Asegurando el alquiler… pongamos que hablo de Madrid

Asegurando el alquiler, pongamos que hablo de Madrid

Estos días he estado ocupado con el alquiler de dos viviendas en Madrid y, como hago siempre que tengo que renovar un contrato de alquiler, he aprovechado para hacer un pequeño estudio acerca de las mejores cláusulas a incluir en el contrato y, como no, también sobre cómo garantizarme el cobro de las mensualidades.

1. El arbitraje

El arbitraje es un procedimiento por el cual se somete una controversia, por acuerdo de las partes, a un árbitro o a un tribunal de varios árbitros que dicta una decisión que es obligatoria para las partes. Al escoger el arbitraje, las partes optan por un procedimiento privado de solución de controversias en lugar de acudir ante los tribunales.

Las partes, de mutuo acuerdo, deciden nombrar a un tercero independiente, denominado árbitro, que será el encargado de resolver el conflicto. El árbitro, a su vez, se verá limitado por lo pactado entre las partes para dictar el laudo arbitral. Deberá hacerlo conforme a la legislación que hayan elegido las partes, o incluso basándose en la simple equidad, si así se ha pactado.

Cuando un arbitraje se ajusta a la legalidad, sustituye completamente a la jurisdicción ordinaria, que deberá abstenerse de conocer el litigio. Sin embargo, sí que será necesario acudir a la misma (a través de la acción ejecutiva) cuando sea necesaria la intervención de las autoridades para hacer cumplir el laudo arbitral.

¿Ventajas del arbitraje? Pese a las últimas reformas, los juzgados continúan tardando de seis a doce meses en dictar sentencia judicial y el laudo, desde la solicitud hasta el dictamen, solo demora 40 días.

¿Otra ventaja? La cuantía económica.

¿Desventajas? La mayor desventaja, que los árbitros carecen de la “potestas” de la que están revestidos los tribunales. Tanto unos como otros pueden juzgar el Derecho ante el caso concreto. Sin embargo, sólo los tribunales pueden ejecutar lo juzgado y convertir en realidad la tutela judicial otorgada en sus resoluciones.

Los arbitrajes carecen de jurisdicción para hacer ejecutar lo juzgado y, aunque el 80% de los laudos se cumplen voluntariamente, cuando esto no sucede se hace necesario acudir a los tribunales de Justicia para que sea el juez quien ponga las cosas en su sitio y al moroso en la calle.

El arbitraje es libertad, agilidad, rapidez, cercanía entre demandante y demandado, y de estos con el árbitro, etc. Todo ello son cosas que hace mucho tiempo que perdió la Administración de Justicia en España, si es que alguna vez las tuvo.

¿Y si esto es así por qué está tan mal visto el arbitraje fuera de Madrid como medida para resolver materias arrendaticias?

Porque algunos Jueces y Tribunales se niegan a ejecutar y hacer cumplir los laudos a los inquilinos por considerar que la materia arrendaticia comporta derechos indisponibles para las partes que pueden resultar vulnerados en los casos de resolución del conflicto mediante el arbitraje de equidad.

Eso es lo que dicen los jueces, pero la realidad es que les molesta un huevo que vengan extraños a cazar en su coto.

Respecto a esto último Madrid tiene la ventaja de disponer desde enero de 2011 del juzgado de Primera Instancia nº101, especializado en funciones de apoyo y control de laudos y arbitrajes. La existencia de este juzgado impulsa la agilización en la ejecución de los laudos arbitrales, que ya no tendrán que ser ejecutados en el juzgado que les toque por turno, sino en uno especializado.

Además de la mayor seguridad jurídica que se obtiene por la unificación de criterio judicial.

2. Consejo arbitral para el alquiler en la Comunidad de Madrid

Consejo arbitral para el alquilerEste nuevo sistema de arbitraje ha sido creado como una alternativa a los tribunales de justicia ordinarios para que propietarios e inquilinos puedan resolver los posibles conflictos relacionados con el alquiler de un modo ágil, rápido y económico. A él están adheridas instituciones arbitrales como el Colegio Oficial de Notarios, registradores, abogados o procuradores.

Al principio, para estar protegido por este consejo arbitral de la Comunidad de Madrid había que gestionar el arrendamiento  a través del Plan Alquila, pero actualmente esto ya no es necesario sino que ahora se puede hacer con cualquier contrato de arrendamiento, simplemente sustituyendo la típica cláusula de sometimiento a los juzgados de Madrid por esta otra:

Cláusula de Resolución de conflictos.

Para la resolución de cualquier litigio que pudiera derivarse de la interpretación o aplicación del presente contrato, las partes se someten, de mutuo acuerdo, al sistema arbitral de solución extrajudicial de conflictos articulado por el Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid, en sus Normas de Funcionamiento, de acuerdo con las funciones que le corresponden en virtud de lo establecido en el artículo 4.b) de la Orden 61/2008, de 4 de marzo, por la que se crea dicho Consejo.

Con independencia de cuanto se ha indicado en el encabezamiento del presente contrato y a estos efectos, las partes fijan como domicilio para oír notificaciones:

Propietario:     fax  …………….., email  ……………  SMS en el móvil   …………
Arrendatario:   fax  ……………., email ……………..  SMS en el móvil  …………

Por ello, será válida la notificación, citación o comunicación realizada, por cualquiera de los medios indicados, todo ello de conformidad al artículo 5 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de arbitraje.

Por otra parte, La deficiente forma de efectuarse la notificación del laudo es uno de los motivos más alegados para pedir la nulidad…

Motivo por el que sería muy interesante incluir la siguiente…

Cláusula de Notificaciones postales.

A efectos de notificaciones y comunicaciones las partes designan los domicilios que constan en el presente contrato, pudiéndose enviar cualquier notificación o comunicación, incluso las relativas al procedimiento arbitral, de manera indistinta a cualquiera de ellos. En el supuesto de que alguna de las partes contratantes cambie de domicilio a efectos de notificaciones, deberá comunicárselo fehacientemente a la otra. Dado que las partes han pactado un convenio arbitral, en el caso de que una de las partes inicie el procedimiento arbitral contra la otra, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 5 de la Ley 60/2003 de Arbitraje, aceptan que cualquier notificación o comunicación se considerará recibida tanto si ha sido entregada al destinatario como si ha sido intentada su entrega en el domicilio designado en el contrato.

En este supuesto, se entenderá intentada la entrega cuando, al menos, consten dos avisos deCláusula de Notificaciones postales entrega de la empresa estatal Correos y Telégrafos S.A. o de un Organismo o empresa similar en alguno de los domicilios designados en el contrato, que en el caso del arrendatario será el domicilio arrendado y los domicilios que a continuación se designan

(ejemplo, domicilio de un familiar).

Los arrendatarios aceptan igualmente que en el supuesto de que no se encontraren los arrendatarios en el domicilio arrendado, podrá efectuarse la entrega a cualquier arrendatario o al avalista advirtiendo a éste que está obligado a entregar la copia de la resolución o la cédula al destinatario de ésta, o a darle aviso si sabe su paradero.

En el supuesto de que no se encontraren los arrendatarios en el domicilio arrendado, podrá efectuarse la entrega a cualquier familiar mayor de 14 años que se encuentre en ese lugar, o al conserje, advirtiendo a éste que está obligado a entregar la copia de la resolución o la cédula al destinatario de ésta, o a darle aviso si sabe su paradero.

Si en el futuro tenemos un problema con el arrendamiento en el que hayamos incluido la cláusula de resolución de conflictos debemos acudir al Consejo Arbitral en la calle Maudes nº17 (tf: 915 804 347/914 208 990), donde te adjudican una de las siete cortes arbitrales que trabajan con la Comunidad de Madrid.

El arbitraje cuesta un mes de renta (+21% de IVA) que son los honorarios del arbitro, más un precio público de 60 euros (+21% de IVA= 72,60 euros).

Entonces se celebra una vista en al corte arbitral  y en un máximo de 40 días se debe dictar el laudo (o sentencia) y si el condenado no lo cumple, entonces hay que iniciar una ejecución judicial en el juzgado nº101 (especializado en ejecutorias de arbitrajes) presentándonos con abogado y procurador que paga el demandante.

3. La opción Arrenta para asegurar el alquiler

La sociedad para el fomento del alquiler, Arrenta ofrece dos servicios diferenciados:

  • Seguro de impago de alquiler con 5 compañías de seguros diferentes (entre otras DAS)
  • Arbitraje con la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE)

La opción Arrenta para asegurar el alquiler

3.1 Seguro de impago del alquiler

Se pueden asegurar 6, 9 o 12 meses de cobertura, de manera que si el inquilino deja de pagar, el seguro se haría cargo de esas mensualidades además de los gastos jurídicos de echarle a la calle. Dependiendo de lo atascados que estén los juzgados de primera instancia de cada localidad interesará una cobertura u otra.

Pero no empiezan a pagar hasta el segundo mes tras el requerimiento negativo de pago.

Este sería un ejemplo del simulador del seguro de alquiler para una renta mensual de 500 euros:

Simulador del seguro de alquiler con Arrenta

 

Hay que enviarles la documentación del inquilino, con las 3 últimas nóminas, el contrato de trabajo, el DNI, etc. y entonces Arrenta realiza un estudio de viabilidad y en 24 ó 48 horas te dan el resultado.

La ventaja de hacer un seguro, frente a la opción del arbitraje, es que si el seguro acepta asegurar al inquilino propuesto es porque hay bastantes posibilidades de que no sea un moroso empedernido.

3.2 Arbitraje con la Asociación Europea del Arbitraje

Tiene un sistema parecido al que he explicado en relación al Consejo Arbitral para el Alquiler, con la diferencia es que el Consejo es una institución pública y la Asociación Europea del Arbitraje es privada.

Para contratar este arbitraje lo que hay que hacer es pedirle a Arrenta que envíe (por mensajero) el convenio regulador del arbitraje, previo pago de 98 euros. Este convenio lo tendrán que rellenar y firmar ambas partes, arrendador y arrendatario. Y también el avalista si lo hay, algo muy recomendable porque una cosa es que el arrendatario deje de pagar el alquiler si le da por ahí y otra cosa muy distinta es cuando con esa actitud perjudica a terceras personas, generalmente de la familia.

Y una vez firmado, que cada parte lo adjunte a su copia del contrato de arrendamiento.

Asociación Europea del Arbitraje

Ah y otra cosa, también en este caso habrá que eliminar la típica cláusula de sometimiento a los juzgados de Madrid y sustituirla por la siguiente cláusula:

Toda controversia derivada de este contrato o convenio o que guarde relación con él -incluida cualquier cuestión relativa a su existencia, validez, terminación, interpretación o ejecución- será resuelta definitivamente mediante arbitraje de Derecho, administrado por la Asociación Europea de Arbitraje, de conformidad con su Reglamento de Arbitraje vigente a la fecha de presentación de la solicitud de arbitraje. El Tribunal Arbitral que se designe a tal efecto estará compuesto por un árbitro y el idioma del arbitraje será el español. La sede del arbitraje será Madrid.

Las partes, en caso de incumplimiento, para cualquier controversia, discrepancia, aplicación o interpretación del presente contrato, se someten al arbitraje de la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE), de acuerdo al convenio adjunto nº …………..

Se pagas una única cuota de 98 euros que sirve para toda la vigencia del contrato, con todas las prórrogas incluidas.

En caso de incumplimiento se puede solicitar el arbitraje a la AEADE respecto a las rentas impagadas y al desahucio.

El servicio de arbitraje será gratuito siempre que el inquilino permanezca en la vivienda y lo que se reclamen sean las rentas y el desahucio. Pero si el inquilino se marcha y entrega las llaves, la reclamación de las rentas impagadas tendrá un coste de aproximadamente 450 euros de provisión de fondos para abrir el expediente en trámite y otros mil y pico en concepto de abogado y procurador, que se pagan al final.

Es decir, que echar al inquilino moroso es gratis, pero forzar la maquinaria judicial para recuperar las rentas perdidas, eso tiene un cierto coste.

4. Y en los alquileres, no olvidar al avalista

AvalistaEn cualquier caso, aparte de asegurar el alquiler por medio del arbitraje o de un seguro de rentas, lo ideal es poner los medios para que al inquilino ni siquiera se le llegue a pasar por la cabeza la idea de dejar de pagar el alquiler.

¿Y cómo conseguimos eso?

Según mi opinión, por muy mal que a nadie le vayan las cosas o por muy moroso que sea, lo último en lo que caen es en arrastrar a sus familiares a una situación de pleitos judiciales con amenaza de embargos en lontananza.

En realidad el procedimiento para implicar a un avalista en el cumplimiento de un contrato de arrendamiento es tan sencillo como añadir una simple cláusula con sus datos y consentimiento.

Algo parecido a esto:

Cláusula de aval personal

D. PRIMITIVO HERNÁNDEZ PRIMO, mayor de edad, con domicilio en Madrid, en el piso 5ªA de la calle de Bruselas nº25, código postal 28028, y con N.I.F. número 03789723L, firma el presente documento en calidad de AVALISTA SOLIDARIO del Arrendatario, obligándose a cumplir todas las condiciones pactadas en el presente contrato en el caso de que el arrendatario no las cumpliera, quedando afecto a las responsabilidades legales igualmente que el Arrendatario.

Naturalmente, el avalista deberá firmar todas las hojas del contrato de arrendamiento, al igual que el arrendador y el arrendatario.

Y ya está.

A ver quien es el guapo que deja de pagar el alquiler sabiendo que al primero al que vamos a embargar va a ser a su familiar, como muy bien nos encargaremos de advertirle si vemos que su afán pagador flaquea.

Para terminar solo añadiré que en esta ocasión, además del avalista, lo que he hecho para los dos alquileres que acabo de firmar ha sido contratar el seguro de impago.

Y con esto he acabado.

El resto del post serán vuestras propias aportaciones con ideas frescas para mejorar la estrategia anti-morosidad que tanto daño hace al alquiler de viviendas en este país.

Solo me queda pediros, como siempre, que si habéis disfrutado de la lectura y consideráis que os ha sido útil, me ayudéis a difundir este post en vuestras redes sociales.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

52 comentarios en “Asegurando el alquiler… pongamos que hablo de Madrid

  1. Jotaerre

    Pues éso será en Madrid, porque el TAB es así de “económico” para lo que no sea conflictos entre empresas solventes: tarifa según cuantía, con un mínimo de 1.800€…
    Y, la verdad, con un proceso de desahucio donde puede fijarse día para el lanzamiento ya en la admisión de demanda, lo tengo claro.
    Saludos,

    1. T.A.B. = Tribunal Arbitral de Barcelona

      Ya lo se Jotaerre, por eso he tenido que dejarlo muy claro en el título, porque me consta que la cosa es muy diferente en otras ciudades. Ahora que… ¿1.800 euros? Me parece muy excesivo.

      ¿Al menos hay algún juzgado especializado en laudos arbitrales para agilizar las ejecuciones?

  2. mfmelo

    Tristán, acabo de firmar uno hace unos días, si me autorizas a ellos lo incorporo y si posteriormente no lo ves interesante pues lo borras.
    Es el que suelo hacer, cambiando algunas cosas, por ejemplo si es con opción de compra, si es local comercial, pero son aproximados.
    Saludos

  3. mfmelo

    Aquí todo el mundo saca tajada y sólo unos pocos ponemos los dineros y medios.
    Los avalistas son la mejor opción y tú ya expones los motivos.
    Pero si el inquilino no quiere pagar se jode hasta el avalista.
    saludos.

  4. mfmelo

    CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA

    En Sevilla a cuatro de noviembre de 2015

    COMPARECEN

    DE UNA PARTE:
    Don Manuel YOOOOO Yooooooo, con DNI el mío……, mayor de edad y como representante de la sociedad mercantil ………………., con NIF B-91…………, según poder dado por tiempo indefinido y al día de hoy no revocado, ante el notario de ………….(CIUDAD)…………..Don …………..(NOTARIO) con fecha ……… de………… de ………… con número de Protocolo ……….; el domicilio, para este acto, de ambos está en ……..(ciudad), calle ……………., nº y código Postal ……., siendo el teléfono de contacto y fax: …………… y móvil ……….. y ……………. y correo electrónico de comunicaciones cadauno@pongaelsuyo.es , quien a partir de este momento y en el presente documento será designado como parte ARRENDADORA

    Y DE OTRA:
    Don Antonio Inquilino arrendatario …………, con DNI ……………….., mayor de edad y con domicilio para este acto el de la propia vivienda que se va a alquilar y situado en …………, calle ……………. ………, nº….. bajo letra D, quien a partir de este momento y en el presente documento será designada como parte ARRENDATARIA..

    Los comparecientes: ARRENDADOR Y ARRENDATARIO

    MANIFIESTAN

    1º.- Que es intención de las partes intervinientes celebrar un contrato de ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, por un plazo máximo de vigencia de tres años, el cual se regirá por las cláusulas que más adelante se detallarán – – – – – – – — – – – – – – – –

    2º.- Que la sociedad………………. Es la los actual propietaria, de la vivienda sita en …….. capital, calle ……………., nº….. bajo D, inscrita en el Registro de la Propiedad número ..x.. de ….capital…..al Tomo: xxxx, Libro: ….., folio …….., Alta xxª y FINCA: …1515.., adjuntándose, como ANEXO1, nota simple informativa de la propiedad, siendo su deseo proceder al arrendamiento del inmueble citado al interviniente en calidad de ARRENDATARIO en el presente documento – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    3º.- Las partes se reconocen mutua y recíprocamente capacidad legal para el otorgamiento del presente contrato, actuando ambas partes, ….SOCIEDAD SL….y Don Antonio Inquilino en sus respectivos nombres y derechos- – – – – – – – – – – – – –

    5º.- Este contrato se regirá por las siguientes:

    CLÁUSULAS

    PRIMERA.- El presente contrato se otorga sobre la base del régimen legal especial de la Ley de Arrendamientos Urbanos 4/2013 de fecha 4 de junio de 2.013 y en lo no contemplado en la misma en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre a la que las partes quedan sometidas, a lo expresamente pactado en este documento privado y, con carácter supletorio, a las disposiciones del Código Civil. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    SEGUNDA.- Se establece como renta anual la cantidad de SEIS MIL euros (6.000 €), dicha cantidad se divide en doce mensualidades que serán satisfechas por la parte ARRENDATARIA en virtud de ingresos bancarios que habrá de verificar en la cuenta corriente que a tales efectos tiene abierta el ARRENDADOR en banco Santander con número: 00.0000.0000.0000 constituyendo el impreso bancario justificante de pago, o bien en metálico con recibos numerados y entregando dicha cantidad a Don Manuel Yooooo(o persona autorizada expresamente por este), en el domicilio arrendado – – – – – –

    La renta deberá abonarse los diez primeros días de cada mes, correspondiendo la primera mensualidad al mes de noviembre de 2.015, por un importe de QUINIENTOS euros (500 €). – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    La renta será actualizada anualmente (en más o menos) con arreglo al IPC, o en su lugar cualquier otro indicador que oficialmente lo reemplace, para lo cual el ARRENDADOR deberá notificar, con un mes de antelación, al ARRENDATARIO, la actualización que tendrá lugar a partir de la mensualidad siguiente. – – – – – – – – – – – – – –

    TERCERA.- Con independencia de la obligación de pago de la renta mensual LA ARRENDATARIA vendrá obligada a estar al día en el pago de los servicios y suministros que se presten de forma individual y particular sobre la vivienda arrendada; tales como: teléfono, gas, agua y cualquier otro que pudiera contratar la ARRENDATARIA en relación con el inmueble que arrienda y que, en todo caso, habrá de contar con un contador individualizado sobre el inmueble y respecto del consumo habido. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    El arrendador pagará la cuota de la comunidad de propietarios y derramas de la misma, exonerando por tanto de su pago a la otra parte.

    CUARTA.- Las partes acuerdan que el presente contrato tendrá una duración máxima de tres años, cuya vigencia lo será por anualidades hasta completar el plazo total acordado; por lo que al final de cada anualidad, la renovación será potestativa para la parte ARRENDATARIA y obligatoria para el ARRENDADOR, salvo que aquél, en cualquiera de las anualidades en curso y con una antelación de treinta días, comunique formal, fehaciente y por escrito al ARRENDADOR su intención de no renovar la vigencia del contrato de locación por las anualidades restantes. – – – – – – – – – – – – – – – – –

    La vigencia de la primera anualidad de este contrato de locación lo será a partir del próximo día 4 de noviembre de 2.015 hasta el 3 de noviembre de 2.016 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – — – – – – – – – – – – – – – – – — – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    QUINTA.- Finalizado el plazo de tres años acordado por las partes, sin renuncia del ARRENDADOR o ARRENDATARIA, el contrato se prorrogará por otro año más, con vigencias anuales y posibilidad de renuncia por parte del ARRENDATARIO, con la misma formalidad y anticipación que la indicada en la Cláusula anterior. – – – – – – – – – – –

    Asimismo se hace constar que el impago de cualquier cantidad establecida en este documento o demora de pago en la fecha expuesta dará por rescindido este contrato y todos los derechos que pudiera tener o haber adquirido por el transcurso del tiempo la parte arrendataria.

    SEXTA.- También se reconoce a favor del ARRENDADOR la facultad de no renovar antes del vencimiento de cualquier anualidad, por necesitarla para sí y como vivienda permanente; para lo cual habrá de notificar a la ARRENDATARIA, formal, fehaciente y por escrito con una antelación de un mes. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
    Facultad ésta que podrá ejercerla el ARRENDADOR incluso cuando, existiendo causa que lo justifique y acredite la ARRENDATARIA, no hayan transcurrido los cinco primeros años de vigencia del contrato. – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    SÉPTIMA.- El ARRENDADOR hace entrega, en este acto, al ARRENDATARIO de las llaves del inmueble arrendado, quien lo recibe a su entera satisfacción, entendiendo operada la transmisión del uso y disfrute del mismo. – – – – – – –
    EL ARRENDATARIO destinará el inmueble arrendado a vivienda permanente para sí y, al mismo tiempo, deja constancia que, en la actualidad, no tiene arrendado ningún otro inmueble destinado a cubrir la necesidad de vivienda permanente. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    OCTAVA.- El ARRENDADOR no autoriza al ARRENDATARIO a la realización de obras de ningún tipo, salvo que se cuente con una autorización expresa y escrita del arrendador, por lo que no se podrán realizar obras distintas a las autorizadas por escrito. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – — – – – – –
    Por lo demás y, en lo que se refiere a obras de conservación, mejora y habitabilidad de la vivienda objeto de este contrato, las partes se someten expresamente a la Lay 4/2013 de 4 de junio y en lo no contemplado en esta en lo dispuesto en Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, concretamente, en sus arts. 21, 22, 23, 24 y 26. – – –

    NOVENA.- Queda expresa y formalmente prohibida la cesión y subarriendo parcial de la vivienda arrendada, salvo que en momento ulterior el ARRENDADOR, previo consentimiento escrito, autorizase expresamente a ello a la ARRENDATARIA. –

    DÉCIMA.- Durante toda la vigencia del contrato de locación, la parte ARRENDATARIA y personas que cohabiten en el inmueble deberán respetar el Estatuto de la Comunidad y el Reglamento de Régimen Interior. – – – – – – – – – – – – – – – –

    UNDÉCIMA.- En el supuesto de desistimiento y/o abandono de la vivienda arrendada por parte del ARRENDATARIO, éste vendrá obligado a satisfacer la pertinente indemnización a que hubiere lugar por los daños y perjuicios sufridos por el ARRENDADOR, cuando aquél hubiese desistido o abandonado la vivienda antes de haber expirado el plazo de duración del contrato. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    DUODÉCIMA.- no se reconoce a favor de la ARRENDATARIA el derecho de adquisición preferente, sea por ejercicio del derecho de tanteo o de retracto, durante los 3 años de vigencia del contrato de locación, con las formalidades, plazos y requisitos que se recogen en la modificación del art. 25 de la vigente LAU 4/2013; la ARRENDATARIA renuncia expresa y formalmente al derecho de adquisición preferente. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    DECIMOTERCERA.- Como consecuencia de este contrato de locación, la ARRENDATARIA viene obligado a responder de sus propios actos que hubieren no sólo en el interior de la vivienda, sino también en toda la zona que constituye el complejo urbanístico de la que forma parte; e igualmente y con la misma amplitud, responderán de los actos de las personas con las que conviva y de los que, ocasionalmente, viniesen a ocupar el inmueble o complejo, con el consentimiento de la ARRENDATARIA. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    DECIMOCUARTA.- Cualquier interviniente podrá solicitar la elevación a escritura pública de este documento privado, y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente, en cuyo caso todos los gastos producidos serán por cuenta del solicitante. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    DECIMOQUINTA.- Este contrato de locación se extinguirá por las causas legales recogidas en la legislación especial arrendaticia, como son: perdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador o declaración firme de ruina del edificio, también lo podrá ser por aplicación del art. 1124 CC, toda vez que, por decisión unilateral del ARRENDADOR, éste podrá optar entre la resolución contractual o el cumplimiento de lo pactado. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    DECIMOSEXTA.- En este acto, la ARRENDATARIA hace entrega al ARRENDADOR la cantidad de quinientos euros (500 €), en concepto de fianza. Cuantía ésta que deberá mantener en depósito el ARRENDADOR hasta la finalización del presente contrato, debiendo liquidar y entregar a la ARRENDATARIA al finalizar el contrato, la cuantía correspondiente, después de practicadas las deducciones que pudieran tener lugar. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    DECIMOSÉPTIMA.- El ARRENDADOR se compromete a comunicar de forma inmediata al Presidente y al Administrador de la Comunidad el otorgamiento de este contrato, a fin de que a partir de la fecha se comunique con la ARRENDATARIA en todo lo que les incumba en relación con la finca arrendada. – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    DECIMOCTAVA.- Se adjuntan al presente contrato los siguientes ANEXOS: 1) Nota simple registral acreditativa de la propiedad del arrendador sobre la finca objeto de este contrato – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
    DECIMONOVENA.- En el supuesto de conflicto, del texto que integra este documento privado, las partes, se someten expresamente a los juzgados de Sevilla capital, con renuncia al que les pudiera corresponder con arreglo a las normas procesales vigentes. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    VIGÉSIMO.- las llaves de la vivienda se entregan y este contrato se firma por lo tanto el día cuatro de noviembre de 2015.

    VIGÉSIMO PRIMERO.- la vivienda arrendada se entrega con los muebles siguientes: lavavajillas marca OK, horno eléctrico marca Ok cocina y muebles de cocina con vitro-cerámica, cama de matrimonio con somier, mueble con ruedas para televisión, frigorífico combi, lavadora, ropero, mesa camilla, mesa cuadrada, 6 sillas, mesita de noche y dos bombonas de butano. Suministro de agua y electricidad.

    Y para que así conste y se haga valer ante quien corresponda, sea cumplido de buena fe, las partes firman DOS ejemplares idénticos, uno para cada interviniente, en lugar y fecha indicado en el encabezamiento del presente documento. – – – – – – – – – – – – –

    Fdo arrendador: Don………..
    En representación de sdad……..

    Fdo arrendatario: Don ……

    FIANZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, FIRMADO CON FECHA cuatro de noviembre de 2015.

    Manuel Yoooooooo. ….., como arrendador de la vivienda situada en calle ……………… número xx, bajo D, de ………. capital recibe de Don Antonio………………. en concepto de fianza la cantidad de QUINIENTOS euros (500 €), que les serán devueltos, deducidos los importes que pudieran corresponder, cuando finalice el contrato de arrendamiento firmado en fecha del encabezamiento

    Y para que sirva de justificante suficiente, emito el presente recibo con el número 0000/ 2.015.

    RECIBO DE ALQUILER número 0001/2.015, correspondiente al mes de noviembre del año 2.015, de la vivienda situada en ……… capital en su calle …………. …., nº…… bajo D y primero, por importe de quinientos euros (500 €) que recibe la parte arrendadora Don Manuel Yooooo del arrendatario Don Antonio ……….. ………….

    En Sevilla a diez de noviembre de 2015.

    1. Muy bueno, Manuel, tiene un par de detalles que me apunto para la próxima, pero he visto que el contrato no incluye avalista, supongo que porque el candidato a arrendatario se habrá negado, como a veces hacen argumentando que ya no son unos niños, en cuyo caso hay que hacer seguro sí o sí.

    2. juanin

      La clausula “DUODÉCIMA” no se contradice? Primero indica durante el termino de 3 años y luego otra cosa. ¿Y entonces si se renueva otro año , el 4 , que ocurre? No tengo ni pajolera idea de nada de esto, pero me parece una clausula extraña desde mi punto de vista de ignorante.

      1. mfmelo

        Tienes razón, pero este es un contrato tipo que tengo. Cuando se hace el definitivo hay que afinarlo. Las cláusulas y condiciones de este contrato estándar deriva del que se hacía por la LAU de 1.994, en que el contrato para viviendas era obligatorio para 5 años y este lo puse sin corregir algunos fallos porque estuve mas pendiente que no se me colara nada personal y particular del contrato real hecho.
        Yo no puedo rectificarlo una vez colgado y fue a toda prisa. Hay otros fallos, que contemplan los 5 años; a los arrendadores nos interesa siempre el periodo más corto, ya que luego podemos, si a las partes interesa, prolongarlo.
        DUODÉCIMA.- NO se reconoce a favor de la ARRENDATARIA el derecho de adquisición preferente, sea por ejercicio del derecho de tanteo o de retracto, durante la vigencia del contrato de locación, con las formalidades, plazos y requisitos que se recogen en la modificación del art. 25 de la vigente LAU 4/2013; la ARRENDATARIA renuncia expresa y formalmente al derecho de adquisición preferente.
        Por otro lado, la que hace el contrato es una S.L. por lo que tampoco corresponde en una vivienda la cláusula SEXTA, ya que no la va a necesitar para si. Pero este contrato en particular se hizo con una propiedad privativa mía y no de la sociedad. Pero es más fácil cambiar los datos a particular y no al contrario.
        Saludos y la próxima vez lo repasaré mejor antes de enviarlo.

    3. Alexis

      Tenía ententido que no puedes obligar al inquilino a pagar las derramas. La LAU no dice nada al respecto, pues ésta habla de “gastos generales” y que “Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.”. Pero, claro, la derrama es un gasto extraordinario y normalmente para el mantenimiento del edificio, que es obligación del propietario. ¿Sería ésta cláusuala corresta o sería abusiva?

  5. mfmelo

    Este es el modelo estándar. Si lleva avalista, le adjunto uno con los datos y particularidades del susodicho.
    El que suelo hacer con opción de compra, me lo tengo bastante currado, ya que he hecho unos pocos, aunque creo que ese periodo ya ha pasado (nunca se sabe), ya que el contrato de alquiler con opción a compra, a quien le interesa es a los inquilinos, ya que tú tienes que manifestar tu intención de transmisión, con el precio de venta, etc, cuando firmas el alquiler, dándoles unos derechos. El inquilino no se manifiesta en ese momento y lo hará cuando le interese: un año, dos años… o al final del contrato de locación, o no lo hace nunca.
    Lo he estado haciendo porque así ponía unos precios más altos de venta de lo que estaba el mercado a la hora de alquilar y la gente cumple mejor y cuidan mejor lo alquilado, ya que se empiezan a considerar “propietarios”.
    Saludos.

  6. Tonigs

    Mil gracias a ambos por compartir vuestra sabia sabiduría.

    Tristan si quieres/puedes podrias hacer una entrada de contratos tipo para blindar la propiedad: alquiler, alquiler con opción a compra y arras. Creo que no me dejo ninguno.

  7. mfmelo

    No voy a especificar aquí las características esenciales de los contratos de arras, en estos momentos, pero estos se refieren a la formalización de una compra venta de una finca o inmueble.
    Los hay de tres tipos y el que más interesa al vendedor, desde mi punto de vista, es el de arras penales, pero el que se suele hacer es el de arras penitenciales. Como están muy estudiados y bien explicados en este enlace no los voy a reproducir:
    http://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/460801-tres-tipos-contratos-arras

    1. Efectivamente, Manuel, yo suelo utilizar el de arras penitenciales, aunque supongo que tu prefieres el de arras penales para poder amenazar al ex-comprador con obligarle mediante demanda a llevar a buen término la compra y así asegurarte que se está tranquilito.

  8. mfmelo

    El año pasado tuve un caso, que se me echó para atrás una compradora, después de haber solicitado a la Jungla de Andalucía permiso para vender la VPO a esta señora y, habiendo devenido afirmativa la propuesta de venta.
    Esta señora, después de haber pasado dos o tres meses esperando, teniendo ella dinero, no tener que pedir hipoteca, con una paga de jubilación anticipada de 22.000 € libres de impuestos, me dice que se lo ha pensado mejor y que ya no le interesa la vivienda y que le devolviera la señal del contrato de arras penales. Después de muchos vericuetos, acudir esta señora a los defensores del ciudadano, defensores del contribuyente, etc, etc, todo para no gastar un euro; todos estos defensores llamándome para que le devolviera el dinero: Mi respuesta fue a todos: lo que ha firmado esta señora es un contrato de arras penales y puede dar gracias de que no le voy a poner una demanda para que me pague por los daños ocasionados, que son muchos y de mucha mayor cuantía de lo cobrado, así que de por perdida la cantidad entregada y si me vuelven a llamar en su nombre, le pongo la demanda.
    No he vuelto a saber de ella.
    Derechos Si, deberes y obligaciones No.
    Si el que me echo para atrás soy yo, tengo que devolver el doble…. venga ya hombre.
    Saludos y que bien me vino ese dinero, pero mejor me hubiera venido la venta, que la realicé a los dos meses siguientes, ya que hubo que pedir nuevamente la autorización.

  9. SUBASTIN

    ¿Y qué me decís de la obligación fiscal de depositar la fianza en la Comunidad Autónoma correspondiente? ¿En vuestras Comunidades no es obligatorio? En la mía teóricamente sí, aunque creo que poca gente lo cumple.

    1. mfmelo

      En Andalucía es obligatorio y han hecho una ley ex profeso para hacer uso de ese dinero depositado: subvencionar los alquileres sociales.
      Yo no los deposito. Pero si te cogen te lían una de padre y señor mío.
      Un conocido mío ingresa todos los meses unas pocas; tiene que esperar colas, para hacerles el trabajo, dejarles el dinero y luego a la hora de devolvértelo no te lo dan sobre la marcha y tienes que esperar meses. Supuestamente quién tendría que esperar es el inquilino y así contemplarlo en el contrato, pero el inquilino te va a decir que te vayas a la …….M. En esta ley dicen a groso modo que devolverán la cantidad depositada, cuando entre otra sustituyéndola, y tienen ya unas cifras fijas unos 16.000.000 €, así que si no entra dinero hasta completar esa cantidad pues tu devolución a esperar, creo que pueden retenerla hasta 6 meses.
      Saludos.

        1. mfmelo

          Para tí y para mí no tiene sentido, pero para el que el dinero no es suyo, no para de darle vueltas al cerebro haber como puede quedárselo. Pero ¿Usted ha puesto algo para que yo pueda alquilar la vivienda?. Me hace depositar la fianza, vale, esta bien, pero a cambio deme una seguridad o garantía de algo: si me rompen o destrozan o no me pagan, algo. No te doy nada, me depositas la fianza por ley y voy ha hacer con ella lo que me venga en gana y para ello promulgo una ley.
          Pero si eso es lo que están haciendo todos los días con nuestros impuestos ¿de qué nos asombramos?
          Es así, si o si.

          1. Y ojo, que desde el punto de vista de el inquilino pasa lo mismo, porque algunos arrendadores se quedan por la cara con la fianza y si el inquilino acude al registro a denunciarlo y a pedir que no se la devuelvan al arrendador, sino que se la den a él porque el arrendamiento finalizó sin problemas y el arrendador no quiere devolverle la fianza, le responden que eso no pueden hacerlo sino que el dinero se lo tienen que devolver al arrendador por huevos.

            ¿Entonces no hubiera sido mejor que lo tuviera él desde el principio?

            Porque si yo soy el inquilino y le digo al arrendador “toma las llevas y devuélveme la fianza” si no me la devuelve me quedo con las lleves y no las huele en un año, pero si el dinero no lo tiene él no se lo puedo reclamar y, para cuando ya lo tiene porque se lo han devuelto el que no tiene herramientas para obligarle a dármelo soy yo, el inquilino. Eso le ha pasado recientemente a un pobrecillo que me lo consultó

        2. mfmelo

          Yo nunca la he ingresado, por lo tanto ni yo ni los inquilinos míos tenemos ese problema; además no sé como lo hago que siempre se cobran la fianza con el último mes de alquiler. Tampoco me importa, lo que quiero es que me dejen la finca o inmueble como yo se la dejé, y que no abusen de los plazos.
          En definitiva que las dos partes cumplamos con lo pactado, sin hacernos daño y si en algún momento no nos interesa a uno de los dos, pues lo dejamos.
          Tengo un inquilino desde hace unos 6 años. Estoy contento con él porque siempre ha cumplido: paga todos los meses y no me llama nunca, los ingresos me los hace por banco. No le he subido nunca el alquiler y hace unos 18 meses me llamó y me dijo que tenía que bajarle el alquiler. Le contesté que no le había subido nunca y que no le iba a bajar. Pues me dijo, mira me voy el mes que viene a ese piso de frente, que lo tienen 100 €/mes más barato. Averigüe lo que decía y efectivamente me decía la verdad. Pues nada te bajo, ya que soy partidario del dicho: “más vale lo malo conocido, que lo bueno por conocer”
          Que harto estoy de los alquileres.
          Pero luego pienso y digo: igual dice el barrendero, el conserje, el maestro, el policía, el juez, el secretario, el………etc.
          Saludos.

          1. Tonigs

            Yo soy de los que prefiero bajar si el mercado lo requiere sin rechistar, y de la gran cantidad de años que acumula mi familia en ese tema impagos bestias sólo hemos tenido 1 en 20 años, aunque también tengo que decir que lo que siempre hemos alquilado eran locales y naves y eso al ser parte de tu negocio sueles meterle menos morro o te da más miedo que te echen de un día para otro. Saludos

  10. sindicapitalista

    Yo echo en falta una cláusula que pensaba que iba a salir a relucir… se nota que por estos lares sois más de especular que de recolectar pacientemente…
    Se trata de una cláusula que esta misma semana Legalitas (qué sabrán esos) me ha puesto en tela de juicio si podría ser considerada abusiva, de modo que me interesa vuestra opinión:

    Yo establezco una penalización de X €/dia en caso de retrasos en el pago de cualquier cantidad (alquiler o gastos). Unos 10 €/dia.
    Sumado a un tipo de interés del 3% nominal mensual por todas las cantidades adeudadas.

    Evidentemente esto produce el efecto de que cuando el inquilino cree que sólo se le deben reclamar 1.000 (y parece que al propietario quizá no le merezca la pena aún demandar), probablemente ya deba 2.000 y la cosa cambie… pero además si se le llama la atención sobre la acumulación de deuda “exponencial”, puede ser un factor decisivo en su actitud.

    Diga lo que diga Legalitas, esto lo aprendí en algún foro legal, y allí afirmaban que era lícito… ¿que os parece?

    1. Hola amigo, yo también he utilizado esa cláusula en algún contrato. No para meterles el palo sino más bien como espada de Damocles o amenaza para que no impagaran. La verdad es que no se por qué últimamente no lo he hecho, pero creo recordar que me la tumbaban mucho y tampoco mola discutir mucho por una cláusula cuando puedes buscar la seguridad por otro lado.

    2. mfmelo

      Lo que estas haciendo, es lo que la ley llama: anatocismo
      Está totalmente prohibido aplicarlo y ante un tribunal te lo tiran para atrás.
      Lo puede confirmar Jotaerre.
      Sin embargo a mi el año pasado en un juicio ante una ccpp me lo aplicaron y tuve que pagar.
      Saludos.

    3. mfmelo

      No, yo también recolecto, porque no me queda otra, pero lo que de verdad me gusta es:
      ESPECULAR, ESPECULAR, COMPRAR A 5 Y VENDER A 500.
      Y después compartir con la AEAT, lo que he ganado y dicen que así ganamos todos.
      Saludos cordiales.

  11. Jotaerre

    Buenas, en la pregunta está la respuesta: “cuando el inquilino cree” implica que la cláusula no se ha negociado específicamente sino en el conjunto del contrato; con éso y la posible usura, bastaría para anularla.
    Salidos,

  12. Jotaerre

    Prohibido por ley expresamente, desde el 2013, e interpretable antes, pero no era sólo éso sino una cláusula penal diaria.
    Saludos,

    1. Ahh, será por eso que ya no lo incluyo en los contratos.

      Aparte de que 10 euros al día sumado a un 3% mensual, no se, esa música me suena a los Soprano, jejeje, sídico capitalista, ¿no serás uno de ellos?

    2. jdeloma

      ¿Que es lo que prohibe la ley exactamente?
      Si finalza el contrato (por termino del plazo pactado o por incumplimiento del inquilino) y no entrega las llaves me parece adecuado aplicar una penalización diaria.
      Adicionalmente no debería haber problemas en aplicar un interés a la deuda (un 3% mensual puede ser excesivo y podría ser catalogado como usura ya que supone un 36% anual). Otro tema es capitalizar los intereses (anatocismo) y usar los intereses como base para el cálculo de los intereses del siguiente período, que es lo que entiendo que no se permite.
      En definitiva se trata de que la morosidad (en pago y/o en devolución de llaves) no le salga gratis al moroso y si hay que meterse de juzgados que al final le salga por un pico.
      Es un punto disuasorio más, al igual que la clausula de aval.

        1. sindicapitalista

          ¿Soprano? Bueno, pocos podrían decir que han encontrado fiambres a sus dos primeros precarios, a los pocos días de sus respectivas subastas… por si me lee algún inspector de policía tengo la coartada perfecta: no me beneficié de ello!
          Curiosa que es la vida.

          ¿Usurero? Yo con un perfecto perfil de solvencia he pagado un 27% de TAE en una tarjeta. La jurisprudencia de la ley Azcárate no solo no fija límites claros, sino que suele argumentar que ante un perfil de solvencia dudoso, es razonable aplicar intereses disuasorios porque así lo exige el buen devenir del sistema de crédito.

          Por tanto os sondeo uniéndome a la petición de jdeloma ¿dónde está el límite?:
          – En todo tipo de artículos encuentro una cifra misteriosa de 2’5 veces el tipo “normal” (no sé si el legal), entiendo que aplicable a préstamos personales pero tampoco encuentro el respaldo legal
          – Otros hablan de que hay jurisprudencia que pone límites absolutos (me sorprende lo absoluto, en este terreno), pero mencionan tanto el 30% como 40%.
          – Algunos mencionan que la usura sólo es un concepto válido para préstamos, y no para cláusulas penales.

          Si yo comienzo a financiar a mi inquilino sin ser mi pretensión, puedo cobrar un % por la “disposición de efectivo” (en tarjetas y descubiertos parece ser común un 3%, p.e.), y (¡sin cobrar intereses por ese 3%, Dios nos libre del anatocismo!!), comisiones predefinidas por cualquier gestión que tenga que hacer por su causa (follones con suministros, gestión de cobro…), y aplicarle el 26’7% de cada € que me deba…
          … ¿porqué el 26’7%?? Porque es el comedido interés de la tarjeta “OCU-Compra Maestra” 2015: http://www.barclaycard.es/nuevavisa3a/GOLFC2C?S=2014IAAGAA10043

          ¿Qué tal indizar nuestro tipo de penalización por impago, al tipo medio de las tarjetas que primero aparezcan en Google de los 5 mayores bancos?
          Si se le consiente a los bancos ¿porqué no a un pobre Soprano cualquiera? Inapelable, supongo…

          1. mfmelo

            No creas que es guasa, pero con toda la argumentación que has expuesto, si estuviera en mi mano, ahora mismo te permitiría poner hasta el 50%.
            Pero no está en mi mano.
            Por otro lado en ejecuciones he visto meter a los bancos, abogados y demás unos sablazos que si me los metieran a mi diría que esto no es nada justo, que son unos canallas, que no pagaría nunca, pero sablazos y he pensado menos mal que no soy yo el que me veo en esa situación, una vez metido en ella es difícil salir bien parado.
            Saludos.

  13. sindicapitalista

    Pues dicho y hecho, casualmente mañana firmo un nuevo alquiler y he agregado esta cláusula… bastante cómica: me sacaréis los colores otra vez, fijo, pero creo que este tema es de tanto interés como para fomentar el debate…

    26. Todos los impagos de mensualidades, suministros o comunidad supondrán una posición deudora generadora de un interés del 0’064% diario, equivalente a un 26’30% TAE, elegida exprofeso por ser inferior al tipo de la tarjeta de crédito VISA Barclaycard, considerada en 2015 la tarjeta “OCU-Compra Maestra”. Generarán dicho interés hasta el momento de su liquidación sin que la mediación, arbitraje o proceso judicial lo interrumpan. El arrendatario manifiesta comprender que se impone este interés en concreto para evidenciar que no se trata de un interés usurario, por el doble motivo de ser inferior a un crédito de consumo al uso en este momento, y por tratarse de un interés de mora y no de un préstamo voluntario del propietario, para lo cual firma junto al presente párrafo. _________________

    1. Bravo, Sindicapitalista, veo que la primera parte de tu nick está de adorno y que la que cuenta es la segunda parte. Y me alegro por ello porque no hay lacra más grande que la de los sindicalistas.

      1. sindicapitalista

        No hombre, el común de los españoles sabe que hay lacras mayores para la sociedad:

        – Los policías, que sólo saben abusar de su autoridad
        – Los médicos, que sólo persiguen el beneficio de las farmacéuticas
        – Los funcionarios, que lo único por lo que se mueven es por recuperar de los bancos las pagas extra que les entregaron por orden gubernamental, malditos chupones
        – Los funcionarios de justicia más en concreto, que como bien sabes sólo toman decisiones en contra de lo que opina el ciudadano, mientra se lloran lastimeros desde detrás de esa montaña de papeles con la que decoran sus escritorios para que parezca que hacen algo
        – Los artistas, que sólo piensan en el vicio, en subvenciones, y en el marxismo
        – Los de las ONGs, que seguro que reparten sólo la mitad de lo que recaudan.
        – Y en general el restante 80% por la sencilla razón de que sólo miran para lo suyo.

        Por supuesto, gracias a Dios que puedo fiarme de los políticos, los banqueros, los empresarios (cuidado! de los que aportan el 75% del empleo mediante pymes no: esos están igual de podridos… yo sólo confio en los de gran compañía, con tarjeta black y stock options), y por supuesto los subasteros y prestamistas.

        Te invito a que intentes conocer a los más de 100 sindicalistas que por suerte conozco y a los que estimo mucho más que a cualquier otro trabajador “padefo” (“paso-de-follones”, yo me “amoldo”). Como los de ONGs, dan su vida por los demás, no ya sin recibir un duro, sino arriesgando sus carreras profesionales, soportando insinuaciones, y pagando dinero por ello. La semana que viene yo perderé 300€ por secundar como comité de empresa una huelga a la que el resto de la plantilla no irá… ¿para qué, si a los 500 que despiden no son ellos? A la empresa le ha bastado con publicar los nombres para desbaratar la huelga. Eso sí, qué gran empatía, la de los que se quedan… Cuando vuelvan a ser otros 500, volveré a perder otros 300€, y cuando sea yo quien se va, ya no haré huelga porque no habrá quien me apoye: quedaré yo y mis compañeros sindicalistas, y lo tendremos bien empleado por armar follones. Habremos sido los que hemos despedido a todo el personal y hundido la empresa, por supuesto.
        Da igual que sea una multinacional pagando impuestos ridículos en Irlanda y Holanda, la filial española la habré hundido yo, y mi conciencia no me dejará dormir por las noches.
        Esto no es una fantasía, está ocurriendo tal cual, ahora.

        1. mfmelo

          Vuelvo a repetir, no es broma, ni guasa.
          Impresionante como te expresas, se ve que lo sientes. Analizas muy bien toda la sociedad en general.
          Por otra lado no has dejado títere con cabeza y que se salve el que pueda. Yo tengo muy buen corazón, pero a las ONGs jamás he dado un euro, siempre he preferido darlo directamente a los afectados y ver si de verdad están en mala situación. Una vez al hacer esto que digo, hice una gran obra de caridad, sin segundas intenciones, porque podía y este hombre alcohólico estaba abandonado por su familia y no tenía ni para un trozo de pan; resumiendo: le conseguí una paga no contributiva hasta que murió, le arreglé la casa en la que vivía, le puse agua y electricidad, le puse muebles, etc, cuando murió la familia (su hijo y ex esposa) se repartieron +-300.000 € y querían encima putearme a mi también, si pues por las malas, les saque un buen pico, ya que sin mi permiso no podían vender la casa, a la que le había hecho un alquiler con el muerto.
          Saludos cordiales.

  14. javi.corr

    Hola desde Barcelona, en referencia a los arrendamientos con AVALISTA, a mi padre como arrendadOR una vez le falló el tiro.

    comparto experiencia….

    El SUEGRO de la arrendataria firma como AVALISTA, año 2004. (SUEGRO es nudo prop de un piso LIBRE de cargas)
    La arrendataria paga hasta mitad del 4º año (+ o -)…
    Arendador (mi padre) demanda por impago. Fecha del desahucio, unas semanas después del fin de contrato.
    Llega el vencimiento del contrato y sale la inquilina morosa del piso, dejando por deber varios meses.
    Pedimos copia simple de la propiedad vivienda habitual del AVALISTA (2.010) y qué había?, 2 hipotecas del 2007 y 2009 que cubrían el valor del piso.
    mi padre decidió no demandar al avalista, sería anotar un embargo e incurrir en gastos que nunca cobraríamos. el avalista creo que incluso había dejado de pagar sus hipot. ya hace años y no recuerdo todo.

    Alguien que comparta una experiencia en la que SI haya hecho uso de la figura del avalista para cobrar??????????????

    Y bueno nada más, sigo subastanomics desde hace meses y me gusta mucho!!! Un saludo!

    1. jdeloma

      Calcularon bien los tiempos… bien se imaginaron que dejando de pagar los últimos meses con los costes y dificultades de reclamarlo judicialmente se podrían ir de rositas como así fue.
      Cada vez es mas frecuente que el inquilino con intención de irse, acercándose el término del contrato deja de pagar y compensar con la fianza. Esto tiene el problema de que al término del contrato no hay fianza y si hay alguna complicación no tienes de donde cobrarte.
      Pero también hay arrendadores caraduras que llegado el término del contrato no devuelven la fianza sistemáticamente. Por tanto ante el riesgo de no recuperar la fianza está la mala práctica de no pagar y compensar la renta con la fianza.
      Pero en tu caso se pasaron de rosca, entiendo que hicieron mucho más que compensar la fianza.

  15. Buenas tardes Tristán:

    Considero que en la actualidad es mucho mejor la vía judicial, en Madrid de tres a seis meses en conseguir el lanzamiento de media.

    Me dedico a ello, he llevado cientos de Desahucios y también bastantes ejecuciones de laudos antele Juzgado 101.

    Dejo enlace a la sección específica de mi web en la que hay casos reales recientes que demuestran la realidad del plazo indicado

    http://www.quieroabogado.es/informacion-sobre-desahucios/abogados-de-desahucios

    Aprovecho para felicitarte por tu estupendo trabajo y las Navidades, como es obligado en estas fechas.

    Un abrazo.

    José

  16. Robert

    Buenas tardes a todos,

    Muchas gracias por todos los aportes.

    Yo llevo más de 10 años alquilando pisos.
    Los primeros años temeroso de ver cómo serían los inquilinos, pero la verdad que hasta la fecha, y seleccionando un poco, sólo he tenido dos casos de morosos en un apto, que finalmente pagarón toda su deuda.
    El primero por su propia voluntad, y el segundo para mi sorpresa, gracias a la asociación europea de arbitraje (500 € de ellos que yo anticipe, incluidos) Tengo un amigo abogado inmobiliario, que me comenta que no siempre es tan facil, pero mi experiencia con esta asociación es buena, y para 90 € que vale el contrato….

    Por otro lado, yo fui inquilino durante muchos años, y prefiero pedir menos garantías, y bajar un poquito el precio, para poder seleccionar mejor al futuro inquilino, o esperar un poco.

    Sólo por si sirve mi experiencia.

    Buen fin de semana a todos,

  17. A.I.

    Hola, Tristán:
    Enhorabuena por tu blog, y gracias.
    Tengo una pregunta: quiero comprar para alquilar, pero mi preocupación es ésta: ¿cómo puedo saber la demanda de alquiler que hay en los diferentes barrios de Madrid?. No encuentro este dato en internet.

    Es decir, suponiendo, claro, que el piso está en precio respecto a pisos similares, cómo puedo estimar el tiempo de espera hasta conseguir alquilarlo (a inquilinos decentes, me refiero)?
    Estoy refiriéndome a barrios tipo Carabanchel, Moratalaz, etc…
    Gracias !!

    1. Idealista publica mucha estadística al respecto. Bucea por su web y lo encontrarás. Por otro lado, nada como alquilar barato para conseguir alquilar. Yo nunca tardo más de dos semanas.

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