Subasta desierta: El art. 671 de la L.E.C. también tiene su miga

¿Qué dice la L.E.C. que suceda con la subasta desierta?

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

Subasta desierta. Artículo 671 de la LEC

O sea, que sí, que este parece un artículo más sencillito que el anterior y probablemente lo sea en cierta medida. Sin embargo la subasta desierta también encierra algunas sorpresas.

El pasado 14 de mayo de 2013, el gobierno, en un alarde de optimismo conmovedor legisló que en los casos en los que la subasta no hubiera interesado a otros postores y se hubiese declarado subasta desierta, el banco acreedor, en vez de poder adjudicarse la subasta por el 50% del tipo o por la cantidad que se le debiera, como ocurría hace algunos años, tendría que hacerlo por el 70% del tipo de subasta o, si la deuda era inferior a esa cantidad, por el 60% del tipo.

Jejeje, que risa, vaya pedazo de ingenuos están hechos Rajoy y los suyos. Sería para descojonarse si no fuera por los disgustos que se llevan algunos deudores demandados cuando llega el momento y descubren que en vez de llevarse unos eurillos de dinero sobrante no se llevan nada porque en vez de quedar la subasta desierta, resulta que no, que de desierta nada.

Supongamos un caso extremo pero que se produce de vez en cuando: un tipo de subasta de 250.000 euros y una deuda de solo 100.000, para un bien cuyo valor real actual es de 120.000 euros.

En el caso de que esa subasta quedase desierta, algo harto probable o casi seguro, ¿alguien se imagina al banco acreedor pidiendo la adjudicación por el 60% del tipo, es decir por la friolera de 150.000 euros, teniendo que entregar 50.000 euros de sobrante al moroso? ¿verdad que no?

Pues los deudores sí que se lo imaginan y leen la nueva redacción de la Ley y hacen sus cuentas o incluso a veces son los propios abogados de la PAH, a quienes han contratado por 800 euros, quienes se lo explican así y les llenan la cabeza de pájaros.

Pero la historia no acaba bien ni mucho menos y al final llegan el llanto y el crujir de dientes, porque lo que hace el banco para evitar la subasta desierta no es otra cosa que…

… impedir a toda costa que la subasta quede desierta por el sencillo método de enviar a un empleadillo con instrucciones de presentarse a la misma y ofrecer una cantidad irrisoria, cualquier cantidad, solo es necesario que haga una oferta para que la subasta ya tenga postor y no se declare desierta.

Y se acabó el problema. En el ejemplo expuesto el empleadillo podría ofrecer veinte mil euros y luego el banco cien mil, con lo que se adjudicaría la subasta como si el art. 671 nunca se hubiera reformado y así se evitaría tener que soltar dinero de más.

¿Reprobable? No lo se. Si yo fuera el estúpido acreedor que hubiera dado un préstamo con las cifras mencionadas no me parecería nada reprobable. Al contrario, lo abominable me parecería tener que soltarle cincuenta mil euros de más al mismo listillo que me había engañado no devolviéndome el crédito y obligándome a quedarme por ciento cincuenta mil euros una vivienda valorada en solo ciento veinte mil.

O sea, que es una maniobra marrullera pero llevada a cabo en defensa propia.

Y aún hay más.

La redacción actual del artículo 671 distingue entre que el bien subastado sea o no vivienda habitual. Naturalmente, en el caso de que no lo sea, por ejemplo que se trate de una segunda vivienda o un bien alquilado o un local o terreno, en tales casos, digo, la parte actora podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Y por supuesto que si le interesa también puede emplear el truquito explicado anteriormente y santas pascuas.

El artículo 671 acaba mencionando la regla de imputación de pagos del artículo 654.3 que indica que el precio del remate se imputará por el siguiente orden: Primero para saldar los intereses remuneratorios, luego para saldar el principal de la deuda, luego para los intereses moratorios (o de demora) y finalmente para liquidar las costas judiciales. Además el juzgado deberá expedir un certificado acreditando la deuda que queda pendiente con distinción de la correspondiente a cada concepto.

Pincha en alguno de los botones sociales del cajetín de arriba o te habrás perdido lo mejor del artículo.

Y esto es todo respecto al artículo 671. Si el contenido del post te ha parecido interesante no te olvides de mencionarlo en tus redes sociales favoritas. Gracias. Y los comentarios también son bienvenidos.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

269 comentarios en “Subasta desierta: El art. 671 de la L.E.C. también tiene su miga

  1. Kyrie Lomthe

    No acabo de entender cómo sacas que han de ser 30.000 lo que pague el banco… Si se adjudicase por 150.000 y la deuda es 100.000, independientemente de lo que valga de verdad el piso ¿No debería pagarle 50.000 en vez de 30.000?

    1. Tienes razón Kyrie Lomthe y ya lo he corregido. El caso es que el error se ha producido porque al principio hice coincidir en el ejemplo la deuda con el valor del piso y luego preferí cambiarlo.

  2. Jotaerre

    Hola, Tristán, no acabo de entender la diferencia entre este apartado y el blog, pero así me estreno aquí: esa maniobra, donde suelen pujar el banco y su inmobiliaria, se mira cada vez más con lupa hasta el punto de inadmitirla.

    1. Es cierto, pero es difícil pillarle en falta a un acreedor motivado. Actualmente serían unos incautos si ese postor actuase en nombre de Servihabitat o Aktua o Solvia. Nada de eso, son verdaderas terceras personas sin vinculación aparente.

      ¿Te refieres a que no acabas de entender la existencia de este blog paralelo? Todas las secciones de la web, la sección de noticias, el blog, las herramientas inmobiliarias, todo, es para dar más contenido y peso a una web que, de lo contrario, estaría vacía, apenas sería visitada y nunca alcanzaría la visibilidad que quiero tener en Google para que la sección de consultorías alcance la relevancia que pretendo.

      Algo te toca porque mi intención es proponerte en el futuro tu participación activa en dicha sección. Esta vez cobrando, claro. Sería algo parecido a la consultoría llamada “Hello Tristán”.

  3. Jotaerre

    Muchas gracias por el ofrecimiento, Tristán.

    Tendré que acostumbrarme a entrar a otro sitio más, entonces. No hay problema si se trata de darle vidilla a esta parte. La cual, por cierto, en mi móvil en vertical, aparece abajo del todo por lo que tienes que bajar tooooda la pantalla, aparte de que el menú en la primera pantalla (lo de las 3 líneas horizontales), que permitiría ir más rápido al blog, parece no estar activado.

  4. Pablo

    Lo que comento a continuación lo hago como futuro (o futurible, porque ya desespero) ejecutante:

    El “truco” del art. 670 LEC tiene una pega, si he leído bien la guía “Cómo leer e interpretar…”. Me refiero a que todas las posibilidades que hay en dicho artículo necesitan que pasen unos determinados días desde la notificación al deudor. Cuando el deudor está en rebeldía y no recoge del buzón ni la publicidad de Carrefour me temo que puede ocurrir lo del record de año y medio del juzgado nº 31….

    ¿No sería mejor entonces no recurrir a ningún postor “amiguete” y dejar que la subasta se declare desierta, para entonces pedir la adjudicación por el 50% o por la cantidad que se deba?

    1. Hola Pablo, ten en cuenta que con el art. 671 de subastas desiertas no siempre vas a poder pedir la adjudicación por el 50%. Eso dependerá de las circunstancias de cada caso.

      Y por cierto, que en ese juzgado que mencionas tampoco así te librarías de la notificación al deudor porque -incluso aplicado el art. 671- antes de la aprobación del remate el juzgado entiende que hauy que notificarle al demandado por si tiene a bien presentar a un mejor postor.

      Sí, ya se que en ese artículo no hay nada parecido, pero el juzgado lo aplica de todas formas.

      1. Pablo

        ¿Pero esa necesidad de notificar al deudor, siempre, se da en todos los Juzgados? Entonces, basta con no darse por notificado para demorar años y años la subasta. No entiendo cómo la Justicia puede ser tan garantiste con los morosos recalcitrantes, permitiendo que el acreedor (cuando no es un banco) tenga que soportar años de litigio…. Bueno, seguro que debe ser una servidumbre de nuestro sistema democrático, etc…

        1. No es tan fácil no darse por notificado. De hecho basta con que los funcionarios manifiesten que te han intentado entregar la notificación para que la misma sea válida.

          1. Pablo

            Pero entonces….¿Cómo conseguiste ese récord de año y medio en ese Juzgado tan especial? ¿No es que se escondiese el deudor sino que el Juzgado tarda todo eso en intentar notificar? Si es así la buena noticia sería que en un Juzgado más diligente ese plazo debería ser asumible por rápido….. ¿no?

  5. Jotaerre

    Es que bastaría con que los Juzgados pudieran cumplir los plazos que fija la ley, pero tranquilos, que Gallardón tiene la solución: agosto, hábil, y se acabaron los retrasos…;D

  6. FCALVO

    ojo, con lo que dice el art. 670.4 párrafo 2. El ejecutante no puede pedir la adjudicación por cantidad inferior al 60% aunque su oferta en la subasta haya sido por el 40% ó el 50% o el precio que sea (inferior al 60%). Por lo tanto debe ser un tercero el que se la adjudique pero nunca el ejecutante.
    Imaginaros el problema que tiene cualquier demanda por una deuda ordinaria y no excesivamente elevada. El ejecutante no solo no cobra sino que tiene que poner dinero encima o buscar al tercero que se la quede en la subasta aunque sea testaferro.

    1. Ojo, que en los tres juzgados hipotecarios de Madrid están aceptando adjudicaciones a la parte, sea cual sea el porcentaje respecto al tipo, siempre que se trate de ofertas realizadas durante la subasta. Naturalmente no quedan firmes y tienen que esperar para adquirir la firmeza, pero al final se están aprobando.

      Por ejemplo, si un postor o testaferro ofrece en la subasta el 30% del tipo de subasta y la parte actora le sube al 31%, la adjudicación no queda firme, pero si luego no es mejorada en aplicación del 670.4, al final se les está dando la aprobación del remate.

      Hace un par de años se lo consulté a la secretaria que entonces había en el juzgado nº32 y me confirmó que los porcentajes solo eran de aplicación en el caso de subastas desiertas, pero que no afectaban al normal desarrollo de las ofertas y contraofertas en la misma subasta.

  7. Jotaerre

    Es que creo que está pensado, aunque mal expresado (para variar), para el supuesto de que el ejecutante no haya pujado.
    Si puja por el importe de la deuda y es inferior al 60 %, por ejemplo, o le superan y se queda tranquilo, o no debería tener problema, pues de quedar desierta sí podría.

  8. Olga

    Hola Tristán. Perdone pero yo no entiendo, cómo es que dice que si el precio de subasta de un inmueble es de 250 mil, alguien puede hacer la puja de 20 o 100 mil. No tendría que ser cualquier puja igual o superior a 250 mil, en todo caso? Gracias.

    1. Es cierto, Olga, el Tipo de Subasta no es el mínimo inicial de las pujas. Solo sirve para calcular la fianza y porque si las pujas no alcanza el 70% del tipo la adjudicación no es firme.

  9. Alex

    Hola Tristán, en el caso de un solar valorado en 2 millones de euros y del cual falta por pagar 400.00€, el banco podría quedárselo por esos 400.00€?

    1. Si duda Alex, si la subasta quedara desierta y en aplicación del art 671 y no tratándose de la vivienda habitual del deudor (porque es un solar) el acreedor se lo puede adjudicar por el total de lo adeudado.

  10. Dardallon

    Que ocurre en el caso de no ser vivienda habitual, subasta sin postores y deuda inferior al 50%, podrías adjudicártelo por el el valor de la deuda aun siendo un 30% o el 15% del valúo.
    Es decir Piso de una empresa, 200mil€ subasta sin postores, según el articulado o el 50% o la deuda, el decir 100mil o 40mil de duda, se lo puede adjudicar el postor por 40mil.¿?

    1. Sin ninguna duda que sí de acuerdo con la legislación vigente, pero… algunos jueces se pasan la legislación vigente por el arco del triunfo.

      1. Dardallon

        Muchas gracias por la aclaración inicial, en caso de que el juez y/o secretario no vean la evidencia, podría recurrir en alzada. Bueno si algún día llega la subasta por que va para rato. ¿Pero se puede recurrir lo que aprueben en alzada?

        1. Supongo que por recurso de alzada te estás refiriendo al recurso de apelación. La respuesta es que sí, pero que ahora esas cosas cuestan dinero.

          1. Dardallon

            cago en la mar!!! juicios tengas y los ganes….. en fin espero que alguien lo adjudique y punto , y que todavía me falta tener que pagar al tasador y esto supera mis ahorros.
            Muchas gracias

  11. Tonigs

    Si no recuerdo mal si no llega al 20% de la tasación el secretario tiene que aprobar el remate, en este caso estaría en el límite.

  12. Daniel Hernández

    Hola Tristán,
    A tenor de tu post, una duda. Local comercial cuyo valor de subasta es de 200.000€, sale a subasta por el 75% (150.000€) de este valor?. Luego la subasta queda desierta, el banco se lo queda por el 50% del valor subasta original (100.000 €) o por el 50% del valor salido a subasta (75.000 €) ?
    Gracias de antemano

    1. No es así, Daniel. Si el Tipo de Subasta es de 200.000 euros, eso significa que sale a subasta por 200.000 euros y no por el 75% de esa cifra. Lo que pasa es que se puede ofrecer cualquier cifra por encina o por debajo del Tipo de Subasta, aunque por debajo del 70% la adjudicación no será firme.

      1. Daniel Hernández

        Gracias Tristán. Entonces si está por debajo del 70% o bien queda desierta. El Banco se queda con el Local por 100.000€, es decir el 50% del Tipo subasta 200.000 €?
        Gracias por tus rápidas respuestas

        1. No, no, Daniel. Si queda desierta y se tara de una vivienda familiar el banco se la podrá adjudicar en el 70%, o el 60% en función de la cuantía reclamada y si no es la vivienda familiar, entonces podrá optar por el 50% o por el total reclamado.

  13. Ernesto hoces

    Buenas en mi caso que pasaría ,mi abogado me a dicho que adjudique ,tengo hipoteca por 150 mil de los que debo 140 mil,mi tasación es de 265 mil ,es mi vivienda habitual ,que pasaría ,adjudicaría el banco? O como seria

  14. engracia

    Hola mi subasta quedo desierta y se la adjudicó el banco por un valor de 125.000€ yo le debía al banco 121.000€ es mi vivienda habitual. Quisiera saber porque e leído algo de préstamo dentro de la hipoteca que es mi caso .a mi se me concedió un préstamo hipotecario sobre mi casa de 60.000 €s
    Sigo viviendo en mi casa ahora con un alquiler.yo quiero recuperar mi casa o que me aseguren el uso fruto tengo algún derecho puedo seguir luchando por mi casa o todo esta dentro de lo legal

    1. No creo que puedas recuperarla. Es más, creo que después de todo tienes suerte pues no te han echado y te permiten permanecer en ella pagando un alquiler.

  15. Ernesto hoces

    Buenas tristan que me puedes decir de lo mio,deje el comentario el día 12

    1. Pues que el artículo que se aplicaría sería el art. 670 de la LEC, con todas sus consecuencias.

      Y que no puedo resumir aquí por excesivamente extenso.

    2. Pero vamos, básicamente que si el adjudicatario no alcanza el 70% del tipo de subasta entonces el juzgado se lo notificará al demandado y éste tendrá 10 días (desde la notificación) para presentar a un mejor postor que ofrezca más que el adjudicatario o que, al menos, ofrezca lo suficiente para cubrir la deuda.

  16. noriega

    Enhorabuena por el blog ,un amigo me ha pedido que entre como postor en su propiedad que el dice que ya la ha perdido no es su vivienda habitual ,sale por 100.000 su deuda con el banco es de 23.800 , ¿si entro por la deuda y no hay mas postores es poco o muy probable que me quede con ella?

    1. Hola Noriega. En tal caso sería bastante probable que compraras la casa. No desaproveches la ocasión.

      Y si vas a desaprovecharla, avísame a mi y voy yo a pujar.

    2. tonigs

      Noriega y tu amigo no ha podido venderla antes? hasta el día de la subasta puede intentar venderla aunque sea por un precio inferior al de mercado, siempre es mejor una mala venta que la subasta, si la propiedad lo vale dudo que no se interese ningún subastero…

  17. Maria

    Buenas tardes
    Soy nueva en este “territorio” de las subastas y el post de Tristán me deja muchas dudas bastante elementales. Siento preguntar cosas tan simples, pero es que no me aclaro. En el ejemplo que planteas dices que el precio de adjudicación es de 150.000 euros, y esto quiere decir que el banco se queda con el inmueble por ese precio. Mi duda es , ¿a quien le debe ese dinero el banco?. Es decir, para poder quedarse con ese bien por ese precio, ¿a quien le debe ese dinero?. Porque la segunda derivada me deja aún más perpleja: el banco le debe 50.000 euros al banco. No entiendo este mecanismo. ¿Alguien me podríaa aclarar mis dudas?.
    Un saludo y gracias

  18. Jotaerre

    Buenos días, María: el banco, en ese ejemplo, le debería 50.000 al ejecutado, porque la deuda era de sólo 100.000 y se habría quedado con el piso por 150.000.
    Saludos,

    1. María

      Entonces es una situación que no le conviene en absoluto al banco, porque no creo que esté dispuesto a darle ni un euro al ejecutado. Si fuera al contrario y la deuda pendiente fuera de 150.000 y la adjudicación fuera por 100.000, el ejecutante debería al banco los 50.000 euros, ¿no?.

  19. Jotaerre

    En efecto, pero si lees el post de Tristán, ya cuenta la estrategia del banco para evitar el primer caso.
    Saludos,

  20. sandra

    Me despidieron y no se me pagó el despido. En el juicio se dictó sentencia en mi favor, por valor de 22.000 e. Mi abogado solicito el embargo preventivo ya que no me pagaban dicha cantidad. Se me concedió el embargo de un local que el tasador judicial lo valoro en 220.000e. Se va ha celebrar la subasta y me comenta mi abogado que puede quedar desierta por falta de postores y que yo podría quedarme con el remate por el 30% del valor, que es igual a 66.000e, los mismo que yo no dispongo de ellos y que entonces se levantaría el embargo y yo me quedaría sin la opción de cobrar mi deuda.
    ¿puedo hacer algo en caso de que se levante el embargo? ¿tengo derecho a algo? ¿que puedo hacer? espero vuestra respuesta.

    1. Lo malo, Sandra, es que los juzgados de lo social son penosos con las subastas y por eso hay muchos subasteros que no asisten a sus subastas. A mi me han suspendido la mayoría de las subastas que me he adjudicado en ellos. Tras haber rematado y en una ocasión tras tener la propiedad inscrita, tener la posesión y la vivienda casi vendida.

      Así que ve mentalizándote en que te vas a tener que adjudicar tu esa subasta.

  21. José L.

    Hola amigos. Os planteo una duda/consulta sobre el art 670,
    y os voy a contar un caso real para poder explicaros mi duda:
    Una subasta sin postores de un inmueble con dos hipotecas del mismo banco, una de unos 100.000 e (por la que se sale a subasta) y otra posterior de unos 200.000 e. …con un valor de mercado actual de la casa de unos 200.000 e y tasada en más de 400.000 e
    Pues bien, el banco se adjudica el día de la subasta el inmueble (vivienda habitual) por el 60% del tipo.
    Pretendo hacer mejora de postura con el dueño por la deuda (unos 120.000e) y el juzgado no lo permite.
    Las razones: según el secretario el demandado ya no tiene derecho a presentar a un tercero pues el banco se lo ha adjudicado por el 60, y esa cantidad es superior a la deuda, por lo cual ya no cabe ninguna actuación por parte del dueño.
    Y ahí la cuestión. el artículo 670 dice que el actor puede pedir la adjudicación por determinada cuantía si la subasta queda desierta, en el plazo, creo, que de 20 días…
    Mi pregunta es la siguiente: en este caso el banco ofreció cantidad en el acto de subasta, o pidió la adjudicación (pujó) por el 60 (¿hay diferencia?) y para el juzgado ya es firme.
    Si yo, en el hipotético (e irreal caso) acudo a la subasta y me lo adjudico en el 61 % entonces la subasta no sería firme,
    pero es más, si yo hubiera estado en la subasta con un ingreso y no hubiera abierto la boca, entonces el 60 % que pujó el banco, ya no sería firme tampoco, y el demandado podría hacer mejora, pues se consideraría una subasta con postores, no?
    ¿Alguien encuentra alguna lógica al asunto?, yo solo puedo entender que esta ley está diseñada por y para los bancos, …o quizás me equivoco!

    Un cordial saludo a todos.

    1. Hola Jose L. Me apuesto lo que sea a que se te está escapando algo y que los hechos no son tal como los relatas porque si en la subasta la mejor puja, sea de quien sea, no alcanza el 70% del tipo de subasta, la adjudicación no es firme sino que queda en suspenso.

      Y ya está, se acabó la discusión. No hay en España un secretario judicial que sea tan subnormal como para no entender esa parte del artículo 670 de la L.E.C.

      No tengo ninguna duda de que lo has entendido mal y esa subasta de la que hablas quedó desierta y el secretario, en aplicación del artículo 671 de la LEC y a petición del acreedor, le ha dado la adjudicación por el 60% del tipo, lo cual es perfectamente normal.

      1. Tonigs

        Tristán creo que pone: “subasta sin postores”=Subasta desierta, no?

        A mi me ha pasado algo parecido y no veas cuantos quebraderos de cabeza me está trayendo…

        Moraleja: Si te interesa una subasta tienes que ir SI o SI

        1. Ahhh, sí, es que excepto por ese detalle parece como si se tratara de una subasta celebrada cuando, como he dicho, lo que ha sucedido es perfectamente normal en una subasta declarada desierta.

          Cuando una subasta se declara desierta la parte actora puede tomarse un tiempo en decidir si se la adjudica y en qué condiciones lo hace, pero muchas veces prescinden de tomarse ese plazo y lo hacen ahí mismo, como sin duda ocurrió en este caso.

          Y, efectivamente algunos juzgados se pasan el art. 671 por el arco de triunfo y aún le dan al demandado la posibilidad de presentar a un mejor postor a pesar de que no les corresponde. Pero por lo visto este juzgado es de los que aplican la Ley correctamente.

  22. José L.

    Así es, como bien dice Tonigs, no había postores, la duda surge en si es lo mismo una subasta desierta, que una subasta sin postores (parece ser que sí), aunque el actor se adjudique el bien (ofreciendo cantidad) en el mismo acto de la subasta (ya me has aclarado que lo puede hacer en el mismo momento).

    En cualquier caso me sigue sin cuadrar, y aunque seguramente tendrá alguna lógica”oscura”, no veo justo (solo lo veo un privilegio para el banco), que si no hay postores, el 60% sea el mínimo para la firmeza para el banco, y si los hay la firmeza sea en el 70%, ¿por qué?,

    Gracias por contestar. Saludos.

    1. De hecho yo lo veo injusto contra el banco pues de no haber postores el banco debería poder adjudicarse la subasta a cualquier precio, dado que no le queda más remedio que hacerlo si quiere cobrar la deuda

  23. José L.

    Es una forma de verlo, aunque no estoy de acuerdo, pero en mi opinión, lo verdaderamente ilógico de la cuestión, es que simplemente por haber un postor, o un ingreso más, aunque este no abra la boca, ya cambia el porcentaje para la firmeza.

  24. No, puede haber diez o veinte postores, que si ninguno puja, a todos los efectos la subasta se declara desierta. Para que no sea desierta al menos un postor tiene que hacer una oferta por pequeña que sea. Pero si no hay ofertas es que no hay interés.

    Por eso no entiendo que se le obligue al banco a ofrecer una cantidad que a veces implica incluso pagarle dinero al moroso cuyo incumplimiento de contrato ha provocado este lío. Parece muy bonito porque es una ley que solo perjudica a ala banca, pero imagina que el acreedor fueras tu, algo que sucede de vez en cuando en deudas familiares.

  25. José L.

    ¿y si se lo quedara a cualquier precio, el resto de la deuda (y una supuesta hipoteca suya posterior) lo podría reclamar, o el demandado quedaría libre de deuda?

      1. José L.

        Sí es verdad. Solo se lo puede adjudicar por la deuda si no es vivienda habitual y la deuda es inferior al 50% del tipo.

  26. José L.

    “No, puede haber diez o veinte postores, que si ninguno puja, a todos los efectos la subasta se declara desierta. Para que no sea desierta al menos un postor tiene que hacer una oferta por pequeña que sea. Pero si no hay ofertas es que no hay interés.”

    Lo entiendo, pero no lo veo claro, entonces depende de quien abra la puja…, puede que el banco vaya a una cantidad superior que la de los demás postores (no es que no haya interés, es que no hay interés en pagar más que el banco, y eso no debería ser “subasta desierta”)

    “Parece muy bonito porque es una ley que solo perjudica a ala banca, pero imagina que el acreedor fueras tu, algo que sucede de vez en cuando en deudas familiares.”

    Creo recordar que si la subasta queda desierta, el banco se lo puede adjudicar a posteriori por la misma deuda, siempre que ésta sea inferior al 50 o 60%… cuando se lo adjudican en el 60 suele ser porque hay cargas posteriores o la deuda es más alta.

  27. francisco

    Subastan mi piso y sale en 260.000.- euros, y acudo a la subasta y me sorprendo conque la procuradora de la parte actora solicita la suspensión de la subasta argumentando que estamos en vias de solución, sorprendido yo digo que se celebre y se celebra sin postores. en virtud del 671 se le dan 20 dias para que presente adjudicación por escrito.
    Mi deuda incluidas las costas 100.000 euros y el secretario judicial me dió a firmar el resultado de la subasta desierta.
    ¿me entregarán 60.000 euros?, ¿pueden anular la subasta y poner otra fecha en la que concurran postores?
    Gracias

    1. Jotaerre

      Hola, francisco, parece que Tristán está ausente (más que servidor, al menos), así que aprovecho para felicitarte, partiendo de la base de que hablamos de vivienda habitual: probablemente, la procuradora no tenía instrucciones concretas y el banco no pudo preparar la estrategia que se comenta en el mensaje, la de llevar a un postor impostor.
      Como delataste la mentira del banco, ahora se tendrán que adjudicar la finca por el 60 %, es decir por 156.000, y la diferencia con la deuda te corresponde, salvo que haya cargas posteriores.
      Si no es vivienda habitual, olvídate, se lo puede adjudicar por la deuda.
      Saludos,

      1. francisco

        Hola Jotaerre, en respuesta al plazo de 20 dias para adjudicarse han presentado un recurso porque la Secretaria judicial no suspendió la subasta y me ha dicho la funcionaria que ahora no sabe si la Secretaria judicial admitirá el recurso (no lo he visto y no se en base a qué artículo lo han solicitado) pero entiendo no procede que en el acto de la subasta soliciten la suspensión argumentando que estabamos en vias de solución (cosa incierta y que se descubrió porque yo acudí a la subasta.
        ¿habrá base para suspender la subasta sin postor?

  28. francisco

    Gracias Jotaerre sucedió ayer y yo que miraba a todos lados viendo postores me llevé la gran sorpresa, ¿Tendría el banco alguna justificación para no adjudicarse y embargarme parte de la pensión?, en este caso entiendo que podría solicitar cancelación de hipoteca y vender el piso libre.
    Gracias y por cierto coincide con el caso de ejemplo de Tristan valor subasta 260.000 , deuda 82.000 con intereses y costas 102.000.- vivienda habitual.

  29. Jotaerre

    De nada, francisco, pero la hipoteca no se cancelaría, sólo se archivaría el proceso hipotecario (el 671 habla de que el Secretario alzará el embargo si el acreedor no pide la adjudicación, pero en los hipotecarios no hay embargo).

  30. francisco

    Si ya me han cobrado costas y ahora el banco empieza otro procedimiento de reclamación de deuda que de nuevo comporta costas y gastos de abogado y procurador, un lio vamos.
    Gracias de nuevo

  31. Jotaerre

    De nada, pero costas no podrán cobrarte si se archiva.
    Hay incluso casos en que dejan adjudicar pasados los 20 días, pero del banco lo que haría es buscar ya comprador y cederle el remate.
    Saludos,

    1. francisco

      No entiendo, ¿como procede el banco normalmente en estos casos?, es que si han sido duros los días previos a la subasta , ahora que puedo tener la opción de cojer 50.000 euros estos 20 dias van a ser de espanto sin dormir.

  32. Jose Maria Gonzalez Cano

    Hola, soy nuevo en este foro y queria plantear una cuestion: tengo mi vivienda habitual que sale a subasta el dia 25 de Junio. Es la segunda vez que sale a subasta ya que en la primera, el banco no ejercio el derecho de adjudicaciòn. La vivienda esta valorada en 397000 euros y la deuda que me reclaman es de 263000 euros. Mi pregunta es , en el caso de que no haya postores como todo apunta que va a suceder, por cuanto se podria adjudicar la vivienda el banco, y si puede tambien como en el caso anterior no ejercer ese derecho y no pedir la adjudicacion. Tambien quisiera saber si sabes de algun caso en el que el banco haya hecho una quita de la deuda. Gracias.

  33. francisco

    ¿Que tiempo ha transcurrido entre las dos subastas? , por lo que veo si el banco puede estar solicitando subastas una tras otra no le veo ningún sentido al artículo 671 de ayuda al deudor hipotecario de vivienda habitual.

  34. Jose Maria Gonzalez Cano

    Y lo que no entiendo es porque no pidieron la adjudicacion en la primera subasta, porque segun tengo entendido lo que me piden por impago y por intereses no puede aumentar una vez que ya ha entrado en los juzgados.

  35. josé luis

    Tengo un lío que no me aclaro y no sé que será mejor.
    Mi exmujer y yo tenemos una casa al 50%, adquirida cuando estábamos aún solteros. Ella tiene una deuda conmigo de 50.000 € de principal, reconocidos en sentencia, como no paga presentamos una demanda ejecutiva y a la vista de que no tiene liquidez para pagarme hemos solicitado el embargo del 50% de esa vivienda (vivo yo en ella con derecho de uso atribuido judicialmente e inscrito en el registro de la propiedad).
    En otro juzgado ella pidió la división de la cosa común y según un perito judicial el 100% de la casa está valorada en 200.000 €

    Atendiendo a las circunstancias de la vivienda (es mía en un 50% y yo tengo el derecho de uso) no creo que vaya ningún postor a la subasta, ¿qué es más beneficioso para mí? ¿Pedir según el 671 LEC que me adjudiquen la mitad de la casa por el 50% de su valor de tasación (50.000’00 €)? ¿Qué pasa en ese caso? Seguirá la ejecución por el resto de cantidades que aún me debe (intereses y costas)? No sé si estoy en lo correcto, pero es que me parece una barbaridad/oportunidad que me quede con la mitad de la casa por la mitad de su valor, y que aún así ella me continúe debiendo dinero

    1. Una prueba más de lo que comento de que los líos entre hermanos o entre ex parejas son los peores.

      Jose Luis, adoleces de varios errores, el primero de los cuales es que lo que se subasta en esa disolución de cosa común no es el 50% de tu esposa sino el 100% de la vivienda.

  36. Jotaerre

    Bueno, lo que parece es que prevé que su subasta por la deuda llegará antes que la de la división (aunque no aclara porqué asume la tasación de la división para su propio ejecutivo).
    En ése caso, no debería especular con que la subasta quede desierta, en cuyo caso estaría en lo cierto (y qué más da que siga debiendo la ex), y debería estar preparado para pujar, ya que no tendrá que desembolsar nada hasta no superar el total de la deuda.
    Saludos,

    1. josé luis

      Efectivamente Jotaerre, por cómo van los dos juzgados creo que la subasta del ejecutivo va a llegar antes que la subasta por la división de la cosa común. Asumo la tasación del perito judicial de la división de la cosa común porque tanto mi ex como yo mostramos conformidad con ella en su día, y creo que así me ahorraré otro informe pericial.
      Quizás tengas razón y debo estar preparado para todo, incluso para pujar, pero es que si las cosas se desarrollan como creo lo que saldrá primero a subasta será el 50% de una vivienda sobre la que yo tengo atribuido el uso y el disfrute (inscrito ese derecho) y además soy propietario del otro 50%. Igual me equivoco pero no creo que a nadie le interese.
      Muchísimas gracias por vuestros comentarios

  37. lucia

    buenas noches es muy URGENTE.
    AYER DIA 11 subastaron mi casa en otro post lo conte a ti tristan,recuerdas te dije que no me llegaron notificacion de la subasta y usted penso que mi pareja no me lo dijo,pero no es a si,efectivamente no hemos sido notificados el motivo no lo se,en fin lo supimos por una carta de una empresa las cuales solo sacan dinero . como en dos años no hicimos nada y por miedo ni siquiera asistimos a la subasta,en fin hoy entro en una pagina y veo los datos de mi subasta los cuales te pego a continuacion.
    Fecha y hora de inicio de la subasta
    11/06/2015 11:05 Hora oficial

    Fecha y hora de cierre de acreditación
    11/06/2015 12:35 Hora oficial

    Subasta desierta

    Tasación de la subasta (tipo de los bienes)
    110.554,23 €
    Importe de consignación (€)
    5.527,71€

    Director asignado
    JUAN LUIS BAÑON GONZALEZ
    Modo de celebración
    Celebración Online

    Ejecutante
    BANKIA, S.A., representado por el Procurador Sr./Sra. JOSE MARIA SARABIA BERMEJO, que reclama 62.657,12 € de principal e intereses vencidos , más 18.700,00 € presupuestados para intereses y costas.
    Ejecutado

    Edicto de la subasta
    No se puede ver el edicto de la subasta seleccionada debido a que es una subasta desierta.

    usted me dijo que el banco llevaria un postor falso,pero lo que estoy biendo no .

    AHORA SI TENGO QUE HACER ALGO ,Y NO SE EL QUE O QUE PASOS SEGUIR O DONDE ACUDIR,es mi vivienda habitual y unica.
    no me quiero hacer ilusiones de que mi deuda sea de unos 14000euros,suponiendo que se la quede el banco por el 60%..
    podrian decirme cual es mi situacion y que hacer ahora si que no quiero perder el tiempo con miedos ,yo ya estaba por decir a mi madre y mi compañero a los suyos que rechazamos la herencia ya que mi madre es una casa para 6 hermanos y mi compañero tiene terrenos.

    1. Habiendo quedado desierta, ahora el banco se la adjudicará pero ni de coña te podrá reclamar 18.700 por intereses y costas, seguramente no llegue ni a 10.000 euros. Yo creo que se la adjudicará en el 70% y no te quedará deuda o en el 60% y te quedará a deber menos de 10.000 euros. Pero puedo equivocarme.

      Ahora, que el piso lo has perdido. Hazte a la idea de eso y no lo pasarás tan mal.

      1. lucia

        muchas gracias e estado muy liada y no e podido ni ver su respuesta,ayer cogi del juzgado el papel de la subasta y pone que el banco tiene 20 dias para adjudicarla pero no me informan de mas y el banco igual ni me llaman ni nada,no se que hacer.deberia pedir un abogado para hacer todo bien o basta que yo valla al banco y hable con ellos para ver que podemos hacer como un alquiled o algo y no se si traman algo mas como demandar otra vez,no se que hacer o que pasos seguir..

  38. lucia

    ah se me olvidava mi pareja y yo no estamos casados media hipoteca es de el y la otra mia al no estar casados eso creo.

  39. Jotaerre

    Hola, Francisco, si estuvieras comparecido con abogado y procurador, te darían traslado del recurso y podrías impugnarlo en 5 días, ahora dependerá de lo buena que sea la SJ, y que decidiera celebrar la subasta es una buena señal.
    No digo que el ejecutante no pueda suspender la subasta, y en éso debe basarse el recurso, pero si le pillan en falso porque es mentira lo que alega (y espero que conste por escrito, o se acuerde), no debería estimarse el recurso.
    Saludos, y suerte,

    1. francisco

      Anten mi, la Secretario siendo las 11,20 se inicia la celebración de la subasta………………………
      La procuradora xxx en representacion de banco xxxxxx solicitando en este acto la suspensión del acto de la subasta al haberse dado instrucciones del banco xxx de estar en vias de acuerdo con el Sr. xxxxxejecutado.
      En este acto asiste el ejecutado Sr xxxx quien manifiesta que no existe ninguna via de acuerdo abierta en este momento y solicita que en este acto se adjudique el ejecutante el bien inmueble al objeto de no generarle mas intereses.
      No compareciendo mas postores.
      Conforme al art. 671 se procede a celebrar la subasta y se declara desierta la misma y en este acto se le da el plazo de 20 dias para que solicite por escrito la adjudicación o lo que a su derecho convenga.

  40. Jotaerre

    Bien, consta por escrito, pues, esperemos que la SJ se mantenga firme, porque lo cierto es que no infringió precepto alguno ni alegó otra posible causa de suspensión.
    Saludos,

    1. francisco

      La SJ se encuentra de baja por tener o esperar familia y el suplente parece no se hace cargo del asunto y parece ser que tendré que esperar a que se reincorpore, de todas formas si se resolviera en el sentido de anular la subasta realizada ¿podría yo quejarme o presentar algún escrito con alguna posibilidad de prosperar?

    2. Francisco

      Gracias jotaerre, la SJ se ha mantenido firme y hoy ha firmado que no ha lugar al recurso y no aceptándolo le da un plazo de 20 días al banco ejecutor para que se adjudique por el 60 al tratarse de vivienda habitual.

      1. Tonigs

        Me alegra que haya sido así, entiendo es beneficioso para usted francisco.

        Ahora si no es un embargo y es una hipoteca el banco podría no pagar y la hipoteca seguir subsistente…

  41. Francisco

    Paso por el Juzgado pero el funcionario no sabe nada, ¿ qué tiempo tienen para contestar al recurso, puede retrasarse 3 meses, puedo presentarme con abogado ?, o podría solicitar el hablar personalmente con el Secretario Judicial?

    1. Jotaerre

      Hola, Francisco, los plazos judiciales son papel mojado, siempre pueden alegar exceso de trabajo, pero claro que puedes pedir cita, el no ya lo tienes, pero al abogado lo deberías haber contratado antes.
      Saludos,

  42. Pepe

    Hola.

    Impresionante web. Felicidades.

    Mi socio me dejó colgado con una deuda de la empresa que tuve que pagar yo solo y no me quedó más opción que demandarle. Le subastan su vivienda habitual porque no tiene otros bienes a su nombre y la tasación es de 110.000, las cargas (por hipoteca porque no tiene más embargos que yo sepa) son 50.000 y el tipo de salida 60.000. La deuda es de 40.000. Pongo números redondos. Entiendo que en realidad los datos de la casa son el doble pero solo sale a subasta su 50% porque la otra mitad es de su pareja. No están casados pero compraron la casa a medias.

    El valor de mercado de la casa ahora es de unos 160.000 y la única forma que veo que tengo de recuperar algo es adjudicándome esa mitad pero tendré que aflojar los 50.000 de hipoteca al contado, no? No me puedo subrogar y seguir pagando yo la mitad del recibo o algo así? (eso lo digo medio en broma, me temo que hay que pagar a toca teja). Supongo que con la deuda que hay todavía tendría que pagar otros 2.000€ porque el 70% del tipo serían 42.000. Algún impuesto más, tasa, etc??

    Por otro lado, una vez seamos copropietarios su pareja y yo, o vendemos de buen rollo por lo máximo que podamos o, como seguramente buen rollo no habrá ninguno, me tocará pedir la disolución del condominio y en tal caso volvería a haber otra subasta en unos años supongo. Aquí es donde tengo más dudas y donde os ruego me aconsejéis que debería hacer para rentabilizar al máximo la situación. Yo con recuperar mi dinero me daría por satisfecho pero entre la deuda inicial de 40 mas la hipoteca de 50 ya serían 90.000 para quedarme en paz y eso supone una subasta de 180.000 de algo que vale 160.000… Chungo.

    La opción sería intentar adjudicarmela yo por el mínimo posible para luego venderla a mercado pero los otros no me dejarían porque solo por fastidiarme subirían y subirían aunque realmente no pudieran rematar porque o les toca la lotería o… Eso sería legal? Si quiebran la subasta puedo hacer la reserva de postura y adjudicarmela por mi puja?

    Eso por no pensar en que viendo que tarde o temprano perderían su parte de la casa dejen de pagar la hipoteca, comunidad, ibi, suministros, etc., que les veo muy capaces, pero en tal caso supongo que el banco solo podría reclamarles a ellos y a mí no me influiría para nada salvo que acabara adjudicándosela, no? Vaya lío…

    Como veréis estoy muy verde y os agradeceré mucho vuestra experta ayuda.

    1. Hola Pepe. Al comprar la casa no estás obligado a pagar ni un euro de hipoteca. La deuda es de ellos, no tuya.

      Si pagas, que sea solo porque hay buen rollo entre ella y tu y habéis decidido seguir pagando para evitar que el banco la subaste. De lo contrario yo no pagaría nada y elaboraría una estrategia adecuada.

      Lo malo es que como no eres inversor inmobiliaria no sabes qué estrategia seguir, pero si lo haces bien puedes beneficiarte de la situación.

  43. Pepe

    Hola Tristán.

    Ahora sí que me has descolocado. Creía que cuando te adjudicas la subasta tienes que asumir la carga de la hipoteca al ser anterior al embargo. Explícame un poco eso de que no tengo que pagarla, por favor. Esa norma solo sirve al postor de la subasta y al demandante no le afecta?

    1. La hipoteca sigue vigente y has de pagarla porque de lo contrario el banco acreedor sacará la casa a subasta, pero esa deuda no es tuya, por lo que no te podrán embargar otras propiedades que tengas.

  44. carmen

    hola queria que me me informaras mi piso lo subastan el dia 16 he presentado papeles pero todos me han contestado que estoy fuera de plazo queria saber si el que se quede con mi piso sea el banco o otro postor se hace cargo de deudas anteriores en las que estuviera avalando con el piso gracias

    1. Hola Carmen, quien se adjudique el piso tendrá que pagar las hipotecas que haya para evitar que el piso vuelva a salir a subasta y se lo quiten a el también.

  45. Alex

    Buenas tardes Tristán. A ver si puedes resolverme estas dudas que me surgen.
    Mi segunda residencia (comprada junto con mi expareja) se va a subastar en breve. Según la escritura, la tasación a efectos de subasta es de 130.000€. Hay un préstamo hipotecario que recae sobre la casa con un saldo pendiente de amortizar de 120.000€.
    Tengo varias preguntas:
    1) Si sólo hay un subastero que por ejemplo puja y ofrece por ella un precio irrisorio (ejemplo, 50.000€), ¿se le adjudica por ese precio? ¿No hay un valor mínimo que la Ley contemple por el que se deba pujar?
    2) No comprendo el redactado del artículo 671 LEC cuando se refiere a que “si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos”. Si debo 120.000€ al banco, aunque la tasación a efectos de subasta sea de 130.000€, la vivienda a día de hoy vale unos 90.000€ (precio de mercado). Entonces no entiendo como el banco puede adjudicarse la casa por la cantidad que se le debe si el valor de mercado de la casa no cubre su deuda. Tengo un poco de lío con el significado de este redactado.
    3) Por otro lado, si la subasta se declarase desierta, ¿el banco se la puede adjudicar sólo por el 50% del valor de tasación a efectos de subasta según la escritura? Por lo que, si el banco no cubre la totalidad de mi deuda, ¿continúa embargando hasta cobrárselo todo?

    Muchas gracias de antemano.

    1. Efectivamente, Alex, si el banco se la adjudica por el 50% del tipo de subasta y aún sigue habiendo deuda, puede seguir embargando hasta la satisfacción completa del crédito. Y respecto a la primera pregunta, si el precio de adjudicación es inferior al 70% del tipo, entonces el deudor puede presentar a un tercero que mejore esa puja. Todo está en los artículos 670 y 671 de la LEC

      1. Alex

        Gracias por tu respuesta.

        Nos han ofrecido 85.000€ por la casa, por tu experiencia, ¿crees que vale la pena aceptar la oferta de compra aunque nos den tan poco en vez de subastarla?

        1. Hola Alex. Para valorar lo que me pides necesitaría conocer la casa para saber lo que vale realmente y así hacer un somero cálculo de a cuánto podría subir en una subasta.

          Si lo desea haz lo siguiente. Ve a la página de contacto y envíame un correo con la dirección exacta, superficie, antigüedad y las deudas que tenga la casa.

          Y en cinco minutos hago una valoración aproximada.

  46. Pepe

    Tristán, dices que sigue vigente tras la adjudicación y yo suponía que había que pagarla de golpe a la vez del remate. No es así? Me empezarían a pasar a mí la mitad del recibo? El banco no tiene nada que decir y tiene que aceptar un cliente nuevo sin más?

    En esa hipotética subasta posterior por dejar de pagar esa parte de la hipoteca, saldría toda la casa por tratarse de la hipoteca de toda la casa, o solamente mi mitad?

    Te agradezco mucho tu ayuda.

    1. Si no pagas la hipoteca, la casa sale a subasta. Tal como suena. No hay más.

      Y no, el banco no está obligado a aceptar tu subrogación de hipoteca, por lo que podría darla por vencida y exigir el reembolso completo del crédito. Y a veces lo hace.

      1. Pepe

        Hola Tristán.

        Como dice el de la tele, “perdone que insista”. A ver si ahora lo he entendido:

        Si una vez desierta la subasta y adjudicada mi mitad de la casa dejo de pagar la hipoteca, o el otro propietario la paga entera o saldrá a subasta, seguramente se la adjudicará el banco por el 60% de la tasación y algo recuperaré, aunque poco (16.000?). Eso es lo que quieres decir?

        Supongo que me sería más útil intentar convencer a la otra parte, con ese mismo argumento, de venderla por 150.000 y así recuperaría algo más después de liquidar la hipoteca (25.000 para cada uno?).

        La otra opción que se me ocurre es la de la disolución pero entre la hipoteca, los costes y el tiempo, me da que con estos números es la peor de todas, no?

        Te agradezco mucho tu ayuda.

        1. Jejeje, Pepe, para responder a tanta pregunta tendría que meterme en tu pellejo y conocer tan bien como tu la situación, el campo de batalla. Y eso, lo lamento, excede ciertamente los límites de este pequeño y simple campo de ejercicios.

          Quizá si pasas a la sección de consultorías…

  47. Elena

    Buenos días.
    Tenemos una hipoteca sobre vivienda habitual que llevamos más de dos años sin pagar. El capital pendiente de amortizar es de 238.828,35 € y el valor de tasación a efectos de subasta que pone en la escritura es de 494.163,50 €. No tenemos avalista. Según este artículo y si el banco aplica la artimaña de presentar un tercero para que puje entiendo que podría quedarme con deuda después de la celebración de la subasta ¿ Es así ? Hasta hoy yo estaba tan tranquila pensando que el banco se adjudicaría la vivienda por el 70% del valor de tasación y quedaríamos liberados, pero leyendo el artículo ya no estoy tan segura.
    Gracias de antemano.

      1. Elena

        Gracias por tu rápida respuesta Tristán.
        ¿ El tercero podría pujar por cualquier importe o se le exigiría un mínimo? Lo que quiero saber es si ésto va a arruinar la vida de mi familia o si la deuda sería “asumible”.
        Gracias otra vez.

        1. Si optan por seguir ese camino lo harán teniendo en cuenta solo sus intereses. Hay mínimos que puedes leer en el art. 670 de la LEC

        2. Tonigs

          Todo depende del precio de mercado de la vivienda… Hay pocas veces que el banco presente a un tercero para hacer la artimaña, ya que los han pillado alguna que otra vez y la cosa no ha acabado bien para ellos. El 70% no lo van a pagar seguro como mucho se lo quedarán por todos los conceptos y ya está, a no ser que entre intereses y costas superase el 70%.

  48. Ruben

    Hola Tristan.
    Haber si me das un poco de luz en tanta oscuridad
    Subastan el usufructo a mi madre cantidad 19.000€ por una deuda S.S. que era de 22000€ y se convirtió en 30.000€ hemos pagado cantidades a cuenta y pedido aplazamiento de deuda esto denegado, vivienda habitual,pensionista por enfermedad grave.
    Nudo propietario el que suscribe acabo de cumplir 18 estudiante de ingeniera informática muy bueno por si necesitas alguna cosa.
    No tenemos dinero y el banco no concede prestamos por lo que no puedo pujar por el 70%
    Dime existe algo que se pueda hacer
    Si sale la subasta desierta ( no creo que nadie quiera adquirirla ) que es lo siguiente.
    Se te ocurre algo que yo pueda hacer
    Gracias

    1. Tonigs

      Buenas Ruben, el caso es que las normas del 671 son sólo para deudas que se ejecutan en juzgado, para este caso de seguridad social hay otras normas… Deberías mirar en otra entrada para informarte o en rankia. Todo tiene un precio aunque sea bajo seguro que a alguien le puede interesar

  49. FRAN

    Hola Tristan, te resumo a ver si me pudes orientar…
    Se subasta en noviembre piso tasado en 222.000€(precio de mercado 130.000€), he visto el expediente en juzgado y quien ejecuta el embargo es bankia por 44.000€, pero anteriormente el propietario pido prestamo en 2004 a ibercaja por 120000€, al no poder hacer frente a éste(el de ibercaja )supongo pidio el de bankia en 2009..
    Las dos cuestiones son, cuanto debe al banco?, tengo claro los 44000 de bankia, pero de los 120000(prestamo ibercaja)que constan en la nota simple, como puedo saber lo que efectivaente ha abonado y por lo tanto lo que debe…
    Y una segunda cuention, yo puedo pujar por cualquier cantidad, o como minimo por la deuda con las financieras o tengo que pujar al menos por el 60% de tasacion teniendo en cuenta que es vivienda habitual. Bueno de antemano muchissimas gracias.

      1. fran

        ok, gracias , y hay alguna manera de saber la cuantia pendiente de dicha hipoteca de 120.000, lo he consultado en el juzgado y no tenian ni idea…
        Muchas gracias

  50. Johannis

    Felicidades por el blog, Tristan. Quería preguntarte si la subasta se puede suspender al solicitar justicia gratuita un mes antes de la celebración de la subasta. Muchas gracias.

      1. Johannis

        Gracias. Te cuento mi caso un poquito. Tengo una deuda de 140.000 y el banco me reclama ademas 42000 en concepto de intereses de demora(19% según la hipoteca) y costas judiciales. El piso esta tasado en 280.000(tasación a efectos de subasta). En teoría, el 70%(al ser mi vivienda habitual) cubriría la deuda. ¿Me puedo fiar de esto? Podrían venderlo o adjudicárselo el banco por menos? ¿Que dices si pido justicia gratuita un par de semanas antes de la fecha de la subasta?

  51. SILVIA

    Que ocurre si el inmueble no se trata de vivienda habitual sino del local de una concursada y a la vez sirve como garantia real a 3 entidades financieras.

  52. francisco martin

    En el supuesto de que el banco acreedor presente postura en la subasta (se entiende que concurren otros licitadores, Art. 647. 2 LEC), y su postura sea la mejor ¿puede adjudicarse la vivienda del deudor por el 50 % de tasación, conforme al art. 670.4.3 LEC? (se entiende que se han cumplido los demás requisitos del apartado cuarto del artículo 670 LEC). O su adjudicación ha de ser siempre al 70 % del artículo 670. 4.2 LEC?

    tipo de subasta de un local comercial 300.000 euros
    deuda 223-000
    un tercero puja 60.000 euros
    el banco puja 150.500 euros por lo que es superior al 50 %

    se aplica el 670.4 se le da traslado al ejecutado para mejorar en los diez dias y no se mejora
    el banco no ejerce su derecho en los 5 dias para adjudicarse

    Entraria en funcion el parrafo 3. Se consideraria como dice la resolucion de la DGRN que el banco es un postor mas y en este caso con la mayor puja. y al cumplir los requisitos de superar el 50 % y ser inferior a la deuda adjudicarse el local por 150.500.

    DGRN Resolución de 16 de junio de 2014. Fundamento juridico 7:

    7. Al tratarse de una subasta y adjudicación celebrada en 2012, considera el registrador que la finca, que estima ser la vivienda habitual, debería adjudicarse por cantidad igual o superior al 60% del valor de tasación y no por el 50% de dicho valor, como consta en el citado decreto de adjudicación, cumpliendo así lo dispuesto en el artículo 671 y en la disposición adicional sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por el contrario, la recurrente considera aplicable el artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puesto que el acreedor ejecutante presentó la mejor postura en la subasta, siendo la cantidad ofrecida superior al 50% de tasación de los bienes.

    Este defecto debe ser revocado. El artículo 670.4 en su párrafo tercero determina que «se aprobará el remate a favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación…». En este sentido el acreedor ejecutante puede concurrir a la subasta como postor cuando existan otros licitadores (artículo 647.2 por remisión del artículo 655.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y ninguna norma excluye de manera expresa al acreedor ejecutante de la posibilidad que concede el artículo 670.4 párrafo tercero al mejor postor, siendo así que las previsiones contenidas en el artículo 671 lo son para el supuesto de subastas sin ningún postor.

    1. Opino como tu y, de hecho, en los juzgados en los que me muevo la cosa es exactamente así. Ignoro como será en otros partidos judiciales porque los jueces se suelen poner de acuerdo en algunas cosas para hacer todos lo mismo.

  53. FDIACAR

    Para Pepe y Tristan
    Yo entiendo que el banco tiene que aceptar el nuevo cliente hipotecario siempre que el préstamo se encuentre al corriente, es decir, no se esté ejecutando. Será válido el pago de la obligación realizado por tercero, lo conozca o ignore el deudor. Y en este caso Pepe no es un tercero sin más, sino que es un interesado porque el piso es suyo al 50%. En mi caso estoy pagando la hipoteca todos los meses sin ser el deudor del préstamo pero sí adjudicatario en subasta. Y el banco tiene que aceptarlo aunque lógicamente no le gusta el tema y me da la coña para que pague el saldo vivo del préstamo. Yo le respondo que obligación no tengo.
    Y debe hacerse de forma que el pago se aplique a la cuota del préstamo y no a otras deudas que tenga el deudor ex-propietario. Para ello se apercibirá claramente al responsable del banco de que así lo haga y además en el concepto de pago debe figurar “cuota del préstamo hipotecario del mes de xxxx”.

    1. Estás equivocado, Fdiacar, en todas las escrituras de hipoteca se firma una cláusula por la que el banco se reserva el derecho a dar por vencido el préstamo (y reclamarlo enterito) si la garantía, es decir la vivienda hipotecada, cambia de titular.

      Esta cláusula ni es abusiva ni nada parecido sino que es lo más natural del mundo que si a quien le has prestado es a alguien con la solvencia de Don Emilio Botín, no pueda suceder de repente que quien te deba el dinero sea otra persona de la catadura de Don Luis Bárcenas.

      ¿Que Botín le vende el piso a Bárcenas? Pues entonces el banco se reserva el derecho a cancelar el crédito y reclamarlo de golpe o bien a seguir cobrando a quien quiera seguir pagando. Pero decir que se reserva el derecho es muy diferente a decir que está obligado a tragarse al nuevo propietario aunque no quiera.

  54. FDIACAR

    Y ya veremos si puedo o no reclamar al deudor ex-propietario esos pagos del préstamo hipotecario. Porque la adjudicación en subasta no cambia la figura del deudor hipotecario, que sólo se produce con el consentimiento del acreedor. Es decir, estoy pagando las cuotas como tercero interesado. Agradecería que se comentara esta duda en el foro

  55. FDIACAR

    Gracias Tristan. Pues entonces seguiré pagando con puntualidad las cuotas para no dar problemas al banco. No creo que en un préstamo que está siendo amortizado sin incidencias quieran meterse en complicaciones. En cuanto a reclamar al ex-propietario las cuotas pagadas del préstamo hipotecario espero opiniones, ya que las tengo de dos sentidos totalmente opuestos

  56. Manuel

    Muy buenas Tristan, enhorabuena por tu blog.
    Escribo para que me aclares una dudilla.
    En el caso de que la tasación sea por ejemplo de 100.000 y la deuda de 80.000, el que asistan postores a la subasta sería perjudicial para el banco, pues no puede pedir la adjudicación por el 50% (caso de no ser vivienda habitual), pues si asisten postores (aunque no ofrezcan ni el 50%) no creo que ningún secretario judicial/juez admita una oferta del 50% o inferior del banco no? Quedando el banco “obligado” a pagar el 70%. O también podría en ese caso el banco ofrecer y adjudicarse dicha cosa tasada en 100.000 en 50.000 y que el deudor siga debiendo 30.000. Un saludo y gracias.
    Siento explicarme tan mal… XD

    1. El banco no busca comprar un chollete. Está harto de cholletes inmobiliarios. Lo único que el banco quiere es que asistan postores que cubran la deuda con sus pujas, cobrar y que le dejen en paz.

  57. Francisco

    Hola Jotaerre , creo me recordarás, la SJ no ha admitido el recurso y ha INADMITIDO el escrito por cuanto que contra las actas de subasta no cabe recurso alguno de confomidad con lo establecido en el art. 453 y siguientes de la L.E.C. Civil.
    REQUIERASE a la procuradora Sra. xxxxxpara que conforme a la Ley, en el PLAZO DE VEINTE DIAS a contar desde la notificación de ésta resolución, indique la cantidad por la que se adjudica la finca, haciendola saber que es la vivienda habitual del ejecutado.
    Ahora, si no se adjudica ¿qué puedo esperar?, ¿Siguen contando intereses de mora?

    1. Jotaerre

      Buenos días, Francisco, te recuerdo: tu caso de estar en la subasta para desmentir el supuesto acuerdo con el banco, es ciertamente insólito (veremos ahora con las electrónicas).
      Ahora, como es una hipoteca y no un embargo, no se cancelaría nada, se archivaría el expediente, y nada impide al banco reabrirlo más tarde, pero obviamente sin causarte perjuicio alguno por mayores intereses o costas, éso podrías defenderlo.
      Saludos,

  58. Jotaerre

    Y aún diría más: si piden la adjudicación y liquidasen ahora intereses, también impugnaría los correspondientes al plazo de duración del recurso.
    Saludos,

  59. Tonigs

    Ricemos un poco más el rizo, si hay dos ejecuciones simultaneas y la primera de ellas la quiebra se podría pedir una indemnización por perjuicios causados en la primera subasta?

  60. Jotaerre

    Hola, tonigs, siempre que los haya y puedas cuantificarlos, pueden reclamarse.
    Buen finde largo!

  61. jaime

    Hola, perdona tristan que te voy a contar un caso que le paso ami padre : una vez mi padre se presento a una subasta y estaba tambien un avogado y un procurador. El secretario le comenta a mi padre que es el unico postor y no hay mas postores . Al empezar la subasta el secretario le comenta ami padre : cual seria el importe que ofreceria para el lote , mi padre contesto por ejemplo : 4000 euros pero esa cantidad ha sido mejorada por el avogado que ha ofrecido 5000 euros . Mi pregunta es ¿como le dejan participar al avogado siendo mi padre el unico postor : es decir el unico que ha depositado en el banco el importe para participar en esa subasta ?o segun la ley hacer es .

  62. Pablete

    ¿Qué pasa si la subasta queda desierta y el banco no pide la adjudicación por el 50%? ¿Puede el banco repetir más adelante la subasta? ¿Cuándo le de la gana o en un tiempo concreto?

  63. En realidad, Pablete, lo que te he comentado del archivo de la causa solo sería en el caso de procedimientos hipotecarios, porque en las ejecuciones ordinarias, lo que ocurriría sería, más bien, que el juzgado tendría que ordenar el alzamiento del embargo.

    En las ejecuciones hipotecarias eso no es posible porque las inscripciones hipotecarias se cancelan solo por otros motivos y no por ese.

  64. ISIDRO RUIZ MARTINEZ

    Hola,
    El caso es que una empresa en concurso de acreedores,saca a la venta unas acciones valoradas en 60.000 euros.
    En la subasta se presentan dos pujadores, y se las adjudica uno de ellos en 2500 euros.La concursal dice que no se
    ha llegado al 50% del valor y que lo quiere volver a sacar a subasta.
    Mi pregunta es :
    Si hay una segunda subasta,el que quiera esas acciones tiene que pujar como minimo el 50% es decir comprarlas en
    50.000 euro?. y si no los da nadie se las adjudican al que dio los 2500 euros?.
    Gracias.

    1. No, Isidro, en los consursos de acreedores la cosa es un poco diferente. Si nadie ofrece el mínimo, el administrador puede volver a celebrar otra subasta o poner a la venta y tiene que hacer todo lo posible por vender al máximo precio posible.

  65. Pepe

    Permiso para hurtar un poquito de tiempo y algún conocimiento.

    Un administrador concursal saca a subasta un piso propiedad del concursado. Este piso responde de un préstamo de cuantía superior a su valor de mercado y no digamos al precio que ofrecerá un subastero. Este préstamo se está pagando con toda normalidad, por lo que el banco acreedor, tan contento hasta ahora. Pero ¿ahora qué, para el banco?
    ¿Deja que lo lleve un subastero en una cuantía inferior al préstamo y tiene que reclamar el resto al concursado o avalistas si los hay? ¿ Se lo adjudica él en la deuda y se queda con un inmueble que no le interesa y con el que perderá dinero? ¿Se lo adjudica en lo menos que pueda y reclama el resto? En cualquier caso es un daño que se le causa a un tercero ajeno al proceso. ¿Qué puede hacer?

    Ni defiendo al banco, ni tengo interés alguno en este caso, pero a cada uno lo suyo. A mí me produce curiosidad… E incertidumbre.

    Saludos

  66. Jotaerre

    Buenos días, Pepe (menuda avalancha de mensajes ayer), el supuesto que planteas lo veo imposible, que no improbable porque ya conocemos a nuestros jueces: cuando se subasta todo el activo en una liquidación concursal, las cargas subsisten y las asume el adjudicatario; si se subasta finca por finca, es porque se sigue la ejecución hipotecaria, y no le veo sentido si el banco no la ha instado porque el préstsmo (con autorización del administrador concursal, precisamente) está al día.
    Me imagino que, si se trata de un caso real, será el primer supuesto.
    Saludos,
    Saludos,

    1. Pepe

      Gracias por tu atención. Es un caso real. Lo seguiré por mera curiosidad y esclarecer todas las dudas.
      saludos.

  67. ISIDRO RUIZ MARTINEZ

    Hola Tristan, si es un poco lio las subastas en concurso de acreedores, me dice un abogado experto???.
    que para sacarlas a una nueva subasta la concursal tiene que presentar a un tercero y tiene que ofertar como minimo
    el 50% del valor nominal o cubrir los gastos devengados, me repito en 60.000euros minimo 30.000 .
    Es asi?.
    Gracias.

  68. Jose M.

    Buenas tardes crack:

    He llegado a esto de las subastas casi por casualidad a pesar de leerte desde hace tiempo. La cuestión es que un socio me dejó a deber mucho dinero (para mi economía) y tras muchos años de abogados y gastos he conseguido llegar al punto en que hay una subasta abierta en el portal del BOE de una vivienda de su propiedad. La cuestión es que no se como mejor actuar para mis intereses ya que soy un completo “novato” y a mis abogados los veo muy “verdes”. Como se ha convertido en un tema personal la verdad es que lo que me gustaría es quedarme con la vivienda después de lo mal que me lo ha hecho pasar. Unos me dicen que lo mejor es que quede desierta, otros que puje un amigo. No se la verdad es que estoy bastante perdido y tengo miedo de quedar como un “pardillo” después de tanto tiempo.

    El principal reclamado sin intereses y costas son 78.000 €.

    El tipo de subasta es 225.000 €.

    No es vivienda habitual porque el tío lo tiene a nombre de una sociedad y no se lo admitieron.

    Muchísimas gracias de antemano no sólo por mi sino por todos a los que nos resuelves las dudas y todos los que te leemos.

    Nos leemos!!

    1. Y, cualquier caso, tus dudas actuales son muy habituales. No es más que la incertidumbre habitual de cada subasta. Ningún postor sabe lo que va a pasar.

      Lo importante es tener una estrategia.

  69. Jotaerre

    Buenas, Jose M., como el crack aún no te ha contestado, mi opinión es que, con las pistas que has dado (yo ya he localizado la subasta), si no hay otras cargas y el precio de mercado es interesante, ni quedará desierta (lo cual no puedes elegir), ni necesitarás que puje ningún amigo: habrá “ostias” (con perdón) a última hora, o la ejecutada acabará pagando o presentando tercero.
    Mírate mejor el 670 y no el 671…
    Saludos,

    1. Jose M.

      Muchas gracias por vuestros comentarios!! Ojalá llevéis razón pero por amigos en común me han dicho que el deudor ha destrozado literalmente la vivienda. En fin. Lo dicho. Que muchisimas gracias. Una última pregunta: en virtud del 671 el deudor podría presentar mejor postor si después de quedar desierta pido la adjudicación por el 50% o por la deuda?? En el artículo 671 no dice nada.

      1. mfmelo

        Vamos a ver Jose M. en esto de la subastas, no puedes dar ninguna pistas, pero ¡ninguna! los subasteros son gente muy avispada y rápidamente se dan cuenta del tema.
        Por experiencia te digo: si ya no ha pagado por el reclamable y suspendido la subasta, es que no tiene dinero y no va a presentar a un tercero que mejore la postura ofrecida, la cual tiene que ser superior al 70% del tipo de subasta. Es decir si presenta a un tercero, éste ha de dar una cantidad superior al 70%, para que le puedan aprobar remate a su favor: +- 225.000 x 70% = 157.500 €, si no ha dado por la causa que sea 78.000 € que es lo reclamable, ¿porqué va a dar ahora? 157.500 €. El que se lo adjudique cubriendo deuda, se lo aprobarán, pero esa subasta va a subir, seguro, no hay que impacientarse, que aún no ha comenzado el baile, estamos en los ensayos.
        Saludos cordiales.

  70. Jotaerre

    De nada, si no lo dice, es que no existe tal trámite, aunque sí puede pagar antes de la aprobación del remate.
    La lástima es que, si lo que quieres es la finca más que cobrar, lo de que está destrozada no lo sabrán todos los posibles postores on line…
    Saludos,

  71. Jotaerre

    Hola de nuevo, Jose M., tu subasta ya tiene una mejor puja (por la deuda exacta) espero que ya lo supieras.
    Saludos,

    1. mfmelo

      Jotaerre el licitador que sea, no quiere gastarse ni un céntimo mas, Cantidad exacta: 78.571,60 €, pues a mi me a pasado más de una vez que el juzgado de turno no ha hecho bien(en este caso también será así) la liquidación para intereses, gastos y costas y al final ha faltado algo. Una vez en una subasta para cubrir, una hechos los cálculos, todo me faltó 2 € y yo siempre doy de más. Pues por este motivo su señoría le doy varias veces la oportunidad a las partes para que presentaran a un tercero y me atrasó la adjudicación casi 2 años.
      Saludos, que me voy para Rankia, a ver como llevamos el tema.

  72. Jotaerre

    Pues no se dará ese problema: hay una última puja por más del 70% y está a punto de concluir…

  73. Jotaerre

    ¡Apasionante! Siguen las pujas de 1€ en 1€, y se deduce que llevan así desde las 00.00h de hoy, hora final inicial…

    1. mfmelo

      Jotaerre, me apuesto algo, a que esta subasta va ser QUEBRADA.
      La consigna son 11.250 €, si es el propietario el que está pujando, no le importará quebrarla, ya que ese dinero se lo detraen de la cuantía principal y así van pasando los tiempos. Y si alguien se lo adjudica en más de lo que vale en la calle, se quita la deuda, vende la vivienda a buen precio, al contado y el que se la haya adjudicado será el ¿afortunado?. Yo el día 15.12.2015 hice una reserva de postura en una situación muy parecida, pero claro mi reserva fue presencial y por mi última postura y no por la postura que hizo el adjudicatario que parecía no le importaba el dinero.
      Saludos.

  74. Tonigs

    Mfmelo, no serás tu el que está detrás de esa noche en vela… 😉 esa es tu área de actuación

  75. Ya han vuelto a mejorar la puja.

    En su momento, cuando un amigo sevillano me ofreció esta subasta, ni pude imaginar que iba a a haber semejante interés.

    ¿Alguien apuesta a que el piso subastado es este?: Alquiler de ático en San Gregorio

    Las pujas ya van por 161.016 euros, se han pasado veinte pueblos, teniendo en cuenta que el alquiler sería de un máximo de 1.200 euros al mes.
    Según mi opinión, completamente fuera fuera de rentabilidad. Aunque por las fotos, está en un estado muy bueno.

    1. Pablo

      Pero con esos números (1.200 € al mes por un capital de 161.000 €) la rentabilidad es de casi un 9%….

      ¿Cuál es la rentabilidad que consideras aceptable?

      1. Tonigs

        Depende mucho de la alquilabilidad, del precio de mercado para su posterior venta… Yo por menos de un 12% bruto…

    2. mfmelo

      Tristán el sitio es mejor aún.
      En las electrónicas se puede subir de 0,01 céntimo de euro.
      Saludos.

  76. mfmelo

    Pues Muy Señores Míos: con esas rentabilidades, o tienes mucho dinero, o tienes otros negocios y el de las subastas lo tienes como una distracción o en cualquier tropiezo (y los hay, te garantizo que los hay) tarde o temprano terminaréis quebrados igual que les ha pasado a muchos subasteros antiguos. El negocio de las subastas, igual que todo negocio de inversión, no es seguro al 100%, por muy bien que estudies todo, siempre te saldrán imponderables que no hayas tenido en cuenta, ya que el 95% del trabajo depende de otros, que por desgracia son la mayoría de las veces inconscientes del daño que pueden causar por sus actitudes pasotas y falta de profesionalidad y aunque fuesen conscientes del daño que pudieran causar les da igual.
    El que a largo plazo quiera permanecer y vivir de las subastas tiene que pensar en un 30%-60% libre de impuestos, todo lo demás es jugar con fuego y al final terminarás quemándote.
    Saludos.

    1. Pablo

      Pero no sé si hablamos de la misma rentabilidad.
      Los comentarios de Tristán y Tonigs se refieren a la rentabilidad por alquilar el inmueble adquirido… Supongo que con el 30%-60% te refieres a vender, ¿no?

      1. mfmelo

        Si, efectivamente me refería a la venta.
        Pero en los alquileres me pasa lo mismo: el plazo de amortización de lo que compro para alquilar (no lo que compro para vender y tengo que alquilar por imponderables) no puede pasar en ningún caso los 6 años, por lo que destino a tal efecto las viviendas que me han salido muy baratas en comparación con el mercado libre y por tanto puedo alquilar estas a buenos precios.
        Saludos

        1. Pablo

          Lo que no acabo de entender es cómo encontráis esos inmuebles a los que sacar un 60%. Ya sé que hay que trabajarlo mucho para encontrar un mirlo blanco, pero imagino que cuando encuentras lo que puede ser una buena inversión…pues aparecerán también otros cien interesados, con lo que concluyo que chollos a 50% del valor de mercado no puede haber…. ¿o sí?

          1. Tonigs

            Si que los hay, pero no en zonas premium y tienes que ir a zonas de venta con paciencia.

  77. José María

    Quien ha sido el que me ha tenido toda la noche de euro en euro?!?!?!?! Jejejejeje.

      1. José María

        Tristán yo no he sido!! Pero no he pegado un ojo porque sí era un conocido mío el que finalmente se lo ha quedado… El deudor me “puteo” bastante en su día y he seguido la subasta con bastante interés.

        1. Tonigs

          No sabes quien se lo quedo… al final era el piso que estaba en alquiler???

  78. Jotaerre

    Yo aún preguntaría más: ¿por qué la deuda del anuncio es inferior a la que consta en el certificado de cargas?
    Saludos,

  79. Mario

    Hola. Si me presento a una subasta de la seguridad social puedo pujar por debajo del valor del inmueble.¿ En las subastas judiciales hay que pujar por el valor superior de la primera subasta y en segunda subasta por encima del segundo valor fijado, si no sale adjudicada pasa a adjudicacion directa sin precio minimo. Mi pregunta es si en las subastas de seguridad social funciona igual o es diferente. Gracias

    1. mfmelo

      Como tengo algo de tiempo voy a contestar a tus preguntas, porque veo que esta muy verde, verde.
      En las subastas de la TGSS no puedes pujar por menos del 75% del valor asignado, esa es la postura mínima y para el que comienza la subasta; estas subastas van por tramos, así que el siguiente licitador sino dice una postura en concreto, sólo por el hecho de levantar el brazo, está ofreciendo lo que dió el anterior más el tramo obligado, que suele ser del 2% de la tipo (precio asignado al bien), se desarrolla a “la llana” es decir siempre subiendo.
      Si participas en “vivo o presencial” la consigna o depósito es del 30% del tipo.
      Si lo haces en sobre cerrado es del 25% y tienes que hace una cheque bancario a nombre de TGSS.
      .
      .
      En las subastas judiciales no existe desde hace mucho tiempo 1ª, 2ª y 3ª, sólo subasta única.
      Es subasta a la llana, es decir, si el anterior ofreció 100 € tú tienes que ofrecer algo más por ejemplo 101 €, no está sujetas a tramos obligados y puedes subir lo que consideres oportuno.
      En las judiciales no hay adjudicaciones directas, todo se hace en una subasta, desde que comienza hasta que termina, si nadie ha pujado, se llama subasta desierta y de momento nadie se la adjudica y es el acreedor (al que le deben el dinero) el que dice lo que se hará en el futuro con estos bienes.
      Es sólo para que comiences a saber algo.
      Saludos

      1. Mario

        Esta claro que si pregunto es para tener claras mis dudas, respecto a las subastas de la agencia tributaria que son las que estoy estudiando para hacer alguna inversion, creo que tu respuesta no esta clara, pues si que existen primera subasta, segunda subasta y adjudicacion directa en casos si precio minimo. Alguien puede confirmarlo.? Gracias

        1. Tonigs

          Te estás liando, en un principio has preguntado por seguridad social y ahora AEAT… Creo que por tu parte, sería muy respetuoso leerte todo lo que hay escrito entre este blog y el de rankia y luego preguntar… Encima que mfmelo te regala parte de su tiempo en una cosa mil veces comentada…

  80. mfmelo

    Mario soy subastero y te he contestado a lo que has preguntado y he ido respondiendo siguiendo tu guión.
    Sobre las subastas en la AEAT no hiciste ninguna mención.
    En fin saludos.

    1. Mario

      Creo que no me he explicado bien al no conocer bien el tema, a subastas judiciales me referia a las de la agencia tributaria AEAT, doy por entendido que no es los mismo¡,

      1. OK, volvamos al principio. Has mencionado “subastas judiciales” cuando te estabas refiriendo a las de la AEAT. Estas últimas sí tienen dos subastas seguidas, primera y segunda y las pujas siempre comienzan en el tipo de subasta de cada una de ellas.

        En la Seguridad Social no es así, sino como ha explicado mfmelo.

        1. Mario

          Gracias Tristan, con mi afan de aprender sobre estos temas y al no tener experiencia desconozco terminos a los que referirme, intentare leer mas sobre lo que teneis escrito, y no dudo que puedo aprender mucho sobre estos temas, agradezco vuestra colaboracion.
          Saludos

  81. novatillo

    Una pregunta, después de haber leído sobre las subastas judiciales electrónicas no me queda claro cual es el valor minimo por el que me podría adjudicar un bien:
    1. Por un valor X siempre que sea mayor al 50 % de la valoración y ni el ejecutante ni el demandado ejerzan un derecho prioritario?.
    2. Por un valor X siempre que sea mayor que la cantidad reclamada aunque sea infimo en relación a la valoración del bien?
    3. Por un valor X siempre que sea mayor que el 70 % de lo reclamado, aunque el ejecutante o deudor se oponga?
    4. Por cualquier valor siempre que el LAJ de su aprobación?

    Gracias

  82. Francisco

    Hola Jotaerre. Luego de haber impugnado 2 veces la resolución de la Secretaria Judicial en la que declaraba la subasta desierta y solicitaba que la ejecutante se adjudicara la vivienda, no presenta oferta y la Secretaria me dice que vuelva la semana que viene que se va a enterar que puede hacer.

  83. Francisco

    Me presenté en la subasta y el banco solicito la suspensión argumentando que estaba en conversaciones conmigo y a punto de solucionar y yo expuse que no había ningúna conversación. Está publicado aquí el 21 de Mayo del 2015.

    1. Jotaerre

      Ah, disculpa, ya me acuerdo y lo he revisado: al banco no pueden obligarle a adjudicarse la finca, así que archivarán la ejecución, y a esperar acontecimientos: pueden volver a pedir subasta, pedir la adjudicación fuera de plazo… y tú defenderte si el resultado te perjudica.
      Saludos,

  84. Iker

    Buenas dias,encantado de leer vuestros post,pero estoy hecho un lio……
    A ver si me podeis ayudar con mi caso,gracias de antemano.
    Me deben 100.000€, he embargado una finca rustica,que el valor de tasacion segun el perito es de 250.000€, entiendo que si no hay postores en dicha subasta, yo me la puedo adjudicar por el 50% de la tasacion,es decir 125.000€, al superar la cantidad de adjudicacion en 25.000€,¿esos 25.000€ se los tendria que pagar al deudor?
    Muchas gracias,un saludo.

  85. Iker

    Muchas gracias por la respuesta.
    Me surge otra duda.Si hay postores en la subasta y su puja no cubre mi deuda,entiendo que el bien me lo puedo adjudicar yo,ya que tengo la ultima palabra, ¿No es asi?.

    1. mfmelo

      Si hay licitadores o postores en la subasta, el acreedor (tú) se convierte en otro licitador más.
      Si no se cubre en la subasta el 70% del valor dado al bien, a las dos partes os dan una nueva oportunidad de quedaroslo. El requisito mínimo de adjudicación es que se cubra al menos la deuda principal, intereses, gastos y costas, es decir todo lo que se te deba por todos los conceptos,. Si algún licitador en la subasta supera el 70% del tipo o valor dado al inmueble, en tu caso: 250.000 x 70%= 175.000 €, su adjudicación es firme a todos los efectos y no se te ha de dar ninguna otra oportunidad y a la parte deudora tampoco. A cantidades inferirores a esa, se os dará la oportunidad de mejora de postura, pero no a vosotros, deudor y acreedor, sino a un tercero que presenteis.
      Saludos.

  86. Francisco

    Hola Jotaerre,
    Me contestaste el 15 de Enero, lo cual te agradezco y ahora me asalta la duda de si los intereses de mora siguen aumentando la deuda a pesar de que el banco no se adjudica el apartamento a pesar de haber quedado la subasta desierta.

    1. Jotaerre

      Hola, Francisco, ése es uno de los problemas, en efecto: podrás oponerte si los reclaman, pues su incremento es consecuencia de la inactividad del propio banco.
      Saludos,

  87. toni

    Una consulta, por favor. Supongamos que la deuda total (y también la responsabilidad hipotecaria) en una ejecución de vivienda no habitual es inferior al 50% del tipo de la subasta y que existen acreedores titulares de derechos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca, mi pregunta es: ¿también se pueden llevar la vivienda por debajo del 50%?.

    Gracias.

    1. mfmelo

      La respuesta es Si. Y para el licitador (no asi para el acreedor) no tiene nada que ver si es vivienda habitual o no. Lo importante es cubrir la reclamación en la ejecución por la que sale, sin importar las cargas, ni posteriores, ni anteriores. Actualmente (antes no era así) los acreedores posteriores, pueden presentar un tercero que mejore tu postura, para poder cobrar su deuda, o participar en la subasta como otro licitador más, pero esto siempre lo han podido hacer.
      Saludos.

      1. toni

        Muchas gracias por la respuesta. Sólo una última cuestión, si un acreedor se adjudica el bien por el 50% del tipo de la subasta o por lo que se le deba por todos los conceptos y ambas cifras superan la responsabilidad hipotecaria del bbien subastado ¿se considera que hay sobrante para acreedores posteriores?.

        Muchas gracias.

        1. La responsabilidad hipotecaria es un concepto que no tiene nada que ver con lo aquí tratado por lo que presumo que te refieres a la deuda.

          Una cosa es la responsabilidad hipotecaria y otra cosa distinta es la deuda reclamada por el ejecutante.

          Y, obviamente, si el precio de adjudicación supera al de lo adeudado, el sobrante será para los acreedores posteriores. No podría ser de otra forma.

          1. toni

            No, no, precisamente me refiero a la responsabilidad hipotecaria. Por ejemplo:

            – tipo de la subasta: 120.000 eur.
            – hipoteca: 40.000 eur.
            – responsabilidad hip.: 52.000 eur.

            Si la deuda por todos los conceptos es de, por ejemplo, 57.000 eur y el acreedor se adjudica el bien por esa cantidad, siendo ésta superior a la responsabilidad hipotecaria, ¿hay sobrante de 5.000?, o no.

            O si, por ejemplo, la deuda total fuera de 62.000 y el acreedor se adjudica el bien por el 50% del tipo, al acreedor aún le quedarían 2.000 por reclamar, pero 60.000 eur sería una cantidad superior a la RH, ¿habría es este caso sobrante de 8.000?

            En resumen, ¿hay sobrante cuando la cantidad por la que el acreedor se adjudica el bien es superior a la responsabilidad hipotecaria?.

            Venga nada más. Saludos y gracias.

  88. Restart

    El viernes me comunicaron que subastaban mi vivienda y llevo dos días metida en este foro leyendo absolutamente todos y cada uno de los post (con sus correspondientes comentarios) para intentar aprender algo de este mundo. Y sigue sin quedarme claro mi caso en concreto. A ver si me podeis echar un cable (pongo importes ficticios que se ajustan proporcionalmente a mi caso concreto):

    Un señor me reclama 5.000€ y al no poder poder pagarle, subastan mi vivienda. Tiene una hipoteca de 15.000€ + 5.000 de deuda de este señor = 20.000€ de deuda total del inmueble. El valor de tasación es de 20.000€ por lo que es muy probable que la subasta quede desierta ya que es difícil sacar rentabilidad. ¿Que pasaría en este caso? No creo que el banco vaya a presentarse a la subasta porque no es el acreedor demandante y supongo que a él le interesa que yo siga pagando la hipoteca puntualmente ya que no está ni una cuota impagada. Y tampoco creo que el acreedor vaya pedir la ejecución ya que al final no le saldría a cuenta por tener que pagar la deuda pendiente con el banco (y eso sin contar la devaluación del valor del inmueble ya que ya tasación se realizó hace un par de años. Ahora es posible que el valor de mercado esté en los 15.000€ o menos).

    ¿Que opinais? ¿Tengo opciones de que se realice el alzamiento del embargo? ¿Sería interesante que yo misma me presentara a la subasta? Mil gracias por los posibles comentarios y perdonad por los posibles errores en los términos “técnicos”.

    1. Del alzamiento del embargo, olvidate. Eso NO va a ocurrir. Si acaso, si el acreedor es listo, esperará lo que tenga que esperar hasta que el valor de lo embargado supere la deuda.

      1. Restart

        Pero no hay unos plazos legales máximos para pedir dicha adjudicación? Estoy googleando al respecto pero no encuentro nada. ¿Este tipo puede dentro de 10 años pedir la adjudicación?

        1. mfmelo

          Como bien dice Tristán: “olvidate que se levante el embargo”, ¿porqué se va a levantar?.
          El acreedor pedirá lo más probable la suspensión de la subasta, nada más y dejará el embargo y ejecución parados y dentro de unos años volver a sacar la finca a subasta. Este embargo no prescribe nunca, si se va renovando cada 4 años su vigencia en el RP. y si por cualquier motivo dejara de renovarlo, lo puede de nuevo reavivar, pero si se le ha metido otro embargo a la finca en ese intérvalo de tiempo, su embargo pasa a posterior. Otra opción que tiene el acreedor es comprar al banco la hipoteca y ejecutar la misma a la mínima ocasión que se le presente(falta de pago de cualquier cuota) subiendo en la subasta del hipotecario lo suficiente para que haya sobrante y cobrar su embargo actual.
          El acreedor puede parar la subasta diciendo que se está llegando a un acuerdo con la otra parte, por lo que pide se paralice dicha subasta hasta nueva petición.
          También, que es lo más probable, puede adjudicarse tu vivienda y meter la adjudicación en un cajón y esperar a que termines de pagar la hipoteca o aminorar esta y entonces pedir el lanzamiento por un precario, inscribiendo entonces su título de propiedad.
          Saludos.

        2. mfmelo

          Otrosi, digo: como dice una canción, aunque se que no estas para esto ahora, “que diez años no son nada” y para la justicia (juzgados) los periodos de 10, 20 y 30 años son minutos.
          Aqui, aunque intentes ocultar que subasta es y por mucho que la disimules, te dicen en un cuarto de hora, todo sobre la misma, la gente no tiene ni idea de lo listos que son estos subasteros.

    1. Restart

      También me lo he leído de cabo a rabo. Con lo aportado ya tengo info suficiente. Gracia a todos por los comentarios.

  89. Irene

    Buenas tardes, agradezco ante todo la gran labor que hacéis en este espacio, aclaro muchas dudas gracias a vosotros.
    Expongo mi caso por si me podéis orientar.
    Tengo una hipoteca de vivienda habitual al 50% con mi ex pareja, el préstamo se solicitó por 170000€, quedan pendientes 145000€.
    La tasación que se hizo en su día (año 2007) fue de 184500€, su valor de mercado ahora sería como mucho 100000€.
    En mis escrituras consta en caso de ejecución, el tipo en subasta 305150€.
    La responsabilidad hipotecaria, es la misma cantidad que el tipo en la subasta 305150€, que no se si tendrá algo que ver. El caso es que hemos dejado de pagar las cuotas el mes pasado y ya no se, si en caso de ejecución, y siendo la subasta desierta, el banco se la adjudicaría por el 70% de la tasación hecha en su día, (70% 184500=129150) o del 70% del tipo para subasta que aparece en la escritura (70% 305150= 213605) ya que hay bastante diferencia, y contando que mis intereses de demora consta que no pueden ser inferiores a un 9.50, y que tengo un suelo del 3.5, las cantidades variarían considerablemente. (Entiendo que si no fuera subasta desierta serían otros porcentajes).
    Otra duda es, los intereses de demora, ¿siguen subiendo una vez se ha interpuesto la demanda?.
    No paro de hacer cuentas por si quedara saldada la deuda y si no, si fuera asumible el resto..
    Muchas gracias de antemano.

    1. Francisco Martin Burgos

      Buenas tardes Irene, con independencia del mejor criterio seguro de Tristan. Entiendo que el valor de tasación a efectos de subasta es 305.150 euros.
      Hay varios temas que deberías ver, primero , la clausula suelo eliminarla y reclamar lo que hayas pagado de mas desde 2013. Aunque el 9,5 de demora entra dentro la normalidad , ver la posibilidad de clausula abusiva. LA posible aplicación del limite del 5% en las costas. además de las posibles clausulas nulas que contenga la hipoteca. no hay porque quedarse de brazos cruzados esperando.
      En tu caso tienes la ventaja de una tasación muy alta con un bien de mucho menor valor al dia de hoy. y un capital pendiente 145000 que podría permitir incluso cantidades a tu favor.

      Si la escritura pone valor para subasta 305.000 euros esa es la base para el 70 % , serian 213.000 el valor minimo para primera vivienda, si la subasta es desierta.
      Si no fuera desierta porque el banco usara la triquiñuela de llevar un pujador que lo haga por un miseria y que el banco haga una puja del 51 %, este seria 152.000 euros, lo que seria similar a la deuda.
      en ambos casos tu problema de impago y ejecución hipotecaria, tendría un resultado a mi juicio favorable, a parte de que dependiendo del juzgado y de la pelea por las clausulas abusivas con posible suspensión del procedimiento podrían alargar bastante el salir de la vivienda.
      La opción de que un profesional te asesore y te guie es fundamental, con independencia de que en este foro te den tranquilidad.

      1. Irene

        Muchas gracias Francisco por tu respuesta; con respecto a la clausula suelo, si que pretendemos reclamarla, además antes incluso de que nos demandaran, en este caso, si hay una demanda por nuestra parte al banco para la clausula suelo, ¿interfiere en el proceso de ejecución cuando empezara?, la de intereses de demora la verdad, no lo teníamos pensado. A nosotros lo que nos interesa es que se ejecute cuanto antes y se queden la vivienda.
        Aunque estoy intentando calcular los intereses y demás cantidades que me exigirían, según tu respuesta, entiendo que si hicieran la triquiñuela de enviar algún pujador no quedaría saldada la deuda, ya que por 152000€, no sería suficiente para cubrir los 145000€ que nos quedan por pagar más todos los demás conceptos..
        ¿Me podríais decir si puedo y dónde calcular toda la deuda exigible?
        Muchas gracias.

        1. Francisco Martin Burgos

          Hola de nuevo Irene, ayudaría saber de que ciudad hablamos por el tipo de juzgado, hoy dia cada juzgado o zonas tienen distintos criterios.

          En principio aunque te he mencionado la posibilidad de que se usara esa triquiñuela, no es lo habitual y el secretario podría entender por el tipo de pujador y la puja que la entidad comete un fraude.
          Aun asi la tendencia últimamente en este caso es la de no reclamar lo que falte. para cancelarlo todo.

          La ley cambio bastante a favor de los hipotecados en la mayoría de los casos.

          Yo tengo el criterio que en algunos casos es el banco quien tiene el problema, Una tasación para subasta Altisima con un capital pendiente del 50 %, y sobre todo de un bien que no llega al 30 % del valor de tasación de subasta, si además es primera vivienda , con clausula suelo, y la limitación de costas al 5 % del articulo 575.1 bis de la lec, . Pues es el banco quien tiene un problema. y los secretarios no están por la labor de acelerar los desahucios en muchísimos sitios.

          Sobre todo es vuestra actitud frente al banco la que hace que se muestren mas o menos vulnerables.

          La demanda de claususla suelo no paraliza nada, se pide que se quite y además se reclaman las cantidades.

          el resto de las clausulas abusivas se pueden ver de oficio por el juez o en la contestación. incluso se están planteando ya la anulación de los avalistas por abusivas.

          Depende de que entidad financiera se trate la estrategia seria una u otra.

          un saludo y no dudes en preguntar lo que necesites. y tranquilízate que no estais en mala posición. con los datos que me has facilitado.

          1. Irene

            El juzgado es de Ciudad Real, y la hipoteca la concedió Caja España en 2007, aunque según me dijeron en el banco, a todos los efectos pertenecemos ya a Unicaja .
            ¿A que te refieres con que los secretarios no están por la labor de acelerar los desahucios en muchísimos sitios?
            Como te indiqué antes, a nosotros lo que mejor nos vendría es que todo fuera rápido y se quedaran la casa lo antes posible, que ya llevamos 4 años con esta situación, pagando religiosamente, por lo que no nos han hecho caso a varios intentos de negociación, aunque no hay nada por escrito.
            Intentamos darla en dación de pago, ya que mi ex pareja tras un accidente tiene una incapacidad total para su profesión y yo me quedé en paro, su respuesta, siempre verbal por medio del director del banco, fue, que éramos jóvenes y encontraríamos trabajo, el segundo intento de negociación fue que nos concedieran dos años de carencia pagando solo intereses, ya que estabámos esperando una sentencia para que le concedieran a mi ex pareja la incapacidad absoluta para toda profesión, que finalmente se ha negado, y su respuesta fue que había capacidad de pago, ya que yo encontré trabajo, y ahora tras este impago, la respuesta de la directora actual, es que aun no ha tenido tiempo de mirarlo..
            Es por eso mi impotencia, de ver como no se hace nada, y los pagos ya se nos hacen insostenibles.
            No se si te habré indicado todo lo necesario..te agradezco enormemente tus respuestas Francisco.

          2. Irene

            Aclararte que si, es primera vivienda y consta como nuestra vivienda habitual , y no tenemos avalistas.

        2. Francisco Martin Burgos

          te seguire contestando en breve despues de hacerle una consulta a tristan ya que es su blog y debo consultar antes si puedo o no contestar por aquí lo que opino y lo que deberías hacer, . si fuera en mi Facebook o blog yo soy responsable. sobre lo que opino. De todas maneras no lo teneis complicado a mi juicio

          1. Tonigs

            Buenos días,

            Retomando este hilo, creo que TRistán deja que la gente escriba su opinión sin ningún tipo de tapujos.

            Yo no lo veo un caso para estar súper tranquila, el banco puede realizar una puja máxima de 90 o 100 y continuar reclamando el resto de la deuda (ganen ellos la subasta o no).

            Ahora ya ha pasado un tiempo estaría bien saber que ha pasado.

            Cuál es tu blog, que me gustaría darle un vistazo?

  90. Tania

    Buenos días compañeros,

    En primer lugar dar la enhorabuena por el post, y agradecer a todos los que han estado participando, me han aclarado algunas dudas, aunque persisten otras debido a que soy novata en estos temas.
    Quizá mi duda sea ridícula, pero de todas formas, allá va….

    Mi cliente (ejecutante), embarga 2 plazas de garaje las cuales se valoran cada una por 10.016,64, la deuda que tienen contraída con el ejecutante es de 5.824. Creemos que no habrá postores puesto que las dos plazas están a medio construir.
    Mi pregunta es, si pido la adjudicación para el acreedor, por el importe de todo lo debido, no tendría que consignar nada? es decir, se le adjudicaría por esos 5.824 sin tener que abonar nada mas?

    Un saludo y muchas gracias de antemano.

    1. Francisco Martin Burgos

      Entiendo Tania que no tendrías que depositar nada, y que entiendas que por todo lo debido es principal mas intereses y costas. añadiría que indicaras que lo haces con derecho a ceder a un tercero por si acaso.
      saludos

    2. Francisco Martin Burgos

      Perdon Tania, son dos plazas para una deuda de solo 5.824 euros, me faltaría por conocer si hay que sumarle intereses y costas a esos 5824.-
      Si la subasta es desierta la ley dice que te lo adjudicas por la deuda o el 50 % del valor de tasación, se iria al menor de los dos.
      el asunto aquí es que el 50% de una de las plazas de garaje no cubre el total de la deuda. si fueran 5824, al restarle el 50% que son 5000 quedarían pendientes 824 que habría que asignarlos a la segunda plaza de garaje que si te adjudicarias por el importe de la deuda. entendiendo que 5824 es principal mas intereses y costas, si no fuera asi habría que sumarle a estos 824 los intereses y costas.
      tendrías que hablar con el secretario y que te aclarara si, va a considerar cada bien por separado o como un lote. entiendo que debería ser por separado. y en el orden que te he mencionado.

      1. Tania

        Muchas gracias por tu respuesta Francisco.

        Si, al principal hay que sumarle intereses y costas.

        Hablaré con el secretario entonces para que me confirme si será por separado o por lote, porque aun no tenemos el anuncio de la subasta y no se como se hará.

        De nuevo gracias!

        1. Francisco Martin Burgos

          si hay que sumarle y suele ser un 30% mas, serian mas de siete mil euros, entiendo debería ser primero un bien por el 50% y el segundo por el resto de la deuda. todo eso si es desierta.
          un saludo. me gustaría que escribieras aquí que te dice el secretario.

          1. Tania

            Muchas gracias de nuevo Francisco.

            Intentaré llamar de nuevo mañana, porque hoy no ha habido respuesta.
            Comentaré lo que me comunique.

            Un saludo

  91. Johannis

    Buenos días. Os expongo a continuación mi caso pidiendo vuestra ayuda por favor. En un proceso de ejecución hipotecaria el banco me reclamo 150.000 de principal más 59.000 de intereses y costas. Después de la subasta el mismo banco se lo adjudico por 195.000€(la tasación era más alta y se lo quedo por el 70% siendo vivienda habitual). Mi pregunta es: ¿Con qué deuda pendiente me quedo? Con la diferencia entre 209.000 (150.000+59.000) y 195.000, ¿es decir con 14000? ¿O me van a reclamar el total de los 59000€?

    Muchas gracias por vuestros comentarios.

    1. En realidad el banco te reclamó 150+59=209.000 euros pero ahora le debes esa cantidad más los intereses de demora desde entonces. Aunque los intereses de demora y las costas habría que recalcularlos según los parámetros introducidos en la Ley 1/2013.

      Tu deuda residual sería esa nueva cantidad que tienen que calcular ahora menos los 195.000 euros de la adjudicación.

      1. Johannis

        Muchas gracias Tristan por la rapida respuesta.

        Me doy cuenta ahora que puede ser que me haya expresado mal. Permiteme por favor explicarme. En el anuncio de la subasta el banco me reclamaba 150.000 de principal mas 45.000 de provision para gastos y costas. Tras la subasta el banco se lo adjudica por 195.000€ y pone lo siguiente en el acta: “Dado que la cuantia de la adquisicion excede del principal reclamado se requiere a la parte actora para que presente en el plazo de 10 dias liquidacion de intereses y tasacion de costas…”. Diez dias despues la procuradora del banco presenta un escrito donde pone que debo 150.000 mas 59000 de intereses, un total de 210.000. Tambien hay una tasacion de costas de 8500€. Debo entender entonces que la deuda pendiente seria (150000 + 59000 + 8500) – 195000? Unos 23500??

        Espero que esta vez me haya expresado con mas claridad

          1. Johannis

            Gracias una vez mas, Tristan. Solo una cosa mas. Quería presentar al banco un escrito de condonacion. ¿Lo puedo hacer por correo con acuse de recibo? Y también quería hacer lo mismo solicitando al juzgado la suspensión del lanzamiento acogiéndome a la ley 1/2013.¿Lo puedo hacer si abogado, enviando la documentación por correo?

  92. Illich

    Vamos a ver… Quien es el listillo aquí?, el que no puede seguir pagando unos intereses infernales que se disparan hasta el infinito si un día resulta que debes retrasarte?, o los usureros sanguinarios que no dudan en estafar ancianos, mujeres y niños con preferentes y otras clases de timos “legales”, que encima luego hemos de rescatar todos si o si REGALÁNDOLES dinero publico.

    Como osas en llamar listillo al que después de años pagando le van a quitar su casa dejando a su familia en la calle y lucrándose con su desgracia una vez más?.
    Listillos son los que por lamerles el culo a los bancos pretenden sacar beneficios a costa de los ciudadanos, y para colmo abren blogs para insultar y mofarse de las desgracias de quien les han hecho ricos.

  93. Alberto

    Buenos días, que ocurre si no acude nadie a la subasta y el acreedor no se queda con la casa por la deuda porque no le interesa quedarse con la casa, entiendo que el emabrgo de la casa se quita y el procedimiento judicial termina, pero puede volver a reclamar la deuda el acreedor.
    Muchas gracias

    1. Eso es lo más normal en las ejecuciones ordinarias. Pero No siempre tiene por qué ser así. Por ejemplo, en las ejecuciones hipotecarias la parte actora puede simplemente pedir el archivo del expediente.

  94. Alberto

    Entonces, aunque salga a subasta la casa, si el acreedor ni nadie se la adjudica, ¿puede vovler a reclamar la cantidad que reclamaba en el procedimiento de la subasta y volver a embargar la casa? lo digo porque la tasación para la subasta es alta, pero si se volviera a tasar puede que bajase, entonces al acreedor le puede ineteresar no adjudicarsela ahora, hacer un nuevo procedimiento para relcamar la deuda y volver a pedir la subasta de la casa, esta vez con una tasación más baja.
    No entiendo lo de pedir el archivo del expediente.
    Muchas gracias.

    1. Tonigs

      Alberto como ha acabado el tema? Si no se la adjudican y esperan de nuevo a realizar otro embargo durante ese tiempo puedes realizar una jugadita buena (pedir un prestamo antes y así les jodes…)

  95. Teniendo en cuenta la tarea ciclópea que representa conseguir llegar al procedimiento de apremio no creo que haya muchos voluntarios para repetir la hazaña.

    Aunque para obtener la seguridad completa y dormir a pierna suelta lo mejor es pagar la deuda.

    Porque el acreedor también puede sentarse a esperar a que el moroso ponga a su nombre nuevas propiedades o herede u obtenga ingresos inesperados, etc.

    Lo dicho, lo mejor de todo es pagar.

  96. Ave Fenix

    En primer lugar gracias por el blog.
    Estoy inmerso en la ejecución hipotecaria de mi vivienda habitual.
    Tasación vivienda 1.045.000 €
    Deuda pendiente 514.000 €
    Solicité al Juzgado la eliminación de la clausula suelo y resolvieron no era procedente porque entendían que también era para el negocio. Las clausulas suelo no son o van a ser ilegales en todos los casos?
    Se realizo la subasta “electrónica” y ha quedado desierta SIN PUJAS. A día de hoy no tenemos constancia de que el banco haya solicitado la adjudicación de la vivienda y ya han pasado mas de los 20 días preceptivos que marca la ley para adjudicársela
    PREGUNTAS
    Si no se la han adjudicado, solicito al Secretario Judicial el Alzamiento? Y después que pasa?
    Las costas judiciales superaban con creces el 5% de la deuda y las he recurrido. En algún caso me pueden pedir mas de ese 5%?
    Si al final el banco no se adjudica la vivienda, que pasa con las costas?
    Que pasa con el IBI del ayuntamiento impagado durante 3 años sino lo puedo pagar
    Quedo a la espera de la respuesta.

    1. Hola Ave Fenix, lamento decirte que en las ejecuciones hipotecarias no hay alzamiento que valga porque no hay anotación de embargo. Además, los plazos judiciales son como el chicle, lo que a ti te han parecido veinte días puede que al secretario judicial le parezcan dos.

      Lo de las costas tampoco es cierto, porque NO se trata de una vivienda familiar, dado que el propietario es una SL y no una persona con familia.

      Y respecto del IBI, si no lo pagas tarde o temprano te embargarán y también subastarán.

  97. coni

    tengo un familiar al que hacienda le subasto una finca para cobrar una deuda y la subasta quedo desierta, tampoco fue nadie a la adjudicación directa y ahora no sabe que pasa, le vuelven a subastar la finca, la subasta fue en 2010 y no ha vuelto a saber nada

      1. coni

        Si, y desde 2010 que le embargaron y anotaron el embargo no ha habido ningun cambio en el registro de la propiedad, la subasta fue en 2012

        1. En tal caso el embargo habrá caducado y no tiene nada de que preocuparse. Aunque podrían volver a embargarle si no paga esa deuda.

  98. Javier

    Buenos días :
    Señor Tristán , el día 10 de octubre subastan la casa de mi pareja ( vivienda habitual) yo no tengo trabajo ni puedo hacerme cargo a salido por 70.000€ y ella realizo el préstamo por 60.000€. La casa esta para reformar entera se ha caído el techo de una habitación y tiene goteras y eso bajaría el precio trabaja ella pero tiene osteoporosis degeneratiba y solo tenemos para vivir 650€ por que esta de baja por que el día 4 de octubre la operan.
    Mi pregunta es si cuando se subaste la casa mi pareja seguirá teniendo deuda con el banco o seguirá con la deuda para toda su vida o se la cancelaran al subastar el inmueble.
    ya que por desgracia de la vida nos quedaremos en la calle pero bien ella recién operada y yo sin trabajo.
    Es pero que dios nos habrá un puerta
    Gracias por su pagina un saludo y haver si dios nos habré una puerta

    1. Hola Javier. Solo comentarte lo mucho que lamento vuestra situación. Por lo visto ya sabes eso de que cuando Dios te cierra una puerta luego te abre una ventana. Seguro que también es así para vosotros.

      La mala noticia es que si lo que se recaude en la subasta no resulta suficiente para saldar la deuda, entonces ésta permanecerá años hasta su completa devolución. Pero lo cierto es que en la realidad esto solo es así para quienes tienen bienes o posibilidad de adquirirlos. No creo que a vosotros el banco os persiga por una deuda que no puede cobrar por falta de ingresos.

  99. novata

    Hola Tristán.
    Soy una alumna de Derecho que ha decidido hacer su Trabajo de Fin de Grado sobre al apasionante mundo de las subastas judiciales de la vivienda habitual. He de decir que a la par de apasionante, me esta pareciendo demasiado lioso. Varias personas me han recomendado tu blog , así que te escribo para ver si me puedes solucionar un par de dudillas:

    1) A diferencia del 671, el art 670 LEC no diferencia si nos encontramos ante vivienda habitual o no… por lo que debemos entender que se refire ambos supuestos ¿no?

    2) No entiendo muy bien tu ejemplo, quizás es porque todavía no estoy muy familiarizada con los términos “subasteros”. En tu ejemplo: tipo de substa 250, deuda 100… si no hay postores acudiríamos al art 671, pongamos que estamos ante vivienda habitual, según este articulo podría adjudicarse el banco la vivienda por 150 ( el 60% del valor subasta ). Si se presenta algún postor, un empleadillo del banco por ejemplo ofreciendo 10, se da la posibilidad al ejecutado de que mejore la postura ofreciendo el 70% ( entiendo que del tipo de subasta). No ejerce su derecho, y entonces se da la posibilidad al ejecutante (Banco) de adquirir por el 70 % del valor de tasacion ( ¿¿El valor de tasación es el tipo de subasta??). Obviamente el banco no va a pagar el 70% porque sabe que no vale eso… mi duda es para poder aprovecharse el Banco del truco, de poder adquirir una vivienda habitual al 50% tiene que presentar un tercero una postura inferior, no ejercer el derecho que se da al ejecutante de adquirir el bien al 70% ( pudiendo bajar al 60%) y esperar al último parrafo del 671.4 en el que se dice que puede adjudicarse por el 50% del valor de tasación ( que sigo sin saber muy bien si equivale al tipo de subasta) o por la deuda total + intereses + costa.

    Es así? No se si he logrado bien expresarme

    1. francisco martin

      al haber tercero el banco puede pujar, y lo haría por el 51 por ciento lo que le permitiría ser el mejor postor si no hay mejora de postura que cubra el 70

  100. Luigi

    Hola Tristán,

    Ando bastante perdido con esto de las subastas. Actualmente, estoy interesado en adquirir una vivienda, y ha salido una por la que podría estar interesado en subastas del estado. El valor de la subasta es de 400.000€ y la cantidad reclamada es de 340.000€, no está tasada y no viene reflejado el valor de la tasa mínima. Porqué importe puedo empezar a pujar? Qué significado tienen los términos antes mencionados?
    Gracias,

  101. Jorge

    Buenos dias Tristan, muy recientemente a mi hermano le han subastado un local que tenia por una deuda que no pudo asumir.
    La deuda reclamada era de 200.000€ y el precio de subasta de 500.000€.
    La subasta ha quedado desierta.
    Nuestra pregunta es si el Banco se lo adjudica por el 50% del precio de subasta, es decir por los 250.000€ o por los 200.000€ de la deuda reclamada.
    Hay un diferencia de 50.000€.
    Si fuera por 250.000€ el importe por el que se lo adjudica esta cantidad se la darían a mi hermano?
    Muchas gracias

    1. Hola Jorge. Si se lo adjudicaran a ese precio le tendrían que dar a tu hermano la diferencia.

      Pero NO se lo van a adjudicar a ese precio sino a una cantidad equivalente a la deuda. Porque no tratándose de una vivienda familiar el banco puede elegir entre el 50% del tipo de subasta o una cantidad con la que se satisfaga la deuda. O sea, sobrante cero.

  102. Johannis

    Buenos días Tristan:

    En el mes de febrero se celebro la subasta de mi piso y al no haber postores el banco se lo adjudico. Luego, en julio, el procurador del banco solicito el remate a favor de una filial patrimonial suya. Aun así, el decreto de adjudicación que se publico en octubre esta a favor del banco. No entiendo nada. ¿No tenia que haberse adjudicado a la patrimonial? ¿O habrá otro decreto posterior? ¿Quien va a solicitar el lanzamiento de la vivienda en este caso?

    Muchas gracias.

    1. Quizás el juzgado no aceptó la cesión de remate a la filial y por eso se dictó el decreto de adjudicación a favor del banco en vez de hacerlo a favor de la filial. De lo contrario tampoco lo entiendo.

      1. Johannis

        Muchas gracias, Tristan. Esto me extraña a mi también, aunque no me importa mucho. Por tu experiencia, ¿ cuanto se tarda en pedir el lanzamiento después de la comunicación de la adjudicación? Hasta ese momento ha ido todo muy lento. Justo 5 años desde el principio del proceso.

        1. Tristán

          En los juzgados los plazos han dejado de contarse por días y meses y ahora se cuentan por años.

  103. SUBASTIN

    Buenas tarde Tristán, dos pregunticas:

    – ¿ Puede el ejecutante o ejecutado participar como un postor más en la subasta? Porque si es así, cualquiera de los dos podría pujar por la vivienda hipoteca por menos de un 50 por ciento ( incluso sin cubrir la deuda) … siempre y cuando el Letrado de la Admon de Justicia lo apruebe.

    – ¿ Que diferencia hay entre el concepto valor de salida y valor de tasación en el caso de que haya cargas preferentes a la que se ejecuta?

    MIL GRACIAS!!!

      1. Substin

        Gracias por contestar. ¿El tipo de subasta equivale a las valor de salida en subasta? Cuando el art 670 en su último apartado hace referencia al valor de tasación,¿ se está refiriendo al valor otorgado en la escritura o a este valor menos las cargas? Gracias!

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