Si estás buscando una vivienda en subasta y te has topado en Idealista con un anuncio de una cesión de remate a un precio de escándalo, para un momento, no cojas todavía el teléfono. Porque entre los anuncios de cesiones de remate que aparecen en los portales inmobiliarios conviven intermediarios serios con auténticos cazadores de incautos cuyo negocio NO es conseguirte ninguna casa, sino quedarse con tu dinero. Y lo hacen con una técnica tan sencilla como eficaz: pedirte un dinero por adelantado antes de «trasladar tu oferta» al banco o al fondo que se adjudicó la vivienda. Hoy voy a hablar sobre algunas estafas en las Cesiones de remate que se anuncian en Idealista.
Spoiler: esa oferta nunca llega a ningún sitio.
En mi larga trayectoria comprando viviendas en subastas judiciales he podido ver la creatividad de muchos golfos que viven de estafar al prójimo. Y estas tienen en común con el resto de estafas lo de siempre, que se aprovechan de la ilusión de la gente por conseguir una casa muy por debajo de su valor de mercado. Y cuando alguien está ilusionado, baja la guardia.
En este artículo te voy a explicar qué es una Cesión de Remate, cómo funciona el engaño paso a paso y, sobre todo, te voy a contar un caso real que le ocurrió a un amigo mío con un chalet en la sierra de Madrid.
Y de paso voy a desenmascarar al tipejo que se quedó con su dinero. Con nombre, apellidos y fotografía. Para que no te pase a ti.
Si tienes tiempo, en este vídeo de mi canal de Youtube te lo cuento todo con mucho detalle. Disfruta del vídeo 👇👇
Y si no dispones de tiempo para ver el vídeo, este artículo lo podrás leer en unos minutos.
1. Qué es una cesión de remate y por qué es terreno abonado para las estafas
Cuando se celebra una subasta judicial por una deuda hipotecaria y no aparecen postores, o las pujas no cubren las expectativas del demandante, el acreedor que ha instado la ejecución (normalmente un banco o un fondo de inversión) puede pujar y ganar la subasta.
Y la ley le permite hacerlo «en calidad de ceder el remate a un tercero». Dicho en cristiano: el banco gana la subasta, pero en lugar de quedarse la casa en su balance, busca a alguien que se la quede en su lugar pagándole un precio.
2. Y por qué querría el banco ceder el remate en lugar de poner la casa subastada a su nombre
Todo empezó con la crisis de 2008. Antes de eso, la legislación de subastas estaba pensada para dar ventaja al acreedor, así que los bancos se adjudicaban propiedades sin mayor problema. Pero cuando estalló la crisis, esa ventaja comenzó a perjudicarles: de repente los bancos se vieron obligados a adjudicarse muchas más propiedades de las que querían, y se les empezaron a acumular pisos en el balance.
Para quitarse ese problema de encima, los bancos vendieron paquetes enteros de hipotecas fallidas a fondos de inversión, muchas veces a precios ridículos, entre el 10 % y el 15 % de la deuda nominal. Es decir, una deuda de 100.000 euros la compraron los fondos por 10.000 o 15.000 euros. Con ese margen, casi cualquier desenlace les sale rentable.
Pero para estos fondos, quedarse con pisos ocupados por el expropietario, por okupas, o con inquilinos morosos, es justo lo contrario de lo que necesitan: dinero líquido, rápido y sin complicaciones.
Por eso, la instrucción que reciben sus gestores suele ser siempre la misma: evitar a toda costa adjudicarse el inmueble. Primero intentan vender la deuda antes de que se celebre la subasta. Si no lo consiguen y al final se ven obligados a ganar la subasta, su siguiente movimiento es buscar a alguien que se quede con esa posición cuanto antes, mediante una cesión de remate.
3. Quién puede ceder el remate y cómo se formaliza
Ojo con esto, porque es importante. Solo puede ceder el remate el acreedor ejecutante (o los acreedores posteriores), no cualquier hijo de vecino. Y la cesión se hace mediante una comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia del juzgado que lleva la ejecución, con el cedente y el cesionario presentes.
Esto se hacía así hasta hace poco, pero en 2025 hubo un cambio de normativa que cambió algunas cosas. Entre otras cosas, ahora no hace falta acercarse al juzgado para hacer la comparecencia. Ahora basta con presentar un escrito y listo.
Unas semanas después, el juzgado dicta el decreto de adjudicación a nombre del cesionario. Es decir, al final es como si hubieras sido él quien ganó la subasta, de forma que la casa subastada se pondrá directamente a su nombre, sin que el banco acreedor haya llegado a inscribirla al suyo.
Y aquí viene un detalle que luego vas a ver que es clave para destapar una de las mentiras del caso real: el precio por el que se adjudicó la vivienda en la subasta es el que es, y eso no cambia. Pero lo que tú le pagas al banco o al fondo por cederte el remate es un acuerdo entre vosotros dos. Y esa cifra puede ser superior al precio de adjudicación, o (más frecuentemente) inferior a dicho precio.
Pero al juzgado ese precio ni le importa ni le afecta en absoluto, porque el precio de adjudicación que figura en el procedimiento sigue siendo el mismo.
Por ejemplo, aunque el banco o fondo de inversión haya ganado la subasta por ciento ochenta mil euros, luego puede cederte el remate a ti por solo ciento diez mil. Y el juzgado no tiene nada que decir respecto a eso. Así es la Ley.
4. El papel de los servicers y de los intermediarios
Hoy en día los grandes bancos no gestionan directamente sus inmuebles adjudicados. Lo hacen a través de los llamados servicers, que son empresas especializadas en gestionar y vender esos activos: Servihabitat, Aliseda, Haya, Altamira, Solvia y compañía.
Y alrededor de ellos se mueven intermediarios que se dedican a buscar compradores para estas cesiones. Hay intermediarios buenos y profesionales, y de hecho muchos de ellos cobran sus honorarios directamente del fondo o del servicer, de manera que tú, como cesionario, no tienes que pagarles nada. Otros te los cobran a ti. También es normal, no pasa nada. Lo que está claro es que el intermediario es un profesional y alguien tiene que pagarle por su gestión.
El problema es que todo este mundillo es bastante opaco para el inversor que empieza. No sabes quién está detrás de la subasta, no sabes con quién del servicer tienes que hablar, no sabes cuánto tarda en contestar un fondo ni qué precio es razonable.
Y esa falta de información es exactamente el caldo de cultivo que aprovechan los estafadores. Ellos se presentan como la llave que te abre esa puerta cerrada.
Y tú, que quieres la casa, les crees.
5. Cómo funciona la estafa de la cesión de remate paso a paso
Lo más perverso de estas estafas es que la subasta existe. No es una casa inventada ni unas fotos sacadas de internet. Se ha celebrado una subasta real, el acreedor se ha adjudicado la vivienda y tú puedes comprobarlo en el Portal de Subastas del BOE.
Por eso el engaño es tan creíble. La mentira no está en la subasta, está en el papel que se atribuye el supuesto intermediario y en lo que hace con tu dinero.
5.1 El anuncio cebo en Idealista
Todo empieza con un anuncio en Idealista de una cesión de remate a un precio muy atractivo. Llamas al teléfono del anuncio, y al otro lado te encuentras a alguien muy amable y muy seguro de sí mismo que te explica que el banco o el fondo ha ganado la subasta y que ahora está buscando clientes a los que cederles el remate. Y te suelta la frase mágica: «Si les ofrecemos 120 mil euros, el fondo acepta seguro».
Fíjate en lo de «seguro». Nadie que conozca de verdad cómo funcionan los fondos te puede garantizar que van a aceptar una oferta. Pero a ti ya te han puesto la miel en los labios.
5.2 El depósito de reserva: sus honorarios por delante
Cuando dices que sí, que ofreces esos 120 mil euros, llega la trampa. Antes de trasladarle tu oferta al fondo, te dicen, tienes que hacer un depósito al intermediario.
Y te lo justifican con argumentos que suenan razonables: que es para demostrar que eres un inversor serio, que él no puede trabajar de balde, que hay mucha gente que pregunta y luego se echa atrás y que eso les deja fatal, etc.
Lo llaman «depósito de reserva», «depósito de garantía» o cualquier otro nombre que suene a algo formal. Pero no te engañes: no son más que sus honorarios cobrados por adelantado. Antes de que exista ninguna cesión, antes de que conozcas el contrato de arras y antes de saber siquiera si el fondo acepta tu oferta.
5.3 Las largas, mes tras mes
Y a partir de ahí empieza la espera. El intermediario no le traslada ninguna oferta a nadie, o si lo hace, le da igual la respuesta. Lo que hace es darte largas un mes tras otro.
Que si el fondo está valorando tu oferta, que si son muy lentos, que si todavía no han decidido, que si hay otros interesados en el mismo punto de revisión y tienes que tener paciencia. Cada excusa suena verosímil por separado. Pero el resultado es que pasan las semanas y los meses sin que nada se mueva.
Si tuvieras experiencia, sabrías que los servicers tardan como máximo dos semanas en dar respuesta a las ofertas que les llegan. El llamado “comité de ofertas” se reúne todas las semanas, así que no es ni medio normal que tarden más de 15 días en darte una respuesta.
5.4 El dinero que nunca vuelve
El final de la película es siempre el mismo. Un día te cansas, te das cuenta de que te están toreando y pides que te devuelvan tu dinero. Y ahí descubres que no te lo van a devolver nunca. O te dicen que has desistido tú y que por tanto pierdes el depósito, o directamente dejan de contestarte al teléfono y a los correos. Y tú te quedas sin casa y sin dinero.
6. Un caso real: la cesión de remate del chalet de Manzanares el Real
Todo lo que te acabo de contar no es teoría. Le pasó a un amigo mío, y te lo voy a contar con detalle porque es de manual. Mi amigo no buscaba una inversión. Buscaba una casa para vivir, que es todavía peor, porque cuando buscas tu hogar la parte emocional pesa muchísimo más que cuando haces números para un flip.
6.1 La casa ideal al pie de La Pedriza
Se había celebrado la siguiente subasta: SUB-JA-2023-222034
La subasta había sido de un chalet en la calle Pablo Picasso, número 25, de Manzanares el Real, en la provincia de Madrid. Mi amigo es escalador, y este pueblo está a los pies de la Sierra de Guadarrama y de los riscos de La Pedriza. Para él, la ubicación era un sueño.
Vio el anuncio de la cesión de remate en Idealista y llamó. Al otro lado del teléfono estaba Juan Carlos Santana Márquez, administrador de la empresa Intervenio & Asociados SL, de Las Palmas de Gran Canaria. Le explicó que la subasta la había ganado el acreedor, que era CaixaBank, que el servicer era Servihabitat y que ahora estaban buscando clientes a los que cederles el remate.
Y le soltó la frase de rigor: si ofrecían 228.464 euros, Servihabitat aceptaría la oferta con toda seguridad. A eso lo llamaban, muy pomposamente, la «oferta de corte».
6.2 15.000 euros de honorarios antes de presentar la oferta
Además de esos 228.464 euros para el cedente, a él había que pagarle 15.000 euros en concepto de honorarios.
Hasta ahí, podría ser una intermediación normal y corriente. El problema es cuándo quería cobrarlos: antes de presentar la oferta a CaixaBank. Lo llamaba «depósito de reserva«, pero ya sabes lo que es eso. Sus honorarios por adelantado.
Bueno, en realidad serían sus honorarios si esta persona hubiera tenido la intención real de trasladar la oferta a Servihabitat pero… sigue leyendo.
Les hacía soltar el dinero sin saber si Caixabank iba a aprobar la oferta. Sin conocer siquiera el contrato de arras. Sin que la cesión del remate se hubiera producido. Y además, le mareaban con que ese supuesto depósito de reserva se haría ante notario, así, como para darle un barniz de seriedad.
Y como siempre, de pasada, como quien no quiere la cosa, les dejaba caer que había otros interesados en el mismo punto de revisión. La presión de siempre para que no te lo pienses demasiado.
Mi amigo, por suerte, tuvo la cabeza fría para no soltar los 15.000 euros. Al final solo pagaron el 1% de la operación como depósito de reserva: 2.284 euros. Y por consejo de su abogado cambiaron la redacción del contrato del depósito, cuyo primer borrador era el contrato leonino que se suele utilizar cuando lo que quieres es desplumar a alguien.
La verdad es que ignoro el motivo, pero por parte del intermediario, el contrato no lo firmó Juan Carlos Santana, sino un ¿socio, empleado, compinche? llamado Gerardo Mattia. Ignoro siquiera si existe esta persona o si el otro le inventó la identidad para no ser él mismo quien firmara el documento. Como ahora estas cosas se firman online…
6.3 Cinco meses de plazo: la primera trampa del contrato
Todo esto ocurrió en abril de 2023. En el contrato se añadió una cláusula según la cual, si en cinco meses no había respuesta del acreedor, el intermediario devolvería el depósito y aquí paz y después gloria.
Pero cinco meses es una barbaridad y una prueba de que las intenciones no eran fiables. Te lo digo con más de 30 años en esto: una oferta de cesión de remate se resuelve en un par de semanas como mucho. Si en dos semanas no te han aceptado la oferta, la respuesta es NO. Ese plazo tan largo no tenía ninguna justificación operativa. Lo único que buscaba el intermediario era retrasar todo lo posible la fecha en la que su víctima podría empezar a reclamar la devolución de su dinero.
6.4 Septiembre: el cuento del 60% del tipo de subasta
En septiembre, a punto de vencer el plazo, Juan Carlos Santana intentó convencerles de que subieran su oferta hasta 274.156 euros. ¿El argumento? Que esa cifra era el 60% del tipo de subasta, que era el precio al que CaixaBank se había adjudicado la vivienda, y que el juzgado no aceptaría una cesión de remate «a pérdidas».
Esto es directamente mentira. Como te he explicado antes, al juzgado le importa un bledo cuánto le pague el cesionario al cedente. El precio de adjudicación es el que es y no varía, sea cual sea la cifra que acuerden entre ellos. No existe ninguna norma que impida a un banco ceder un remate por menos del precio de adjudicación.
Finalmente, tras mucho insistir, Juan Carlos Santana no consiguió que subieran hasta esa cantidad, pero sí logró que mejoraran la oferta hasta 235.000 euros.
Y aquí está la clave: el objetivo real de esa maniobra no era subir la oferta. Era firmar una nueva oferta con un nuevo plazo para estirar la vida del contrato anterior. Así volvía a retrasar el momento de tener que enfrentarse a cara de perro con una víctima que le reclama la devolución de su dinero. Una jugada de trilero de manual.
Y lo consiguió: la nueva oferta retrasó
6.5 Por qué nunca hay que desistir voluntariamente
Un mes después, mi amigo y su pareja llegaron a la conclusión de que les estaban tomando el pelo. Me consultaron porque querían olvidarse de esa casa, buscar otra y pedirle a Juan Carlos Santana que les devolviera el depósito.
Pero yo les dije que ni se les ocurriera desistir. Porque si le decían a Juan Carlos Santana que se retiraban de la operación, lo que él haría inmediatamente sería enviarles un correo diciendo que, dado que habían desistido ellos, él se quedaba con el depósito. Así de simple.
Así que hicieron justo lo contrario. Por indicación mía le escribieron por tierra, mar y aire confirmando su interés en la operación, insistiendo en la ilusión que tenían por conseguir esa casa y diciéndole que esperarían esperanzados hasta el último día del plazo. Todo por escrito y por whatsapp, todo bien documentado.
Y cuando llegó ese último día, le reclamaron la devolución del dinero, que es lo que el contrato establecía si el acreedor no había aceptado la oferta. Ahí se acabó la historia. Tras varios correos de dimes y diretes, el tipo dejó de responder. Sin excusas que poner, solo le quedaba esconderse.
7. Quién está detrás: los antecedentes de Juan Carlos Santana Márquez
Te doy los nombres con apellidos, primero porque en este caso la víctima es un buen amigo con el que he escalado mucho a lo largo de los años y me siento tan víctima como él. Pero también porque quiero que, si alguna vez esta gente te ofrece cualquier tipo de negocio inmobiliario, tengo la esperanza de que lo busques en Google y te encuentres con este artículo.
Y así sabrás con quién te estás jugando los cuartos.
El intermediario con el que trataron mis amigos se llama Juan Carlos Santana Márquez, y lo hizo como gerente de Intervenio & Asociados SL, empresa de Las Palmas de Gran Canaria de la que es administrador.
Se comunicaba desde el correo ceo@efficaxcollection.es Y el contrato del depósito lo firmó un tal Gerardo Mattia.
A continuación, una imagen de este personaje. Ojo, La he editado para que no lo parezca, pero en realidad es la que le tomaron cuando le ficharon en Canarias.
Según lo que me ha contado un pajarito, este tipo está en búsqueda y captura. Basta con que la policía le pare e identifique, por ejemplo, por saltarse un semáforo, para que le detengan de inmediato y le pongan a disposición judicial. Y por lo que me dicen, los 4 ó 5 casos por los que se le busca son más que suficientes para que el juez le haga pasar una temporadita a la sobra.
Y ojalá lo hagan pronto, porque no te creas que el tipo está parado. Los siguientes son anuncios en Idealista que ha seguido publicando desde entonces.
Además de Intervenio & Asociados, a Juan Carlos Santana se le relaciona con otras sociedades como Efficax Collection SL, Debitum SL y Marmoral Canteras SL. Y hay un dato que dice mucho: todas ellas llevan un montón de años sin depositar sus cuentas anuales en el Registro Mercantil. Una empresa seria que intermedia en operaciones de cientos de miles de euros no hace eso.
7.1 Juan Carlos Santana Márquez y el caso Isla Bonita en Tenerife
Y no es la primera vez que su nombre aparece en una historia así. La inmobiliaria International Full Activ Canarias SL cuenta en su página web el que llaman «caso Isla Bonita», de 2018, en Costa Adeje (Tenerife).
Según su relato, desde 2016 la sociedad Intervenio SL, representada por Juan Carlos Santana Márquez, vendió 11 apartamentos presentándolos como una oportunidad de inversión. El problema es que esos pisos arrastraban un embargo judicial pendiente. Los compradores eran extranjeros y firmaron ante notario sin traductor jurado, sin entender lo que estaban firmando.
Siempre según esa misma web, a los tres años cinco familias perdieron sus pisos porque salieron a subasta por las cargas registrales anteriores que arrastraban, con unas pérdidas de casi un millón de euros por los 11 inmuebles.
Activ Canarias, a través de su representante Alan Narkiewicz Jodko y del abogado Ismaele Umbertto Nuzzo, presentó la denuncia. Según explican, se recuperó en torno al 20% y se consiguió una orden de arresto internacional contra Juan Carlos Santana.
La misma página afirma que localizaron otros fraudes de la misma entidad en tres comunidades autónomas, con unas 30 personas afectadas y más de 3 millones de euros en juego.
No te cuento todo esto por morbo. Te lo cuento para que veas que el patrón se repite: oportunidades de inversión que parecen chollos, prisas, documentos que no se entienden bien y, al final, gente que pierde su dinero.
8. Cómo detectar una estafa de cesión de remate en Idealista
La buena noticia es que estas estafas tienen un patrón muy reconocible. Si sabes lo que tienes que mirar, las cazas a la primera llamada. Estas son las señales de alarma que deberían hacer que salgas corriendo:
- Te piden dinero antes de que el acreedor haya aceptado tu oferta, lo llamen depósito de reserva, de garantía o como quieran.
- Te garantizan que el fondo o el banco va a aceptar tu oferta «con toda seguridad». Esto es algo que nadie te puede asegurar. Y los inversores habituales lo sabemos de sobra.
- Te ponen plazos de respuesta de varios meses, cuando lo normal es que el acreedor conteste en un par de semanas.
- Te hablan de notarios, de oferta de corte y de otros tecnicismos para darle empaque, pero luego no aparecen por ningún lado.
- Te meten prisa con que hay otros interesados en el mismo punto de revisión.
- Te piden que subas la oferta con argumentos legales que no existen, como que el juzgado no admite cesiones por debajo del precio de adjudicación. Una mentira como otra cualquiera.
- La empresa del intermediario no deposita sus cuentas en el Registro Mercantil o no tiene ninguna trayectoria verificable.
8.1 Mi regla de oro: ni un euro hasta que el cedente acepte la oferta
Si te tienes que quedar con una sola idea de este artículo, que sea esta. Mientras no se haya realizado la cesión del remate, yo no suelto un duro. Cuando el fondo o el banco haya aceptado mi oferta por escrito, entonces sí puedo adelantar dinero, y lo haré en concepto de arras, mediante un contrato de arras que conozco, que he leído y que ha revisado mi abogado.
Y ojo, antes de hacer la transferencia del importe de las arras, siempre hay que exigir el “certificado de titularidad” de la cuenta bancaria. Esto es para asegurarnos de que quien recibe el dinero es el mismo adjudicatario que ha firmado el contrato comprometiéndose a cedernos el remate a cambio del precio acordado.
Y mientras la cesión no se lleve a efecto, el intermediario no tiene por qué cobrar ni un euro de sus honorarios. Ni uno. Un intermediario profesional cobra cuando la operación sale, no antes. Y como te he dicho, los buenos muchas veces cobran directamente del fondo, así que tú no tienes que pagarles nada.
8.2 Qué hacer antes de ofertar por una cesión de remate
Antes de lanzarte, haz los deberes. Busca la subasta en el Portal de Subastas del BOE y comprueba que existe, que el acreedor es quien te dicen y en qué estado está el procedimiento. Pregunta cuál es el servicer que gestiona el activo y, si puedes, contacta directamente con él para confirmar que ese intermediario trabaja de verdad con ellos. Mira en el Registro Mercantil qué empresa hay detrás del anunciante, desde cuándo existe y si deposita sus cuentas. Pide siempre por escrito la oferta que se va a presentar y la respuesta del cedente. Y no firmes ningún documento sin que lo haya leído antes tu abogado, como hicieron mis amigos, porque esa revisión fue lo que les permitió tener un contrato con una fecha tope de devolución.
8.3 Y si ya has pagado, no desistas
Si ya has caído y has adelantado dinero, no cometas el error de retirarte por tu cuenta. Como te he contado acerca del caso de Manzanares el Real, desistir es exactamente lo que el estafador está esperando para quedarse con tu depósito. Mantén tu interés por escrito, documenta todas las comunicaciones, deja que venzan los plazos que marca el contrato y reclama la devolución cuando corresponda. Y si no te devuelven el dinero, habla con un abogado y valora presentar una denuncia. Cuantas más denuncias haya contra la misma persona, más fácil será pararle los pies.
9. Conclusión: la cesión de remate es una gran oportunidad, pero no a lo loco
Que no se te quede una idea equivocada. La cesión de remate es una herramienta legítima y, bien usada, es una forma fantástica de comprar viviendas por debajo de mercado. Yo la he utilizado muchas veces y lo seguiré haciendo. El problema no es la cesión de remate, el problema son los aprovechados que han visto en ella un filón para sacar dinero a gente ilusionada y poco informada. E Idealista, que es un portal estupendo para muchas cosas, no filtra quién es un intermediario serio y quién es un trilero.
Si quieres aprender a moverte en el mundo de las subastas sabiendo lo que haces, sin depender de intermediarios y sin que nadie te tome el pelo, empieza por mi formación gratuita #SUBASTASdesde0. Ahí te explico cómo funcionan las subastas judiciales, cómo se buscan oportunidades y cómo se evitan los errores que cuestan dinero. Y si después quieres ir en serio, en TOPsubastas te enseño todo lo que he aprendido en más de 30 años comprando viviendas en subasta. Porque en este negocio, el que sabe, gana dinero. Y el que no sabe, se lo regala a otros.
Aquí acaba este artículo. Quizás hayas oído hablar de mí. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si te ha inspirado y crees que te va a ayudar de alguna manera, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.
