada problema requiere de una solución distinta, pero te aseguro que una pandilla de aprovechados no me impedirían disfrutar de mis derechos. Si tienen más dificultades para maniobrar, que las tengan, pero tu derecho de uso es tuyo y sanseacabó.

      En cualquier caso, los derechos, además de suplicarlos, a veces hay que tomarlos y ejercerlos. Mi primera medida sería aparcar un coche en ese espacio que les sobra que dicen que sí pero que mejor no porque… uff, que molesto.
      Deja allí un coche en el que están bien visibles tu nombre y teléfono para que si se les ocurre llamar a la policía local, ésta te avise antes de llevárselo. Así podrás darles explicaciones y me extrañaría mucho que si alegas tu derecho a aparcar allí la poli se atreva a llevárselo.

      Una vez hecho eso, ahí empiezan tus derechos. No les quedará más remedio que negociar.

    2. De hecho ahora se lo que yo haría. Lo mismo que te he dicho de meter un coche en ese hueco pero dejando en el cartel primero tu nombre y tu teléfono y debajo “abogado: Jotaerre y su teléfono”.

      Esa sí que es una verdadera declaración de intenciones. Les estás diciendo que si no negocian vas a dar la batalla. Y con ese cartel la poli municipal no quita de ahí el coche sin antes llamaros ni locos.

  6. Jotaerre

    Buenas tardes, Ruben, entiendo que el abogado al que consultaste comprobó si era cierto lo del supuesto error del constructor, pero, en cualquier caso, si tu finca registral no tiene asignada plaza concreta, probablemente tampoco las de los vecinos, y te quieren hacer pagar a tí el pato.
    Saudos, y a tu disposición por si quieres un segundo estudio del caso.

  7. malagaga

    Pues ya que tiene que resolver el problema para su plaza de garaje, que aproveche y se adjudique el trastero-“grupo de presión”. Lo que me deja ojiplático es que se pueda subastar una instalación común para la comunidad, y algo tan sensible como la de agua. Siendo malvados, si se adjudicara el trastero, y una vez registrada la propiedad, podría cortarle el agua a todos los vecinos, que no podrían entrar en su propiedad. Y después, “negociar” con el presidente lo que hacer con ese murito a cambio de otorgarles acceso al trastero. Sería invertir en torno a 2.000 € para tenerlos cogidos por los huevos.

    1. En realidad no, Malagaga. Quien compre ese trastero no lo va a oler en la vida pues la necesidad de la comunidad de propietarios pasa por encima de su propiedad. Ya veríamos si consigue que le paguen algo de alquiler.

      1. malagaga

        ¿Pero cómo puede ser que el cuarto de aguas pueda estar en manos de un particular? ¿No se le ha pasado al registro de la propiedad? ¿Quizás esos mapas que tiene Urbanismo en su poder no están actualizados y la disposición final que hizo el constructor sea otra? Como ya comenté antes, tengo un familiar administrador de fincas, y si fuera una comunidad suya, se llevaría las manos a la cabeza si supiera que el cuarto del grupo de presión lo “posee” un propietario. Sigo pensando que si se hiciera con la propiedad por una cantidad razonable, podría lograr un acuerdo con el presidente para lograr un quid-pro-quo y recuperar el espacio común de maniobras. En estas cosas, cuando hay por medio un presidente HP que no atiende a razones, hay que tener el colmillo muy retorcido, llevando la delantera y nunca dar un paso atrás, porque se vienen arriba y si acabas cediendo, pierdes todo. Que tiene una inversión que puede palmar por culpa de un chupóptero, hay que ser todo lo agresivo que se pueda, e incluso si preguntar en el bloque por el presidente con cualquier pretexto a ver si consigue recabar gente que esté en contra de este, vendiéndoles la moto con que el presidente está empleando ese espacio común en su beneficio, siendo el usufructuario del supuesto trastero comunitario.

        1. Una cosa es quitarle al presidente y a la comunidad ese espacio de maniobras que se han apropiado y otra cosa, muy distinta es quitarles el cuarto de calderas o el eléctrico.

    1. Hola Juan Carlos. En vuestro caso ya lo sabía porque recuerdo una subasta que tenía su origen en un seguro de esos cuyo último recibo no había sido pagado y que, por tanto, no se hizo cargo del marrón.

  8. xlkltln

    En la información adicional dice q el trastero numero 1 tiene acceso desde la plaza de aparcamiento nº1.

    Yo “quiero interpretar” q ese plano es el del proyecto, pero que al final el grupo de presión se instalaría en el mismo cuarto que el aljibe y ese local se escrituraría como trastero privado. Pero si fue así el otro error fue declarar el aparcamiento 1 y el trastero 1 como inmuebles independientes, ya que si a uno se accede desde el otro deben de ser anejos e inseparables. No puedes depender para entrar a tu trastero que el propietario del garaje tenga aparcado un mini o un 4×4.

    1. Carlos

      No se puede acceder por la plaza de parking n1 porque la han cerrado con un tabique y puerta enrollable. Un buen marrón ese trastero

  9. Aramis

    Si es que no aprendemos por mucho que nos lo diga el bueno de Tristán.
    En mi caso me encuentro en adjudicación directa de AEAT, un garaje al lado de casa o sea el chollo de siglo, entro en los garajes del edificio y algunas plazas tienen su números correspondiente otras no, pero la primera si la tenia así que 1,2,3,4,5….y bingo, Una plaza de 3,47 por 4,96. Me adjudico la plaza y cuando voy a tomar posesión sorpresa es la del al lado una pequeñita que además tiene dos trastero uno ilegal que me coge parte del garaje y otro legal realizado en el hueco libre de escalera( Este está inscrito en registro)
    Cual fue el fallo de identificación del bien, pues que debajo de la rampa de acceso al garaje hay plazas, pero cuando la medida es menos de 1.75 no son plazas de garaje, pero algunos propietarios se ha quedado con los huecos y han realizado plazas de garaje ilegal.
    En la Licencia de ocupación de la gerencia no se detalla ningún tipo de trasteros.

  10. malagaga

    Pues en la seguridad social la cosa a veces tampoco está sencilla:

    VIVIENDA UNIFAMILIAR.- PARCELA DE TERRENO PROCEDENTE DE LA HUERTA DE LA CASITAHAZA DE HIGUERAS Y NEGRAS, Y SUERTE ARENOSA, A LOS PARTIDOS DE LA SALINA Y LO-MAS, DE ESTE TERMINO DE FUENGIROLA, QUE SE CONOCE COMO PARCELA NUMERO DOS SOBRE LA QUE SE HA CONSTRUIDO LA SIGUIENTE EDIFICACION: VIVIENDA UNIFAMILIAR COMPUESTA DE PLANTA BAJA DESTINADA A LOCAL COMERCIAL, CON UNA SUPERFICIE CONS-TRUIDA DE 107 METROS CON 50 DECIMETROS CUADRADOS.- Y LA PLANTA PRIMERA, DIS- TRIBUIDA EN DIFERENTE COMPARTIMENTOS Y SERVICIOS, PORTAL ESCALERA Y TERRAZAS CON UNA SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA DE 139 METROS CON 21 DECIMETROS CUADRADOS.- LINDA: LA CONSTRUCCION POR TODOS SUS LADOS,CON LA PARCELA DONDE SE ENCUEN- TRA ENCLAVADA, DESTINANDOSE EL RESTO NO OCUPADO PRO LA EDIFICACION A ZONA DE DESAHOGO.- INSCRITA CON NUMERO DE FINCA: 18519, AL TOMO: 1463, LIBRO: 0833, FOLIO: 0154 DEL REGSITRO DE LA PROPIEDAD NUMERO DOS DE LOS DE FUENGIROLA. PARTICIPACION DEL DEUDOR EN LA TITULARIDAD DE LA FINCA: 100% DEL PLENO DOMINIO. NOTA PARA HACER CONSTAR: QUE LA ANOTACION LETRA “A” A FAVOR DEL BANCO DE ANDA-LUCIA QUE CONSTABA EN EL CERTIFICADO DE CARGAS EMITIDO POR EL REGISTRO Nº2 DE FUENGIROLA EN 26-05-11 A RAIZ DE NUESTRA ANOTACION DE EMBARGO LETRA “B”, HA CADUCADO SEGUN SE DESPRENDE DE LA NOTA EMITIDA POR EL REGISTRO Nº2 DE FUENGIROLAEN 16-03-15 A RAIZ DE NUESTRA PRORROGA SOBRE LA LETRA “B” ANOTADA CON LA “F”. DE MODO QUE NO HAY ACREEDORES PREFERENTES, INSCRITOS EN EL REGISTRO, A NUESTRAANOTACION DE EMBARGO LETRA “B” PRORROGADA CON LA “F”.

    Bien por ellos que avisan que la anotación de la carga anterior caducó.

  11. malagaga

    Les he enviado un email para intentar resolver lo que creo que es un error en la identificación de un inmueble, y no solo es que me han contestado EN EL MISMO DÍA, es que han rectificado el error en el mismo momento. ¿Estoy soñando o a veces la administración pública puede funcionar? Fe en el funcionario restaurada …. levemente

    1. Es que el nivel de competencia, productividad y eficacia de los funcionarios de la Agencia Tributaria no tiene nada que ver con los de los juzgados.

      Y no creo que la culpa sea de los funcionarios sino de los jefes, es decir, de jueces y secretarios judiciales.

  12. pepe

    ¿Y no es peor, o al menos igual de malo, que tras adjudicarte un bien que sí existe, aparezca un tercero diciendo que es de él?

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