Ya he comentado que la inversión en NPLs va a ser mi principal objetivo en 2026. Además de las subastas, por supuesto.
Los NPLs pueden ser una herramienta potentísima para ganar dinero, tanto desde un punto de vista inmobiliario como puramente financiero. Pero también pueden convertirse en un problema serio si no sabes exactamente lo que estás haciendo.
Si estás leyendo esto es porque quieres aprender a analizar NPLs para evitar que lo que podría ser una magnífica inversión se convierta en una pesadilla. Bien trabajados, los NPLs pueden ser una herramienta brutal tanto para invertir en inmuebles vía subasta como para obtener rentabilidades financieras muy potentes.
Pero también te digo una cosa desde ya: la cesión de créditos NO es para todo el mundo.
Si tienes tiempo y quieres escuchar las explicaciones perfectas, lo mejor será que veas el vídeo que he subido a mi canal de Youtube.
Y si no dispones de mucho tiempo, he redactado el siguiente artículo que te puedes despachar en unos 5 minutos.
1. Los NPLs: la inversión más difícil dentro de las subastas
Voy a empezar siendo muy claro: Comprar NPLs (Non Performing Loans) es, sin discusión, lo más complejo que se puede hacer dentro del negocio de las subastas inmobiliarias.
Ya lo expliqué en este artículo anterior sobre la plataforma que había sustituido a Auctree.
Y no lo digo por postureo ni por asustar. Lo digo porque es así.
Un NPL no es una simple inversión financiera. Es una operación compleja que, quieras o no, puede terminar con un inmueble en tu balance.
Cuando compras un NPL no estás comprando “una deuda y ya está”. Estás asumiendo la posibilidad real de tener que ganar una subasta y quedarte con la vivienda que garantiza ese préstamo.
Esto les ocurre a bancos y fondos constantemente. Ganan subastas que no querían ganar y luego se ven obligados a ceder remates porque no quieren gestionar inmuebles.
Por eso, si no sabes ANALIZAR NPLs, porque no tienes experiencia en subastas o no tienes formación, o no estás acompañado por gente que sepa lo que hace, no deberías tocar un NPL ni con un palo.
2. ¿Dónde está realmente el interés de invertir en NPLs?
Cuando hablamos de analizar e invertir en NPLs en España, solo hay dos motivos válidos para hacerlo. Todo lo demás es ruido.
2.1 Interés inmobiliario: quedarte con el inmueble
El primer motivo es puramente inmobiliario.
Te interesa el activo que hay detrás del crédito hipotecario, es decir, el piso, la casa o el local que se subastará en el futuro. Y vas a intentar ganar la futura subasta para adquirirlo.
En este caso, el NPL es simplemente el camino para intentar quedarte con ese inmueble en unas condiciones mejores que el resto de postores.
Pero ojo: para saber si eso es viable, los números tienen que cuadrar muy bien. Y tendrás que saber analizar NPLs correctamente para averiguar si realmente tienes ventaja frente al resto de postores o si te estás metiendo en un lio.
2.2 Interés financiero: cobrar la deuda y salir
El segundo motivo es el financiero.
Aquí no quieres casas, ni llaves, ni problemas. Lo único que quieres es que otro gane la subasta, que el juzgado te pague lo que se te debe con lo recaudado en la subasta y adiós muy buenas.
El problema es que al analizar el NPL es muy posible que te des cuenta de que:
Puede no ir nadie a la subasta.
Puede que tengas que pujar para animar a que las pujas suban.
Puede que acabes adjudicándote el inmueble sin quererlo.
Y ahí es donde muchos se dan de bruces con la realidad. Estas situaciones NO son una excepción. Son muy habituales. ¿Por qué te crees que hay tantos bancos cediendo los remates de las subastas que han ganado?
3. Los números clave para ANALIZAR NPLs correctamente
Cuando hablamos de analizar NPLs, me refiero a los siguiente:
Principal de la deuda reclamada: Es la cantidad del crédito hipotecario que no se ha amortizado. Es decir, lo que quedaba por amortizar cuando el deudor dejó de pagar las cuotas mensuales.
Intereses de demora acumulados: A partir del momento en que el crédito entra en mora, los intereses dejan de ser los ordinarios, para comenzar a correr los intereses de demora, superiores a los anteriores. Mucho ojo con eso, porque los intereses de demora tienen un techo (más o menos del 5%) cuando el deudor es un consumidor. Sin embargo, si el deudor es una SL, el interés de demora utilizado es el que se haya pactado en la escritura de la hipoteca, seguramente muy superior.
- Deuda total: Es la suma del principal adeudado más los intereses de demora acumulados. Este suele ser el dato que nos ofrecen los que nos ofrecen las NPLs. Pero es MUY IMPORTANTE que el dato esté desglosado, para poder comprobar por nosotros mismos que los intereses de demora estén bien calculados.
ATENCIÓN: Cuidado con muchos fondos de inversión que te hacen el cálculo de los intereses de demora sin tener en cuenta que, si el activo hipotecado es una vivienda, el interés de demora real tiene el límite que indicó el Tribunal supremo en su sentencia 364/2016 de 3 de junio de 2016, en la que fijó un límite de dos puntos de incremento (sobre el interés remuneratorio o nominal) para los intereses de demora.
Precio de cesión del crédito: Este es el precio al que te venden el NPL.
Valor Real Indubitable del inmueble: Este es un dato imprescindible. Para filtrar los NPLs que nos interesan de los que no, es suficiente con el valor aproximado que nos ofrezca el intermediario. Pero para analizar el NPL en serio, lo tendremos que calcular nosotros mismos, con la mayor exactitud posible.
Tipo de Subasta o Valor de Subasta: Este valor está fijado de antemano en la escritura de hipoteca para el caso de subasta. No lo suelen facilitar en primer término. Pero es imprescindible conocerlo antes de comprar cualquier crédito fallido.
El Tipo de Subasta es clave y yo no compraría jamás un crédito hipotecario fallido sin conocerlo.
¿Por qué? Porque el 70% del Tipo de Subasta determina si la adjudicación queda firme o no. Si al analizar el NPL decidimos que el precio de adjudicación va a quedar por debajo del 70% del Valor de Subasta, habrá que tener en cuanta que las posibilidades de que la subasta quede desierta se disparan.
¿Y qué pasará entonces? Que el acreedor se vera obligado a pujar y adjudicarse el inmueble. Exactamente lo que muchos querían evitar.
4. Analizar NPLs no es solo mirar números
Esto es fundamental.
Aunque los números sean buenos, un NPL hay que estudiarlo como si fuera una subasta normal. Todo. Sin excepciones.
- Estado posesorio
- Cargas registrales (¿es la NPL la primera carga?)
- Estado del expediente judicial
- Momento procesal
- Deudas de Comunidad
- Deudas de IBI
- etc.
Todo lo que investigarías en cualquier subasta, en las cesiones de crédito también hay que investigarlo. Y con mayor motivo.
Por eso insisto tanto: invertir en NPLs es lo más difícil del negocio.
5. Primer ejemplo (extremo) de análisis de NPL
Vamos con el primer caso real.
Datos:
Deuda: 228.000 €
Precio de cesión: 194.000 €
Valor de mercado: 1.010.000 €
Tipo de subasta: ???? Este es un dato que no se suele ofrecer desde el principio, pero que es imprescindible conocer.
Este es un ejemplo extremo.
Aquí olvídate de quedarte con el inmueble. No tiene ningún sentido.
La diferencia entre la deuda y el precio al que te venden el crédito fallido es de solo 34.000 euros. Por lo tanto, la ventaja real frente a otros postores en el momento de pujar será de solo esos 34.000 €. Muy poco margen para un activo de más de un millón de euros.
Esa mínima ventaja apenas te va a ayudar cuando las pujas se calienten.
Sí cobrarás la deuda. Eso es seguro.
Pero ganar 34.000 € habiendo invertido 194.000 €, y asumiendo todos los riesgos inherentes a la inversión en NPLs… yo no lo veo.
Además, en este crédito yo veo un claro riesgo de que el Tipo de Subasta sea muy elevado. De ser así, eso aumentaría mucho el riesgo de que la subasta quede desierta de postores, con lo que el acreedor se verá obligado a gastar mucho dinero en adquirir el activo. Algo que seguramente no estaría en sus planes.
Esta es una NPL que, directamente, yo descartaría.
6. Segundo ejemplo de análisis de NPL de compra indubitable
Este ejemplo es perfecto para aprender ANALIZAR NPLs desde los dos enfoques posibles.
Datos:
Deuda: 266.000 €
Precio de cesión: 96.000 €
Valor de mercado: 180.000 €
Precio de adjudicación estimado: 135.000 €
Este es un NPL muy interesante.
¿Quieres ver dónde lo anuncian?
➡️ Si entras en esta plataforma podrás buscarlo tú mismo.
Sirve tanto para perfiles financieros como para perfiles inmobiliarios.
Si solo quieres rentabilidad financiera: Inviertes 96.000 € y, tras la subasta, cobras todo lo que se haya recaudado en la subasta, unos 135.000 €. Beneficio: 39.000 €. Rentabilidad cercana al 40%.
El riesgo está en el tipo de subasta, que ahora desconocemos y que puede que aumente el riesgo de que la subasta quede desierta de postores. Si eso ocurre, habrá que saber cómo gestionar los porcentajes de los artículos 670 y 671 de la LEC.
Y si quieres quedarte el activo: La deuda es muy superior al valor del activo subastado, por lo que puedes pujar con una ventaja enorme contra la que el resto de postores no podrá competir.
Aquí hay que saber lo que se hace, pero es un ejemplo muy serio. Si no fuera porque lo he incluido en esta publicación, seguramente sería un candidato muy interesante para que yo mismo comprase este crédito.
7. Tercer ejemplo real 3 de NPL (solo para perfiles financieros)
Este es un ejemplo ideal para analizar NPLs con un enfoque puramente financiero. No hay más que ver los datos, que saltan a la vista.
Deuda: 89.000 €
Precio de cesión: 65.000 €
Valor de mercado: 260.000 €
Precio de adjudicación estimado: 195.000 €
Esta NPL es claramente financiera.
No es una NPL pensada para adjudicarse el inmueble. La ventaja para quedarte el inmueble es escasa, apenas 24.000 €. Eso te dará un cierto power en la subasta, pero no te garantiza nada porque hay mucho loco por ahí pujando sin ton ni son.
Pero como inversión financiera, comprar este crédito fallido sería una inversión muy sólida: Inviertes 65.000 € en comprar el crédito, en la subasta el juzgado recaudará 195.000€, con lo que, tras la misma, tienes garantizado que cobrarás los 89.000 € de deuda (más un poco más de intereses de demora).
La rentabilidad será superior al 35%
Este tipo de NPLs encajan muy bien cuando sabes analizarlas bien y no buscas complicarte la vida con inversiones inmobiliarias. Aquí no hay misterio: no es para adjudicarse el activo, es para cobrar y salir pitando.
8. Cuarto ejemplo real 4 de NPL casi perfecto
Vamos a estudiar el último ejemplo.
Datos:
Deuda: 189.000 €
Precio de cesión: 85.000 €
Valor de mercado: 150.000 €
Precio de adjudicación estimado: 115.000 €
Esta NPL es casi perfecta y resume muy bien cómo analizar NPLs cuando los números están bien planteados.
➡️ Rentabilidad financiera del 35%
➡️ Deuda muy superior al valor
➡️ Altísimas probabilidades de poder adjudicarse el inmueble
➡️ Riesgo elevado de subasta desierta, lo que juega a favor del acreedor, si desea adquirir el inmueble subastado.
Un ejemplo claro de NPL bien estructurada, siempre que sepas gestionar el proceso.
Conclusión final sobre invertir en NPLs en España
El negocio de comprar NPLs es interesante siempre que sepas analizarlas con cabeza y conociendo muy bien toda la problemática que rodea la futura subasta.
Pero la inversión en NPLs no es una inversión sencilla, no es una inversión rápida y, sobre todo, no es una inversión para novatos. Cada NPL hay que estudiarla con lupa, con números, con cabeza y con experiencia.
Resumiendo, la inversión en NPLs no es para todo el mundo, pero para quien sabe lo que está haciendo, puede convertirse en una de las herramientas más potentes del negocio inmobiliario en los próximos años.
Las oportunidades existen, y como has visto, no hace falta horas para encontrarlas, pero sí hace falta saber descartar el 90% de lo que te ofrezcan. Y para ello hay que saber analizarlas.
Ojo, en el presente artículo NO he mencionado nada sobre la fiscalidad de comprar cesiones de crédito. Sin duda un buen motivo para que te suscribas al blog o a mi canal de Youtube, porque pronto lo haré y no querrás perdértelo.
Y aquí acaba este artículo. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si has aprendido cosas que te van a ayudar en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.
