Descubre cómo proteger la propiedad inmobiliaria

Los derechos reales constituyen una categoría de derechos patrimoniales que se ejercitan sobre las cosas, confiriendo a sus titulares un señorío sobre las mismas que puede hacerse valer frente a terceros.

El derecho real por excelencia es la propiedad, viniendo a ser el resto de derechos reales (hipoteca, usufructo, superficie, servidumbres, etc.) simples limitaciones o detracciones a la misma.

El art. 348 del Código Civil describe la propiedad como «(…) el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes«.

A diferencia de la propiedad, que implica una titularidad jurídica entre la persona y la cosa, la posesión es, simplemente, una mera situación de hecho en la que una persona tiene en su poder y disfruta de manera «real y efectiva» de la cosa, sin que ese hecho esté respaldado por la titularidad jurídica.

Los propietarios de bienes inmuebles podemos vernos afectados por las acciones de terceros que perturban nuestros derechos de propiedad. Frente a estas acciones la Ley establece una serie de acciones que podemos llevar a cabo para conseguir la tutela de dominio, afirmándonos en nuestro derecho dominical de gozar y disponer del bien y dejando sin efecto las acciones de terceros contra nuestra propiedad.

La propiedad es uno de los derechos más vulnerados y es por ello por lo que, desde tiempos antiguos, se ha dotado al propietario de una serie de acciones para protegerla de los ataques de terceros.

Estas acciones que podemos llevar a cabo para proteger nuestra propiedad son, fundamentalmente:

• La acción reivindicatoria
• La acción declarativa de dominio
• La acción negatoria
• La acción de deslinde
• La acción real de derechos inscritos
• La tercería de dominio

Proteger la propiedad mediante la acción reivindicatoria

Es la acción dominical por excelencia.

La acción reivindicatoria está destinada a eliminar perturbaciones del dominio ya consumadas. Es la acción por la que el propietario reclama que se le entregue el bien que le pertenece y que se haya en posesión de una tercera persona que carece de título legítimo para poseerlo.

O, como la define el Tribunal Supremo, es la acción que puede ejercitar el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario para exigir la restitución de la cosa y reintegrarla a su poder.

Su importancia es tal que el mismo artículo 348 del Código Civil mencionado más arriba y que sirve para definir la propiedad también menciona que «El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla«.

Para poder llevarla a cabo son necesarios tres requisitos imprescindibles:

• Dueño que no está en posesión de la cosa
• Un poseedor de la cosa reivindicada
• Que exista una cosa reivindicable

1- Dominio del actor

El actor debe probar que es el propietario por todos los medios que sean válidos en Derecho. No sólo debe probar su título, sino demostrar que éste es justo, legítimo, eficaz y de mejor condición y origen que el otro, ya que en caso de duda, el juez tendrá que absolver al demandado.

Y además de probar la existencia del título debe igualmente probar su validez y eficacia, acreditando que fue adquirido de quien, a su vez, era el propietario.

Le corresponde al dueño probar su dominio porque debe destruir la presunción que ampara al poseedor.

Ante la dificultad en algunos casos de esta prueba, ha ido surgiendo una especie de  acción reivindicatoria «suave», llamada acción publiciana, que suaviza la prueba del reivindicante en este punto, exigiendo sólo la prueba de su mejor derecho a poseer en relación con el del demandado.

El actor no está obligado a probar que lo adquirido -y que ahora reivindica- le sigue perteneciendo, toda vez que el estado de derecho que aquella adquisición originó se presume que continúa existiendo en tanto que no se demuestre lo contrario, carga que corresponde al demandado.

2- Posesión injusta por el demandado

El poseedor demandado ha de serlo injustificadamente, es decir, no tiene que tener un título que legitime su posesión, por ejemplo un contrato vigente de arrendamiento, en cuyo caso la acción se vendría abajo.

3- Identificación de la cosa

Para proteger la propiedad, el bien en litigio ha de ser identificado correctamente -de forma tal que no quepan dudas- por quien afirma ser el propietario, lo cual es más sencillo en el caso de bienes inmuebles registrados. Es imprescindible la total identidad del bien reivindicado, con su situación, cabida y linderos, de modo que quepa duda de cuál es la finca que se reclama.

Si la acción reivindicatoria prospera se dictará una sentencia que declarará la propiedad del demandante respecto del bien y a su vez ordenará la restitución del mismo.

En general, el poseedor tendrá un derecho de retención respecto del bien hasta que no se le abonen las cantidades que pudieran devengársele si hubiera llevado a cabo mejoras o inversiones.

Y por último, en caso de mala fe, el propietario puede solicitar la reparación de los daños y perjuicios ocasionados por la conducta del poseedor, que será acordada y fijada por el juez.

Ojo, que la acción reivindicatoria sobre bienes inmuebles es de naturaleza real y, como
tal, está sujeta al plazo de prescripción extintiva de treinta años fijado en el artículo
1.962 del Código Civil. Dicho plazo comienza a computar desde el momento en que la acción pudo ejercitarse.

Y otra cosa, esta acción reivindicatoria fracasará siempre que se dirija contra un tercer adquirente de buena fe (art. 34 de la Ley Hipotecaria) que haya inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad debido a la protección desplegada por el Registro sobre ese tercer adquirente cuyo interés es protegido con preferencia al del reivindicante.

Proteger la propiedad mediante la acción declarativa de dominio

Trata de obtener una mera declaración o constatación de la propiedad. Tiene como finalidad la verificación judicial de la realidad del dominio del actor y la consistencia de su derecho, creando una situación de certidumbre jurídica y «acallando a la parte contraria que discute ese derecho o se lo arroga».

Es recomendable, por ejemplo, en los casos de usucapión en los que el propietario es importunado al ponerse en duda su condición de tal.

Su alcance es más restringido que la acción reivindicatoria ya que no persigue la condena de terceros. Esta acción se detiene en los límites de la declaración, sin pretender una ejecución. Su utilidad es exclusivamente la afirmación del dominio «erga omnes» y la sentencia se puede presentar en el Registro de la Propiedad como título suficiente para la inscripción de nuestra titularidad.

Mientras que la acción reivindicatoria se dirige a la recuperación de la posesión mediante la condena a entregarla, la acción declarativa de dominio solo persigue una mera declaración o constatación de la propiedad.

Para llevar a cabo la acción declarativa solo hacen falta dos de los requisitos que eran necesarios para la reivindicativa:

1. Dominio del actor
2. Identificación de la cosa

No es necesaria la posesión por parte del demandado porque con esta acción no se persigue la recuperación de la posesión sino que puede que el demandante ya la esté disfrutando.

La acción de mera declaración o constatación de la propiedad tiene como finalidad la de obtener la declaración de que el actor es el propietario de la cosa,”acallando a la parte contraria que discute ese derecho o se lo arroga”.

Proteger la propiedad mediante la acción negatoria

Busca garantizar la integridad de la propiedad frente a la pretensión de terceros que afirman tener un derecho real limitativo sobre la misma.

La acción negatoria, no regulada expresamente por el Código Civil pero reconocida por la jurisprudencia, es un medio para obtener una resolución judicial que determine que el bien no está gravado en una determinada forma.

En principio, en el Derecho español rige el principio general de la presunción de que la propiedad lo es sin cargas y, por lo tanto, el que afirme la existencia de las mismas deberá probarlas. Por ello el propietario sólo debe probar su condición de tal, sin tener que probar –que, por otro lado, puede ser muy difícil– que no existen limitaciones.

La acción negatoria puede interponerla todo propietario, o quien tenga interés legítimo suficiente, inquilinos, usufructuarios, etc.

La acción negatoria se utiliza frecuentemente para negar la existencia de pretendidas servidumbres prediales o personales sobre los inmuebles, de paso, de luces, vistas, etc.

Los requisitos para llevarla a cabo son:

1. Dominio del actor
2. Que el inmueble sea por su propia naturaleza susceptible de prestar gravamen y haya sufrido una perturbación en el disfrute de la propiedad por parte del demandado

No es necesario que el demandante pruebe la inexistencia del derecho del demandado sino que será éste deberá probar la existencia de su derecho.

Si prospera la acción, el juez afirmará la propiedad del reclamante y negará todo derecho del demandado sobre la cosa. Por ello, la acción negatoria se denomina también acción de libertad de la propiedad.

Proteger la propiedad mediante la acción de deslinde y amojonamiento

Es una cuestión a menudo frecuente en zonas de terreno rústico en las que el propietario de una finca ve como su vecino va comiéndole poco a poco metros de su terreno, hasta mermar de forma considerable su superficie. O puede que simplemente exista confusión de linderos, de manera que los límites estén difusos o confusos no pudiendo conocerse exactamente el perímetro de cada finca.

Se entiende por deslinde el hecho de señalar y distinguir los términos de un lugar, es decir, dejar claros los límites de un terreno o propiedad para saber dónde acaba tu derecho y comienza el del vecino.

A este respecto hay una premisa clara: el artículo 388 del Código Civil dice que «Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas«.

El deslinde se puede efectuar a través de tres vías:

• Mediante acuerdo extrajudicial entre todos los interesados
• Mediante un procedimiento de jurisdicción voluntaria regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Solo cuando no hay oposición de los colindantes interesados. La no concurrencia de alguno de los interesados a la diligencia del deslinde no suspenderá el acto, quedando a salvo su derecho para demandar en el juicio declarativo que corresponda la posesión o propiedad de que se creyere despojado en virtud del deslinde (artículo 2064 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). El procedimiento termina con el levantamiento de un acta en la que se establecerán todas las circunstancias que permitan conocer la línea divisoria de las fincas, así como los mojones, la distancia entre ellos, etc. El acta se protocolizará en la notaría y podrá ser inscrita en el registro de la propiedad.
• Mediante un juicio declarativo ordinario de carácter contencioso (acción de deslinde propiamente dicha). La jurisprudencia entiende que cuando se trata simplemente de señalar hasta que límites se extienden las fincas, deberá ejercitarse una acción de deslinde, pero si la controversia afecta a la legitimidad de los títulos de los colindantes, en tal caso procede una acción reivindicatoria. En el caso de que además de pretender reivindicar una finca, ésta no se encontrase bien delimitada y sean confusos sus linderos, se puede acumular en un sólo procedimiento la acción de deslinde y la reivindicatoria, consiguiéndose así que, previa delimitación de la finca, ésta además sea reivindicada. Un lío de cuidado.

Según la doctrina mayoritaria esta acción de deslinde es imprescriptible.

Proteger la propiedad mediante la acción real de derechos inscritos

El propietario que sea a su vez titular registral, es decir, que tenga inscrito su título en el Registro de la Propiedad, puede ejercitar la acción consagrada en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, contra quienes sin título inscrito se opongan a dicho derecho o perturben su ejercicio.

«Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del Registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente».

Este acción sitúa al propietario titular registral en una posición privilegiada, ya que puede instar de modo inmediato, sin cognición previa, la efectividad del derecho inscrito para hacerlo respetar a cuantos lo desconozcan, perturben o lesionen.

¿Y qué podemos hacer para proteger la propiedad frente a la ocupación no consentida
de una finca?

• La acción de precario (art. 250.1.2º LEC)
• La acción de recuperación de la posesión (art.250.1.4º LEC)
• Y la acción de efectividad de los derechos reales inscritos (art. 41 LH y 250.1.7º LEC).

Para los subasteros que se han adjudicado un inmueble en subastas de la Seguridad Social o de la Agencia Tributaria o en otros organismos de las Administraciones Públicas sin jurisdicción para entregar la posesión, la mejor vía para defender la propiedad frente a la ocupación no consentida de una finca es la nombrada en tercer lugar, la acción de efectividad de los derechos reales inscritos.

Artículo 250.1.7 de la L.E.C.

«Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas (…) que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación».

O sea que…

Y Proteger la propiedad mediante la tercería de dominio

Es una acción procesal cuya finalidad es proteger la propiedad en el caso de que se produzca una anotación de embargo sobre un bien que en realidad no le pertenece al deudor sino a un tercero que no es responsable de la deuda y que en su día no inscribió su título en el Registro de Propiedad.

La tercería de dominio tiene por objeto sacar del embargo bienes que no pertenecen al deudor sino al tercerista, protegiendo, así, el dominio del tercero.

Mediante la tercería de dominio el tercero es oído por el juez y aporta cuanta información sea necesaria para acreditar su propiedad y así justificar el levantamiento del embargo.

Deberá probar su condición de tercero, es decir, que no tiene la condición de deudor del crédito para cuya efectividad se llevó a cabo el embargo, y ha de probar también su derecho de propiedad sobre el bien embargado, justificando que la adquisición del dominio de la cosa se produjo con anterioridad al embargo.

Vistos los argumentos y pruebas presentadas por el verdadero propietario, el juez decretará el levantamiento del embargo a través de auto, que no ocasiona cosa juzgada acerca de la titularidad –para ello, será necesario un proceso declarativo–, sino que simplemente se trata de un proceso rápido y circunstancial que no entra a decidir el fondo del asunto, por lo que no será válido como prueba plena de la propiedad.

One more thing

Y, estamos terminando…

Pero no quisiera hacerlo sin insistir en el increíble error que es no inscribir los títulos en el Registro de la Propiedad. No hay nada que justifique semejante estupidez origen de tantos males.

La mejor manera de proteger la propiedad consiste en su inscripción registral, que otorga a los titulares la presunción de titularidad de las fincas, como se desprende del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

Del citado precepto se derivan una serie de consecuencias entre las que pueden destacarse:

• La legitimación que disfruta el titular inscrito
• La presunción de existencia, pertenencia y posesión de la finca
• La dispensa que la inscripción le otorga de probar que el dominio de la finca le pertenece con la consiguiente inversión de la carga de la prueba, de manera que la inscripción no es sólo una presunción de derecho, sino también una prueba del mismo y del titulo recogido en el asiento.

Y ya está, el tocho finaliza aquí.

Los que habéis leído hasta el final soy unos auténticos frikis de las subastas, de eso no hay duda.
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.