Subasta judicial e inquilinos es un binomio que conjuga mal. En general los inversores inmobiliarios preferimos invertir en bienes sin cargas y qué es un arrendamiento sino una carga preferente. La subasta con inquilino puede ser mal negocio.
Los subasteros con más experiencia y más recursos financieros ven los arrendamientos en las subastas judiciales con menos preocupación y, quién sabe, incluso en ocasiones, como una oportunidad de obtener una buena rentabilidad recurrente en tiempos revueltos.
Sin embargo no hay peor pesadilla para un licitador novel que la existencia de un arrendamiento donde se suponía que no había ninguno. Cuando tienes poco dinero se hace imprescindible que la inversión sea lo más líquida posible para vender a toda leche y recuperar la liquidez lo más rápidamente posible, junto con el merecido beneficio.
O sea, que éste es otro motivo más por el que recomiendo no asistir a ninguna subasta sin antes haber hablado con la persona que habita el inmueble subastado y sin haber determinado con exactitud en concepto de qué lo habita. Mucha atención si se trata de una subasta con inquilino.
El post de hoy va de eso, de subastas de pisos alquilados.
Colisión de derechos entre el adjudicatario y el inquilino
¿Qué ocurre tras la frontal colisión de derechos entre el adjudicatario y los terceros ocupantes de la finca, no interpelados en la ejecución, que aducen ser titulares de derechos arrendaticios?
Para resolver esta situación los artículos 661 y 675 de la L.E.C. acogen un incidente específico en el que, tras una vista oral, el Juez resuelve por auto, contra el que no cabe recurso, sobre si el derecho del ocupante es preferente o subsistente a la hipoteca, derecho que corresponde acreditar al ocupante que lo opone atendiendo a los más elementales criterios sobre carga de la prueba que acoge el art. 217 de la L.E.C. y siempre en condiciones que permitan suponer que el contrato de arrendamiento es verdadero y que no tiene mala fe ni afán fraudulento puesto que «la subsistencia del derecho personal arrendaticio sobre la finca hipotecada, entra en crisis en supuestos de mala fe y afán fraudulento» (SSTS 31 octubre de 1986, 23 de diciembre de 1988, 17 de noviembre de 1989, 23 de febrero de 1991 y 22 de noviembre de 1994).
Respecto a los arrendamientos fraudulentos escribiré en otra ocasión, pero mucho ojo con la responsabilidad penal del artículo 257 del Código Penal, que castiga con pena de prisión de uno a cuatro años y multa de doce a veinticuatro meses al que en perjuicio de sus acreedores realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación.
Hoy me quiero concentrar en las subastas de pisos alquilados, concretamente en las subastas judiciales de pisos realmente alquilados. Es decir, en las subastas con inquilino. Solo mencionaré que según el art. 661 de la L.E.C. únicamente están facultados para oponer título de ocupación las personas «distintas del ejecutado» y también que el art. 704 de la L.E.C. identifica la situación del ejecutado con la de las personas “de quienes de él dependan” o “compartan la utilización de aquél”. En estos casos el ocupante, estará privado de utilizar el incidente específico previsto en los apartados 3 y 4 del art. 675 de la L.E.C. para que se decida sobre su derecho.
Es decir, que no se puede dar por válido un contrato de alquiler suscrito entre el demandado y un familiar suyo o alguien que dependa del demandado o viva con él.
En función de la Ley de Arrendamientos que estuviera vigente en el momento de firmarse el arrendamiento podemos distinguir varias situaciones.
En el resto de supuestos que no mencione más abajo se entiende que la subasta judicial conlleva la
automática extinción del derecho arrendaticio conforme al criterio de «venta quita renta» que expresa el artículo 1.571 del Código Civil, al disponer que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta.
Art. 1.571: El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Ahora los 9 supuestos:
1- Subasta con inquilino estando el alquiler INSCRITO en el REGISTRO con ANTERIORIDAD a la HIPOTECA
Estos alquileres continuarán plenamente vigentes en todos sus términos durante el plazo de vigencia de los mismos. Da exactamente igual cuándo hayan sido suscritos.
La vivienda adjudicada está más allá de nuestro alcance.
Y no hay más que decir.
2- Subasta con inquilino de VIVIENDA o LOCAL ANTERIORES a la LEY BOYER
La otra peor situación que se puede producir. Estos arrendamientos subsisten a la adjudicación en subasta, y además están sujetos a la citada «prórroga forzosa», derecho del inquilino de prorrogar su contrato de alquiler indefinidamente, por lo que NO hay manera de echarle.
Da igual que el arrendamiento no esté inscrito o sea posterior a la hipoteca ejecutada.
3- Subasta con inquilino de VIVIENDA o LOCAL POSTERIORES a la entrada en vigor de la LEY BOYER
Gracias al ministro Boyer llegó el pacto libre entre las partes y, por lo tanto, respecto a los contratos de arrendamiento del periodo Boyer, si la subasta se produce antes del vencimiento pactado en el contrato, éste continuará subsistente hasta que llegue dicho término y ni un minuto menos.
Da igual que el arrendamiento no esté inscrito o sea posterior a la hipoteca ejecutada.
4- Subasta con inquilino de VIVIENDA y alquiler POSTERIOR a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el 1 de enero de 1995
En este caso el art. 13.1 dispone que, pese a la enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, el arrendamiento no inscrito continuará hasta que cumpla cinco años. Si en el momento de la subasta ya han transcurrido los cinco años el arrendamiento se extinguirá.
Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador queda resuelto por (…) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial (…) el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1 (…)
Además, el art. 14 de la misma ley dispone que:
El adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Es decir, que aunque ignore el arrendamiento por no estar inscrito o por no haberse personado el inquilino en el juzgado antes de la subasta, el adjudicatario deberá respetar el alquiler los cinco años mencionados.
Y mucho ojo, porque el apartado 3 del art.13 también expresa que igualmente «durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario«. O sea, que por ahí nos la pueden jugar a los inversores.
¿Y qué sucede en el caso de contratos en los que se haya pactado una duración superior a esos cinco años?
Respecto a eso el art. 13 dispone que:
(…) En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior (subasta), quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador (es decir, con anterioridad a la hipoteca). En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Y además, el art. 14 añade:
(…) Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquiriente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (o sea, que ignore el arrendamiento por no estar inscrito ni haberse personado el inquilino en el juzgado antes de la subasta). En este caso, el adquiriente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
En estas lides la buena fe del adjudicatario es primordial y consiste básicamente en ignorar que la vivienda estaba arrendada (art. 34 de la Ley Hipotecaria).
Y aquí copio y pego el resumen que hice respecto a esto mismo en mi blog de Rankia:
Resumiendo, que el arrendamiento de viviendas suscrito mediante la L.A.U. de 1994 subsiste a la hipoteca durante los 5 años de duración del contrato, aunque no esté inscrito en el registro de la Propiedad e incluso aunque haya sido celebrado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca. Y si la duración pactada en el alquiler es superior a los cinco años, el derecho de arrendamiento quedará resuelto como consecuencia de la subasta transcurridos los cinco primeros años, a menos que hubiera sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción de la hipoteca, en cuyo caso continuará por la duración pactada.
En el caso de que el arrendamiento quede extinguido a los cinco años el inquilino podrá reclamar al adjudicatario ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que quede por cumplir.
5- Subasta judicial con alquiler para USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA y POSTERIOR a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el 1 de enero de 1995
Este supuesto ha generado alguna dudas, pero hay que advertir que el Art. 29 de la L.A.U. que establece que «el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria» se refiere exclusivamente a los supuestos de enajenación voluntaria de la finca. No al supuesto de subastas del que tratamos ahora.
Por ello, en este supuesto, ante el silencio de la LAU de 1994, se impone una aplicación supletoria del Código Civil invocada expresamente por el art. 4.3 de la L.A.U., que impone la extinción del arrendamiento.
Hasta aquí la norma, pero como ya sabemos que en España cada juez va por su lado, puede ocurrir que nos topemos con algún listillo que nos aplique lo que he mencionado al principio si no podemos demostrar que ignorábamos el arrendamiento, cosa harto difícil si se trata, por ejemplo, de un local comercial abierto al público o si el arrendamiento está inscrito en el registro o si el inquilino se ha personado en el procedimiento judicial.
En realidad existen dos corrientes doctrinales respecto a este punto:
La primera considera que sería de aplicación el artículo 1.571 del Código Civil, por lo que los arrendamientos de inmuebles no inscritos (o los inscritos con posterioridad a la hipoteca) carecen de preferencia frente al acreedor hipotecario y se extinguen tras la subasta, pues la transmisión de dicho bien inmueble provoca la extinción del derecho.
La segunda corriente doctrinal se basa en el artículo 29 de la L.A.U. (mencionado más arriba), entendiendo que el mismo no se refiere solo a los supuestos de venta voluntaria sino también a este supuesto de venta judicial forzosa. Por tanto, según esta interpretación el arrendamiento seguiría vigente, incluso en los contratos de arrendamiento no inscritos en el registro de la propiedad o inscritos con posterioridad a la hipoteca, salvo que el adjudicatario tenga la condición de tercero hipotecario de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Cosa bastante difícil tratándose de locales comerciales, pues estos arrendamientos suelen resultar obvios.
Aunque ciertamente nadie podrá demostrar que no hayamos comprado el local a ciegas sin haberlo visitado y habiendo simplemente leído el edicto de subasta y la certificación de cargas. ¿Sería creíble, no lo sería?
No obstante, la interpretación mayoritaria es la primera.
6- Subasta judicial con alquiler de bienes
NO SUJETOS a legislación especial
Definidos expresamente en el art. 5 de la LAU, comprenden las viviendas universitarias, las de porteros, guardas, empleados o militares y se rigen por los acuerdos entre las partes y, por lo tanto, por el Código Civil.
Estos arrendamientos deben considerarse extinguidos tras la subasta.
7- Subasta de PLAZAS DE GARAJE ALQUILADAS posteriormente a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el 1 de enero de 1995
El arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de vivienda. Es decir, que si ese arrendamiento está incluido al arrendamiento de una vivienda, entonces se aplica la LAU y el inquilino tiene los mismos derechos respecto del garaje que los que tenga respecto de la vivienda. Pero de no ser así, la venta en publica subasta y la adjudicación de la finca hipotecada extingue estos arrendamientos por estar sujetos al Código Civil y a lo dispuesto en el ya citado art. 1.571 del Código Civil.
8- Subasta judicial de FINCA RÚSTICA alquilada
En este caso la ejecución de la hipoteca no lleva consigo la extinción del arrendamiento, sino que el mismo subsiste por el plazo que reste de la duración mínima (5 años) del contrato prevista en el art. 12 de la Ley 49/2.003 de Arrendamientos Rústicos o de la prórroga tácita que esté en curso (otros 5 años).
9- Subasta con inquilino tras la Ley 4/2013 de 4 de junio
Y, finalmente, por fin un gobierno de España vio la luz y decidió poner un poco de orden en esta injusticia que supone que el adjudicatario de una subasta judicial tenga que soportar como carga preferente los contratos suscritos por terceras personas.
En ese sentido en su momento ya di la bienvenida a la Ley 4/2013 de 4 de junio, de Flexibilización del Mercado del Alquiler de Viviendas en la que entre otras interesantes cosas se dispone que:
- En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- El tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (es decir, que ignore la existencia del arrendamiento), no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.
- El inquilino sólo podrá permanecer en la vivienda tres meses desde la comunicación de la adquisición por parte del comprador.
- El inquilino podrá exigir al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Y sobre todo, lo que más nos interesa a los subasteros: El contrato de arrendamiento quedará extinguido si el propietario arrendador es objeto de un retracto convencional (recuperación de la cosa vendida), sustitución fideicomisaria (el propietario encarga a su heredero la venta del inmueble), la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el derecho de una opción a compra.
Naturalmente, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. Es decir, que si el arrendamiento está inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca ejecutada o al embargo, en este caso dicho arrendamiento continuará por la duración pactada.
Y esto es todo, amigos. Solo queda añadir que, en cualquier caso, la inseguridad jurídica en este terreno sigue siendo grande debido a la complejidad del mismo y a las distintas interpretaciones que puede hacer cada juez. No olvidemos que este es el país de las taifas y de las guerras civiles eternas.
No hay más que escuchar a los subasteros relatar sus experiencias al respecto para comprobarlo.
Y otra cosa, ¿me habéis oído mencionar el derecho de retracto que tienen todos estos inquilinos? Mejor lo dejamos para otra ocasión…
10. ACTUALIZACIÓN de ABRIL de 2019: Nuevos supuestos para la subasta con inquilino tras la irrupción de Pedro Sánchez y sus decretos
Los inversores inmobiliarios llevábamos casi 6 años disfrutando de inversiones más seguras por la ausencia del peligro de las subastas con inquilino, cuando en marzo llega el gobierno socialista y publica el llamado Decreto del alquiler, que le da la vuelta a la situación llevándola a lo mismo que teníamos hasta junio de 2013.
Solo que ahora es mucho peor porque crea dos nuevos supuestos de subasta con inquilino:
- Viviendas alquiladas a partir de marzo de 2019 cuyos arrendadores sean personas físicas, en las que el adjudicatario estará obligado a respetar el arrendamiento por un plazo de 5 años desde la fecha del contrato de alquiler.
- y viviendas alquiladas a partir de marzo de 2019 cuyos arrendadores sean empresas, en las que el adjudicatario estará obligado a respetar el arrendamiento por un plazo de 7 años desde la fecha del contrato de alquiler.
Un drama que analizaré a la mayor brevedad para los alumnos del curso de subastas.
Por cierto, hablando del curso de subastas…
11. ¿sabes que hay un curso de subastas en el que puedes aprenderlo todo sobre este negocio?
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Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
Y ahora solo añadiré que si el post no te ha parecido interesante o no le has sacado partido, lo lamento y solo puedo decir en mi defensa que se trata de una publicación muy especializada para inversores inmobiliarios y centrada en un problema muy específico. Por el contrario, si has llegado hasta aquí y consideras que has aprendido algo y que incluso lo publicado puede servirte de guía en el futuro, entonces se generoso y ayúdame a extenderlo por las redes sociales.
Ya sabes, para ello solo tienes que pinchar en uno o varios de los botones inferiores.
Buenas Tristan,
en el apartado 2: «por lo que hay manera de echarle.» debería de ser «por lo que hay no manera de echarle.», no?
Gracias Tonigs. Ya está corregido.
Pues yo soy más picajoso: no es «Ley Boyer», sino » Decreto Boyer» como se lo conoce, igual que no existió nunca la «Ley Bosman», sino una Sentencia con sus consecuencias legales posteriores.
Saludos,
Te estaba escribiendo 4 casos de inquilinos, cada uno con sus peculiaridades y cuando lo tenía terminado, lo estaba repasando para darle un aspecto más presentable y al darle al tabulador, se me ha borrado, así que volveré a empezar, pero no ahora…..
Saludos.
Sí, hazlo, cuando se te haya pasado la rabia que seguro que sientes ahora. Si lo sabré yo.
Tristan. Soy un reciente suscriptor a tu post, pero de lo poco que he visto, me parece genial. Hace escasos tres meses me he visto inmerso en una subasta de un inmueble con contrato de arrendamiento inscrito en el registro, y me tuve que pegar el currazo de estudiar este tema, que es bastante complicado. Así que, al menos en este tema, puedo hablar con propiedad, por lo que estoy en condiciones de asegurar que el post es completo y da en el centro de la Diana, eso sí, y como dicen los juristas, «salvo opinion de tercero fundada en mejor derecho». Te animo a seguir publicando post tan sumamente interesantes. Un cordial saludo.
Gracias Jotape. Y bienvenido al blog.
No te olvides de que el blog de Rankia es muy similar a este y también espera tus visitas
Hola Tristán te admiro por la buena Imagen que dejas de los mal llamados subasteros ( Su nombre real licitadores)
y que tu con el trabajo que realizas en buena medida limpias LA MALA IMAGEN QUE TENEMOS.
Un saludo cordial
Gracias Jose María.
Sin embargo te diré que según mi opinión ambos términos son igualmente válidos y que yo nunca me he avergonzado de responder que soy subastero cuando me han preguntado a qué me dedico. Otros titubean y responden que son inversores o asesores inmobiliarios, pero yo nunca he estado acomplejado en este sentido.
Es cierto que ha habido (y hay) subasteros que han llenado de mierda este negocio, pero yo no me identifico con ellos y, muy al contrario, procuro desarrollar mi negocio honestamente.
La honestidad de una persona no depende de la actividad a la que se dedique, sino de cómo la ejerza. Honestidad, honradez, infamia, corruptibilidad, etc. etc. son atributos personales, no de las profesiones o actividades que los individuos desempeñen.
Es decir, que aunque parezca imposible, puede haber banqueros honrados, médicos sinvergüenzas, políticos honestos… ¿Políticos honestos? Sí, sí, puede haberlos. Putas honorables y duques de Palma.
En cuanto a la docencia especializada y desinteresada que en este sitio se prodiga, me gustaría saber, para mí y algún otro viejo torpe que yo sé que lo hay, si existe método sencillo o no tan sencillo pero método, de, antes de lanzar una pregunta, consulta, consejo, comentario… buscar en el historial y ver si ya se trató, que casi seguro sí, a fin de, al menos, evitar reiteraciones y pérdidas de tiempo a los amables enseñantes. Que ya bastante tienen.
Gracias y feliz domingo a todos.
Lo siento Pepe, pero es cierto, todavía no se me ha ocurrido la manera de categorizar bien las consultas. Quizá baste con hacer buenas búsquedas en el buscador que hay en la parte superior de la columna lateral
Después de leerme y releerme el post a ver si lo he entendido bien.
Un piso alquilado inscrito en el registro por un periodo eterno en el año 2005 y que pagan menos de la mitad de lo que deberían debido a un tipo de pago de una vivienda que tenían. La hipoteca es anterior al piso por lo que entiendo que entra en el grupo del 4 y al llevar más de 5 años en la vivienda se tienen que ir de ella?
Eso es así? Es que me parece una buena inversión pero ese alquiler… Por contra me parece una injusticia por los inquilinos.
Que te parece?
Hola Tonigs. Habrá que ver cómo se refleja en el contrato ese detallito que mencionas acerca de que ahí hay algo más que un arrendamiento pues se hizo así como parte del pago por no se qué concepto. Pero básicamente, si es un arrendamiento normal y llevan más de cinco años, se van a la calle.
Sabes que pasa? Que los listos del juzgado tienen sólo las caras impares del contrato, aunque lo peor que ni lo sabían hasta que inspeccioné el expediente… el trabajo bien hecho brilla por su ausencia. Como lo harías tu para conseguirlo? Yo creo que tiraré por el abogado del banco a ver que me puede contar…
Si se trata de una adjudicación tuya puedes contactar con el inquilino y pedirle una copia del contrato. Incluso requerirle notarialmente para que lo haga.
Y si se trata de una subasta próxima yo también contactaría con el inquilino y le preguntaría directamente. Y sí, igualmente el letrado te puede informar si es que sabe algo y quiere hacerlo.
Buenas tardes Tristán. El Art. 29 de la L.A.U. establece que “el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo…
Si no se cumple el «salvo» y, y a raíz de lo que te comentaba ayer de la cesión de un alquiler por explotación de subarriendo realizado en 2012 (anterior al embargo) con duración 15 años y está en el Registro, ¿Existe por tanto la posibilidad de tener que continuar 12 años más con el alquiler? No me queda claro que sea 100 % seguro que a los 5 años se anule el contrato. El embargado cedió el alquiler a una empresa.
Gracias de nuevo por tu tiempo
Un saludo
Lo que está en el Registro de la Propiedad va a misa porque cualquier potencial comprador lo conoce y acepta. Si ese subarriendo está inscrito y además por delante del embargo… ¿dónde está la duda?
La duda está en que se pueda alegar que es un contrato realizado para imposibilitar la ocupación de un bien que se preveía ser embargado y que las condiciones del alquiler son irreales para el mercado (precio y duración).
Si se hiciese esta práctica siempre sería una cobertura infalible a desahucios…
En ese sentido, el adjudicatario está vendido
Rectifico. El contrato no está en el Registro de la Propiedad pero es anterior a la modificación de LAU de 2013. En ese caso, me comentan que debería cumplir la duración por ser de explotación mercantil distinto de vivienda
Como se puede actual cuando al ir a recoger el bien adjudicado(vehiculo) t dicen que tardaran un a hora pues l estába haciendo un viaje.Resultando que no solo lo estaban usando después de haber sido adjudicado sino que mas de un año lo tenia su disposición un cuñado del depositario judicial, con el consentimiento de este. Al recoger en el lugar indicado el vehiculo.comprobamos que acababan de abollarle con signos evidentes e voluntariedad. Me di cuenta del error al no haber solicitado a un policía municipal que estuviese presente en la entrega y porque me meti en propiedad ajena al ver que lo estaban manipulando.
Pero lo que yo pregunto es: ¿Qué responsabilidades se pueden pedir al depositario? ¿El vehiculo si se indica un lugar de deposito,tiene que estar parado y fura de l circulación? ¿Quién respondería de un daño causado por el vehiculo una vez adjudicado pero que no ha sido recibido por el adjudicatario?
gracias anticipadas tristan.
Un saludo:
Sí, Fran, sin duda que puedes ir a por el responsable del deposito.
Recuedas Tristán lo que te pregunte del depositario?!que grande es internet!pito pito clic aquí y allá y eso que soy un torpon llego a indagar que el depositario es el presidente de los empresarios de una ciudad grande y que había dejado el vehículo depositado a su cuñado (quien fue el único postor por internet)y el que estuvo usando dos años el bien. No me duele haber sido tan ingenuo pero me ha picado el gusanillo y voy a intentar devolverle con creces su «generosidad».poniendo en conocimiento de la Aeat su actuación y de paso pagar una miseria por otros bienes que sospecho pueden ser propiedad suya o de so edades muy afines.ya te iré contando el desenlace.
Golfos, golfos y más golfos…
BUENAS TARDES
¿El derecho de uso sobre un bien inmueble puede ejecutarse en subasta judicial?
Muchas gracias.
Si te refieres al usufructo… sí, puede embargarse y salir a subasta
HOLA DE NUEVO
Los arrendamientos gravosos y perjudiciales para el bien hipotecado pueden ser paralizados en vía judicial?
muchas gracias.
hola buenos dias,tengo una situación de indole similar a la que se habla en esta pagina y quería saber si me podeis ayudar o esclarecerme un poco.Vivo en un piso de alquiler hace 13 años,tengo un contrato de alquiler con la propietaria no registrado en INCASOL,He recibido una carta(mi esposa también)de hacienda donde me pide información sobre el derecho que me ampara para residir en este piso.La informarcion consiste en contrato de alquiler si lo hay,cantidad que se paga,la cuenta donde se paga,titular de esta.Se ve que hay una providencia de embargo por deuda del propietario(ya fallecido hace 7 años),supongo que la persona con la cual hice el contrato es el hijo y no ha hecho el cambio de nombre aun ni ha pagado los impuestos correspondientes de dichos tramites.Existe también una deuda en la comunidad.Mi pregunta consiste en cuales son mis deberes y derechos ante esta situación.Muchisimas gracias de antemano.Que tenga un buen día.
Nada del otro mundo, Kimet. Tu deber sigue siendo el mismo, pagar la renta mensual. Y tus derechos, seguir disfrutando del alquiler de tu casa.
Hola otra vez,gracias por tu respuesta y la rapidez de la misma.Me queda una duda y si fueras tan amable de responderme.¿Como inquilino tengo algun derecho adquirido para participar por estos 13 años vividos aquí en caso que el piso lo lleven a subasta?.Muchas gracias nuevamente.Mis saludos.
Hola Kimet. Puedes participar en la subasta como cualquier hijo de vecino y, además, también tienes derecho de retracto. Supongo.
Muchas gracias.
Hola. Me encuentro en esta situación:
Han subastado el usufructo del piso en el que estoy alquilada desde septiembre de 2013, hacienda me requirió información sobre el contrato de alquiler ya que la usufructaria del piso tiene una deuda con hacienda y la nueva noticia es que ha sido adquirido por un subastero. Me ha comentado la adquisición y que no realice ningún pago hasta que hable con él. La antigua usufructuaria ( que es la madre de los tres niños propietarios de la vivienda), me ha dicho que le pague a ella ya que tiene dos meses para recomprarlo y van a ver si se ponen de acuerdo y que si no llegan al acuerdo vendrá a sacar sus muebles ya que son de su propiedad, pero entran dentro del contrato de alquiler. El subastero me ha comentado que quiere seguir con el alquiler, que ha cogido el usufructo por eso. ¿Puede llevarse los muebles?, ¿ es normal que quiera continuar con el alquiler el subastero o también luego me darán la patada?, ¿a quién pago?. Había pensado depositar el dinero por vía judicial en una cuenta e informar a ambos de que cuando se decida a quién debo pagar se lo doy al que corresponda.
Muchas gracias y un saludo
Situación endiablada. Es cierto que el subastero NO ha comprado los muebles, que siguen siendo de la anterior usufructuaria. Y lo cierto es que tampoco es todavía el propietario ni lo será hasta que él mismo te enseñe el llamado Decreto de Adjudicación, lo cual todavía no tiene dado que la usufructuaria aún tiene posibilidades de defender su propiedad.
Yo creo que lo justo es que le sigas pagando a la actual arrendadora hasta que realmente el usufructuario sea el otro.
Y después, que ella se lleve sus muebles y el nuevo te compre otros.
Buenos días.
El mes pasado fuí el mejor postor por un inmueble destinado a gasolinera.
El valor de subasta era 500.000 euros y la deuda no llegaba a 120.000 euros, por lo que me posicioné después de varias pujas ( entiendo que con el acreedor ) en 201.500 euros y ahora estoy a la espera del Decreto de Adjudicación.
Quiere decir que a priori he adquirido la gasolinera en ese dinero ? o tendría que haber llegado al 50% del valor de subasta ?
La gasolinera en la actualidad tiene bandera CEPSA, por lo que no me importaría seguir teniendo al inquilino en su interior y recibir las rentas.
Hola Rafael. Por supuesto que no te importaría tenerles de inquilino. Ni a ti ni a nadie que hubiera comprado tan barato una gasolinera. Y posiblemente al inquilino tampoco le importe ejercer el derecho de retracto si tiene la oportunidad de hacerlo.
Pero eso será más tarde. Ahora toca esperar a ver si pasas el filtro de la aprobación del remate, ya sabes, el artículo 670.4 de la L.E.C.
Gracias
Buenas, tengo una pregunta. Un familiar ha alquilado recientemente una vivienda con opción a compra. Al ir al registro por ver si tenía alguna carga, ha visto que es propiedad del juzgado con subasta pendiente. Lo pueden echar? Puede comprar la vivienda en la subasta? El contrato de alquiler con opción a compra es posterior al embargo (que es de hace un año).
Hola Pilar. Dile a tu familiar que vaya haciendo las maletas a menos que el precio del alquiler sea tal que al nuevo propietario le pueda interesar mantener el arrendamiento.
Hola he comprado una vivienda al banco sin posesion ,no nos han informado de nada hasta que la casa no ha estado registrada a nuestro nombre y asi podemos subrogarnos al proceso judicial mediante un abogado y procurador una vez registrada podemos ir al juzgado y nos informan que la vivienda es de una pareja cuyo usufructo, al parecer, pertenece a la exmujer, yo como tercero no tenia conocimiento de dicho hecho y al firmar la compra venta del piso ante notario aperece libre de cargas, que puede ocurrir
Pues menudo follón. Si ella te presenta batalla te va a costar echarla de allí. Aunque sí, seguramente al final lo conseguirás. Supongo.
Busca entre los otros post porque publiqué uno expresamente dedicado a esa situación.
puede ponerme un enlace con otra situación ya que no loe encuentro
gracias de antemano y muy amable por su premura
Pues no has buscado mucho. Se llama «El derecho de uso de la vivienda familiar como carga registral».
Escribe eso en el buscador que hay en la columna de la derecha y lo encontrarás. Basta que escribas «derecho de uso»
Hola a todos
Llevo tiempo leyendo a Tristan en Rankia y aquí. Como licitador solo tengo dos experiencias muy positivas, pero también compré hace tiempo un paquete de 50 inmuebles con problemas a un banco, casi todos con soluciones, Como ejemplo un local cedido por el promotor a la compañía eléctrica y luego embargado con transformador de alta tensión dentro, el cual acabó siendo comprado a precio de mercado.
Cuando leo en este post los derechos y obligaciones de los inquilinos, entiendo que es lo mismo para los demás tipos de subastas.
Muchas gracias
Buenas tardes Tristan, he vuelto a reeler el artículo y me parece muy interesante.
Me gustaría hacerte un par de preguntas en relación a ejecuciones de la Agencia Tributaria y de la Seguridad Social, normalmente ambas organizaciones suelen intentar embargar cualquier otro ingreso que posea el deudor antes de subastar los inmuebles, y casi siempre notifican a los posibles inquilinos que presenten sus títulos de alquiler y donde hacen los ingresos para embargarlos. Lo normal es que el propieatrio ( deudor ) conocedor de todo esto los alquila bajo cuerda y nunca los inscrible en el registro ( algo obvio para un deudor que no quiere pagar ).
– Y ahora las preguntas:
– Puesto que no estaran inscritos los alquileres , ni habrán comunicado a la Agencia Tributaria ni a la SS su título, supongo que no les ampararía el Derecho de Retracto ni el seguir con el alquiler ( posteriores al 2013 ).
¿ Que opinas ?.
Un saludo y gracias.
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Te equivocas, Alisios. El derecho de adquisición preferente no se pierde porque el arrendamiento no se haya inscrito en el registro. No tiene nada que ver.