Comprar hipotecas impagadas, que no te la jueguen

Si eres inversor inmobiliario seguro que algún banco o fondo de inversión ya te ha ofrecido -como el gran chollo del siglo- comprar hipotecas impagadas. Ahora mismo ya es casi lo que más ofrecen los habituales vendedores de chollos inmobiliarios. Nos lo meten por los ojos como si las estuvieran regalando. Y no es así. En todo caso, la compra de hipotecas impagadas sería más bien un regalo envenenado.

1. MUY IMPORTANTE: comprar una hipoteca impagada NO es comprar el activo hipotecado

Entender esto es lo más importante.

¿Y por qué lo menciono?

Porque todos los intermediarios, empleados de los servicers, gestores de fondos, etc. siempre que nos quieren meter una inversión de estas por los ojos, no nos hablan de otra cosa que de lo fantástica y valiosa que es la vivienda hipotecada. Y hablan de ella como si fuera la casa lo que nos estuvieran vendiendo a ese precio…

Pero es MENTIRA.

Comprando una hipoteca fallida NO estás comprando la vivienda hipotecada. Solo estás comprando los derechos y obligaciones del acreedor.
La vivienda será del que se adjudique la subasta. 

Lo repito, es MUY IMPORTANTE entender bien esto.

Puede que el acreedor hipotecante se acabe adjudicando la subasta. Pero para eso tiene que entender muy bien los siguientes conceptos, en qué se diferencian y cómo puede utilizarlos al amparo de los artículos 670 y 671 de la L.E.C.:

• Valor Real del activo que se subasta
• Valor de subasta
• 70% del Valor de Subasta
• Deuda reclamada
• Intereses de demora que el juzgado le va a permitir cobrar
• Precio de la cesión de la hipoteca impagada

Ya mencioné en un artículo anterior que la cesión de créditos eran el negocio de moda.

2. Un negocio que ya no lo es: comprar hipotecas impagadas

Antes de la Ley 1/2013, los intereses de demora oscilaban entre un 18 y un 25%, pudiendo llegar incluso hasta la barbaridad del 29%. De esta forma, si el procedimiento hipotecario se demoraba tres años, la deuda principal podía casi duplicarse.

Sí, era una barbaridad. Pero una barbaridad que hacía que comprar hipotecas impagadas fuera un gran negocio para quienes se atrevieran a invertir en él.

Además, las costas judiciales no estaban limitadas como ahora, desde la Ley 1/2013.

Así, si comprabas una hipoteca impagada con un descuento sobre el principal del 20%, tú podías reclamar el 100% del principal adeudado, más los intereses de demora pactados, que oscilaban entre el 18 y el 29% sobre la deuda principal.

A continuación, un ejemplo de venta de una hipoteca impagada con una deuda principal de 100.000 euros y unos intereses de demora del 25%.

Deuda Principal:                                         100.000 euros
Precio Cesión del crédito:                             80.000 euros
Intereses demora 2 años de procedimiento: 50.000 euros
Beneficio tras la subasta:                           70.000 euros

Con estas cifras, por supuesto que comprar hipotecas impagadas podía ser un magnífico negocio. Con la condición de que conocieras bien todos los entresijos del mismo.

3. ¿Dónde está el negocio de comprar una hipoteca fallida?

Ya expliqué en un artículo anterior que la cesión de créditos eran el negocio de moda. Pero lo que muchos inversores despistados no acaban de entender es que el beneficio de comprar hipotecas fallidas viene por 3 vías diferentes:

3.1 El negocio financiero

Nuestro interés NO es adjudicarnos el activo. Las pujas que haya en la subasta solo nos interesan porque todo lo que pase de 80.000 euros es beneficio (en el ejemplo anterior, hasta un máximo de 70.000 euros de beneficio).

3.2 El negocio inmobiliario

No nos interesa conseguir un beneficio económico. Nuestro exclusivo interés se centra en adquirir a buen precio el activo subastado. Esta vía hay que estudiarla muy bien porque dependiendo de los números, es muy posible que la posición del acreedor no sea la más adecuada para adquirir el bien hipotecado de forma barata.

3.3 El negocio de negociar con el deudor

Negociar es lo que hace la gente inteligente. ¿Podría interesarle al deudor negociar una dación en pago a cambio de la condonación de toda la deuda? Esto nos quitaría muchos de los peligros inherentes al negocio de la cesión de créditos.

4. Comprar hipotecas impagadas hoy en día

En realidad, el negocio de comprar hipotecas impagadas es un nicho exclusivo para inversores súper especializados. Yo llevo más de 30 años en el negocio de las subastas y, sin embargo, se cuentan con los dedos de una mano el número de hipotecas que he comprado en toda mi vida.

Y desde luego que no he comprado ninguna desde que a partir de 2013 se comenzó a legislar en contra de los préstamos hipotecarios.

Recuerdo perfectamente una conversación que tuve en aquellos años con el abogado que yo considero que más sabe sobre ese nicho de la inversión inmobiliaria. Alguien que conoce todos los entresijos de la Ley Hipotecaria y que ha asesorado a inversores muy potentes en este tipo de inversión.

Pues bien, este abogado me dijo en torno a 2016 que el negocio de comprar hipotecas se había ido al carajo…

«El negocio de comprar hipotecas impagadas ha muerto
desde que la Ley se ha cargado los intereses de demora.
Pero no solo por eso» 

Los cambios en el negocio de comprar hipotecas impagadas

Como digo, las cosas han cambiado muy para peor en cuanto a las hipotecas impagadas.

Interés de demora máximo

Los intereses de demora son los que se aplican como penalización al deudor a partir del momento en que el acreedor presenta la demanda de ejecución hipotecaria. Hasta la ley 1/2013, los intereses de demora podían superar el 20%. Dicha Ley les puso freno y, posteriormente, la nueva Ley Hipotecaria de 2019 los limitó aún más.

Actualmente, los intereses de demora no pueden superar en más de un 3% el tipo de interés remuneratorio. Es decir, que si el interés ordinario es del 2%, el de demora no puede ser más del 5%.

Esta medida se ha cargado, según mi opinión, el negocio de comprar créditos fallidos.

Costas judiciales

Da igual el coste que el acreedor haya soportado en la ejecución hipotecaria, en las subastas de vivienda habitual existe un límite de lo que se le podrá cobrar al deudor por este concepto.

Artículo 575.1bis
En todo caso, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva.

Y no solo eso, recientemente un alumno de TOPsubastas nos compartió en la plataforma del curso el caso de la hipoteca en la que estaba interesado y en la que el juez había resuelto que, respecto de las costas, cada una de las partes en el proceso pagaría las suyas.

O sea, que mucho ojo si nos toca uno de esos jueces (para la mierdocracia) que se pasan la Ley de Enjuiciamiento Civil por el arco de triunfo.

Los peligros (reales) de comprar hipotecas impagadas

Comprar hipotecas impagadas tiene unos peligros que nadie te va a mencionar. Y menos que nadie el intermediario que te la está ofreciendo.

A continuación enumero solo los más obvios, pero si no andas listo, puedes encontrarte alguno más.

El retracto de crédito litigioso (art. 1535 del Código Civil)

Es la facultad que tiene el DEUDOR de extinguir su deuda reembolsando al CESIONARIO el mismo precio que éste le pagó al CEDENTE, más los gastos que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que fue satisfecho. Todo ello si el deudor ejercita la acción verificando los pagos debidos dentro del plazo de 9 días a contar desde que tuvo conocimiento pleno de la existencia y condiciones de la cesión.

Ahora bien, la figura del retracto de crédito litigioso no es pacífica y su aplicación está llena de claroscuros. Por ello el artículo 1535 CC es interpretado de manera restrictiva. Ahora bien, nadie estamos libres de las resoluciones de un juez mal follado o con ganas de tocar las narices a un maldito especulador.

La enervación de la deuda

La enervación consiste en que el deudor pague las cuotas atrasadas y los intereses generados y en vez de quedarnos con su casa o de ganar todo el dinero que teníamos pensado, nos quedemos como acreedores de largo plazo de un crédito de mierda. Por ejemplo, un crédito a pagar en los próximo 32 años a un interés ordinario del 2%.

¿Te imaginas la putada?

Que nos apliquen la cláusula de vencimiento anticipado

La cláusula de vencimiento anticipado es una cláusula que se encuentra en la inmensa mayoría de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria (todos excepto las hipotecas de prestamista) y que le permite al banco acreedor dar por vencido el préstamo y reclamar el total de la deuda cuando el deudor haya incumplido su obligación y haya dejado de pagar sus cuotas.

Antes de la Ley 1/2013 las cláusulas de vencimiento anticipado establecían que bastaba el impago de una sola cuota para que el banco pudiera dar por vencido el crédito y exigir la devolución de la deuda. Pero aquella reforma de 2013 elevó las cuotas impagadas a tres. Posteriormente la reforma de la Ley Hipotecaria aún elevó más las cuotas impagadas necesarias para dar por vencido un crédito.

Así que hoy por hoy, se entiende que la cláusula inserta en un préstamo hipotecario que establezca el vencimiento anticipado se puede considerar abusiva. Incluso aunque cuando fuera firmado dicho contrato eso fuera perfectamente legal.

Que la hipoteca en cesión tenga intereses considerados abusivos

El problema que el acreedor se puede encontrar de no tener esto bien hecho es que tras la subasta, en el momento de hacer la tasación de intereses, el demandado los recurra alegando que la cláusula de intereses es abusiva. En tal caso, independientemente de la resolución del juzgado, la demora en los plazos no la podría evitar nadie. Este es un peligro muy real de comprar hipotecas.

Y si el juzgado declara abusiva la cláusula de los intereses de demora (“moratorios”), dicha cláusula será eliminada y el acreedor solo podrá cobrar los intereses ordinarios pactados en el contrato.

Esto es un desastre para el inversor.

CONCLUSIÓN: compra de hipotecas impagadas

Primera conclusión: Comprar una hipoteca impagada NO es comprar el activo hipotecado.

Segunda conclusión: Comprar hipotecas impagadas es un negocio solo para expertos en el que los novatos tienen muchas probabilidades de meter la pata y perder dinero.

Aquí acaba el artículo. Soy Héctor Arderíus pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si lo has disfrutado o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido que hagas es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.

Y otra cosa, acabo de estrenar mi canal en Instagram, ¿serías tan amable de darle alguna visibilidad a mi nuevo juguete?