50 preguntas y respuestas básicas sobre las subastas

Lamento tener que decirlo, pero este blog no es como mi curso de subastas, donde realmente partimos de cero y en el que los alumnos pueden comenzar sin saber ni lo que es una nota simple. En este blog, si no tienes una mínima base de conocimientos, lo más probable es que no entiendas ni jota y rebotes cuando te encuentres con el primer término que no entiendes.

Con este post que ahora comienza trato de dotar al lector de esos conocimientos básicos con los que nadie nacemos. A ver si con este artículo con las 50 preguntas sobre subastas consigo que los lectores lo tengan más claro y dejen de dar la lata con preguntas de parvulario.

1. ¿Qué es una subasta?

La subasta no es más que una venta forzosa, que se produce cuando un juez o un órgano administrativo le fuerza a alguien que no quiere pagar voluntariamente una deuda a vender su propiedad para pagar dicha deuda con el dinero recaudado con la venta.

2. ¿Por qué se producen las subastas?

Esta va a ser una respuesta corta: las subastas de producen porque la gente no cumple los contratos que han firmado.

3. ¿Qué es la deuda?

La deuda es la cantidad de dinero que se le debe al acreedor y que éste reclama por vía judicial. Por cierto, que en el momento de celebrarse la subasta, la deuda ya no coincide con la que se le debía al principio del procedimiento judicial, sino que ahora, cuando se haya celebrado la subasta y el adjudicatario haya pagado el precio del remate, a la deuda reclamada inicialmente hay que sumarle los intereses de demora y las costas del procedimiento judicial.

4. ¿Qué es un embargo?

El embargo es el acto judicial por el que al deudor se le retienen bienes de su patrimonio que quedan sujetos al procedimiento judicial como garantía de lo que se decida en el mismo.

Otra definición que me gusta: Un embargo es una figura jurídica que se utiliza para garantizar el pago de las obligaciones y deudas de una persona. Consiste en la retención de los bienes del deudor,

5. Que es una anotación preventiva de embargo.

Los embargos se hacen públicos publicitándose en el Registro de la Propiedad mediante las anotaciones de embargo, que advierten a los terceros de la existencia del mismo y eliminan los beneficios de la fe pública registral, de modo que, aunque el bien se transmita a un tercero, continuará sometido a la ejecución, subrogándose el tercero adquiriente en la posición de ejecutado. La anotación preventiva de embargo no constituye el embargo sino que solo da a conocer su existencia, por medio de la publicidad que otorga el Registro de la Propiedad.

6. ¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía, constituido sobre una finca registral para garantizar el cumplimiento de una obligación personal, otorgando a su titular la facultad de promover la venta del inmueble hipotecado para cobrarse la deuda con el precio que den por él en la subasta.

Es decir, que la hipoteca es el contrato que permite que los bienes sigan en posesión de su dueño, pero que, al asegurar con un bien la deuda contraída, faculta al acreedor para que pueda pedir de forma rápida la venta de dicho bien si el deudor no cumple con sus compromisos de pago.

7. ¿Cuál es la diferencia entre embargo e hipoteca?

Como acabo de comentar el embargo es la retención de los bienes de una persona que ha dejado de pagar una deuda. Por lo tanto ya existe la morosidad y ello ha provocado que se le embarguen los bienes.

Pero la existencia de una inscripción de hipoteca no quiere decir lo mismo. La inscripción hipotecaria existe en la hoja registral de la propiedad aunque sí se esté pagando religiosamente el crédito. Esa inscripción hipotecaria está ahí solo por si el día de mañana se deja de pagar. Si eso sucede no será necesario anotar una anotación preventiva de embargo porque inscripción de hipoteca ya hace las veces de publicidad de la existencia de la deuda.

8. ¿Qué organismos organizan las subastas?

Quien celebra las subastas judiciales, las de Hacienda y las de las diputaciones y otras administraciones del Estado es el Portal de Subastas del B.O.E. Además, las subastas de la Seguridad Social todavía las celebran ellos mismos.

9. ¿Cuánto dura una subasta?

Las subastas de la Seguridad Social duran un ratejo que va desde unos minutos hasta un par de horas, si hay muchos lotes. Las subastas del Portal de subastas del B.O.E. duran 20 días más hasta 24 horas de prórroga.

10. ¿Qué cosas se subastan?

Absolutamente todo es susceptible de ser subastado: Todos los tipos de propiedades inmobiliarias, garajes, Trasteros, Locales comerciales, Oficinas, Naves, Edificios, Hoteles, Solares, Fincas rústicas Derechos de traspaso, Derechos sobre alguna propiedad inmobiliaria, todo tipo de Vehículos, Coches, Motos, Camiones, Tractores, Buques, Veleros, Lanchas motoras, Motos de agua, Joyas, Arte, Antigüedades, Maquinaria industrial, Mercaderías, Materias primas, Mobiliario, Utensilios, Herramientas, Derechos de propiedad industrial, Derechos de propiedad intelectual.

¿Ha quedado claro? Todo, todo, todo, es susceptible de ser subastado.

11. ¿Quienes son los principales actores de una subasta?

• Acreedor:  Es la persona o entidad que está reclamando el pago de lo que se le debe. En el juzgado se le llama también parte actora, por ser quien presenta la demanda. También se le llama ejecutante.
• Deudor:  Es la persona o entidad demandada, también llamada ejecutado.
• Juzgado u otro organismo: Son los organismos con capacidad para forzar la venta de los bienes del deudor.
• Juez:  Integrante del Poder Judicial que ejerce la función jurisdiccional de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado.
• Letrado para la Administración de Justicia (L.A.J.):  Antes llamado secretario judicial, es el funcionario de la Administración de Justicia entre cuyas funciones se encuentran determinadas competencias en la dirección procesal del procedimiento. Preside el acto de subasta judicial.
• ex propietario:  Es a quien se le subasta su propiedad. No tiene por qué ser el deudor, aunque es lo más normal.
• Postores: Los que participan en una subasta
• adjudicatario:  Es el comprador en una subasta, el que ha ganado la subasta ofreciendo la puja más alta.
• Letrados:  Son los abogados que defienden los intereses del acreedor y del deudor.
• Procurador:  Es el profesional del Derecho que, en virtud de apoderamiento, ejerce ante los juzgados y tribunales la representación procesal de cada una de las partes de manera exclusiva.

12. ¿Qué es el Edicto de Subasta?

El edicto de subasta es la resolución que anuncia la celebración de una subasta judicial, especificando los bienes a subastar, su valoración, su descripción, su paradero, día, lugar y fecha de la celebración, las condiciones de la subasta, etc.

13. ¿Qué es el Valor de Subasta?

El Valor de Subasta, también llamado Tipo de Subasta, es el precio de referencia de la subasta. A partir de él se calculan la consignación o fianza y los umbrales para que la adjudicación sea firme o solo provisional. Las pujas no comienzan a partir del Valor de Subasta sino que se puede ofrecer cualquier cantidad.

14. ¿Quién decide el Valor de Subasta también llamado Tipo de Subasta?

En las subastas derivadas de una ejecución hipotecaria, el Valor de Subasta lo determina la tasación que se hace para valorar el propiedad antes de conceder el préstamo hipotecario y viene ya indicado en la escritura de la hipoteca.

En el resto de subastas, se hace una tasación actual y el Valor o Tipo de Subasta se determina restando la cuantía de las cargas registrales del resultado de dicha peritación.

15. ¿Qué es una ejecución?

En términos judiciales, la fase de ejecución es en la que se pretende el cumplimiento forzoso de la obligación creada por la sentencia previa por medio del embargo de los bienes del deudor en cantidad suficiente para que, con el producto de la venta de estos, generalmente en subasta pública, el acreedor pueda cobrar su deuda los intereses generados desde que se inició la demanda y las costas gastadas en el procedimiento judicial.

16. ¿Qué significa enervar?

Enervar significa paralizar la acción judicial iniciada por el impago de una deuda mediante la acción de pagar las cuotas pendientes y vencidas y los intereses generados hasta el día de la fecha, poniendo al día el crédito. Por ejemplo, un inquilino puede enervar la acción de desahucio pagando la deuda reclamada y poniéndose al día.

17. ¿Qué es la Certificación de Dominio y Cargas?

La Certificación de Dominio y Cargas es el documento suscrito por el Registrador de la Propiedad en el cual se certifica en una determinada fecha el estado de dominio y cargas que gravan la finca objeto de consulta y que da fe de los asientos registrales. Este documento va firmado por el Registrador y su validez es muy superior a la de la nota simple informativa, sirviendo como prueba frente a terceros en caso de disputas judiciales.

18. ¿Qué es una Nota Simple?

Es el medio de publicidad del Registro de la Propiedad que tiene un valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, aunque sirve perfectamente para averiguar la identidad del titular registral de un bien inmobiliario y las cargas que pesan sobre el mismo.

19. ¿Qué son las cargas Registrales?

Las cargas registrales son los derechos que pesan sobre un inmueble y que están inscritas o anotadas en la hoja registral correspondiente al mismo. Constan en un documento público y se inscriben en el Registro de la Propiedad para ser eficaces frente a terceros. Algunos ejemplos son las hipotecas, las anotaciones de embargo, los usufructos, las condiciones resolutorias y las cargas urbanísticas.

20. ¿Que son las cargas anteriores?

Las cargas anteriores son las deudas y obligaciones que recaen sobre un bien y que están inscritas en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la que ha producido el embargo o hipoteca ejecutados que originan la subasta.

21. ¿Qué son las cargas posteriores?

Son todas las cargas o gravámenes posteriores a la fecha de inscripción del derecho del ejecutante que ha originado la subasta y que van a ser canceladas tras la celebración de la misma.

22. ¿Qué son las cargas Preferentes?

Las cargas preferentes son las deudas que, por su carácter legal, subsisten después de la subasta, aunque hayan sido inscritas después del embargo. De estas, solo las deudas de IBI y las de la comunidad de propietarios deben ser pagadas por el adjudicatario (hasta cierto punto).

23. ¿Qué es la Consignación o Fianza?

Es la cantidad a depositar previamente en la cuenta corriente del órgano judicial que va a celebrar la subasta para tomar parte en la misma.

24.¿Cuánto hay que pagar como fianza para participar en una subasta?

Actualmente (abril de 2021) la fianza es del 5% en las subastas judiciales y las de la AEAT y del 30% en las subastas de la Seguridad Social (25% si se oferta en sobre cerrado).

25. ¿Qué es una puja?

Las pujas son las ofertas que hacen los postores en una subasta.

26. ¿Las pujas tienen que ser siempre superiores al Valor de Subasta?

Lo repito, las pujas no comienzan a partir del Valor de Subasta sino que se puede ofrecer cualquier cantidad.

27. ¿Qué es quebrar una subasta?

Quebrar una subasta es dejar que transcurra el plazo legal sin que el rematante haya pagado el resto del precio ofrecido en la subasta. Trae consigo la pérdida del depósito consignado.

28. Decreto de aprobación del Remate

El Decreto de Aprobación del Remate es la resolución del Letrado para la Administración de Justicia en virtud de la cual se concede validez a la oferta realizada por el mejor postor en una subasta judicial. A partir de la aprobación del remate la adjudicación es firme.

29. Decreto de Adjudicación

El Decreto de Adjudicación es la resolución dictada por el juzgado por el que se adjudica el bien subastado al adjudicatario y que hace las veces del título de propiedad, con el que se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

30. ¿Qué es la tasación de costas?

La tasación de costas son los cálculos que hace el Letrado para la Administración de Justicia para cuantificar aquellos que tienen la consideración de costas procesales, y que deben ser satisfechos por quien ha perdido el juicio.

31. ¿Qué es el Sobrante?

El sobrante, también llamado remanente, es el dinero que sobra después de haber pagado la deuda al acreedor. Se le entrega a los acreedores posteriores y, si aún queda algo, el resto se le entrega al expropietario.

32. ¿Qué es la Cesión de Remate?

La Cesión de remate es la figura procesal que permite al acreedor, si resulta ganador de la subasta, transmitir a un tercero su derecho de adjudicación sobre la cosa subastada. Ojo, este derecho solo lo tiene el acreedor.

33. ¿Qué es el Derecho de Tanteo?

El derecho de tanteo es el que atribuye a su titular la facultad de adquirir una cosa con preferencia a cualquier otra persona. Es un derecho de adquisición preferente previo a la formalización de una compraventa.

34. ¿Qué es el Derecho de Retracto?

El derecho de retracto es el que atribuye a su titular la facultad de adquirir una cosa una vez que se ha enajenado y por el mismo precio que el comprador ha pagado por ella. Es un derecho de adquisición preferente posterior a la formalización de una compraventa.

35. ¿Que es exactamente el desahucio?

El desahucio es la diligencia judicial llevada a cabo en la ejecución de un juicio y que consiste en desalojar a los ocupantes de un bien inmueble.

36. ¿Qué es el Lanzamiento?

El lanzamiento es el acto judicial por el que el juzgado expulsa a los ocupantes de un inmueble mediante la orden judicial, con intervención de la autoridad policial. En dicho acto la comisión judicial obliga al inquilino u ocupante a salir de la vivienda. Se podría decir que el lanzamiento es la culminación del procedimiento de desahucio.

37. ¿Qué es el Usufructo Vitalicio?

El usufructo es el derecho real a disfrutar completamente de una cosa ajena, sin alterar su modo de ser y sin necesidad de ser el propietario. El usufructo otorga el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia. El usufructo puede o no ser vitalicio.

38. ¿Qué es la Nuda Propiedad?

La nuda propiedad es la propiedad del inmueble separada del usufructo. Es decir, es lo que queda de la propiedad cuando otra persona disfruta del usufructo. Es como una cáscara vacía. El nudo propietario es propietario solo nominalmente. No tiene derecho a vivir ni a cobrar rentas por la vivienda.

39. ¿Qué es el Pleno Dominio?

El pleno dominio es la suma de la nuda propiedad y el usufructo. es decir, es el derecho absoluto sobre un bien.

40. ¿Quién es el llamado Tercer poseedor?

El tercer poseedor de un bien inmueble es aquel que lo ha adquirido una vez que se ha producido la anotación preventiva de embargo o tras la expedición de la certificación de cargas. Es decir, es aquella persona que es ajena a la constitución de la hipoteca y que ha adquirido el bien inmueble cuando ya era previsible que iba a ser subastado.

41. ¿Qué es una Tercería de Dominio?

La tercería de dominio es el remedio procesal que la Ley concede a quien se considera propietario de un bien que no tenía inscrito en el Registro de la Propiedad y que ha sido embargado en un procedimiento ejecutivo en el cual no es parte ni deudor. Es decir, cuando le embargan un bien por deudas que en realidad no son suyas sino de la persona que le vendió dicho bien.

Por cierto, que estas cosas solo les ocurren a quienes no inscriben sus títulos de propiedad en el Registro. Les está bien empleado, por gilipollas.

42. ¿Qué es una Tercería de Mejor Derecho?

Una Tercería de Mejor Derecho es la demanda que deben poner los acreedores titulares de embargos cronológicamente posteriores al embargo o hipoteca ejecutados, pero que se consideran con derecho a cobrar antes que el propio banco demandante. Bien porque sus créditos son preferentes bien porque consideran que el juzgado que les tocó en suerte fue demasiado lento en ordenar el embargo y ello provocó que otros acreedores se les colaran por delante.

43. ¿A quién llamamos el ocupante?

El ocupante es la persona que está en posesión de un inmueble, con justo título o no.

44. ¿A quién llamamos okupa?

Los okupas son la chusma que se cuela en las viviendas ajenas cuando están vacías y que luego extorsionan a los propietarios amenazando con no salir de ellas o destrozarlas a menos que se les entreguen elevadas cantidades de dinero. A veces se limitan a vivir ahí sin pagar nada.

45. ¿Qué es la Posesión?

La posesión es el poder físico entre una persona y una cosa, en virtud del cual esta persona ejerce sobre la cosa las facultades inherentes al dominio, sea o no propietario. También se define como el derecho que consiste en una potestad de inmediata tenencia o goce conferida por el derecho (provisionalmente prevalente), con independencia de que exista o no un derecho real firme que justifique la atribución definitiva de esa potestad.

46. ¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es la institución que, destinada a robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria, tiene por objeto el registro de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas y los contratos de arrendamiento y opción.

47. ¿Qué es el número de Finca Registral?

El número de Finca Registral es el número único que identifica a cada finca registral en un mismo Registro de la Propiedad. Es decir, que en cada Registro solo puede existir una finca registral con ese número.

Por cierto que cuando, conforme a la legislación hipotecaria, la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario (o a varios si están en pro indiviso), que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo, puede abrir folio en el Registro de la Propiedad, entonces esa unidad tiene la consideración de finca registral.

48. ¿Qué son el número IDUFIR y el CRU?

El IDUFIR (Identificador Único de Fincas Registrales), utilizado hasta agosto de 2016 y el C.R.U. (Código Registral Único), utilizado desde entonces, son códigos numéricos únicos e irrepetibles que se generan de forma automática al inscribir una finca en el Registro de la Propiedad. Todas y cada una de las fincas inscritas en los Registros de España tienen un IDUFIR o un C.R.U.

Se diferencian del número de Finca Registral en que éste es único en cada Registro de la Propiedad, mientras que el IDUFIR y el CRU son únicos en toda España.

49. ¿Qué es la Referencia Catastral?

La Referencia Catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código que es asignado por el catastro, de manera que todo inmueble posee una única referencia catastral, la cual permite, a su vez, la localización de los bienes inmuebles en la cartografía catastral.

y 50. ¿Cuál es el plazo que transcurre desde que pagas el precio y te dan las llaves de la vivienda subastada?

Esta última es la pregunta del millón y es la que me hacen más frecuentemente. Y yo siempre respondo lo mismo: entre dos y 48 meses. Hablar de plazos judiciales me tiene muy harto y, además, no conduce a otra cosa que al desencanto. Todos sabemos lo que es un funcionario malencarado.

Y aquí acaba el artículo. Si lo has disfrutado o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido que hagas es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.

Y otra cosa. Últimamente estoy muy animado con mi perfil de Linkedin. Si tú eres usuario de esa red social sería fantástico que me ayudaras a arrancar. Por ejemplo, validando algunas de mis «aptitudes» o, si eres alumno del curso de subastas o has sido usuario de algunas de mis consultorías, dando tu opinión en la sección de «Recomendaciones». No tiene por qué ser una opinión positiva, solo que sea una opinión sincera.

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