Qué pasa cuando el ocupante de los pisos de bancos NO es un okupa

Durante los últimos 6 años he visto florecer y luego casi desaparecer el negocio de comprar pisos de bancos okupados por la flor y nata del parasitismo social patrio. Antes de seguir leyendo quiero comentarte que no te pierdas mi guía para comprar pisos de banco en 2024. Con todas las claves para que no te la claven. Y un vídeo en el que le pongo la cara colorada a más de un gestor de pisos de banco y de fondos de inversión.

En mi blog de Rankia me he quejado varias veces de la falta de empatía de los gestores de este tipo de activos «distressed»: fondos, servicers inmobiliarios, inmobiliarias de bancos, etc. Gestores pésimos que se han hecho famosos por su falta de seriedad, su pésima gestión del negocio inmobiliario y el maltrato sistemático de sus clientes. Más o menos lo mismo que venían haciendo en la banca tradicional pero aplicado ahora a los inversores inmobiliarios.

He negociado con gitanos con bastante más palabra que éstos.

Tienen un sistema endiablado de comercializar pisos. Para empezar ya no te dan ni precio de venta sino que tienes que ser tú quien les ofrezcas una cantidad. Ya no son ellos los que quieren vender sino nosotros los que queremos comprar y les solicitamos que nos vendan, lo que nos coloca automáticamente en la posición del «peticionario» y a ellos por encima de nosotros. Puede que acepten la oferta. Puede que contraoferten. O puede, sencillamente, que ni siquiera den una respuesta.

Sí, muy hijoputas.

Y además no es oro todo lo que reluce.

En los últimos años, los bancos y fondos buitre han perdido la poca credibilidad que tenían y han comenzado a intentar colar entre los pisos okupados algunos que aparentemente también estaban okupados (y así los tenían clasificados), pero que en realidad no estaban okupados por ningún okupa, en el sentido estricto, sino que estaban siendo habitados por el legítimo expropietario a quien el banco acreedor no había podido desalojar judicialmente por haber éste alegado en su momento en el juzgado que la suya era una familia en riesgo de exclusión social, motivo por el que, al amparo de la Ley 1/2013, no van a poder ser desalojados en mucho tiempo.

Este es el momento para recordar que la Ley 1/2013, llamada vulgarmente Ley anti-desahucios, impide desalojar a las familias en riesgo de exclusión social cuando es el acreedor hipotecario quien se ha adjudicado la vivienda subastada.

Si se la adjudica cualquier otro postor no hay problema y el desahucio se produce. Pero si la subasta se la adjudica el acreedor -y el deudor acredita su vulnerabilidad-, entonces el adjudicatario no le podrá desalojar.

Y lo peor, que tengo para mi que esta gente protegida por la Ley 1/2013 va a convertirse en una casta privilegiada como la de los pisos de renta antigua. Gente a la que no se les va a poder desalojar jamás de sus antiguas casas porque a ver quién es el gobierno de valientes que se atreve a quitarles este privilegio. Un gobierno de izquierdas jamás haría algo así y uno de derechas jamás se atrevería a intentarlo.

De manera que los bancos y fondos de inversión, ante la imposibilidad de desahuciar a esta gente, lo que han hecho ha sido vender estos pisos como si estuvieran siendo ocupados por okupas. Todos sabemos que los bancos y similares han sido siempre muy hijoputas y os aseguro que si nos pueden colar a uno de estos bichos indesalojables, lo van a hacer sin que les tiemble el pulso. Quien no lo crea, que se acuerde de los jubilados preferentistas estafados hace quince años.

Y este es uno de los mayores peligros de estas inversiones, porque comprar uno de estos pisos es tirar el dinero.

Pero todo buen inversor es un oportunista y, por lo tanto, un buitre en potencia que no puede dejar escapar la oportunidad de hacer un buen negocio y, si el precio al que le ofrecen el marrón es suficientemente bajo, algunos están acometiendo esta arriesgadísima inversión con la esperanza de ampararse en la fe registral y en que tarde o temprano sus abogados puedan torcerle el brazo a la intención del legislador.

A continuación, el letrado Javier Morillas, experto abogado que desahucia sin piedad desde su despacho de Morillas y Asociados, nos ilustra sobre el resultado que han tenido los pocos valientes que han intentado desalojar a las familias en supuesto riesgo de exclusión social cuyas viviendas fueron adquiridas como inversión adquirida a los bancos y fondos buitre.

Y él lo sabe bien porque alguno de los ejemplos es suyo.

CUATRO TESIS SOBRE LA POSICIÓN
DEL EJECUTADO VULNERABLE

El día a día del desahucio tiene una casuística abundante y variada. Es relativamente fácil hablar de asuntos relacionados con acciones comunes y conocidas, con criterios más o menos consolidados pero mucho más difícil hacerlo sobre acciones, procesos o incidentes de nuevo cuño por ser de creación más reciente.

Por ejemplo: Llevamos nueve meses desde la entrada en vigor de la reforma que afectó al 250.1.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que llamamos Tutela Sumaria de la Posesión u acción de despojo.  He visto toda clase de incidentes en la tramitación de estos procesos, pero sin que ninguna Audiencia haya dado criterios y con una muestra de apenas 40 asuntos, se me hace aún demasiado pronto para hablar de ellos.

Sobre todo porque este proceso apenas lleva nueve meses vigente. Y cinco años después de la entrada en vigor del Decreto 1/2013 de medidas de protección al deudor hipotecario aún siguen sin tener claros conceptos básicos tales como, por ejemplo, cuál es la relación jurídica que se crea entre ejecutante y ejecutado al que se ha reconocido situación de especial vulnerabilidad. O entre el ejecutado vulnerable y un tercero que adquiere la vivienda.

Y es de esto precisamente de lo que os voy a hablar hoy: ¿Qué es el ejecutado vulnerable respecto del propietario de la vivienda obligado a soportarle? ¿Un precarista? ¿Un comodatario? ¿Sigue siendo un ejecutado?

Por increíble que parezca, esto no está claro. Y las consecuencias que puede tener sobre nuestros procedimientos son graves.

Habida cuenta de que la jurisprudencia sobre la cuestión es tan escasa como contradictoria, aquí no hay soluciones procesales y el único objetivo de este artículo es exponer distintos escenarios en los que os podéis encontrar.

POSTURA NÚMERO UNO: Donde el lado luminoso nos dice que el ejecutado vulnerable es un precarista y la alegación de vulnerabilidad una excepción procesal

Como Aragorn miraba hacia Númenor, yo vuelvo la mirada hacia Barcelona. Para mí, la Audiencia Provincial bandera en materia de desahucios. No sólo por tener probablemente la más amplia casuística sobre el tema y tampoco porque sus criterios sean los que terminan adoptando la mayor parte de las demás con dos o tres años de retraso, sino también porque Barcelona es el Lado Luminoso del desahucio –sobre todo del desahucio de okupas.

Es natural por lo tanto que el Banko Lines utilizase Barcelona para el malicioso experimento consistente en, tras adjudicarse la propiedad en el hipotecario, no pedir la posesión en el mismo instando en su lugar un precario. Que dio lugar a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13 442/2014 de 23 de Octubre, que nos dice lo siguiente:

• Que la posición en la que queda el ejecutado en un procedimiento hipotecario es la de precarista… y punto.
• Que el incidente de especial vulnerabilidad no es sino una excepción procesal que suspende el lanzamiento y nada más.
• Y que la estrategia del Banko Lines no cuela porque trata de hurtar al ejecutado ese incidente en el Hipotecario, siendo adecuada la solución que da la Juzgadora de Instancia de diferir el incidente de especial vulnerabilidad al momento de la ejecución.

Esto, en principio, es el Lado Luminoso en su más pura esencia. No sólo por no condenar en costas al Banko Lines –como bien merecido tendría- sino sobre todo por reducir la alegación de vulnerabilidad al rango de mera excepción procesal oponible en el hipotecario (siempre que no medie intento de fraude de ley obvio de por medio, claro) y en su caso a la ejecución por quien ha quedado reducido en todo caso a la condición de precarista.

Naturalmente un precarista puede ser expulsado de la vivienda por cualquier tercero comprador de la misma en el correspondiente desahucio por precario por el 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el que tal excepción no sería oponible por no ser ese comprador el acreedor adjudicatario. Correspondiendo el conocimiento de tal juicio al Juzgado de Primera Instancia que por turno corresponda.

Pues hasta aquí el artículo. Todo está muy claro. ¿Verdad?

Ja.

POSTURA NÚMERO DOS: Donde -Houston, tenemos un problema- el ejecutado vulnerable es un comodatario

Un cliente compra a la mercantil Tochonorte, S.L. el 19 de Febrero de 2018 un inmueble situado en Madrid cuya situación posesoria es la de “ocupado por ocupantes ilegales”. Es la típica inversión de compra de pisos de bancos. Ni corto ni perezoso, iniciamos desahucio por precario. Leyendo la escritura, me entero de pasada que Tochonorte es propietaria del inmueble en virtud de compraventa a Banko Lines realizada el 2 de Diciembre de 2017. Perfecto.

La contestación a la demanda de los “ocupantes ilegales” viene acompañada de… Un Auto de fecha 14 de Febrero de 2018 en el marco del procedimiento hipotecario seguido por Banko Lines contra los “ocupantes ilegales” en el que se declara la condición de vulnerables de tales ocupantes. Que no son sino los ejecutados hipotecarios.

Y es que nadie en Banko Lines pensó en decirle al Letrado que tenía personado en el hipotecario que la vivienda se había vendido dos meses antes y siguió pedaleando y pidiendo la posesión por su cuenta. Lo cual es mucho más común de lo que parece.

Y como “Barcelona es mi pastor, nada me falta”, sigo p´adelante contra esos precaristas.

Y un Juzgado de Instancia madrileño me dice lo siguiente:

• Los moradores de la vivienda no son precaristas.
• Los moradores de la vivienda tienen un título válido y oponible frente a mi cliente (dejando claro Su Señoría que no se cree en absoluto que mi cliente desconociese la situación).
• La relación entre los moradores de la vivienda y mi cliente no es la de precario, sino la de “comodato legal” con fecha de finalización puesta en el Auto y no se les puede desahuciar hasta entonces.

Vale. Comodato. Es decir, una cesión gratuita con fecha de finalización. Vamos a ver qué piensa la Audiencia Provincial de Madrid de esto (y de los restantes motivos de recurso que ahora no vienen al caso). En el peor de los casos, confirmará la teoría del comodato.

Ahora que mi cliente no me está leyendo, diré que la tesis del comodato es Lado Gris. No me da el desahucio cuando lo pido, pero:

• Hay una fecha límite absoluta a la situación, a partir de la cual puedo pedir la posesión en Instancia.
• Confirma la competencia del Juzgado de Instancia.
• Al ser el comodato un derecho real, me deja abierta la puerta a argumentar el Artículo 34 de la Ley Hipotecaria para cuando mi cliente sea un comprador posterior de buena fé. Como lo es en mi caso, aunque el Juzgado no se lo crea.

Tras esa fecha -no muy posterior a lo que diga la Audiencia Provincial de Madrid sobre la cuestión- no tendré más que instar nuevamente el desahucio y ahí sí que ya no habrá Auto que valga.

¿Verdad? ¿VERDAD?

POSTURA NÚMERO TRES: Donde los orcos están a las puertas de la ciudad, el ejecutado vulnerable nunca deja de ser un ejecutado hipotecario y la posesión sólo puede pedirse en el juzgado hipotecario

Un prudente matrimonio de inversores compra un pisito en Valencia a nuestro querido Banko Lines.  De nuevo una típica compra de pisos de bancos. La entidad vendedora les informa puntualmente de la existencia de un Auto que reconoce la especial vulnerabilidad de los habitantes de la vivienda, que no podrán ser desahuciados hasta el 15 de Mayo siguiente.

No el 15 ni el 16, sino el 17 de Mayo siguiente se interpone la demanda de desahucio por precario.

Y dos años después la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 11ª) hace realidad mis peores pesadillas –que son también las vuestras- confirmando íntegramente en su Sentencia 444/2018 de 6 de Noviembre de una Sentencia de instancia que desestima la acción dejando claro que:

• El ejecutado vulnerable no es un precarista.
• El ejecutado vulnerable no es tampoco un comodatario.
• El Auto declarando la vulnerabilidad no fija una fecha máxima de duración de la permanencia del vulnerable en la vivienda, sino que fija una fecha a partir de la cual la posesión puede ser nuevamente discutida en el marco de la ejecución hipotecaria y mientras esto no suceda, es título de posesión válido oponible a cualquier tercero.
• El procedimiento de precario es inadecuado para esta situación: El adquirente del inmueble debe personarse en el hipotecario para pedir la posesión.

Esta sentencia es una enmienda a la totalidad respecto al uso de la acción reivindicatoria de la posesión frente al ejecutado vulnerable, en tanto que declara inadecuado el procedimiento. Lo hace por la vía de no entrar en el debate: Ni precarista, ni comodatario. El ejecutado vulnerable es un ejecutado vulnerable… y punto.

Bueno. Pero como obviamente este matrimonio no es el Banko Lines, no tiene más que pedir la posesión en el hipotecario una vez pasada la fecha marcada por el Auto para obtenerla.

¿Verdad? ¿VERDAD? ¿VERDAD?

La verdad es que con esta doctrina, mucho me temo que el matrimonio valenciano está, por lo que respecta a esta inversión, muerto. Leamos, por favor, su esquela:

Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social

Artículo 1 Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables

1. Hasta transcurridos siete años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.

Banko Lines es el acreedor. Banko Lines se ha adjudicado la vivienda en el hipotecario. Cualquier personación de tercero comprador posterior para ocupar el lugar de Banko Lines se va a encontrar con que este Artículo se le aplica de lleno, porque la primera circunstancia objetiva se da: Por mucho que te la haya vendido después, el adjudicatario de la vivienda ha sido el Banko Lines y eso es motivo más que de sobra para que el ejecutado pueda oponerse al lanzamiento si cumple el resto de supuestos.

Entonces, al no establecer la Ley 1/2013 ninguna excepción para el caso de que quien inste el lanzamiento sea un tercero que ha comprado al acreedor adjudicatario las posibilidades de que los protagonistas de este ejemplo se queden sin posesión una buena temporada son elevadísimas, sin que les quede mucho más remedio que al menos intentarlo en un escenario cuesta arriba.

Por no mencionar que existe un Juzgado perverso en la A-2 que sostiene –con dos narices- el criterio de que cuando el Legislador nos dice “se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta” no se está refiriendo a persona que actúe por cuenta del banco, sino a cualquier persona que actúe por su propia cuenta adjudicándose el inmueble en subasta. A un subastero inocente. A uno de vosotros. Que se ha tenido que ir a la Audiencia Provincial de Madrid a discutir tamaña obviedad.

Pero no nos desviemos del tema. Porque aunque la perversidad con la que se puede llegar a interpretar el ámbito de aplicación de la Ley 1/2013 es infinita,  aún hay una cuarta postura sobre el tema de este post, acaso más terrible que la anterior.

Porque… ¿Qué sucede cuando la adjudicación es extrajudicial, es decir, Notarial? En este caso, no hay un procedimiento hipotecario en el que personarse…Parece lógico que entre en juego la doctrina de Barcelona y la vulnerabilidad del ocupante se realice en la ejecución del lanzamiento.

¿Verdad que sí? ¿Verdad que sí? ¿VERDAD QUE SÍ?

Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.

POSTURA NÚMERO CUATRO: Donde Palpatine disuelve el senado, la relación es de precario y la vulnerabilidad es directamente oponible a la acción

Doctrina de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección Cuarta) en su Sentencia 208/2016  de 11 de Abril.

Un acreedor hipotecario –la mercantil Sablazos Costa del Sol, S.L.- se adjudica la vivienda en subasta –en este caso, extrajudicial- y se va al precario a pedir su posesión. La Sentencia de instancia reconoce haber lugar al precario pese a reconocer simultáneamente que se cumplen todos los requisitos objetivos y subjetivos para su suspensión vulnerabilidad porque considera y así lo declara que la Ley 1/2013 no es de aplicación en los precarios, sino sólo en los procedimientos hipotecarios.

Pues la Audiencia Provincial de Málaga nos dice:

• Que la Ley 1/2013 es de aplicación a todos los procedimientos hipotecarios, sean judiciales o extrajudiciales.
• Que el juicio por precario es un procedimiento plenario en el que cabe hablar de todo, incluyendo de la Ley 1/2013 y de la vulnerabilidad del ejecutado ya precarista frente al acreedor adjudicatario.
• Que la opción de diferir el examen de la vulnerabilidad a la ejecución no es válida puesto que al declarar la Sentencia de instancia que la Ley 1/2013 no es aplicable a los precarios, la propia juzgadora de instancia ha cerrado tal vía (ojo a esto, porque creo que condiciona en gran medida el Fallo).
• Y que por lo tanto el precario –siendo implícitamente el procedimiento adecuado- debe ser directamente desestimado.

Y todo esto sin que conste en ninguna parte que el deudor haya alegado ante el Notario su situación de vulnerabilidad, como así debería haberlo hecho según el tenor literal de la Ley 1/2013.

Las consecuencias de esta Sentencia son a mi juicio muy, muy graves.

De entrada, deja abierta la posibilidad de que un ejecutado hipotecario cuya vivienda es subastada notarialmente se beneficie en un precario posterior de una posibilidad que debería haber alegado ante el propio Notario. No sabemos por qué el Juzgado de Primera Instancia declara inaplicable la Ley 1/2013 en un asunto en el que un acreedor adjudicatario en un procedimiento extrajudicial –no perdamos de vista esto- acude al Juzgado a pedir la posesión, pero es perfectamente posible que lo haga debido a crea –con buen criterio- que el momento de alegarlo sea durante la subasta notarial. Si éste es el caso, la Audiencia Provincial de Málaga acaba de otorgar al ejecutado extrajudicial una segunda oportunidad de alegar su vulnerabilidad en el precario.

En segundo lugar, aunque considera el precario la vía adecuada para accionar, convierte la situación de vulnerabilidad en una causa de oposición equivalente a un título y por lo tanto alegable no en la ejecución del lanzamiento, sino en el mismísima juicio por precario, con el riesgo de condena en costas por una abultadísima cuantía que esto conlleva.

Para que lo entendamos: Nos dice la Audiencia Provincial de Málaga que Sablazos Costa del Sol, S.L. acreedor adjudicatario en subasta extrajudicial a la que el ejecutado no ha acudido a alegar nada pese a ser el lugar y momento de hacerlo a tenor de la Ley 1/2013 se va al precario a pedir la posesión –porque no le queda otro remedio- y se encuentra con que el Juzgado debe valorar la vulnerabilidad del que fue ejecutado y ahora es precarista.

La seguridad jurídica respecto a estas situaciones en adjudicaciones notariales acaba de salir por la ventana.

Y lo que es peor: Al desestimar la acción de precario y declarar expresamente inadecuada la vía de la excepción procesal en la ejecución, sucesivos intentos de lanzar al ocupante requerirán del inicio de sucesivos procedimientos de precario en los que se examine si continúan o no existiendo las causas de vulnerabilidad alegadas.

O algún detective se va a hacer de oro a cuenta de este propietario o cada uno de esos sucesivos procedimientos de desahucio por precario que está condenado a iniciar serán de altísimo riesgo para él.

He dudado muy mucho antes de incluir esta Sentencia en este pequeño resumen. No sólo me parece condicionadísima por una Sentencia previa de instancia cuyo contenido desconozco sino que además deja absolutamente en el aire las posibles consecuencias para cualquier comprador posterior del inmueble, que es lo que creo que más puede interesar a los lectores de Tristán.

Pero ateniéndome al tenor literal de la Sentencia, es perfectamente posible interpretarla en línea con la anterior de Valencia y pintar el siguiente escenario: Si Sablazos Costa del Sol, S.L. se adjudica la vivienda en subasta notarial y hubiese vendido inmediatamente a un tercero, la combinación de ambas doctrinas podría dejar al tercero comprador colgando de la brocha incluso en el caso de que el ejecutado no haya acudido al Notario a alegar su vulnerabilidad, puesto que el adquirente en subasta ha sido el acreedor, y ello posibilita en principio la entrada en juego de la Ley 1/2013.

Cabe decir que no he visto aún a ningún Juzgado haciendo esta interpretación aun teniendo los mismos elementos de mi ejemplo en la mano para poder hacerla. Pero la posibilidad, desde este momento, existe.

Por supuesto, peor aún lo tendrá un comprador que adquiera la finca de Sablazos Costa del Sol, S.L.  tras esta Sentencia de la AP, desde el momento en el que ya existe una Sentencia de precario –y de la Audiencia Provincial, nada menos- que es favorable al ocupante y que deja potencialmente abierta cualquier interpretación extensiva sobre el alcance de sus efectos ante cualquier tercero.

El caso es dejar claro que a la vista de la más que evidente disparidad de criterios… el tercero comprador está jugando a la ruleta rusa y muchas veces lo va a estar haciendo sin saberlo hasta no encontrarse inopinadamente la pistola cargada en mitad de lo que debería haber sido un precario corriente y moliente.

EN DEFINITIVA ¿QUÉ HACEMOS?

Pues a la vista de la coexistencia de al menos tres doctrinas de Audiencia  –y ya veremos si no acaban siendo cuatro- absolutamente contrapuestas y aisladas sobre cuál es la relación jurídica entre propietario y ejecutado declarado vulnerable y sobre el mismísimo momento en el que procede hacer la alegación de la vulnerabilidad y sobre el mismísimo procedimiento en el que se debe pedir la posesión, todo ello con efectos de gravedad extrema sobre este tipo de inversiones, cualquiera que os diga que tiene la fórmula de la Coca-Cola en este momento se está jugando la cabellera. La vuestra.

Contando siempre con esto, lo más obvio es investigar muy bien y exigir que se plasme por escrito la existencia o inexistencia de pronunciamientos judiciales previos sobre la posesión del inmueble.

Porque una vez que el inmueble está comprado y comprarle la posesión al ocupante se demuestra imposible, considero personalmente que no hay más margen de maniobra procesal que iniciar el precario y defenderlo.  Si tal Auto se ha dictado, lo conocéis y aun así habéis comprado, el asunto tocará abordarlo con la precaución de un verdadero campo de minas, valorando muy seriamente el no iniciar el precario hasta pasada la fecha marcada en el Auto y extremando en todo lo que se pueda las posibilidades del precario como juicio declarativo plenario con peticiones subsidiarias al precario que puedan convenirnos si éste no se nos concede, ofreciendo al Juez de Instancia posibilidades de otorgarnos algo (¿tal vez el comodato?) si no ve claro el precario: La jurisprudencia más que dividida está esquizofrénica sobre la cuestión y va a seguir estándolo a medio plazo en cualquier futuro próximo previsible.

Y no, no culpemos a los jueces: Busquemos las culpas en el Poder Legislativo y sus decisiones populistas tomadas con un descuido palmario hacia sus potenciales consecuencias.

Y aquí finaliza este magnífico resumen del campo de batalla judicial creado como consecuencia de la malhadada Ley 1/2013, obra de Javier Morillas.

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