El ABC de las subastas judiciales

¿Estás comenzando en el negocio de las subastas judiciales y aún hay muchos términos que te suenan a chino?

Estoy dando los primeros pasos de lo que va a ser TOPsubastas, el súper curso de Subastas de Tristán el Subastero, una formación que va a ser imprescindible para aprender a invertir como un verdadero profesional del negocio de las subastas judiciales.

Tanto si eres un novato como si ya has hecho algunos pinitos pero no acabas de acostumbrarte a usar palabros de leguleyo, este post es la referencia que necesitas para solucionar estos problemillas terminológicos.

Glosario de términos de subastas

Acreedor: Es la persona o entidad a cuyo favor se constituye la hipoteca o el embargo.

Adjudicación Directa: Modalidad de subastas que lleva a cabo la AEAT y que consiste en abrir un plazo para que los postores hagan sus ofertas en sobre cerrado o por internet. gana la oferta más alta siempre que no sea considerada insuficiente por la oficina de subastas.

Adjudicatario: El comprador en una subasta judicial, el que ha ganado la subasta ofreciendo la puja más alta.

Adquiriente: El que compra un bien, tanto si lo compra en subasta judicial como si lo hace en el mercado usual.

Agente judicial: Empleado del Cuerpo de Auxilio judicial, cuerpo al servicio de la Administración de Justicia. Entre sus competencias está la de asegurar el orden en las salas de los tribunales.

Allanarse: Acto jurídico procesal que implica la sumisión expresa a las pretensiones formuladas por la parte contraria en la demanda.

Almoneda: Sinónimo de remate y de subasta pública. No se utiliza en el lenguaje actual de subastas.

Alzamiento de bienes: Delito que consiste en cualquier acción de un deudor dirigida a la sustracción u ocultación de todo o parte de su patrimonio con la finalidad de que el acreedor encuentre dificultades para hallar bienes con los que cubrir su deuda.

Anotación preventiva de embargo: Es un asiento registral expresivo de la existencia de un embargo que afecta a un bien inscrito, advirtiendo a los terceros de la existencia de la afección y enervando los beneficios de la fe pública registral, de tal modo que, aunque el bien se transmita a un tercero, continuará sometido a la ejecución, subrogándose el tercero adquiriente en la posición de ejecutado y otorgando preferencia registral para el cobro del crédito correspondiente sobre el producto de la subasta del bien embargado frente a los créditos posteriores. Garantiza al ejecutante el derecho a cobrar su crédito. La anotación preventiva de embargo no constituye el embargo sino que solo da a conocer su existencia, por medio de la publicidad que otorga el Registro de la Propiedad.

Apoderamiento: Documento público consistente en escritura notarial que acredita que la persona que interviene en la subasta judicial lo hace en nombre de un tercero, bien sea persona física o jurídica. De no presentarse no se le admitirá la intervención en nombre de otro.

Dicho esto, también tengo que decir que he visto varias veces a postores pujando en nombre de terceras personas mencionando exclusivamente lo que ellos llamaban un «poder verbal». Y el secretario judicial se lo admitió.

Aprobación del remate: Resolución del Secretario Judicial en virtud de la cual se concede validez a la oferta realizada por el mejor postor en una subasta judicial.

Aval: Certificado bancario que sustituye al depósito (Consignación) necesario para participar en una subasta.

Avalúo: Señalar el precio de un bien, tasarlo.

Autos: Es el número del expediente en el juzgado.

Bienes hipotecados: Bienes muebles o inmuebles que han sido objeto de una hipoteca a fin de que el titular de los bienes (o una tercera persona) perciba un préstamo. La falta de pago de las cuotas de la hipoteca permite al acreedor iniciar la ejecución hipotecaria.

Bienes inmuebles: Los que están determinados en el artículo 334 de Código Civil.

Buena fe: Ignorancia de los defectos de la titularidad. La buena fe exigida por el Código Civil es la creencia, sin duda alguna, en el poseedor de ser titular legítimo del derecho.

Calificación registral: Control por parte del Registrador de la legalidad de los documentos inscribibles, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en los documentos presentados al Registro.

Cargas: Derechos que pesan sobre un inmueble. Se habla de carga real cuando la misma es inherente a grava una finca, que responde en caso de incumplimiento del deudor y aun cuando este no sea el propietario de la finca. Su eficacia frente a terceros depende de si figura o no inscrita en el Registro de la Propiedad.

Cargas anteriores: Deudas y obligaciones que recaen sobre un bien y que están inscritas en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la que ha producido el embargo ejecutado.

Cargas preferentes: Las deudas contraídas con la Administración y que por su carácter legal subsisten después de la subasta, aunque hayan sido inscritas después del embargo.

Cedente: En las subastas judiciales dícese del ejecutante que ha sido rematante de la subasta y «cede» la compra a un tercero, quien se subroga en todos los derechos y deberes del adjudicatario.

Certificación de Dominio y Cargas: Documento suscrito por el Registrador de la Propiedad  en el cual se certifica en una determinada fecha el estado de dominio y cargas que gravan la finca objeto de consulta y que da fe de los asientos registrales. Este documento va firmado por el Registrador y su validez es muy superior a la de la nota simple informativa, sirviendo como prueba frente a terceros en caso de disputas judiciales.

Cesión del remate: Figura procesal que permite al adjudicatario (solo si es el acreedor) transmitir a un tercero su derecho sobre la cosa subastada.

Cesionario: Persona que recibe la cesión de remate por el cedente.

Consignación: Cantidad a depositar previamente en la cuenta corriente del órgano judicial que va a celebrar la subasta para tomar parte en la misma.

Decreto: Resolución judicial que exige estar motivada. Es decir, que tiene que dar una explicación de por qué resuelve de la manera y no de otra.

Decreto de adjudicación: Resolución dictada por el juzgado por el que se adjudica el bien subastado al adjudicatario y que hace las veces del título de propiedad, con el que se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Decreto de Aprobación del Remate: Resolución en virtud de la cual se concede validez judicial a la puja realizada por el mejor postor de una subasta judicial. A partir de la aprobación del remate la adjudicación es firme.

Día natural: Cada día de la semana, de lunes a domingo.

Depositario judicial: Persona encargada por el órgano judicial de la custodia de determinados bienes, siendo responsable de los mismos.

Depósito: Porcentaje sobre el tipo de subasta que hay que consignar en concepto de fianza para poder participar en la misma.

Derecho de retracto: El que atribuye a su titular la facultad de adquirir una cosa una vez que se ha enajenado y por el mismo precio que el comprador ha pagado por ella.

Derecho de tanteo: El que atribuye a su titular la facultad de adquirir una cosa con preferencia a cualquier otra persona.

Desahucio: Diligencia llevada a cabo en la sección de ejecución de un juicio y que consiste en desalojar a los ocupantes de un bien inmueble.

Deuda: Cantidad de dinero que se le debe al acreedor.

Día hábil: De lunes a sábado, sin domingos ni festivos.

Día natural: Todos, de lunes a domingo.

Documento privado: Todo documento que no es público.

Documento público: Documento expedido con la intervención de un funcionario público en el ejercicio de sus funciones. Ejemplo, las escrituras notariales o cualquier documento judicial (decretos de adjudicación, mandamientos de cancelación de cargas, etc.)

Edicto de subasta: Resolución que anuncia la celebración de una subasta judicial, especificando los bienes a subastar, su valoración, su paradero, día, lugar y fecha de la celebración, las condiciones de la subasta, etc.

Ejecutante: El demandante en un procedimiento de ejecución, bien sea de una ejecución de títulos judiciales, ejecución de títulos no judiciales o ejecución hipotecaria.

Ejecutado: El demandado en un procedimiento de ejecución.

Expediente de dominio: Procedimiento que lleva a cabo el juez de Primera Instancia del lugar en que radique una finca, a solicitud del interesado, en el que el solicitante hará valer los documentos acreditativos de su derecho, si los tiene, y en el que el juez citará y oirá a quienes pudieran tener algún derecho sobre el inmueble, decidiendo finalmente sobre el derecho del solicitante.

Ejecución forzosa: Es el proceso que tiene por objeto promover una actuación jurisdiccional con la finalidad de obtener la transmisión de bienes del patrimonio del deudor al del acreedor para satisfacer su crédito.

Ejecutado: Es el demandado en un procedimiento de ejecución. Es la persona frente a la que se despacha la ejecución por encontrarse obligada a cumplir con si obligación como deudor.

Ejecutante: Es el demandante en un procedimiento de ejecución. Es el que figura en el título ejecutivo como acreedor y que, como tal, pide que se despache la ejecución contra el deudor ejecutado.

Embargo: Acto judicial por el que se retiene o sustrae del patrimonio de una persona bienes que quedan sujetos a un procedimiento judicial como garantía de lo que se decida en el mismo.

Enajenar: Transmitir a alguien el dominio de un bien.

Enervar: Enervar significa paralizar la acción judicial iniciada por el impago de una deuda mediante la acción de pagar las cuotas pendientes y vencidas y los intereses generados hasta el día de la fecha, poniendo el crédito del actor al día.

Hipoteca: Consiste en un derecho real constituido en garantía de una obligación, sobre bienes inmuebles ajenos, enajenables y que permanecen en la posesión del propietario, para satisfacer, con el importe de la venta de aquellos, dicha obligación, si resulta vencida y no pagada.

Hipotecante: Es quien establece un gravamen sobre un bien de su propiedad.

Hipotecante no deudor: Es quien, sin ser deudor frente al ejecutante, puso su bien como garantía hipotecaria de la deuda contraída por el deudor. Solo responde con el bien hipotecado. En ningún caso responde de la deuda con otros bienes.

Juez: Integrante del Poder Judicial que ejerce la función jurisdiccional de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado.

Jurisprudencia: Estrictamente, las sentencias del Tribunal Supremo, que vinculan a los tribunales ya que les proporciona la pauta a seguir en la interpretación del derecho. También existe la llamada «jurisprudencia menor» de las Audiencias Provinciales y de los Tribunales Superiores de Justicia, que también es tenida muy en cuenta por los órganos judiciales inferiores (simples juzgados).

Lanzamiento: Acto judicial  por el que el juzgado expulsa a los ocupantes de un inmueble mediante la orden judicial, con intervención de la autoridad policial. En dicho acto la comisión judicial obliga al inquilino u ocupante a salir de la vivienda.

Letrado de la Administración de Justicia: Antes llamado secretario judicial, es e funcionario de la Administración de Justicia entre cuyas funciones se encuentran determinadas competencias en la dirección procesal del procedimiento. Preside el acto de subasta judicial.

Licitador: Persona que acude a una subasta a ofrecer un precio por un bien.

Mandamiento: Comunicación del órgano judicial con otras autoridades como los Registradores, etc.

Moroso: quien no paga sus deudas.

Moroso empedernido: Quien sabe perfectamente que en esta mierda de país no pasa nada por no pagar las deudas. No paga el alquiler porque sabe que en el peor de los casos tardarán en echarle un año, No paga ni el agua ni la luz sabiendo que las compañías proveedoras de servicios no suelen cortar el suministro y que cuando lo hacen basta con engancharse de forma pirata sin que ello le traiga consecuencias negativas a nadie. Y así con todas sus deudas. Estas personas proliferan en países con una Administración de Justicia indigna de tal nombre.

Nota simple: Medio de publicidad del Registro de la Propiedad que tiene un valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos.

Notificación judicial: Acto de comunicación de un juzgado por medio del cual se da a conocer el contenido de una resolución de autoridad a la parte interesada, debiéndose practicar en el domicilio señalado para este fin, si se trata de una notificación personal, siendo la esencia de este acto jurídico el que el interesado tenga noticia de la resolución notificada.

Nuda propiedad: Es la propiedad del inmueble separada del usufructo. Es decir, es lo que queda de la propiedad cuando otra persona disfruta del usufructo.

Ocupante: Persona que está en posesión de un inmueble, con justo título o no.

Okupa: Chusma que se cuela en las viviendas ajenas cuando están vacías y que luego extorsionan a los propietarios amenazando con no salir de ellas o destrozarlas a menos que se les entreguen elevadas cantidades de dinero. A veces se limitan a vivir ahí sin pagar nada.

Pleno dominio: Cuando se tienen todos los derechos absolutos sobre un bien, sumadas la nuda propiedad y el usufructo.

Plica: Sobre cerrado que contiene una oferta.

Posesión: Es el poder físico entre una persona y una cosa, en virtud del cual esta persona ejerce sobre la cosa las facultades inherentes al dominio.

Postor: El que participa en una subasta.

Postura: Oferta realizada por un postor.

Precarista: Es aquella persona que disfruta del inmueble por mera tolerancia del dueño, sin título que le justifique continuar en la posesión.

Prelación de créditos: Orden que determina cómo cobrarán los acreedores de un mismo deudor respecto al dinero obtenido de la subasta de sus bienes.

Procurador: Profesional del Derecho que, en virtud de apoderamiento, ejerce ante los juzgados y tribunales la representación procesal de cada una de las partes.

Puja: Oferta realizada por un licitador sobre la ofrecida por otro para adquirir el bien que se subasta

Puja a llana: Consiste en la puja en vivo por parte de los licitadores, siendo siempre al alza, empezando por la cantidad que estimen ellos mismos.

Quiebra de la subasta: Sucede cuando transcurre el plazo legal sin que el rematante haya pagado el resto del precio ofrecido en la subasta. Trae consigo la pérdida del depósito consignado.

Registro de la Propiedad: Registro público en el que se inscriben las propiedades inmobiliarias y los derechos que las afectan.

Referencia catastral: Identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código que es asignado por el catastro, de manera que todo inmueble posee una única referencia catastral, la cual permite, a su vez, la localización de los bienes inmuebles en la cartografía catastral.

Remanente: El dinero que sobra después de haber pagado la deuda al acreedor.

Rematante: Persona que resulta ser la que mejor precio ha ofrecido en la subasta judicial.

Remate: Mejor precio ofrecido en la subasta judicial.

Requerimiento: Acto judicial por el que se obliga a hacer o a dejar de hacer algo.

Reserva de postura: Se realiza a petición de los propios postores para que si el adjudicatario quiebra la subasta sea el siguiente mejor postor quien se adjudique el bien subastado, siempre que hubiera solicitado reservar su postura. Para ello quedará sin devolver el depósito realizado por dicho siguiente mejor postor.

Retracto: Acción que puede ser ejercida por determinadas personas para que, en el supuesto de que un bien sea vendido sin habérsele ofrecido previamente, invalidar dicha venta y comprarlo él por el mismo precio y condiciones.

Retracto Legal: El dispuesto por la Ley, por ejemplo el determinado para los inquilinos.

Retracto Convencional: El que han pactado las partes de común acuerdo.

Secretario judicial: Funcionario de la Administración de Justicia entre cuyas funciones se encuentran determinadas competencias en la dirección procesal del procedimiento. Preside el acto de subasta judicial. Su denominación actual (oct-15) es Letrado de la Administración de Justicia.

Servicio Común de Notificaciones y Embargos (S.C.N.E.): Servicio judicial encargado del cumplimiento de las diligencias o actuaciones de calle, tales como notificaciones judiciales, embargos o lanzamientos.

Servidumbre: Derecho real sobre cosa ajena que atribuye a su titular una participación determinada en el goce o aprovechamiento del bien de otro.

Sobrante (de la subasta): Dinero que queda después de haber pagado al acreedor ejecutante y a los acreedores posteriores. Se le entregará al ejecutado o al tercer poseedor.

Sobre cerrado: Forma de participar en una subasta cuando no se puede o no se quiere acudir presencialmente a ella.

Subasta: Venta publica de bienes al mejor postor.

Subasta desierta: Subasta en la que ningún postor ofrece un precio por el bien subastado.

Subrogación: Situación jurídica en la que una persona adquiere los derechos y deberes de otra.

Tasación judicial: Es la tasación de los bienes que se van a subastar, realizada por un perito.

Tipo de subasta: Es el precio de referencia de la subasta.

Tercer poseedor: de un bien inmueble es aquel que lo ha adquirido una vez que se ha producido la anotación preventiva de embargo o tras la expedición de la certificación de cargas. Es aquella persona que es ajena a la constitución de la hipoteca, pero que con posterioridad ha adquirido el inmueble sujeto con esa carga.

Tercería de dominio: Es el remedio procesal que la Ley concede a quien se considera propietario de un bien que no tenía inscrito en el Registro de la Propiedad y que ha sido embargado en un procedimiento ejecutivo en el cual no es parte. Es decir, cuando le embargan un bien por deudas que en realidad no son suyas sino de la persona que le vendió dicho bien.

Tercería de mejor derecho: Procedimiento judicial que tiene relación con el orden de cobro por los acreedores posteriores a la carga que se ha ejecutado mediante la subasta judicial. En teoría no tiene por qué afectar a los adjudicatarios pero sí les puede provocar retrasos en algunos juzgados incompetentes que no saben separar una cosa de la otra.

Tercero: Aquel que no ha sido parte del negocio jurídico, que ha sido ajeno a la formación de la relación jurídica de que se trate. Es el adquiriente del inmueble que lo ha comprado una vez embargado o hipotecado.

Tramo: Cantidad mínima por la que hay que superar a la puja anterior.

Unidad de Recaudación Ejecutiva (U.R.E.): Organismo de la Seguridad Social encargado de coordinar los procedimientos administrativos de apremio seguidos frente a deudores con la Seguridad Social.

Usufructo: Derecho real a disfrutar completamente de una cosa ajena, sin alterar su modo de ser y sin necesidad de ser el propietario. El usufructo otorga el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia.

Vitalicio: Durante toda la vida.

Viva voz: cuando en una subasta se ofrecen las posturas de forma oral o levantando la mano.

Y colorín colorado, esto se ha acabado, más que nada porque no se me ocurren nuevos términos que tengan relación con las subastas judiciales. Pero como estoy seguro de que se han quedado muchos términos en el tintero, lo que ahora os pido es que me ayudéis a sacarlos a la luz para terminar de hacer de este post otro gran post de Subastanomics.

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Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.

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