Estos días he estado ocupado con el alquiler de dos viviendas en Madrid y, como hago siempre que tengo que renovar un contrato de alquiler, he aprovechado para hacer un pequeño estudio acerca de las mejores cláusulas a incluir en el contrato y, como no, también sobre cómo garantizarme el cobro de las mensualidades.
1. El arbitraje
El arbitraje es un procedimiento por el cual se somete una controversia, por acuerdo de las partes, a un árbitro o a un tribunal de varios árbitros que dicta una decisión que es obligatoria para las partes. Al escoger el arbitraje, las partes optan por un procedimiento privado de solución de controversias en lugar de acudir ante los tribunales.
Las partes, de mutuo acuerdo, deciden nombrar a un tercero independiente, denominado árbitro, que será el encargado de resolver el conflicto. El árbitro, a su vez, se verá limitado por lo pactado entre las partes para dictar el laudo arbitral. Deberá hacerlo conforme a la legislación que hayan elegido las partes, o incluso basándose en la simple equidad, si así se ha pactado.
Cuando un arbitraje se ajusta a la legalidad, sustituye completamente a la jurisdicción ordinaria, que deberá abstenerse de conocer el litigio. Sin embargo, sí que será necesario acudir a la misma (a través de la acción ejecutiva) cuando sea necesaria la intervención de las autoridades para hacer cumplir el laudo arbitral.
¿Ventajas del arbitraje? Pese a las últimas reformas, los juzgados continúan tardando de seis a doce meses en dictar sentencia judicial y el laudo, desde la solicitud hasta el dictamen, solo demora 40 días.
¿Otra ventaja? La cuantía económica.
¿Desventajas? La mayor desventaja, que los árbitros carecen de la «potestas» de la que están revestidos los tribunales. Tanto unos como otros pueden juzgar el Derecho ante el caso concreto. Sin embargo, sólo los tribunales pueden ejecutar lo juzgado y convertir en realidad la tutela judicial otorgada en sus resoluciones.
Los arbitrajes carecen de jurisdicción para hacer ejecutar lo juzgado y, aunque el 80% de los laudos se cumplen voluntariamente, cuando esto no sucede se hace necesario acudir a los tribunales de Justicia para que sea el juez quien ponga las cosas en su sitio y al moroso en la calle.
El arbitraje es libertad, agilidad, rapidez, cercanía entre demandante y demandado, y de estos con el árbitro, etc. Todo ello son cosas que hace mucho tiempo que perdió la Administración de Justicia en España, si es que alguna vez las tuvo.
¿Y si esto es así por qué está tan mal visto el arbitraje fuera de Madrid como medida para resolver materias arrendaticias?
Porque algunos Jueces y Tribunales se niegan a ejecutar y hacer cumplir los laudos a los inquilinos por considerar que la materia arrendaticia comporta derechos indisponibles para las partes que pueden resultar vulnerados en los casos de resolución del conflicto mediante el arbitraje de equidad.
Eso es lo que dicen los jueces, pero la realidad es que les molesta un huevo que vengan extraños a cazar en su coto.
Respecto a esto último Madrid tiene la ventaja de disponer desde enero de 2011 del juzgado de Primera Instancia nº101, especializado en funciones de apoyo y control de laudos y arbitrajes. La existencia de este juzgado impulsa la agilización en la ejecución de los laudos arbitrales, que ya no tendrán que ser ejecutados en el juzgado que les toque por turno, sino en uno especializado.
Además de la mayor seguridad jurídica que se obtiene por la unificación de criterio judicial.
2. Consejo arbitral para el alquiler en la Comunidad de Madrid
Este nuevo sistema de arbitraje ha sido creado como una alternativa a los tribunales de justicia ordinarios para que propietarios e inquilinos puedan resolver los posibles conflictos relacionados con el alquiler de un modo ágil, rápido y económico. A él están adheridas instituciones arbitrales como el Colegio Oficial de Notarios, registradores, abogados o procuradores.
Al principio, para estar protegido por este consejo arbitral de la Comunidad de Madrid había que gestionar el arrendamiento a través del Plan Alquila, pero actualmente esto ya no es necesario sino que ahora se puede hacer con cualquier contrato de arrendamiento, simplemente sustituyendo la típica cláusula de sometimiento a los juzgados de Madrid por esta otra:
Cláusula de Resolución de conflictos.
Para la resolución de cualquier litigio que pudiera derivarse de la interpretación o aplicación del presente contrato, las partes se someten, de mutuo acuerdo, al sistema arbitral de solución extrajudicial de conflictos articulado por el Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid, en sus Normas de Funcionamiento, de acuerdo con las funciones que le corresponden en virtud de lo establecido en el artículo 4.b) de la Orden 61/2008, de 4 de marzo, por la que se crea dicho Consejo.
Con independencia de cuanto se ha indicado en el encabezamiento del presente contrato y a estos efectos, las partes fijan como domicilio para oír notificaciones:
Propietario: fax …………….., email …………… SMS en el móvil …………
Arrendatario: fax ……………., email …………….. SMS en el móvil …………
Por ello, será válida la notificación, citación o comunicación realizada, por cualquiera de los medios indicados, todo ello de conformidad al artículo 5 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de arbitraje.
Por otra parte, La deficiente forma de efectuarse la notificación del laudo es uno de los motivos más alegados para pedir la nulidad…
Motivo por el que sería muy interesante incluir la siguiente…
Cláusula de Notificaciones postales.
A efectos de notificaciones y comunicaciones las partes designan los domicilios que constan en el presente contrato, pudiéndose enviar cualquier notificación o comunicación, incluso las relativas al procedimiento arbitral, de manera indistinta a cualquiera de ellos. En el supuesto de que alguna de las partes contratantes cambie de domicilio a efectos de notificaciones, deberá comunicárselo fehacientemente a la otra. Dado que las partes han pactado un convenio arbitral, en el caso de que una de las partes inicie el procedimiento arbitral contra la otra, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 5 de la Ley 60/2003 de Arbitraje, aceptan que cualquier notificación o comunicación se considerará recibida tanto si ha sido entregada al destinatario como si ha sido intentada su entrega en el domicilio designado en el contrato.
En este supuesto, se entenderá intentada la entrega cuando, al menos, consten dos avisos de
entrega de la empresa estatal Correos y Telégrafos S.A. o de un Organismo o empresa similar en alguno de los domicilios designados en el contrato, que en el caso del arrendatario será el domicilio arrendado y los domicilios que a continuación se designan
(ejemplo, domicilio de un familiar).
Los arrendatarios aceptan igualmente que en el supuesto de que no se encontraren los arrendatarios en el domicilio arrendado, podrá efectuarse la entrega a cualquier arrendatario o al avalista advirtiendo a éste que está obligado a entregar la copia de la resolución o la cédula al destinatario de ésta, o a darle aviso si sabe su paradero.
En el supuesto de que no se encontraren los arrendatarios en el domicilio arrendado, podrá efectuarse la entrega a cualquier familiar mayor de 14 años que se encuentre en ese lugar, o al conserje, advirtiendo a éste que está obligado a entregar la copia de la resolución o la cédula al destinatario de ésta, o a darle aviso si sabe su paradero.
Si en el futuro tenemos un problema con el arrendamiento en el que hayamos incluido la cláusula de resolución de conflictos debemos acudir al Consejo Arbitral en la calle Maudes nº17 (tf: 915 804 347/914 208 990), donde te adjudican una de las siete cortes arbitrales que trabajan con la Comunidad de Madrid.
El arbitraje cuesta un mes de renta (+21% de IVA) que son los honorarios del arbitro, más un precio público de 60 euros (+21% de IVA= 72,60 euros).
Entonces se celebra una vista en al corte arbitral y en un máximo de 40 días se debe dictar el laudo (o sentencia) y si el condenado no lo cumple, entonces hay que iniciar una ejecución judicial en el juzgado nº101 (especializado en ejecutorias de arbitrajes) presentándonos con abogado y procurador que paga el demandante.
3. La opción Arrenta para asegurar el alquiler
La sociedad para el fomento del alquiler, Arrenta ofrece dos servicios diferenciados:
- Seguro de impago de alquiler con 5 compañías de seguros diferentes (entre otras DAS)
- Arbitraje con la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE)
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
3.1 Seguro de impago del alquiler
Se pueden asegurar 6, 9 o 12 meses de cobertura, de manera que si el inquilino deja de pagar, el seguro se haría cargo de esas mensualidades además de los gastos jurídicos de echarle a la calle. Dependiendo de lo atascados que estén los juzgados de primera instancia de cada localidad interesará una cobertura u otra.
Pero no empiezan a pagar hasta el segundo mes tras el requerimiento negativo de pago.
Este sería un ejemplo del simulador del seguro de alquiler para una renta mensual de 500 euros:
Hay que enviarles la documentación del inquilino, con las 3 últimas nóminas, el contrato de trabajo, el DNI, etc. y entonces Arrenta realiza un estudio de viabilidad y en 24 ó 48 horas te dan el resultado.
La ventaja de hacer un seguro, frente a la opción del arbitraje, es que si el seguro acepta asegurar al inquilino propuesto es porque hay bastantes posibilidades de que no sea un moroso empedernido.
3.2 Arbitraje con la Asociación Europea del Arbitraje
Tiene un sistema parecido al que he explicado en relación al Consejo Arbitral para el Alquiler, con la diferencia es que el Consejo es una institución pública y la Asociación Europea del Arbitraje es privada.
Para contratar este arbitraje lo que hay que hacer es pedirle a Arrenta que envíe (por mensajero) el convenio regulador del arbitraje, previo pago de 98 euros. Este convenio lo tendrán que rellenar y firmar ambas partes, arrendador y arrendatario. Y también el avalista si lo hay, algo muy recomendable porque una cosa es que el arrendatario deje de pagar el alquiler si le da por ahí y otra cosa muy distinta es cuando con esa actitud perjudica a terceras personas, generalmente de la familia.
Y una vez firmado, que cada parte lo adjunte a su copia del contrato de arrendamiento.
Ah y otra cosa, también en este caso habrá que eliminar la típica cláusula de sometimiento a los juzgados de Madrid y sustituirla por la siguiente cláusula:
Toda controversia derivada de este contrato o convenio o que guarde relación con él -incluida cualquier cuestión relativa a su existencia, validez, terminación, interpretación o ejecución- será resuelta definitivamente mediante arbitraje de Derecho, administrado por la Asociación Europea de Arbitraje, de conformidad con su Reglamento de Arbitraje vigente a la fecha de presentación de la solicitud de arbitraje. El Tribunal Arbitral que se designe a tal efecto estará compuesto por un árbitro y el idioma del arbitraje será el español. La sede del arbitraje será Madrid.
Las partes, en caso de incumplimiento, para cualquier controversia, discrepancia, aplicación o interpretación del presente contrato, se someten al arbitraje de la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE), de acuerdo al convenio adjunto nº …………..
Se pagas una única cuota de 98 euros que sirve para toda la vigencia del contrato, con todas las prórrogas incluidas.
En caso de incumplimiento se puede solicitar el arbitraje a la AEADE respecto a las rentas impagadas y al desahucio.
El servicio de arbitraje será gratuito siempre que el inquilino permanezca en la vivienda y lo que se reclamen sean las rentas y el desahucio. Pero si el inquilino se marcha y entrega las llaves, la reclamación de las rentas impagadas tendrá un coste de aproximadamente 450 euros de provisión de fondos para abrir el expediente en trámite y otros mil y pico en concepto de abogado y procurador, que se pagan al final.
Es decir, que echar al inquilino moroso es gratis, pero forzar la maquinaria judicial para recuperar las rentas perdidas, eso tiene un cierto coste.
4. Y en los alquileres, no olvidar al avalista
En cualquier caso, aparte de asegurar el alquiler por medio del arbitraje o de un seguro de rentas, lo ideal es poner los medios para que al inquilino ni siquiera se le llegue a pasar por la cabeza la idea de dejar de pagar el alquiler.
¿Y cómo conseguimos eso?
Según mi opinión, por muy mal que a nadie le vayan las cosas o por muy moroso que sea, lo último en lo que caen es en arrastrar a sus familiares a una situación de pleitos judiciales con amenaza de embargos en lontananza.
En realidad el procedimiento para implicar a un avalista en el cumplimiento de un contrato de arrendamiento es tan sencillo como añadir una simple cláusula con sus datos y consentimiento.
Algo parecido a esto:
Cláusula de aval personal
D. PRIMITIVO HERNÁNDEZ PRIMO, mayor de edad, con domicilio en Madrid, en el piso 5ªA de la calle de Bruselas nº25, código postal 28028, y con N.I.F. número 03789723L, firma el presente documento en calidad de AVALISTA SOLIDARIO del Arrendatario, obligándose a cumplir todas las condiciones pactadas en el presente contrato en el caso de que el arrendatario no las cumpliera, quedando afecto a las responsabilidades legales igualmente que el Arrendatario.
Naturalmente, el avalista deberá firmar todas las hojas del contrato de arrendamiento, al igual que el arrendador y el arrendatario.
Y ya está.
A ver quien es el guapo que deja de pagar el alquiler sabiendo que al primero al que vamos a embargar va a ser a su familiar, como muy bien nos encargaremos de advertirle si vemos que su afán pagador flaquea.
Para terminar solo añadiré que en esta ocasión, además del avalista, lo que he hecho para los dos alquileres que acabo de firmar ha sido contratar el seguro de impago.
Y con esto he acabado.
El resto del post serán vuestras propias aportaciones con ideas frescas para mejorar la estrategia anti-morosidad que tanto daño hace al alquiler de viviendas en este país.
Solo me queda pediros, como siempre, que si habéis disfrutado de la lectura y consideráis que os ha sido útil, me ayudéis a difundir este post en vuestras redes sociales.
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